ARRÊT N°339
N° RG 20/01696
N° Portalis DBV5-V-B7E-GBWR
S.C.P. [O] [I] - [P] [U] [W] - [B] [Y] - [V] [A] - [P]
[M]
C/
S.C.I. LUNA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 07 JUIN 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 juillet 2020 rendu par le Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE
APPELANTE :
S.C.P. [O] [I] - [P] [U] [W] - [B] [Y] - [V] [A] - [P] [M]
[Adresse 3]
[Localité 7]
ayant pour avocat postulant Me Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Damien VERGER, avocat au barreau de [Localité 7]
INTIMÉE :
S.C.I. LUNA
[Adresse 5]
[Localité 4]
ayant pour avocat postulant Me Alisson CURTY-ROBAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par actes sous seing privé en date du 16 mai 2005, la sci Luna bailleresse et la société Banque Tarneaud preneur ont conclu deux promesses de baux de locaux commerciaux situés à [Localité 6] (Charente-Maritime). Les baux devaient être réitérés par actes reçus par Maître [E] [F], notaire à [Localité 7].
Les promesses de baux stipulaient que le preneur supporterait la taxe foncière afférente aux locaux loués.
Les baux ont été reçus par actes authentiques du 1er septembre 2005. Ils ne stipulent plus que le preneur supporterait la charge de la taxe foncière. Ces baux ont été renouvelés au 1er janvier 2015, sans intervention du notaire.
Par acte du 27 novembre 2015, la société banque Tarneaud a fait assigner le preneur devant le juge des référés du tribunal de grande instance de La Rochelle pour obtenir remboursement de la somme de 15.129,69 € correspondant aux impôts fonciers des années 2010 à 2014, selon elle réglés à tort. Par ordonnance de référé du 9 février 2016, il a été fait droit à cette demande.
Soutenant que le notaire avait commis une faute en n'ayant pas attiré son attention sur la modification des stipulations du bail relatives à la taxe foncière, différentes de celles des promesses, la sci Luna a par acte du 18 janvier 2019 assigné la scp [O] [I] - [P] [U]-[W] - [B] [Y] - [V] [A] - [P] [K] devant le tribunal de grande instance de La Rochelle. Elle a demandé paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de
- 16.900,56 € correspondant à la condamnation prononcée à son encontre ;
- 5.000 € en réparation de la perte de chance de mettre à la charge du preneur la taxe foncière ;
- 44.900 € en réparation de son préjudice futur mais certain relatif au paiement de la taxe foncière ;
- 45.766 € correspondant à la perte de la valeur vénale du bien à la revente.
Par ordonnance du 19 septembre 2019, le juge de la mise en état a rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la défenderesse. Celle-ci a à titre principal opposé la prescription de l'action, à titre subsidiaire conclu au rejet des demandes formées à son encontre en l'absence de faute et de préjudice indemnisable.
Par jugement du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de la Rochelle a statué en ces termes :
'REJETTE la fin de non recevoir pour cause de prescription de l'action engagée par la SCI LUNA à l'encontre de la SCP [I] [N] [Y] [A] [K] prise en sa qualité de successeur de Maître [F],
DIT que la SCP [I] [N] [Y] [A] [K] prise en sa qualité de successeur de Maître [F] a engagé sa responsabilité délictuelle pour manquement à son devoir de conseil,
CONDAMNE la SCP [I] [N] [Y] [A] [K] prise en sa qualité de successeur de Maître [F] à payer à la SCI LUNA les sommes de :
' 16 900,56 € (seize mille neuf cent euros et cinquante centimes) correspondant à la condamnation de l'ordonnance du juge des référés du 9 février 2016
' 44 100 € (quarante quatre mille cent euros) au titre du paiement de la taxe foncière en exécution du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2015
DEBOUTE la SCI LUNA de ses autres prétentions,
CONDAMNE la SCP [I]-[U][W]-[Y] [A]- [K] prise en sa qualité de successeur de Maître [F] aux dépens de l'instance et à payer à la SCI LUNA la somme de 3000 € (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du CPC,
ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement'.
Il a considéré que :
- le délai de l'article 2224 du code civil ayant modifié le délai de prescription de l'article 2270-1 ancien n'avait commencé à courir qu'à compter du courrier en date du 1er octobre 2015 du preneur ayant contesté devoir supporter la taxe foncière ;
- le notaire avait manqué à son devoir de conseil en n'ayant pas attiré l'attention du bailleur sur la modification des stipulations du bail concernant la charge de la taxe foncière ;
- le préjudice subi était le montant de la taxe foncière sur la durée du bail initial puis celle du bail renouvelé.
