LB/CS
Numéro 24/2452
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 25/07/2024
Dossier : N° RG 23/03030 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IWAF
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Affaire :
[Z] [T]
C/
S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 Juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 2 mai 2024, devant :
Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de Mme DENIS, greffier présent à l'appel des causes,
Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [Z] [T]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-1773 du 03/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau)
Représentée par Me Paul GOSSEAUME, avocat au barreau de Pau
INTIMEE :
S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me François PIAULT, avocat au barreau de Pau
Assistée de Me Nicolas LARRAT, avocat au barreau de Toulouse
sur appel de la décision
en date du 17 OCTOBRE 2023
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX
EXPOSE DU LITIGE :
Par actes sous seing privé prenant effet le 8 février 2022, la société anonyme d'habitation à loyer modéré (sa d'HLM) Patrimoine Languedocienne a donné à bail à [Z] [T] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 402,32 euros pour l'habitation et le jardin, outre une provision sur charges mensuelles de 81,60 euros et un loyer mensuel de 25,65 euros pour une place de stationnement.
Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, la sa d'HLM Patrimoine Languedocienne a fait délivrer à Mme [Z] [T] un commandement de payer la somme principale de 267,59 euros visant les clauses résolutoires.
Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, la sa d'HLM Patrimoine Languedocienne a assigné Madame [Z] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax statuant en référé.
Par ordonnance de référé en date du 17 octobre 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :
Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,
Dès à présent, par provision et vu l'urgence,
Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 11 avril 2023,
Dit qu'à défaut pour Madame [T] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
Condamné Madame [T] à verser à la sa HLM Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel la somme de 345,04 euros (décompte arrêté au 31 août 2023) au titre de l'arriéré locatif,
Condamné Madame [T] à verser à la sa HLM Patrimoine Languedocienne une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion,
Condamné la sa HLM Patrimoine Languedocienne à communiquer à Mme [T] dans le mois suivant la signification de l'ordonnance d'une part, les quittances de loyers réglés et d'autre part, l'état définitif des dépenses récupérables au titre de l'année 2022,
Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
Condamné Mme [T] à verser à la sa HLM Patrimoine Languedocienne la somme de 100 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné Mme [T] aux dépens de la présente procédure.
Par déclaration en date du 17 novembre 2023, [Z] [T] a relevé appel de cette ordonnance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2024.
***
Vu les dernières conclusions de Mme [Z] [T] notifiées le 10 avril 2024 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- CONSTATER l'existence d'une contestation sérieuse,
- INFIRMER l'ordonnance de référé du 17 octobre 2023 rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de DAX,
- INVITER la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME
D'HABITATION A LOYER MODERE à mieux se pourvoir,
- DEBOUTER la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE à lui verser une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,
Subsidiairement :
- LUI ACCORDER des délais de paiement dans la limite de trois années, qui viendront s'ajouter au paiement des loyers et provisions pour charges,
- SUSPENDRE l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
- DIRE que le défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,
- FIXER pour le cas où elle ne respecterait pas ces délais de paiement et où la clause résolutoire serait acquise, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant actuel du loyer et de la provision pour charges jusqu'à son départ effectif des lieux,
En tout état de cause :
- CONDAMNER PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME
D'HABITATION A LOYER MODERE à lui régler une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE aux entiers dépens
Vu les dernières conclusions de la société anonyme d'habitation à loyer modéré Patrimoine Languedocienne notifiées le 9 avril 2024 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
Vu les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 ;
Vu les dispositions des articles 564 et suivants du Code de procédure civile ;
INFIRMER l'ordonnance dont appel en ce qu'elle l'a condamnée à communiquer à Madame [Z] [T] les quittances de loyers dans la mesure où cette dernière demeure en dette vis-à-vis de son bailleur et les avis d'échéance qui ont toujours été communiqués par voie postale ;
DEBOUTER Madame [Z] [T] de sa demande de ce chef,
CONFIRMER ladite ordonnance pour le surplus sauf à ACTUALISER le montant de la provision qui lui a été allouée à la somme de 245,32 € selon décompte arrêté au 08 avril 2024 ;
DECLARER irrecevable la demande de délais de paiement formée par Madame [Z] [T] en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel ;
EN TOUTE HYPOTHESE
DEBOUTER Madame [Z] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions telles que dirigées à son encontre;
CONDAMNER Madame [Z] [T] au paiement d'une somme de 1300 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.
MOTIFS :
Sur la recevabilité de la demande de délais de paiement
La société Patrimoine Languedocienne soulève l'irrecevabilité de la demande de délais de paiement formée par [Z] [T] au visa des articles 564,565 et 566 du code de procédure civile. Elle explique que cette demande subsidiaire qui ne tend qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement ne peut être regardée que comme une demande nouvelle.
Madame [T] sollicite le débouté de la société Patrimoine Languedocienne de l'ensemble de ses demandes. Elle demande de lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et de suspendre l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, sans développer d'argumentation relativement à la fin de non-recevoir soulevée.
