ARRET N° 360
N° RG 20/01789 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GB5N
S.A.R.L. [Adresse 4]
C/
S.D.C. DE [Adresse 4]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 14 JUIN 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01789 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GB5N
Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juillet 2020 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.
APPELANTE :
S.A.R.L. [Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]
ayant pour avocat Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
INTIMEE :
S.D.C. DE [Adresse 4] Représenté par son syndic de copropriété, la Société FONCIA CHARENTE-MARITIME
[Adresse 5]
[Localité 1]
ayant pour avocat Me Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS
La société [Adresse 4] (la SARL) est copropriétaire au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé à la Flotte en Ré.
Le syndic en exercice est la société Foncia.
M. [Z] est le gérant de la société [Adresse 4].
Une assemblée générale des copropriétaires de la résidence s'est réunie le 21 mars 2019.
Par acte du 2 mai 2019, la SARL a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal de grande instance de La Rochelle aux fins de:
- voir constater que les votes de l'assemblée générale et le procès-verbal de l'assemblée du 21 mars 2019 sont des faux matériels et intellectuels au sens de l'article 441-1 du code de procédure pénale,
-déclarer nulle et de nul effet l'assemblée générale falsifiée du 21 mars 2019.
Dans ses dernières conclusions, elle demandait au tribunal de :
-constater les motifs cumulés de nullité de l'assemblée générale du 21 mars 2019
-prendre acte de l'inscription de faux déposée au greffe
-prononcer la nullité de l'assemblée générale du 21 mars 2019 pour fautes lourdes
-prononcer la nullité de tout contrat ,locatif ou de travaux, issu de cette assemblée générale
-nommer un syndic judiciaire pour l'assemblée générale à venir à la suite de cette annulation, ou rendre obligatoire la présence d'un huissier à cette assemblée
-condamner le syndicat aux dépens.
Elle exposait que le procès-verbal de l'assemblée générale lui avait été notifié le 2 avril 2019, que le procès-verbal de l'assemblée ne mentionnait pas son départ ni celui d'un autre copropriétaire, son absence lors des votes, l'empêchant d'agir en contestation de l'assemblée.
Le syndicat des copropriétaires concluait à l'irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité à agir, subsidiairement, au débouté.
Par jugement du 21 juillet 2020 , le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué comme suit :
-rejeté la demande de la SARL [Adresse 4] au titre de la déclaration en faux incidente tendant à voir constater que les votes de l'assemblée générale et le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2019 de la copropriété de la [Adresse 4] constituent des faux matériels et intellectuels,
-déclaré irrecevable la SARL [Adresse 4] pour l'ensemble de ses prétentions pour défaut de qualité à agir,
-condamné la SARL [Adresse 4] aux dépens de l'instance, et à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 4] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-dit que dans l'hypothèse où le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 4] serait contraint d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 440-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par la SARL [Adresse 4].
Le premier juge a notamment retenu que :
-sur la déclaration de faux
L'unique attestation produite par la demanderesse rédigée par M. [H] , neveu de M. [Z] est insuffisante.
Elle n'est pas corroborée et est combattue par celle qui a été rédigée par Mme [F].
M. [Z], du fait de son expérience passée, savait (cf jugement du 7 mai 2019) qu'il lui fallait faire inscrire son départ au procès-verbal. Il connaissait l'importance de cette mention et ses conséquences.
La demande relative à la constatation de faux doit être rejetée.
-sur la recevabilité des demandes
Il est de jurisprudence constante que ne peut être considéré comme copropriétaire défaillant celui qui a émargé la feuille de présence puis a quitté l'assemblée avant le vote de la résolution sans que soit mentionné le départ du copropriétaire en cours de séance.
La preuve du départ de M. [Z] à l'issue du vote de la résolution n° 3 n'est pas établie.
Il ne peut être considéré comme copropriétaire opposant ou défaillant au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il doit donc être déclaré irrecevable dans ses demandes.
Surabondamment, le tribunal n'a pas à s'immiscer dans la gestion des copropriétés.
LA COUR
Vu l'appel en date du 27 août 2020 interjeté par la société [Adresse 4]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27 novembre 2020, la société [Adresse 4] a présenté les demandes suivantes :
-INFIRMERA le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle du 21 Juillet 2020.
-PRENDRA acte de la recevabilité de l'action de la SARL [Adresse 4].
-CONSTATERA les motifs cumulés de nullité de l'Assemblée Générale de la copropriété de la [Adresse 4] du 21 Mars 2019.
