JG/ND
Numéro 24/2582
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 22/08/2024
Dossier : N° RG 23/03245 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IWV4
Nature affaire :
Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur
Affaire :
S.A.S. SPB
C/
[N] [O]
[J] [V] épouse [O]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 22 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 27 Mai 2024, devant :
Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,
Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.S. SPB
immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 822 345 393
prise en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité à cette adresse
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de Pau
assistée de Me Françoise BOUGUE, avocat au barreau de Bayonne
INTIMES :
Monsieur [N] [O]
né le 02 Octobre 1973 à [Localité 8] (59)
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 7]/ France
Madame [J] [V] épouse [O]
née le 28 Mai 1976 à [Localité 10]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 7]/ France
Représentés par Me Marie BOUCHOUK, avocat au barreau de Bayonne
sur appel de la décision
en date du 30 NOVEMBRE 2023
rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE BAYONNE
RG : 22/261
Exposé du litige et des prétentions des parties :
Suivant bail commercial en date du 7 juillet 2018, complété de son avenant en date du 9 décembre 2018, [J] [V] épouse [O] et [N] [O], ci-après les bailleurs, ont donné en location à la société SPB (S.A.S) une boutique sise à [Localité 7], [Adresse 2].
Faisant état de l'existence d'importantes infiltrations affectant le local loué qu'elle impute à un défaut structurel d'étanchéité des façades de l'immeuble, la société SPB a fait réaliser des constats d'huissier et, le 12 avril 2021, elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, lequel a diligenté un rapport contradictoire au terme duquel il a conclu que leurs causes ne sont pas garanties contractuellement et qu'elles ne sont pas non plus accidentelles compte tenu de la nature constructive ancienne de l'immeuble.
Suivant acte d'huissier du 26 novembre 2021, la société SPB a assigné en référé les consorts [V] et [O], en leur qualité de bailleur, aux fins de les voir condamnés, sous astreinte, à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres rencontrés relevant de leur responsabilité et pour obtenir la consignation des loyers.
Par ordonnance en date 18 janvier 2022, la société SPB a été déboutée de ses demandes, le juge des référés estimant que la situation conflictuelle et complexe dans laquelle se trouvent les parties ne relève pas de sa compétence en ce qu'il ne lui appartient pas de déterminer à qui revient la charge de la réalisation des travaux d'assainissement, l'instauration d'un débat devant le juge du fond compétent étant nécessaire pour trancher ce litige.
En parallèle, par acte d'huissier en date du 4 avril 2022, les bailleurs ont assigné la société SPB devant le juge des référés afin de voir constater le jeu de la clause résolutoire et de voir prononcer la résiliation du bail commercial.
Par ordonnance en date du 17 mai 2022, le juge des référés les a déboutés de leurs demandes au motif que l'opposition formalisée par la société SPB au commandement de payer visant la clause résolutoire, aux termes de la procédure au fond pendante, était fondée et qu'il n'y avait, dès lors, pas lieu de prononcer la résiliation du bail dont s'agit.
En effet, par acte d'huissier en date du 7 février 2022, la société SPB a assigné les bailleurs devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins de les voir condamnés à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, à lui verser différentes sommes en réparation des préjudices matériels et financiers subis du fait notamment de l'impossibilité d'exploiter le local objet du bail et afin de faire opposition au 3ème commandement de payer les loyers qu'ils lui ont délivré.
Aux termes de leurs premières conclusions signifiées le 5 janvier 2023, les bailleurs ont conclu au rejet des demandes adverses tandis que, par conclusions notifiées le 14 mars 2023, la S.A.S. SPB a saisi le juge de la mise en état, sur le fondement de l'article R. 145-35 du code de commerce et de l'article 789 du code de procédure civile, aux fins d'ordonner une expertise et de commettre pour y procéder tel expert qu'il plaira de désigner.
Par ordonnance du 30 novembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne a :
- rejeté la demande d'expertise,
- rejeté la demande reconventionnelle de provision,
- condamné la S.A.S. SPB à verser aux consorts [V]-[O] la somme de 1.000 euros par application de l'article 700 1° du code de procédure civile.
- condamné la S.A.S. SPB aux dépens de l'incident.
- dit que le dossier sera rappelé à l'audience de mise en état du 18 janvier 2024 pour clôture éventuelle et fixation en plaidoiries.
Par déclaration au greffe en date du 14 décembre 2023, la S.A.S SPB a formé appel contre cette ordonnance.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance en date du 10 avril 2024.
Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 22 août 2024.