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, la demande nouvelle de délai de paiement formulée par Mme [T] en cause d'appel, comme celle de suspension des effets d'une clause résolutoire insérée dans le bail d'habitation, tend à faire écarter la demande du bailleur en constatation de la résiliation du bail de sorte qu'elle est recevable conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile précitées.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Madame [T] soutient que les demandes de la société Patrimoine Languedocienne tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à la voir condamnée à payer une provision au titre d'un arriéré de loyers et de charges se heurtent à une contestation sérieuse justifiant l'infirmation de l'ordonnance déférée. Elle explique qu'elle n'a pas été en mesure de régler son loyer en raison de l'incurie de la bailleresse et des dysfonctionnements existants. Elle relève à cet égard que la société bailleresse a tardé à lui transmettre un RIB lui permettant de régler le montant des loyers, ne lui a jamais transmis les avis d'échéance lui permettant de connaître exactement les sommes dues, notamment le loyer résiduel après déduction de l'allocation logement ; elle assure avoir toujours procédé au règlement des sommes dont le règlement était sollicité. Elle avance que la société Patrimoine Languedocienne procède à un aveu judiciaire au sens de l'article 1356 du code civil en reconnaissant implicitement son empressement à lui délivrer un commandement de payer dix jours après l'émission de factures donnant naissance à un solde débiteur dont elle n'avait pas connaissance auparavant et d'un montant très modique. Elle conteste avoir reçu les avis d'échéance de son bailleur si ce n'est ceux transmis par courriel. Elle ajoute qu'elle ne les reçoit toujours pas et que seuls les avis d'échéance des mois de mai à octobre 2022 figurent sur son espace numérique. Elle fait valoir que la poursuite de la procédure d'expulsion pour un montant dérisoire démontre que la société bailleresse utilise de manière abusive la voie judiciaire pour se « débarrasser » d'elle.
La société Patrimoine Languedocienne répond que l'appelante a toujours été en mesure de déterminer le montant résiduel de loyer et de la provision sur charges qu'elle devait verser. Elle précise qu'elle avait la possibilité de consulter son compte allocataire de la Caisse d'Allocations familiales ainsi que les avis d'échéance qui lui ont toujours été adressés par voie postale. Elle ajoute qu'un bailleur ne peut donner quittance de sommes qui n'ont pas été réglées tant que demeure la dette locative.
Elle soutient qu'il est acquis que l'appelante a reçu avec le commandement de payer un décompte détaillé des sommes dues dont elle ne s'est pas acquittée dans le délai qui lui a été imparti alors que le montant dû était modique et parfaitement justifié. Elle relève que les décomptes produits ont toujours tenu compte de l'ensemble des paiements effectués par Madame [T]. Elle en déduit qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant à ses demandes.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 février 2023, pour la somme en principal de 267,59 € (mois de janvier 2023 inclus).
Il n'est pas allégué ni justifié que l'arriéré locatif visé dans le commandement de payer est erroné. Les paiements invoqués par la locataire sont pris en compte.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; alors qu'il comporte un détail des sommes dues avec un relevé de compte au 31 janvier 2023, madame [T] ne peut arguer qu'elle n'a pas eu connaissance de la somme qu'elle devait à cette date. Pourtant elle n'a effectué qu'un paiement de 110,91 euros le 20 février 2023 (TIP), le paiement suivant n'intervenant qu'après l'expiration du délai de deux mois, soit 156,68 euros le 12 mai 2023 et 313,36 euros le 16 mai 2023.
La discussion existante sur la réception des avis d'échéance par madame [T] est donc sans conséquence en l'espèce sur l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer du 10 février 2023.
Par ailleurs si le bailleur n'a envoyé son relevé d'identité bancaire qu'avec son courrier du 20 mars 2023, rien n'empêchait madame [T] de régler sa dette locative par un autre moyen de paiement qu'un virement avant cette date, ou par virement ensuite. Le contrat de bail mentionne ainsi en son article 3-1 alinéa 3 que « le loyer est mensuel et payable à terme échu au siège social du bailleur, au plus tard le dernier jour de chaque mois par virement C.C.P. [Localité 5] 1713-74 T, par chèque bancaire, prélèvement automatique ou mandat. »
Par conséquent il y a lieu de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2023.
Sur la provision au titre de l'arriéré locatif
La société Patrimoine Languedocienne produit un décompte au 8 avril 2024 démontrant que le locataire restait devoir à cette date la somme de 245,32 euros, montant qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse. La question de l'effectivité de la transmission des avis d'échéance à la locataire n'est pas opérante s'agissant du montant de l'arriéré locatif et de son absence de régularisation.
Tous les paiements invoqués par la locataire sont repris dans les décomptes fournis par la bailleresse. Mme [Z] [T] sera donc condamnée à verser à titre provisionnel cette somme à la société Patrimoine Languedocienne. La décision déférée sera donc infirmée sur le montant dû au titre de l'arriéré locatif qui est actualisé.