-PRONONCERA pour ces fautes lourdes la nullité de l'assemblée générale du syndicat de copropriété de la [Adresse 4] du 21 Mars 2018.
-PRONONCERA la nullité de tout contrat, locatif ou de travaux, issu de cette assemblée générale.
-NOMMERA un syndic judiciaire pour l'Assemblée Générale à venir à la suite de cette annulation, ou rendre obligatoire la présence d'un huissier à cette assemblée.
-CONDAMNERA le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et dira que les condamnations prononcées à l'encontre du Syndicat ne pourront être répercutées sur les charges des copropriétaires SARL [Adresse 4], [T] [Z] et [N]/M. [K] représenté par M. [Z]
-CONDAMNERA à titre de dommages et intérêts le syndicat des copropriétaires, au vu des manquements et falsifications, à la somme significative de cinquante mille Euros (50.000€),
-CONDAMNERA le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du NCPC
A l'appui de ses prétentions, la société soutient notamment que :
-M. [Z], gérant de la société était l'architecte et le promoteur de l'ensemble.
-Le syndicat des copropriétaires et le syndic multiplient les actes indélicats ou délictueux. Ils ont réalisé des travaux sans permis de construire, ce qui a entraîné une plainte.
-La violence n'est pas de son fait.
-Le tribunal a affirmé à tort que M. [Z], gérant de la société était présent à l'assemblée générale. Le syndicat a produit un faux témoignage, celui de Mme [F] qui s'est avéré capital. M. [H] a déposé plainte pour faux contre Mme [F].
-L'assemblée générale était illégale faute du quorum nécessaire. Il est parti en cours d'assemblée générale. Son départ de l'assemblée n'a pas été consigné.
-La principale résolution était soumise à la double majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'a pas été tenu compte de son départ pour 'sauver' le quorum.
-Le copropriétaire qui quitte une assemblée générale doit être considéré comme absent et non représenté aux décisions auxquelles il n'a pas pris part.
Elle est donc en droit de les contester.
-Elle demande l'annulation de l'assemblée générale du 21 mars 2019, assemblée qui cumule les motifs de nullité.
-Le procès-verbal du 21 mars 2019 ne fait pas état du départ de Messieurs [Z] père et fils.
-Ils sont considérés comme présents et ayant voté pour les résolutions 4 et 8.
-Les résultats ont été falsifiés. Le procès-verbal doit préciser le nom des copropriétaires qui n'ont pas pris part aux votes.
-Cette grave falsification impose la nullité de la totalité de l'assemblée générale.
-La convocation indique que l'assemblée a été organisée à la demande et aux frais de la société Odalys, société qui est sans légitimité pour demander la réunion d'une assemblée dont l'objectif était de passer un contrat avec elle. Son ingérence est irrégulière.
-La résolution n° 9 décide que la mise en concurrence des marchés et des contrats est obligatoire dès qu'il excède 2000 euros. La résolution n° 5 met en place un contrat avec Odalys d'un montant de 29 620,41 euros par an durant 3 ans sans mise en concurrence.
-La résolution n° 4 rappelle les années de procédure avant que Odalys ne soit expulsée et condamnée à payer un loyer.
-Malgré cela, un bail précaire est conclu avec elle alors même qu'il est exclu lorsque le locataire est déjà dans les lieux.
-Elle dénonce une connivence entre le syndic et la société Odalys.
-La résolution n°8 est critiquable dès lors que les revenus d'un bien commun doivent être répartis entre les copropriétaires.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 25 février 2021, le syndicat des copropriétaires a présenté les demandes suivantes :
Vu les articles 17, 21, 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 7, 16-1, 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 1241 et 1371 du Code civil,
Vu l'article L. 145-5 du Code de commerce,
Vu les articles 4, 31, 122, 306, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,
Sur l'appel principal de la Société [Adresse 4],
À titre principal,
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il déclaré irrecevable la Société [Adresse 4] pour l'ensemble de ses prétentions pour défaut de qualité à agir de la Société [Adresse 4], qui n'est ni copropriétaire opposant, ni copropriétaire défaillant,
À titre subsidiaire,
-Débouter la Société [Adresse 4] de l'intégralité de ses demandes,
Sur l'appel incident du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 4],
-Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de la Société [Adresse 4] au titre de la déclaration en faux incidente tendant à voir constater que les votes de l'assemblée générale et le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2019 de la copropriété de la [Adresse 4] constituent des faux matériels et intellectuels,
Statuant à nouveau par substitution de motifs (étant observé que si le moyen est repris par la Société [Adresse 4], elle n'en tire aucune prétention devant la Cour),
-Débouter la Société [Adresse 4] de sa demande de prendre acte de l'inscription de faux déposée au greffe, laquelle demande ne constitue pas une « prétention » de nature à valablement saisir la juridiction,
En tout état de cause,
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
-condamné la Société [Adresse 4] aux dépens de l'instance, et à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 4] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-dit que dans l'hypothèse où le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 4] serait contraint d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, les frais en seront intégralement supportés par la Société [Adresse 4].