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Par conclusions en date du 5 avril 2024, la S.A.S SPB demande à la cour, au visa des articles 795 du code de procédure civile, R.145-35 du code de commerce et 789 du code de procédure civile, de :
- la dire recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de nomination d'un expert judiciaire et de voir ordonner une expertise judiciaire du local pris à bail commercial, en date du 7 juillet 2018 et en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance d'incident ;
- la confirmer en ce qu'elle a débouté Madame [V] épouse [O] et Monsieur [O] de leur demande de paiement des loyers par provision ;
Avant dire droit,
- ordonner une expertise du local pris à bail et commettre pour y procéder tel expert qu'il plaira de désigner avec la mission de :
x Se rendre sur les lieux, les visiter,
x Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, recueillir contradictoirement toutes les explications des parties, de leurs conseils et de tout sachant,
x Déterminer les vices et les désordres qui affectent le local dont s'agit et en indiquer la nature. En rechercher les causes et notamment dire si lesdits vices proviennent d'un défaut d'étanchéité de l'immeuble ou d'un défaut d'assainissement de pièces du local ou de toute autre cause,
x Déterminer les moyens techniques à préconiser pour y remédier,
x Déterminer la nature des réparations et notamment dire si elles relèvent des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil,
x Déterminer le montant des réparations,
x Déterminer si lesdits vices demeurent à la charge du preneur ou du bailleur,
x Déterminer les préjudices subis par le preneur du fait des importantes et récurrentes infiltrations d'eau dans le local depuis novembre 2019, de l'impossibilité d'exploiter le local dans des conditions normales depuis décembre 2022 et de la fermeture temporaire subséquente du local inexploitable, le 1er janvier 2022, engendrant la cessation temporaire d'activité du preneur dans le local, en mai 2022,
x Répondre à tous dires des parties ;
- dire que l'expert commis déposera son rapport dans les trois mois de sa saisine ;
- condamner les consorts [V] et [O] requis à faire l'avance des frais d'expertise ;
- les condamner à lui verser une somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, en ce compris les frais et honoraires d'exécution éventuellement à venir.
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Par conclusions en date du 1er mars 2024, [N] [O] et [J] [V] épouse [O] demandent à la cour, sur le fondement des articles R 145-35 du code de commerce, 771 du code de procédure civile et 135 et suivants du code de procédure civile, de :
- confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,
- écarter du débat les pièces visées dans le bordereau de pièces en cause d'appel de la Société SPB pour défaut de communication,
- débouter la société SPB de sa demande d'expertise ;
Si par impossible une telle mesure était ordonnée :
- demander à l'expert de :
- constater l'état de dégradation du local depuis l'abandon du fonds en janvier 2022,
- déterminer l'état des infiltrations notamment dans la pièce du fond et dans les WC,
- déterminer si des travaux d'assainissement de ces 2 pièces ont été entrepris en application des dispositions du bail,
- constater l'état de délabrement du local et de la terrasse depuis 2022,
- déterminer le montant de remise en état du local du fait du défaut d'entretien depuis 2022 et chiffrer cette remise en état,
- lister les travaux entrepris par le locataire - les chiffrer,
- déterminer si ces travaux étaient conformes à ceux prévus et listés dans le bail et les aménagements entrepris par le preneur.
- condamner la société SPB à régler l'intégralité des frais d'expertise
- condamner la société SPB au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS :
La cour n'est pas saisie d'une demande de réformation des dispositions de l'ordonnance déférée par lesquelles le premier juge a rejeté la demande des bailleurs de voir la preneuse condamnée à lui verser, à titre de provision, des sommes dont ils lui réclament le paiement.
- Sur la communication des pièces visées au bordereau de la SAS SPB du 5 février 2024 :
Sur le fondement des dispositions de l'article 135 du code de procédure civile, les intimés demandent à la cour d'écarter du débat les pièces visées au bordereau sus-visé qui, à la date de leurs conclusions, ne leur ont pas été signifiées en dépit de la sommation de communiquer qu'ils lui ont fait signifier le 25 février 2024.
Il résulte cependant de la procédure que la SAS SPB a communiqué les pièces de son dossier les 15 mars et 5 avril 2024, soit postérieurement aux conclusions des époux [O] en date du 1er mars 2024 mais avant la clôture de la procédure et dans un délai leur permettant de re-conclure si nécessaire.
Il n'y a dès lors pas lieu à écarter du débat les pièces visées dans le bordereau de pièces en cause d'appel de la société SPB.
- Sur la demande d'expertise :
Selon l'article 146 du code de procédure civile, "une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve".
Et, l'article 789, 5° du même code dispose que le magistrat chargé de la mise en état peut ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.