Par déclaration reçue au greffe le 18 août 2020, la scp [O] [I] - [P] [U] [W] - [B] [Y] - [V] [A] - [P] [M] ([C] au jugement) a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusion notifiées par voie électronique le 20 novembre 2020, la scp [O] [I] - [P] [U] [W] - [B] [Y] - [V] [A] - [P] [K] a demandé de :
'Vu les articles 2270-1 ancien et 2224 nouveau du Code civil,
Vu l'article 1240 du Code civil (ancien article 1382 du même code),
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,
Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle.
A titre principal :
Déclarer prescrite l'action introduite par la SCI LUNA.
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à déclarer recevable l'action de la SCI LUNA :
Débouter purement et simplement la SCI LUNA de l'ensemble de ses prétentions.
A titre infiniment subsidiaire,
Limiter la condamnation de la SCP de notaires au versement de la somme de 16.900,56€.
En tout état de cause :
Condamner la SCI LUNA au paiement de la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner la SCI LUNA aux entiers dépens.
Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires'.
Elle a à titre principal opposé la prescription de l'action, le délai de l'article 2224 du code civil s'étant substitué à celui décennal de l'article 2270-1 ayant selon elle expiré au 19 juin 2013.
Subsidiairement au fond, elle a contesté toute faute de sa part, d'une part les parties s'étant selon elle accordées sur une modification du bail, d'autre part la bailleresse à laquelle le projet de bail avait été adressé ayant indiqué par courrier du 22 juin 2015 ne pas avoir d'observation à formuler. Elle a ajouté que la bailleresse ne justifiait pas d'un préjudice indemnisable pour la période de renouvellement du bail.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2021, la sci Luna a demandé de :
'Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu les articles 1989 et suivants du Code civil
Vu les pièces,
DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la SCI LUNA en ses demandes, fins et conclusions.
CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a retenu la responsabilité délictuelle de la SCP de Notaire et les condamnations y afférentes.
Statuant à nouveau et y rajoutant,
CONDAMNER (la) SCP [O] [I], [P] [N], [B] [Y], [V] [A] et [P] [K], Notaires Associés, titulaire d'un office notarial sis au [Adresse 1], successeur de Maître [F] à payer les sommes suivantes en réparation du préjudice subi :
- Perte de chance de mettre à la charge du preneur la taxe foncière 5.000€
- Perte de valeur vénale à la revente 45.766€
En tout état de cause,
CONDAMNER. (la) SCP [O] [I], [P] [U]-[W], [B] [Y], [V] [A] et [P] [K], Notaires Associés, titulaire d'un office notarial sis au [Adresse 2], successeur de Maître [F], à payer à la SCI LUNA la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
ORDONNER l'exécution provisoire '.
Elle a contesté que puisse lui être opposée la prescription de l'action, n'ayant eu connaissance des modifications apportées au bail qu'à raison du courrier de réclamation du preneur en date du 1er octobre 2015 qui s'était antérieurement acquitté du remboursement de la taxe foncière.
Au fond, elle a maintenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en n'ayant pas attiré son attention sur la modification des stipulations.
Subsidiairement, elle a soutenu la faute du notaire en sa qualité de mandataire l'ayant représentée à l'acte. Elle a exposé que son préjudice était constitué du montant de sa condamnation et du montant de la taxe foncière qu'elle supporterait sur la période de renouvellement du bail.
L'ordonnance de clôture est du 10 mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA RECEVABILITÉ
L'article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.
L'article 2270-1 alinéa 1er ancien du code civil disposait que : 'Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation'. L'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et entrée en application le 19 juin 2008 (article 1er du code civil) dispose désormais que : 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.
L'article 2222 de ce code dans sa rédaction issue de la loi précitée précise que :
'La loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.
En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'.
Il convient dès lors de rechercher, pour déterminer la date départ du délai de prescription de l'article 2224 précité, quand le preneur a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui auraient parmi d'exercer son action.
Il a été convenu aux deux promesses de bail en date des 16 et 18 mai 2005, au paragraphe 'Impôts - Charges', que :
'1°) - Le «Preneur» devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le «Bailleur» pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur. Il devra justifier de leur acquit, notamment en fin de bail et avant tout enlèvement d'objets mobiliers, matériel et marchandises.
