ARRET N°372
N° RG 20/02262 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GDA7
[T]
[C]
C/
Commune [Localité 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 14 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02262 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GDA7
Décision déférée à la Cour : jugement du 31 août 2020 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D'OLONNE.
APPELANTS :
Monsieur [H] [T]
né le 29 Septembre 1983 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [F] [C]
née le 27 Juin 1976 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant tous les deux pour avocat Me Yves-noël GENTY de la SELARL CABINET D'AVOCATS GENTY, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE
INTIMEE :
Commune de [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
ayant pour avocat Me Grégoire TERTRAIS de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : M. Lilian ROBELOT
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ :
[F] [C] et [H] [T] ont acquis selon acte du 29 mars 2013 de la commune de [Localité 3], en Vendée, moyennant 47.880 euros, un terrain à bâtir constituant le lot n°10 du lotissement communal dénommé 'Le Clos de la Justice', où ils avaient préalablement sollicité et obtenu le 21 janvier 2013 un permis de construire une maison individuelle de plain-pied.
Faisant valoir que l'étude géotechnique préalable aux travaux avait conclu à la nécessité de réaliser des fondations par puits et longrines bien plus coûteuses que les fondations traditionnelles, et qu'ils avaient en vain demandé à la commune de prendre en charge le surcoût inhérent à ces travaux nécessités par le caractère argileux du sol, les consorts [T]/[C] ont obtenu en référé le 1er juin 2015 au contradictoire de la commune l'institution d'une expertise qui a été confiée à [W] [D], lequel a déposé son rapport définitif le 20 octobre 2017.
[F] [C] et [H] [T] ont fait assigner la commune de [Localité 3] devant le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne par acte du 7 février 2019 pour l'entendre condamner, à titre principal sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance conforme, subsidiairement sur celui de la garantie des vices cachés, à leur verser au titre du surcoût engendré par la nécessité de faire des fondations spéciales et par le retard consécutif de livraison de l'ouvrage la somme, dans le dernier état de leurs prétentions, de 27.690,32 euros TTC, outre 5.000 euros d'indemnité de procédure, somme ainsi composée :
.surcoût des travaux :14.190,10 euros
.surcoût financier du prêt : 8.722,83 euros
.surcoût en frais d'acte de prêt : 700 euros
.retard de jouissance (nécessité de payer 4 mois de loyers de plus) : 2.400 euros
.allongement de la durée de franchise du prêt principal : 1.677,39 euros.
La commune a soutenu que la demande était prescrite, et subsidiairement qu'elle était mal fondée.
Par jugement du 31 août 2020, le tribunal -entre-temps devenu tribunal judiciaire- des Sables d'Olonne a :
* écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la commune
* déclaré recevable l'action exercée par [F] [C] et [H] [T]
* débouté [F] [C] et [H] [T] de leurs demandes principale et subsidiaire en paiement au titre du défaut de conformité et au titre de la garantie légale des vices cachés
* condamné in solidum [F] [C] et [H] [T] aux dépens
* condamné in solidum [F] [C] et [H] [T] à payer1.500 euros à la commune en application de l'article 700 du code de procédure civile
* rejeté la demande d'indemnité de procédure des consorts [T]/[C]
* dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu, en substance :
-que la prescription avait couru à compter du 23 avril 2013, date de dépôt de l'étude de sol d'Armasol ayant révélé la nature particulière du sol nécessitant des fondations spéciales, et qu'elle n'était pas acquise au jour de l'assignation, compte-tenu de l'interruption de son cours attachée à l'assignation en référé, puis de la suspension du cours du nouveau délai durant les opérations d'expertise judiciaire et pendant un délai de six mois après le dépôt du rapport
-que les consorts [T]/[C] avaient été alertés dès novembre 2012 sur l'éventuel risque lié à la nature du sol ; qu'ils avaient missionné le bureau Armasol pour une étude de sols avant de signer l'acte de vente chez le notaire ; et que cet acte contenait une clause relative à l'aléa lié au retrait et/ou gonflement des argiles, quand bien même il énonçait que dans cette zone l'aléa était 'a priori nul'
-que l'expert judiciaire affirme que le sol ne présente pas de défaut et qu'il est constructible, de sorte que le terrain vendu ne présente aucun vice caché.
Les consorts [T]/[C] ont relevé appel le 16 octobre 2020.
Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :
* le 4 mars 2022 par [F] [C] et [H] [T]
* le 12 avril 2021 par la commune de [Localité 3]
[F] [C] et [H] [T] demandent à la cour de dire que la responsabilité de la commune est engagée, à titre principal pour défaut de délivrance conforme en raison de la présence d'argile en sous-sol du terrain vendu, à titre subsidiaire au titre de la garantie des vices cachés en raison de cette présence d'argile, et en tout état de cause de la condamner à leur verser 27.690,32 euros TTC au titre du surcoût engendré par le retard de livraison de l'ouvrage et la nécessité d'effectuer et de financer des fondations spéciales, outre celle de 5.000 euros à titre d'indemnité de procédure.
Ils exposent avoir dû souscrire un crédit supplémentaire de 15.000 euros pour financer les fondations spéciales non prévues dans leur projet qui se sont avérées nécessaires compte-tenu de la médiocrité de la portance du sol révélée par l'étude de sol.
Ils indiquent que cette étude a été réalisée, et ses résultats connus, postérieurement à la signature de l'acte authentique.
Ils font valoir que s'agissant d'un terrain à bâtir vendu comme tel par la commune sur un lotissement communal, la mention dans l'acte d'un aléa retrait/gonflement des argiles qualifiée d''a priori nul' était au contraire sécurisante, et qu'elle ne peut pas être regardée comme impliquant que les candidats à l'achat du terrain devaient avoir déterminé l'intégralité des caractéristiques du terrain avant de l'acquérir.
Ils nient que leur attention ait été attirée sur le risque par le devis estimatif établi en novembre 2012 par un bureau d'études, en affirmant que la référence à une étude de sols qu'il contenait n'était, comme celle relative à l'étude sismique, faite qu'à titre d'information générale, et pour garantir l'auteur du devis, mais sans faire état d'un risque particulier.
Ils contestent avoir commandé une étude de sol avant la vente, expliquant que ce sont les entreprises contactées pour leur soumettre des devis qui avaient elles-mêmes pris l'initiative de demander une étude qu'ils n'ont quant à eux ni commandée, ni payée.
Ils font valoir que le bureau Armasol a reçu commande de l'étude par une entreprise le 3 avril 2013 donc après l'acte authentique, et qu'a fortiori, les résultats de l'étude n'ont été connus que bien après la conclusion de la vente.
Ils reprochent à l'expert judiciaire d'avoir raisonné dans le cadre d'une opération de construction et non dans celui de l'achat d'un terrain à bâtir situé dans un lotissement communal où l'acheteur, profane, n'a aucune raison de faire des recherches ou de s'entourer de précautions pour connaître la portance du sol.
Ils font valoir que c'est la commune qui détenait nécessairement, pour avoir aménagé le site, toutes les informations sur la nature du sol, et maintiennent qu'elle ne les a pas informés.
Ils estiment que le manquement à l'obligation de délivrance conforme est caractérisé.
Subsidiairement, ils invoquent la garantie du vendeur pour vice caché, en soutenant que la commune venderesse, qui avait préalablement viabilisé le lotissement, disposait d'une coupe en grandeur réelle du sous-sol et en connaissait donc avec précision la nature.
Ils font observer que depuis la vente litigieuse, le législateur a mis à la charge du vendeur dans les zones d'aléas retrait/gonflement d'argile l'obligation de fournir une étude géotechnique préalable en cas de vente d'un terrain non bâti constructible.
Ils indiquent justifier du montant de leur préjudice, et observent que celui-ci n'est pas discuté en tant que tel.
La commune de [Localité 3] demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de débouter les consorts [T]/[C] de toutes leurs prétentions et de les condamner à lui verser une indemnité de procédure de 3.500 euros.
Elle récuse tout manquement à son obligation de délivrance conforme, en faisant valoir que l'expert judiciaire conclut que le terrain vendu n'est pas impropre à sa destination de terrain à bâtir, et que l'opération projetée y est réalisable.
Elle rappelle que l'acte de vente mentionnait expressément l'existence d'un aléa retrait-gonflement, et en faisant valoir que l'expert judiciaire indique bien que la cartographie de cet aléa, selon laquelle il était en l'occurrence qualifié ici d' 'a priori nul', ne dispensait aucunement d'une étude de sol qui, seule, permet de connaître la cote d'assise du sol.