Au cas présent, la société SPB relate avoir constaté, à compter de novembre 2019, que d'importantes et récurrentes infiltrations affectaient les locaux pris à bail.
Elle expose qu'ils résultent, selon le rapport contradictoire de l'expert Saretec mandaté par son assurance, de défauts d'étanchéité des murs et du sol, ce que les bailleurs ne contestent pas.
Cependant, ils s'opposent à la réalisation de l'expertise judiciaire qu'elle sollicite dans le seul but de lui faire supporter le coût de la réalisation de l'étanchéité du bien immobilier qui leur incombent en soutenant, selon elle sans fondement et en dénaturant les conclusions de l'expert, que :
- les infiltrations d'eau et l'humidité persistante résultent de phénomènes météorologiques hors normes et d'un défaut par elle d'assainissement et d'entretien du local et
- elle n'aurait pas réalisé les travaux d'étanchéité de l'immeuble qu'elle se serait engagée à réaliser en application de la clause "Entretien-réparation" figurant au bail.
Elle souligne qu'elle a effectué les travaux d'assainissement et d'aménagement intérieur et extérieur qui, aux termes de la loi et du bail lui revenaient. Cependant, leur bénéfice a été rendu vain du fait de l'origine des infiltrations, les travaux permettant d'y remédier relevant de la charge exclusive du selon les dispositions des articles 606 du code civil et R 145-35 du code de commerce.
Les bailleurs lui rétorquent qu'elle avait accepté de prendre les locaux en l'état et que, en compensation du coût modéré du loyer et du non-paiement de la soulte du pas de porte, elle devait effectuer, dès la signature du bail, en juillet 2018, des travaux d'assainissement de l'espace cuisine et WC et de la pièce du fond. Elle avait consenti également à réaliser toutes les réparations nécessaires pour lutter contre l'humidité consécutive à la survenue de très fortes précipitations, ce qu'elle n'a pas réalisé.
Ils soutiennent que dans ce contexte, l'expertise demandée n'est pas fondée car le rapport Saretec, indique précisément l'origine des infiltrations et leur localisation ainsi que l'absence de dommages à la marchandise de la preneuse.
Ils ajoutent que le défaut d'assainissement et d'entretien du local par la preneuse est manifeste au terme du constat d'huissier qu'elle a fait réaliser le 19 janvier 2022 dans le local fermé et laissé à l'abandon depuis mai 2022.
Ils considèrent dès lors que le présent état de délabrement des lieux ne pourrait que biaiser les conclusions de l'expert qui serait désigné alors que la locataire n'a pas cessé son activité du fait des infiltrations comme elle soutient mais par choix et qu'elle tente de battre monnaie à leur détriment.
Cela posé, il résulte des pièces produites que les parties ne contestent pas les termes du rapport Saretec du 21 décembre 2021 en ce qu'il a conclu, s'agissant du local donné à bail, que :
" Des infiltrations se produisent au travers du mur enterré du local de stockage et provoquent des écoulements d'eau sur le sol du local. Des infiltrations se produisent au travers de l'escalier extérieur, en béton brut, dépourvu d'étanchéité, situé contre la façade ouest de l'immeuble au droit des toilettes de l'assuré.
Ces causes ne sont pas garanties contractuellement, elles ne sont pas non plus accidentelles compte tenu de la nature constructive ancienne de l'immeuble."
Cependant, le contentieux porte en l'espèce sur la nature et consistance des travaux qui auraient été ou dû être réalisés dans le local donné à bail suite aux infiltrations d'eau qui l'ont affecté depuis 2019, la répartition de leur charge entre les parties et leurs conséquences sur l'exploitation des lieux par la société preneuse, points sur lequel le rapport diligenté par l'assureur de cette dernière ne se prononce pas.
Or, la demanderesse appelante et les intimés versent au débat des constats d'huissier qu'ils ont fait réaliser le 11 décembre 2020, le 10 décembre 2021, le 13 mai 2022 et le 23 janvier 2024 pour la première et le 19 janvier 2022 dont ils tirent des conséquences opposées pour affirmer que leur adversaire a manqué aux obligations lui incombant aux termes de la loi et des dispositions spécifiques au bail qu'ils ont noué.
Ainsi, alors que les contestations soulevées par les parties sous-tendent l'ensemble de leurs prétentions et afin d'éclairer la juridiction saisie du litige sur la teneur et le respect des obligations des parties quant à l'état du local et les conséquences à en tirer en terme de responsabilité, il convient de faire droit à la demande d'expertise de l'appelante, avec la mission telle que décrite dans le dispositif, et à ses frais avancés, étant souligné qu'il n'est pas allégué que les locaux, toujours loués par elle, ont connu une évolution ou des modifications depuis la cessation de leur exploitation qui empêcheraient l'expert d'exercer sa mission.