-Condamner la Société [Adresse 4], partie succombante, aux entiers frais et dépens d'appel,
Autoriser la SELARL Olivier BERTRAND, représentée par Maître Olivier BERTRAND, avocat, à la poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision.
-Condamner la Société [Adresse 4] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 4] la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Dire et juger que, dans l'hypothèse où le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 4] serait contraint d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par la Société [Adresse 4] en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens.
A l'appui de ses prétentions, le syndicat soutient notamment que :
-Les demandes sont irrecevables.
N'est pas copropriétaire défaillant, celui qui a émargé la feuille de présence puis quitté l'assemblée avant le vote de la résolution sans que soit mentionné le départ du copropriétaire en cours de séance.
-M. [Z] était présent, ne s'est opposé à aucune des résolutions.
Il soutient être parti, qu'il était absent lors du vote des résolutions 4 à 8. Il n'a pas signalé son départ au secrétaire de séance.
-M. [H], neveu de M. [Z] atteste en ce sens. Mme [F] conteste l'attestation de M. [H].
-Le procès-verbal ne mentionne rien. La société les Hauts de Crocaud n'est pas mentionnée parmi les absents. Elle est donc présente.
-M. [Z] ne conteste pas avoir signé la feuille d'émargement, avoir assisté à partie de l'assemblée générale.
-Subsidiairement, les demandes sont mal fondées.
-Le syndic a régulièrement convoqué les copropriétaires à la demande de la société Odalys.
Le syndic avait dans le passé intenté une action contre la société Odalys aux fins d'expulsion des parties communes.
-Le jugement du 4 avril 2017 a ordonné l'expulsion, fixé l'indemnité d'occupation à 45 000 euros par année d'occupation depuis le 1er janvier 2013. Il a été confirmé par arrêt du 23 octobre 2018.
La société Odalys a exécuté le jugement, a sollicité le syndic pour être autorisée à louer des parties communes.
Par la résolution n° 4, il a été décidé de conclure un bail précaire à compter du 1er avril 2019.
La société Odalys n'occupe plus les parties communes, a été expulsée. Le bail précaire est donc possible. Il conteste toute connivence à supposer qu'elle soit un motif de nullité.
-Le loyer annuel est de 10 000 euros TTC. La société Odalys s'est engagée à réaliser diverses prestations en nature, à régler les sommes dues au titre de 2018.
-Il a été décidé de ne pas liquider l'astreinte, d'affecter les sommes auxquelles a été condamnée sur le compte bancaire de la copropriété.
-La résolution n°5 accepte la proposition de la société Odalys d'assumer à ses frais des prestations en nature dont le montant est inférieur à 2000 euros
-Le bail précaire est possible. Ce n'est pas un marché de prestation soumis à concurrence.
La résolution n° 8 ne concerne pas le prix de parties communes cédées. Elle n'empêche pas la répartition proportionnelle des sommes entre copropriétaires.
Le syndicat a des difficultés de trésorerie.
-La demande relative à la désignation d'un syndic judiciaire n'est pas justifiée, est de la compétence du président du tribunal.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 mars 2022.
SUR CE
Lors de l'audience de plaidoirie, il a été demandé à l'appelante de s'expliquer sur le dispositif de ses conclusions dans la mesure où elle demande à la cour de constater les motifs cumulés de nullité de l'assemblée générale du 21 mars 2019, puis de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 21 mars 2018.
Elle a été invitée à déposer une note en délibéré et à produire le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2019.
Par note en délibéré du 21 avril 2022, l'appelante a confirmé avoir commis une erreur de date et que sa demande de nullité est dirigée contre l'assemblée générale du 21 mars 2019.
Elle a précisé n'avoir 'déposé aucun dossier dès lors qu'aucune pièce n'est produite par la SARL [Adresse 4] ', précision qui interroge dès lors qu'elle est appelante et qu'il lui appartient de produire des pièces au soutien de ses prétentions conformément à l'article 768 du code de procédure civile.