Sur la demande de délais de paiement
A titre liminaire il est observé que si Mme [T] a relevé appel total de l'ordonnance de référé, elle ne critique pas dans ses conclusions la décision en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.
Elle formule une demande nouvelle de délais de paiement, laquelle a été déclarée recevable ainsi que cela a été dit dans les développements qui précédent.
Madame [T] sollicite ainsi à titre subsidiaire l'octroi de délais de paiement dans la limite de trois années ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire.
La société Patrimoine Languedocienne s'y oppose faisant valoir que Mme [T] persiste sans motif valable à ne pas s'acquitter intégralement des sommes qui lui sont facturées mensuellement. Elle ajoute que si sa dette a diminué la reprise des paiements des échéances courantes est trop aléatoire pour permettre d'envisager la mise en place d'un plan d'apurement.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Il résulte des attestations de la caisse d'allocations familiales qu'elle produit, que madame [T] percevait au mois de décembre 2023, 971,37 euros au titre de l'allocation adulte handicapée et 320,72 euros au titre de l'allocation logement, soit la somme totale de 1292,09 euros.
Compte tenu de ces éléments, de la diminution de la dette locative dont le montant résiduel est modique, madame [T] est en situation de la régler. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif du présent arrêt.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Mme [Z] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, qui sera égale au montant actuel du loyer, outre les charges.
Sur la demande des quittances de loyer
L'ordonnance déférée a condamné la société Patrimoine Languedocienne à communiquer à madame [T] dans le mois suivant la signification de l'ordonnance, d'une part les quittances de loyers réglés et d'autre part, l'état définitif des dépenses récupérables au titre de l'année 2022.
Si elle a formé un appel total de l'ordonnance, madame [T] ne critique pas ce chef de décision dans ses écritures.
La société Patrimoine Languedocienne sollicite l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamnée « à communiquer à Madame [Z] [T] les quittances de loyers dans la mesure où cette dernière demeure en dette vis-à-vis de son bailleur et les avis d'échéance qui ont toujours été communiqués par voie postale. »
Il n'y a pas lieu de statuer sur la question de la communication des avis d'échéance aucune demande n'étant formulée à ce titre par l'appelante. La condamnation à communiquer l'état définitif des dépenses récupérables au titre de l'année 2022 n'étant pas critiquée sera confirmée.
En ce qui concerne les quittances, force est de constater qu'il n'y a pas lieu de condamner le bailleur à les communiquer lorsque le paiement du loyer par le locataire est partiel, ce qui est le cas en l'espèce s'agissant de madame [T].
Il convient donc d'infirmer la décision déférée sur ce point.
A titre superfétatoire, il est précisé que si le locataire s'acquitte partiellement de sa dette, le bailleur doit lui délivrer un reçu.
Sur la demande en dommages et intérêts
Madame [T] sollicite la condamnation de la société Patrimoine Languedocienne à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle fait valoir que la procédure menée par la bailleresse et l'acharnement dont elle fait preuve lui cause nécessairement un préjudice qu'il convient de réparer.
La société Patrimoine Languedocienne demande de débouter Mme [T] de ses prétentions indemnitaires lesquelles sont irrecevables en référé, et se heurtent de toute façon, à une contestation sérieuse. Dans le dispositif de ses écritures elle ne formalise pas une fin de non-recevoir de ce chef de demande, mais sollicite le débouté de Mme [T] de l'ensemble de ses demandes.
Toutefois, ainsi que le souligne à juste titre la société intimée, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur une demande de dommages et intérêts, alors qu'il ne peut, en vertu de l'article 835 du code de procédure civile qu'accorder une provision au créancier, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Au regard de la demande formulée par l'intimée, Madame [T] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [Z] [T] aux dépens et au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [Z] [T], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient de débouter les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile formulées en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référée rendue le 17 octobre 2023 par la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties étaient réunies à la date du 11 avril 2023 ;
Infirme partiellement l'ordonnance déférée sur le montant de l'arriéré locatif et sur la suspension de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et en ce qu'elle a condamné la société anonyme d'habitation à loyer modéré Patrimoine Languedocienne à communiquer à Mme [Z] [T] les quittances de loyers réglés ;
Statuant à nouveau et ajoutant,
Condamne Mme [Z] [T] à verser à la société anonyme d'habitation à loyer modéré Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel la somme de 245,32 € (décompte arrêté au 8 avril 2024), au titre de l'arriéré locatif ;
Autorise Madame [Z] [T] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 20 € chacune et une 13 ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;
Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt ;
Suspend l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [Z] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'habitation à loyer modéré Patrimoine Languedocienne puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Mme [Z] [T] soit condamnée à verser à la société anonyme d'habitation à loyer modéré Patrimoine Languedocienne une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion ;
Déboute Mme [Z] [T] de ses demandes de communication des quittances de loyers et dommages et intérêts ;
Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions ;
Condamne Mme [Z] [T] aux dépens et d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulées en cause d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame SAYOUS greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier Le Président
