LB/CS
Numéro 24/2445
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 25 juillet 2024
Dossier : N° RG 22/03091 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ILZX
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Affaire :
[C] [R]
[I] [R] épouse [R]
Compagnie d'assurance MAIF
C/
[L] [F]
[A] [H] épouse [F]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 mars 2024, devant :
Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de Mme DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,
Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [C] [R]
né le 06 Juin 1970 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 4]
Madame [I] [R] épouse [R]
née le 25 Septembre 1971 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 4]
Compagnie d'assurance MAIF prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentés par Me Marina CORBINEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de Bayonne
INTIMES :
Monsieur [L] [F]
né le 29 Août 1971 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [A] [H] épouse [F]
née le 22 Septembre 1974 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Michèle KAROUBI, avocat au barreau de Pau
sur appel de la décision
en date du 27 SEPTEMBRE 2022
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 22 juillet 2018 prenant effet le 3 septembre 2018, Monsieur et Madame [C] et [I] [R] ont donné à bail à Monsieur [L] [F] une maison à usage d'habitation d'une surface habitable de 170 m² sur une parcelle de 1000 m² située [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 1530 euros outre un dépôt de garantie du même montant.
Par ordonnance de référé du 8 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a notamment :
Constaté à la date du 13 octobre 2020 l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
Ordonné l'expulsion de M. et Mme [F],
Condamné par provision M. et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] une indemnité d'occupation mensuelle de 1.563,65 euros à compter du 1er février 2021 indexée le cas échéant selon les modalités prévues au contrat de bail,
Dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus si M. et Mme [F] s'acquittent du paiement des loyers selon les modalités du bail pendant trois années,
Ordonné une expertise confiée à M. [Y] avec pour mission notamment de décrire les désordres dans la maison louée, fixer les préjudices de jouissance provoqués, les travaux nécessaires, se prononcer sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sur un manquement du preneur à son obligation d'entretenir la chose louée et de façon plus générale fournir tout élément de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues,
Condamné à titre provisionnel M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [F] la somme de 2.000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance,
Condamné M. et Mme [F] aux dépens, outre le coût des commandements pour défaut de paiement et défaut de présentation du contrat d'assurance,
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte d'huissier du 23 février 2021, M. et Mme [R] ont signifié à M. et Mme [F] un congé pour le 2 septembre 2021, accompagné d'une offre de vente au prix de 480.000 euros.
Les bailleurs ont signifié aux locataires une sommation de quitter les lieux le 8 septembre 2021.
Par ordonnance de référé du 7 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a notamment :
Constaté que M. et Mme [F] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 2 septembre 2021,
Ordonné l'expulsion de M. et Mme [F] de tous occupants de leur chef du logement,
Condamné M. et Mme [F] à payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2022 égale au montant du loyer et des charges en vigueur au jour de la prise d'effet du congé, indexée le cas échéant conformément aux prévisions du contrat,
Condamné M. et Mme [F] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par actes du huissier en date du 22 décembre 2021, Monsieur et Madame [F] ont assigné Monsieur Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] au fond.
Suivant jugement du 27 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a :
' jugé recevable l'intervention volontaire de la MAIF, assureur des époux [R],
' constaté la validité du congé délivré aux époux [F],
' dit que Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2021,
' condamné Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 4.127,50 € au titre des indemnités d'occupation des mois de mars, avril et des neuf jours de mai 2022, ainsi que des charges y afférents,
' condamné Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 254,14 € au titre des réparations locatives,
' condamné Monsieur [C] [R] et Madame [I] [R], sous garantie de la MAIF, à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] les sommes suivantes :
* 10 000 € en réparation du trouble de jouissance subi,
* 312 € au titre de la facture de recherche de fuite d'eau du 28 janvier 2020,
* 4375 € au titre de la surconsommation électrique,
* 330 € au titre de la facture d'entretien de l'assainissement,
* 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné Monsieur et Madame [R], sous garantie de la MAIF, au entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire pour 4 .721,31 €,
' débouté les parties de leurs autres demandes,
' ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration en date du 16 novembre 2022, Monsieur et Madame [R] ont relevé appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2024.