-sur la nullité de l'assemblée générale du 21 mars 2019
La société [Adresse 4] demande à la cour de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 21 mars 2019 et des contrats issus de cette assemblée générale.
Il est de droit constant que seul le copropriétaire opposant à toutes les décisions d'une assemblée générale peut demander sa nullité.
Celui qui a émargé la feuille de présence puis quitté l'assemblée générale avant le vote sans que son départ soit mentionné n'est pas considéré comme défaillant et opposant.
Il doit faire mentionner son départ au procès-verbal.
A défaut, il doit rapporter la preuve qu'il était opposant ou défaillant.
La preuve de la qualité d'opposant peut résulter d'une attestation délivrée par autre copropriétaire présent à l'assemblée en l'absence d'indication du nom des opposants sur le procès-verbal .
La SARL se prévaut d'une attestation rédigée par M. [H], attestation dont le syndicat soutient qu'elle est contredite par celle rédigée par Mme [F].
Ces attestations ne sont produites ni par l'appelante ni par l'intimé.
Il résulte des écritures des parties que M. [Z] a quitté l'assemblée, qu'il n'a pas fait acter son départ.
En l'absence de production du procès-verbal de l'assemblée, de la feuille d'émargement , la cour n'est pas en mesure de vérifier si la société [Adresse 4] s'est opposée ou non à toutes les décisions qui ont été prises le 21 mars 2019.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il l' a déclarée irrecevable à demander la nullité de l'assemblée générale du 21 mars 2019.
-sur la nullité de tout contrat locatif ou de travaux issu de cette assemblée générale
La formulation choisie par l'appelante est elliptique, générique, alternative puisqu'elle vise : tout contrat, locatif ou de travaux.
Il semble que plusieurs contrats soient visés mais 'tout'est au singulier.
Le dispositif des conclusions paraît revenir à demander la nullité de certaines des résolutions votées sans prendre la peine élémentaire de les identifier.
Si les écritures critiquent des contrats conclus, il est impossible en l'absence de production du procès-verbal de l'assemblée de vérifier comment l'appelante a voté.
De manière surabondante, les moyens de fait soulevés n'établissent rien d'autre qu'un désaccord de fond avec les décisions prises sans la moindre démonstration quant à la nullité prétendue.
Il convient donc de confirmer le jugement qui a rejeté ces demandes dont l'objet n'est pas déterminé.
-sur la demande de dommages et intérêts
La SARL fait état de falsifications et de manquements du syndicat des copropriétaires justifiant l'allocation d'une somme 'significative 'de 50 000 euros.
Les fautes du syndicat sont affirmées avec d'autant plus de véhémence que les moyens en fait et en droit et les pièces, sont inexistants.
Il est constant que la SARL a quitté l'assemblée générale sans faire acter son départ par le président de séance.
Si les conclusions établissent des désaccords anciens et substantiels sur la gestion de la copropriété, elles ne démontrent en rien des manquements et falsifications imputables au syndicat.
La SARL sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
-sur l'appel incident
Le syndicat demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la SARL au titre de la déclaration en faux incidente 'tendant à voir constater que les votes de l'assemblée générale et le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2019 de la copropriété de la résidence constituent des faux matériels et intellectuels '.
Il demande à la cour de débouter la société de sa demande de prendre acte de l'inscription de faux déposée au greffe dans la mesure où cette demande ne constitue pas une prétention de nature à valablement saisir la juridiction.
Il résulte du jugement que la société avait demandé au tribunal dans ses dernières conclusions de prendre acte de l'inscription de faux déposée au greffe, qu'il a rejeté cette demande.
Une demande de prendre acte ne peut effectivement s'analyser en une demande dont le tribunal est saisi et à laquelle il doit répondre. Elle est dépourvue de toute portée juridique.
Le tribunal ayant rejeté la demande, terme qui ne signifie pas qu'il l'ait examinée au fond , le syndicat sera débouté de sa demande d'infirmation.
-sur les autres demandes
La demande de nomination d'un syndic judiciaire est sans objet du fait de l'irrecevabilité des demandes en nullité formées.
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelante.
Il est équitable de la condamner à payer à l'intimé la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
-confirme le jugement entrepris
Y ajoutant :
-déboute les parties de leurs autres demandes
-condamne la SARL [Adresse 4] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Bertrand
-condamne la SARL [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