2°) - En sus du loyer ci-après fixé, le «Preneur» remboursera au «Bailleur» la totalité des charges, notamment :
- les taxes municipales afférentes au bien loué, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives ainsi que la taxe foncière.
- les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire.
- les charges de copropriété'.
La version dactylographiée des promesses de vente stipulant que 'le «Preneur» remboursera au «Bailleur» sa quote part des charges' avait été modifiée manuscritement, 'sa quote part' ayant été remplacée par 'la totalité'.
Cette modification à l'initiative du bailleur démontrait l'importance attachée par ce dernier à cette stipulation.
Par courrier en date du 17 juin 2005, Maître [E] [F], notaire associé à [Localité 7], a transmis à la sci Luna, à l'attention de [O] [X], les projets d'actes authentiques. Il a indiqué :
'Je vous adresse sous ce pli, les projets d'acte sur lesquels vous voudrez bien me faire part de vos éventuelles observations ainsi qu'une procuration à l'effet de vous représenter le jour de la signature des baux commerciaux.
Je vous remercie de bien vouloir me la retourner complétée et signée'...
Le paragraphe 'IMPOTS - CHARGES' de ces projets a été ainsi libellé:
'1°) - Le «Preneur» devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le «Bailleur» pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur. Il devra justifier de leur acquit, notamment en fin de bail et avant tout enlèvement d'objets mobiliers, matériels et marchandises.
2°) - En sus du loyer ci-après fixé, le «Preneur» remboursera au «Bailleur» la totalité des charges, notamment :
- les taxes municipales afférentes au bien loué, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives ;
- les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire.
- les charges de copropriété afférentes aux lots loués'.
Les projets d'actes authentiques diffèrent des stipulations des promesses en ce que le preneur ne supportera plus les taxes foncières afférentes aux biens devant être loués. Les circonstances de la modification des stipulations relatives à la prise en charge des taxes foncières ne sont pas connues. Selon l'appelante, elle résulterait d'un accord des parties.
Les procurations données par le bailleur au notaire pour le représenter aux actes authentiques sont en date du 21 juin 2005. Elles ne font pas référence aux charges que supportera le preneur, notamment la taxe foncière.
Par courrier en date du 22 juin 2005, le représentant de la sci Luna a fait retour des procurations signées. Il a été indiqué :
'Après lecture du projet de bail...nous n'avons pas de remarques à formuler, aussi nous vous transmettons les procurations dûment signées'.
Les stipulations des actes authentiques du 1er septembre 2005 relatives aux impôts et taxes sont conformes à celles des projets.
A la date de signature des actes authentiques, le preneur, qui avait fait modifier les promesses de baux, à qui avaient été transmis les projets d'actes, qui avait indiqué en avoir pris connaissance et ne pas avoir d'observation à formuler, qui avait établi les procurations afin que les baux soient dressés, avait au sens de l'article 2224 précité connaissance des faits, le libellé de la clause relative à la charge de la taxe foncière, qui lui permettaient d'agir en responsabilité à l'encontre du notaire ayant instrumenté.
Le délai de prescription a pour ces motifs et par application de l'article 2222 précité commencé à courir à compter de la date d'entrée en vigueur de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, entrée en application le 19 juin 2008.
Il est indifférent, s'agissant de l'écoulement de ce délai, que la bailleresse ait remboursé au bailleur les taxes foncières afférentes aux biens loués dès lors que ce dernier disposait des éléments d'information suffisants pour constater que ce règlement était indu.
L'assignation a été délivrée le 18 janvier 2019, après le 19 juin 2013, date d'expiration du délai de prescription. La sci Luna est pour ces motifs irrecevable en son action. Le jugement sera dès lors infirmé de ce chef.
SUR LES DEMANDES PRÉSENÉEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire application de ces dispositions.
SUR LES DÉPENS
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe à la sci Luna, irrecevable en ses prétentions.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 7 juillet 2020 du tribunal judiciaire de la Rochelle ;
et statuant à nouveau,
DECLARE irrecevable l'action de la sci Luna exercée à l'encontre de la scp [O] [I] - [P] [U] [W] - [B] [Y] - [V] [A] - [P] [K] ;
REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la sci Luna aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