***
Vu les dernières conclusions de Monsieur et Madame [R] notifiés le 10 août 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
Vu les pièces produites aux débats,
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
-Confirmer le jugement en ce qu'il a :
. jugé recevable l'intervention volontaire de la MAIF, leur assureur MRH,
. Constaté la validité du congé délivré aux époux [F]
. dit que les époux [F] sont occupants sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2021,
. condamné les époux [F] à leur payer la somme de 4.127,50 € au titre des indemnités d'occupation des mois de mars, avril et des 9 jours de mai 2022, ainsi que des charges y afférent,
. condamné les époux [F] à leur payer la somme de 254,14 € au titre des réparations locatives ayant trait à la reprise des murs (enduits, ponçage d'une quarantaine de trous au rdc et à l'étage) et à la fabrication des clés pour reconstituer 4 jeux complets et un double de la boîte aux lettres,
. débouté les époux [F] de leurs demandes tendant à les voir condamner :
* à leur payer la somme de 500 € en réparation du préjudice lié à l'absence d'eau chaude pendant un mois et à la surconsommation d'eau, faute de preuve de leurs allégations,
* la somme de 312 € pour la facture de recherche de fuite du 14 mars 2022 alors qu'ils
étaient sans droit ni titre,
* la somme de 159,50 € pour la facture de réparation de la porte du garage alors qu'ils
étaient sans droit ni titre,
-Infirmer le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau,
-Débouter les époux [F] de l'ensemble de leurs demandes présentées à leur encontre,
-Condamner les époux [F] au paiement d'une somme totale de 5.159,96 € au titre des frais d'huissier et des travaux de réparation,
-Condamner les époux [F] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,
-Condamner les époux [F] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
-Condamner les époux [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
A titre subsidiaire,
-Limiter la période considérée au titre du préjudice de jouissance à la période courant à compter du 30 janvier 2020 au 2 septembre 2021,
-Limiter à la somme de 1.080 € leur condamnation au titre de la surconsommation électrique ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2024 de monsieur et madame [F] aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
Déclarer mal fondé l'appel interjeté par les consorts [R] et la MAIF,
En conséquence confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a
- Condamné les défendeurs à payer :
o 312 euros au titre de la facture de recherche de fuite d'eau,
o 4 375 euros au titre de la surconsommation électrique,
o 330 euros au titre de la facture d'entretien et de l'assainissement,
- Condamné les époux [R] sous garantie de la MAIF aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise pour 4 721.31 euros.
Déclaré recevable leur appel incident,
Y faisant droit,
Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- limité à la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance et à 2.000 € au titre des frais irrépétibles,
- Débouté les concluants de leur demande au titre de la surconsommation d'eau et de la facture de réparation du garage et,
Statuant à nouveau,
- Condamner les défendeurs solidairement entre eux à payer :
' La somme de 22.000 € au titre du préjudice de jouissance
' 500 € au titre de la surconsommation d'eau et 159.50 € au titre de la facture du garage,
' 10.000 € au titre de l'article 700 devant le tribunal,
- Y ajoutant les condamner à payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles devant la Cour outre les dépens.
MOTIFS :
A titre liminaire il convient de préciser qu'il résulte de la déclaration d'appel et des conclusions des parties que l'appel ne porte pas sur les chefs du jugement du 27 septembre 2022 ayant :
Jugé recevable l'intervention volontaire de la MAIF,
Constaté la validité du congé délivré aux époux [F],
Dit que M. [L] [F] et Mme [A] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2021.
La connaissance de ces chefs de jugement n'étant pas déférée à la cour, ils sont donc devenues définitifs.
En outre ne sont plus discutées par les parties dans le cadre de leurs conclusions les chefs de jugement ayant :
Débouté M. et Mme [F] de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des bailleurs.
Condamné M. et Mme [F] au paiement de la somme de 4.127,50 euros au titre des indemnités d'occupation des mois de mars, avril et des 9 jours de mai 2022, ainsi que des charges afférentes, et de la somme de 254,14 euros au titre des réparations locatives ayant trait à la reprise des murs et à la fabrication des clés pour reconstituer quatre jeux complets et un double de la boîte aux lettres.
Ces chefs de disposition qui ne sont pas critiqués en cause d'appel seront donc confirmés.
Il convient de statuer sur les chefs de décision critiqués par les parties portant sur :
L'ensemble des autres demandes de condamnation formulées par M. et Mme [F],
Le surplus de la demande de condamnation formulée par M. et Mme [R] au titre des frais d'huissier et travaux de réparation,
La charge des dépens et les frais irrépétibles.