Elle soutient que les consorts [T]/[C] en étaient parfaitement informés et conscients avant d'acheter le terrain, puisque leur maître d'oeuvre pressenti pour la construction leur avait remis dès le mois de novembre 2012 un devis énonçant que l'hypothèse de fondations ordinaires qu'il retenait était conditionnée par l'existence d'un bon sol à -0,60 mètre restant à vérifier au moyen d'une étude de sol.
Elle ajoute que la conscience de l'aléa par les candidats à l'achat est aussi prouvée par la commande d'une étude géotechnique de sol dès la phase d'établissement des devis, quand bien même les résultats n'en étaient pas connus au jour de la signature de l'acte authentique.
Elle récuse, de même, tout vice caché, en faisant valoir que l'expert judiciaire conclu à l'absence de vice apparent ou caché et à l'absence de défaut du sol, et en réponse à l'argumentation adverse, elle estime que le procédé constructif qui s'est avéré nécessaire pour les fondations n'a rien d'exorbitant et consiste, de façon parfaitement classique, à avoir adopté un mode constructif compatible avec les caractéristiques du sol.
Elle conteste avoir eu connaissance de l'exacte nature du sol de par les travaux de viabilisation auxquels elle avait fait procéder, en objectant que l'expert judiciaire a indiqué qu'il ne suffit pas de connaître la coupe géologique d'une tranchée pour en déduire le module du sol et par conséquent sa capacité portante.
Elle conteste la pertinence des jurisprudences citées en observant qu'elles sont tirées de terrains remblayés, alors que celui qu'elle a vendu ne l'a jamais été et que l'expert judiciaire dit que ses caractéristiques n'ont rien d'exceptionnel.
Elle réfute la comparaison avec la nouvelle législation instituée par la loi dite 'ELAN' du 23 novembre 2018, en observant que c'est justement désormais au maître de l'ouvrage d'apporter une étude géotechnique préalable.
La clôture est en date du 7 mars 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La cour n'est saisie d'aucune contestation sur la recevabilité de l'action en cause d'appel, où la commune n'a pas formé appel incident du chef de décision ayant rejeté sa fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Il ressort des productions que les consorts [T]/[C] ont signé avec la commune le 9 octobre 2012 un compromis de vente de la parcelle n°10 dans le lotissement communal 'Le Clos de la Justice' avec une date de réitération en la forme authentique stipulée comme devant intervenir avant le 15 avril 2013 (cf annexe n°7 du rapport d'expertise judiciaire) ; ils ont rapidement sollicité un devis de travaux auprès de l'entreprise Atelier Concept Bâtiment, qui le leur a remis en date du 22 novembre 2012 (pièce n°12) ; ils ont déposé le 19 décembre 2012 une demande de permis de construire pour un pavillon de plain-pied, qui leur a été accordé par arrêté du 21 janvier 2013 ; et la vente a été réitérée en la forme authentique le 29 mars 2013.
M. [T] et Mme [C] reprochent à la commune, venderesse, un défaut de conformité de la chose délivrée, au motif que le bien était un terrain à bâtir situé dans un lotissement et qu'il s'est avéré présenter une mauvaise capacité de portance nécessitant de recourir à des fondations sur puits et longrines non prévues dans leur projet, ce qui a entraîné surcoût et retard du chantier.
L'expert judiciaire a conclu, et maintenu en réponse à plusieurs dires des consorts [T]/[C], qu'il n'y a pas de défaut du sol.
Il indique que celui-ci est naturel, et sans apport de remblais ; qu'il est conforme à sa destination de terrain à bâtir ; que le pavillon que les acheteurs voulaient y édifier, et pour lequel ils ont obtenu un permis de construire, pouvait, et a pu, y être construit, en recourant aux fondations adaptées aux caractéristiques du sol d'assise (cf rapport notamment p. 9 et 19).
La chose vendue a ainsi fait l'objet d'une délivrance conforme.
Les vendeurs -bien qu'il s'agisse là en réalité d'un fondement distinct- rattachent à leur grief de délivrance non conforme un défaut d'information qu'aurait commis la commune venderesse à leur égard, en n'attirant pas leur attention sur la nature argileuse du sol de la parcelle qu'elle leur cédait, et qu'elle connaissait nécessairement, pour y avoir elle-même fait réaliser peu avant des travaux de viabilisation pour l'exécution desquels avaient été pratiquées des tranchées révélant nécessairement la nature du sol.