Toutefois, les bailleurs n'établissant pas que la terrasse a été affectée par les infiltrations objets du litige, elle sera circonscrite au local tel que décrit au bail du 7 juillet 2018 complété de son avenant en date du 9 décembre 2018.
- Sur les dépens et frais irrépétibles :
Eu égard à la solution du litige, les dispositions de l'ordonnance querellée relatives aux dépens de l'incident et frais irrépétibles seront infirmées.
Les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond.
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les parties étant déboutées de leur demande respective sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort et dans la limite de sa saisine,
Dit n'y avoir lieu à écarter les pièces visées dans le bordereau de pièces en cause d'appel de la société SPB ;
Infirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne en ses dispositions déférées à la cour ;
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Ordonne une mesure d'expertise judiciaire ;
Commet pour y procéder [D] [H], expert près la cour d'appel de Pau
- Atlantic Parc Les Pyramides - [Adresse 4] - [Localité 5] - [XXXXXXXX01] - [Courriel 9]
avec pour mission de :
- Se rendre et visiter les lieux situés à [Localité 7], [Adresse 2]
- Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, en ce compris le bail et son avenant,
- Recueillir contradictoirement toutes les explications des parties, de leurs conseils et de tout sachant,
- Constater l'état du local, décrire et préciser son état à la prise à bail puis en janvier 2022 et indiquer si son état a évolué depuis cette date ;
- Le cas échéant, déterminer et décrire les vices et les désordres qui l'affectent à compter de 2019 en lien avec les infiltrations dénoncées ; Préciser notamment l'état des infiltrations dans la pièce du fond et dans les WC ;
- En rechercher l'origine et en déterminer les causes et notamment dire si lesdits vices et désordres proviennent d'un défaut d'étanchéité de l'immeuble, d'un défaut d'assainissement des pièces du local et notamment de la pièce du fond et des WC ou de toute autre cause,
- Déterminer les moyens techniques à préconiser pour y remédier et préciser la nature des réparations à entreprendre pour pallier aux infiltrations en distinguant celles qui relèvent des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil de celles qui relèvent de celles qui incombent au locataire aux termes de la loi ;
- Déterminer si des travaux de réparation d'infiltrations ou d'assainissement ont été entrepris par la locataire dans le local et notamment dans la pièce du fond et dans les WC et dire s'ils se rapportent à ceux prévus au bail ;
- Déterminer le montant des réparations à effectuer en distinguant celles qui relèvent des grosses réparations de celles qui relèvent de l'entretien du bien ;
- Le cas échéant, évaluer les préjudices subis par le preneur du fait des infiltrations d'eau dans le local depuis novembre 2019 et dire s'ils ont rendu impossible l'exploitation du local dans des conditions normales en précisant, si nécessaire, la date à laquelle elle aurait été rendue impossible ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et solutionner le litige;
Dit qu'en cas de refus de sa mission par l'expert il sera pourvu d'office à son remplacement ;
Fixe à la somme de 3.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la société SPB (S.A.S) devra consigner à la régie de la cour d'appel dans le délai de 30 JOURS à compter du présent arrêt,
Dit qu'en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d'être relevée de cette sanction sur justification d'un empêchement légitime,
Dit que, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fait sans délai rapport au conseiller qui, s'il y a lieu, ordonne la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il détermine ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d'expertise avec copie aux avocats des parties auxquels il devra indiquer qu'ils disposent d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du magistrat chargé du contrôle des mesures d'instruction.
Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de QUATRE MOIS à compter de la notification de sa mission et de la consignation au greffe compétent du tribunal judiciaire de Bayonne,
Rappelle que l'article 173 du Code de procédure civile fait obligation à l'expert d'adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat par tout moyen permettant d'en établir la réception aux parties ;
Dit que l'expert devra adresser aux parties, à l'issue de la première réunion d'expertise et au moins DEUX mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre.
Dit que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des mesures d'instruction de la 2ème chambre civile - 1ère section de la cour d'appel,
Dit que l'expert pourra solliciter de ce magistrat une prorogation de ce délai si celui-ci s'avère insuffisant,
Dit qu'à l'issue de sa misison, l'expert adressera sa demande de rémunération à la cour et aux parties, ces dernières s'il y a lieu, pourront adresser à l'expert et au conseiller chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande, dans un délai de 15 jours à compter de sa réception.
Dit que les dépens de l'incident suivront ceux de l'instance au fond.
Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le présent arrêt a été signé par Madame Joëlle GUIROY, conseillère, suite à l'empêchement de Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, La Présidente,