Sur les demandes de condamnation à paiement formulées par les locataires
Sur le préjudice de jouissance
M. et Mme [F] font valoir que la maison louée par M. et Mme [R] présentait des désordres et malfaçons mis en évidence par le rapport d'expertise judiciaire qui les a listés, qui leur ont occasionné un préjudice de jouissance qu'ils évaluent à la somme de 22.000 euros correspondant à une réduction de loyer de 500 euros par mois, depuis leur entrée dans les lieux jusqu'au 29 avril 2022. Ils forment ainsi un appel incident sur le montant alloué à ce titre par le jugement de première instance.
Ils soutiennent que les bailleurs ont manqué à leurs obligations notamment au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du code civil ; ils expliquent que les bailleurs ont toujours refusé d'engager les dépenses pour effectuer les réparations nécessaires en dépit de leurs demandes répétées de reprendre les désordres.
Ils précisent qu'à la suite du dégât des eaux survenu le 22 novembre 2019, ils ont été empêchés de jouir normalement de deux des trois salles d'eau de la maison et que l'indemnité qu'ils ont reçue de leur compagnie d'assurance concernait les embellissements c'est-à-dire les travaux de réfection des plafonds après traitement de la cause du sinistre.
Ils contestent avoir entravé la venue des artisans expliquant que les seuls refus opposés l'ont été lorsque les bailleurs leur ont proposé des réparations « de fortune » effectuées par M. [R] lui-même qui n'est pas un professionnel du bâtiment.
M. et Mme [R] concluent au débouté des locataires de leur demande à ce titre, soutenant qu'elle n'est fondée ni dans son principe, ni dans son montant.
Ils font valoir qu'ils ont toujours tenté de répondre aux exigences de leurs locataires et justifient des nombreuses diligences qu'ils ont effectuées.
Ils expliquent que les refus réitérés d'intervention de M. et Mme [F], qui les ont empêchés d'accéder aux lieux et de faire venir une quelconque entreprise, ont généré le préjudice de jouissance qu'ils allèguent.
Ils soutiennent également que les locataires n'ont jamais réalisé les travaux pour lesquels ils ont été indemnisés à la suite du dégât des eaux survenu en novembre 2019.
A titre subsidiaire ils demandent de retenir que ce n'est qu'à compter du mois de décembre 2018 que M. et Mme [F] justifient avoir connu des désagréments , que le préjudice de jouissance lié au dégât des eaux ne peut être pris en compte qu'à compter du 30 janvier 2020 car avant cette date toutes les douches de la maison ont pu être utilisées. En outre ils font valoir qu'aucun préjudice de jouissance ne peut être retenu depuis le 2 septembre 2021 date depuis laquelle les époux [F] sont devenus sans droit ni titre.
L'article 1721 du code civil dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
Il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu notamment de :
Remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,
De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,
D'entretenir les locaux en l'état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le rapport d'expertise judiciaire réalisé par M. [Y] en date du 27 septembre 2021 liste les dysfonctionnements et désordres qui ont affecté la maison louée à M. et Mme [F] tant internes qu'externes à la maison, lesquels ont été pris en compte par le premier juge dans une motivation très détaillée et pertinente qui s'est appuyée notamment sur l'expertise judiciaire. M [Y] a mis en évidence que M. et Mme [F] ont subi différents désordres consistant notamment en une dégradation partielle du cheminement en bois amenant à la maison et d'une lame de la terrasse en bois créant un risque de chute et de blessures pour les personnes qui cheminent dessus, l'absence de fonctionnement de l'interphone, le dysfonctionnement de la porte sectionnelle du garage en mai 2020 en dépit de son remplacement en mai 2020. Etaient relevées également des odeurs nauséabondes dans le jardin provenant du système d'assainissement autonome par micro-station « Bionest » et en aval une résurgence d'eau rendant la pelouse partiellement marécageuse et en limitant la jouissance. En outre les portes-fenêtres et les fenêtres de la maison ont été mal conçues et fermaient mal, laissant des passages d'air. Il en a résulté une sensation de froid des occupants dans toutes les chambres et le bureau à l'étage. Il a été relevé également une défaillance du châssis oscillo-battant des toilettes du rez-de-chaussée dont l'ouvrant a chuté lors d'un nettoyage, qui constituait un risque d'accident pour la personne réalisant l'entretien. L'expert a constaté un manque de chauffage à l'étage, la bande-joint du plafond du séjour cloquée par de l'eau provenant du dessus, des receveurs de douche fuyards empêchant l'utilisation des deux douches de l'étage.
M. [Y] a estimé la remise en état à la somme totale de 23.140,89 euros et a précisé que les locataires ont reçu 2500 euros de leur assureur MAE, somme qui devrait être réservée pour refaire des embellissements une fois les causes réparées.