Mais l'acte de vente contient précisément en sa page 31 une clause très lisible et isolée 'ALÉA - RETRAIT GONFLEMENT DES ARGILES
Au vue (sic) des informations mises à disposition par la Préfecture du département, le BIEN objet des présentes est concerné par la cartographie de l'aléa retrait gonflement des argiles établie par le Ministère de l'écologie, de l'énergie et du développement durable er de la mer ainsi que par la direction départementale de l'équipement.
Il résulte de cette cartographie dont une copie est demeurée annexée aux présentes que le bien est situé en zone d'aléa a priori nul'.
La venderesse a ainsi informé, préalablement, les acquéreurs sur l'existence d'un aléa retrait/gonflement du sol du terrain.
Et l'expert judiciaire explique que la cartographie de l'aléa retrait-gonflement ne concerne que l'activité de l'argile, qu'elle n'est pas basée sur la puissance de cette formation superficielle, c'est-à-dire son épaisseur, mais uniquement sur son comportement, de sorte que cette indication ne permet pas d'apprécier le type de fondation qui doit être mise en oeuvre (rapport p.13)
Il indique catégoriquement que seule une étude géotechnique s'appuyant sur des sondages et mesures des caractéristiques mécaniques du sol permet de connaître la capacité portante du sol d'assise et de déterminer le type de fondation', et qu'une telle étude du sol est de la compétence du constructeur.
Après avoir reçu des dires tirés de ce que la commune connaissait l'état du sol de par ses travaux antérieurs, il a maintenu et explicité que sans une étude des caractéristiques mécaniques des sols en place au moyen d'essais in situ ou en laboratoire, il est impossible de déterminer la capacité portante d'un sol d'assise de fondation selon les règles de l'art', précisant qu''il ne suffit pas de connaître la coupe géologique d'une tranchée pour en déduire le module du sol et par conséquent sa capacité portante' puis que 'si la commune avait certainement connaissance de l'existence de matériaux argileux et limoneux au sein de cette zone humide..., quant à connaître la géométrie du toit du sol et de la valeur de la capacité de portance, cela relève de l'imaginaire' (cf rapport p. 9, 12, 13, 17,19)
Une telle étude des caractéristiques mécaniques relevait des acquéreurs, et ceux-ci en avaient précisément été alertés avant de signer l'acte authentique, par l'indication explicite et claire contenue dans le devis reçu de l'entreprise contactée pour chiffrer les travaux, selon laquelle celle-ci les informe en page 10 par un paragraphe spécial, en caractères gras et en couleur bleue
'2.12 INFORMATIONS
2.12.1 Hypothèse de fondations avec bon sol à -0,60 m:/TN et une contrainte de sol de 2,5 bars, à vérifier après étude de sol à réaliser si nécessaire en accord avec l'entreprise de maçonnerie choisie'
suivie de la précision en caractères de typographie et de couleur normales :
'Pour info : Coût pour une étude de sol = 1.300 euros HT'.
L'information donnée aux acquéreurs par la venderesse était ainsi loyale et suffisante.
Ces mêmes constatations et analyses, non réfutées de l'expert, écartant tout défaut du sol et énonçant que le pavillon pouvait parfaitement être construit en recourant aux fondations adaptées à un sol que seule une étude préalable incombant aux constructeurs permettait de connaître, exclut tout vice caché de la chose vendue, que M. [D] écarte, de fait, explicitement dans ses conclusions (cf rapport p.19), où il écrit que les consorts [T]/ [C] ont certes subi un préjudice mais qui n'est pas lié à un vice caché mais à l'absence d'étude de sol qui aurait dû être effectuée avant l'établissement du devis et dont la société ACB les avait informés de la nécessité d'y recourir (cf rapport p.19 et 20).
Les appelants ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un vice de la chose vendue, et ils ont été aussi déboutés à raison de ce chef subsidiaire de prétention.
Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [T]/[C] de toutes leurs demandes.
Il le sera aussi en ses chefs de décisions afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, adaptés.
Les appelants, qui succombent devant la cour, supporteront les dépens d'appel.
Ils verseront 1.200 euros à la commune de [Localité 3] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, dans les limites de l'appel :
CONFIRME le jugement entrepris
ajoutant :
DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires
CONDAMNE in solidum [F] [C] et [H] [T] aux dépens d'appel
LES CONDAMNE in solidum à payer 1.200 euros d'indemnité à la commune de [Localité 3] en application de l'article 700 du code de procédure civile
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