Il a relevé le dysfonctionnement d'équipements et la nécessité d'effectuer les réparations de remise en état nécessaires à la conformité, au maintien en état, à l'entretien normal des lieux loués à la charge du bailleur. Il ne s'est pas prononcé sur les raisons invoquées par M.[R] devant être évaluées par le tribunal. Il a conclu que sur le plan technique, aucun des désordres, malfaçons et non-conformités constatés en lien avec un éventuel manquement du preneur à son obligation d'entretenir la chose louée.
Il y a lieu de dire qu'au regard de la nature des désordres engendrés par le dégât des eaux déclaré par les locataires le 22 novembre 2019 et des travaux préconisés par l'expert pour y remédier l'offre formulée par M. [R] de refaire lui-même les joints des douches ne pouvait être satisfactoire car n'étant pas de nature à remédier réellement et durablement aux désordres. En effet, l'expert relève qu'à l'étage, au-dessus du salon dont le plafond a été endommagé, dans les deux salles d'eau contigües le joint d'étanchéité situé entre le receveur et la faïence murale était fuyard. La fuite du receveur de la douche de la chambre du rez-de-chaussée a endommagé une cloison entre le cellier et la chambre des parents. L'expert a préconisé, s'agissant des deux douches des salles d'eau de l'étage, la dépose des pare-douches et receveurs, la réfection d'étanchéité entre le receveur et la cloison, et entre le receveur et la faïence selon un devis de M. [Z] actualisé au 23 février 2020 d'un montant de 2.393 euros TTC. En ce qui concerne la douche du rez-de-chaussée, il a préconisé la dépose du receveur, la réfection d'étanchéité entre le receveur et la cloison ainsi qu'entre le receveur et la faïence. En outre, M. [Y] n'a pas évalué et conseillé un simple joint de silicone dans sa réponse à un dire sur le dégât des eaux page 20 de son rapport.
Le dégât des eaux a endommagé le plafond du salon, une bande-joint ayant cloqué entraînant un préjudice visuel et esthétique pour les occupants et nécessitant une réfection de la bande-joint et une mise en peinture. L'indemnisation par l'assurance était destinée aux travaux d'embellissement de l'occupant (courrier de l'assureur MAE en pièce numérotée 49 des appelants) et donc à la réfection des peintures du salon, qui ne pouvait être réalisée qu'après réparation de la cause du sinistre.
Par des motifs pertinents s'appuyant sur le rapport d'expertise judiciaire le premier juge a pris en compte le manque de chauffage à l'étage. L'isolation de la maison construite en 2009 selon des normes récentes, le système de plancher chauffant au rez-de-chaussée, l'installation de deux radiateurs électriques sèche-serviettes dans les salles d'eau et d'un convecteur dans une des chambres de l'étage ont été pris en compte par l'expert qui a estimé le chauffage néanmoins insuffisant. M. et Mme [R] n'ont remédié que partiellement à ce problème qui leur avait été signalé par M. [F] dès le 12 décembre 2018. Les bailleurs ont proposé une prise en charge par moitié de la dépense le 16 décembre 2018, alors qu'ils devaient l'assumer en totalité. Ils ont refusé le devis de pose de radiateurs de Mr [Z] ainsi que cela résulte du courriel de M. [R] du 27 novembre 2019, lequel a proposé au locataire de les fournir et poser lui-même. Cette proposition a été refusée de manière injustifiée par les locataires.
De la même manière le refus opposé par M. [F] de la proposition faite par M. [R] de réparer les lames de terrasse en bois défectueuses n'était pas justifié, car pouvant remédier au défaut de la terrasse dangereux pour la sécurité, même si cette réparation était moins pérenne qu'une réfection totale au regard des malfaçons affectant la structure.
La sensation de froid ressentie dans la maison était également due aux désordres affectant les menuiseries qui n'étaient pas étanches à l'air en raison d'un problème de conception ainsi que l'expert judiciaire l'a relevé.
M. et Mme [F] sont donc en partie responsables de la persistance du problème de chauffage de la maison à l'étage, et totalement responsables de la persistance du trouble de jouissance occasionné par l'endommagement de certaines parties de terrasse en bois à compter de l'année 2020 jusqu'à leur départ.
M. [Y] relève que la micro-station ' Bionest', qui est un système d'épuration naturelle basé sur la capacité dépolluante de bactéries, génère des odeurs nauséabondes perceptibles depuis la terrasse lors de l'utilisation d'une douche ainsi qu'en aval dans la pelouse, une résurgence d'eau provenant du drain d'épandage des eaux dépolluées en sortie des unités de traitement. Il explique que d'après le rapport de visite d'entretien de Bionest du 4 février 2021, la micro-station fonctionnerait bien, que les odeurs proviendraient du « drainage post-station presque à ciel ouvert », et que le mauvais vissage des tampons est une cause possible ainsi qu'une déficience de l'évent. Il situe la date d'apparition comme antérieure à l'occupation par M. et Mme [F]. Il préconise une réfection en tranchée profonde de 3 mètres du drain d'épandage des eaux dépolluées en sortie des unités de traitement de la micro-station pour supprimer les eaux à fleur de pelouse pour un coût de 8.503 euros TTC selon un devis produit. Au regard notamment de la réponse au dire de l'expert page 19 de son rapport, du courriel envoyé par le locataire au bailleur le 12 décembre 2018 et des explications données par les bailleurs, le problème des odeurs a duré du mois de septembre 2018 jusqu'à l'intervention de la société Bionest du 8 juillet 2020 programmée par M. et Mme [R] qui a changé une pièce de l'arrivée d'air.
Il existe donc un problème structurel de l'installation qui est la cause des désordres récurrents liés à la micro-station « Bionest » selon l'expert judiciaire. Par ailleurs M. et Mme [R], qui l'ont faite entretenir régulièrement, échouent à démontrer que l'utilisation faite par les locataires de la micro-station en est la cause. A cet égard, les pièces qu'ils produisent et notamment les conclusions du SPANC retenant la nécessité du nettoyage régulier du bac à graisses (qui a dû être vidangé lors de son intervention du 1er août 2022) sont insuffisantes pour établir que le défaut de nettoyage du bac à graisse a été en lien avec les désordres constatés.
L'expert judiciaire a constaté que l'ouvrant de la porte sectionnelle du garage fonctionne bien mais que la porte latérale d'accès au garage, qui a été remplacée en mai 2020 à la demande des locataires, est trop haute de 22 centimètres de sorte qu'elle butte contre l'un des panneaux de la porte sectionnelle ce qui entraine l'arrêt de cette dernière en position semi-ouverte à la suite de sa mise en sécurité. L'expert relève page 19 de son rapport que l'entreprise Etcheverry a réalisé et posé la porte latérale sans tenir compte de la problématique d'entrecroisement avec la porte.
Les bailleurs expliquent avoir donné leur accord pour un changement de cette porte à l'identique à la demande des locataires qui l'ont réceptionnée sans signaler que la modification des dimensions de cette porte dont le remplacement n'a pu qu'endommager la porte motorisée du garage.
Toutefois M. et Mme [R] échouent à rapporter la preuve de la responsabilité des locataires dans ce désordre qui n'est pas démontrée par les pièces produites, qui doit être pris en compte dans le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [F] en ce qu'il a entrainé un dysfonctionnement récurrent de la porte sectionnelle du garage.
Il résulte de ces éléments que M. et Mme [R] n'ont pas effectué les réparations nécessaires qui leur incombaient en tant que bailleurs, n'ont pas respecté leurs obligations de délivrer un logement exempt de risque pour la sécurité, en bon état d'usage et de réparation, ainsi que d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage d'habitation et d'y faire les réparations leur incombant nécessaires au maintien en état et à un usage normal des lieux.
M. et Mme [F] sont en partie responsables de la persistance du problème de chauffage de la maison à l'étage à compter de l'année 2020 jusqu'à leur départ, et totalement responsables de la persistance du trouble de jouissance occasionné par l'endommagement de certaines parties de terrasse en bois à compter de l'année 2020 jusqu'à leur départ également.
A la suite du congé pour vendre qui leur a été délivré, M. et Mme [F] sont devenus sans droit ni titre à compter du 2 septembre 2021.
Par conséquent le préjudice de jouissance des locataires ne peut être invoqué pour la période ayant couru à compter du 2 septembre 2021.
Il résulte du courriel de M. [F] à M. [R] du 25 novembre 2019 que sa famille n'utilisait plus qu'une des trois salles d'eau de la maison à la suite du dégât des eaux déclaré le 22 novembre 2019.
Le préjudice engendré par le dégât des eaux doit donc être évalué pour la période ayant couru du 22 novembre 2019 jusqu'au 1er septembre 2021.
Le préjudice lié aux odeurs générées par la micro-station 'bionest' est évalué pour la période de septembre 2018 au 8 juillet 2020.
Les autres préjudices seront évalués pour la période courant à compter de la prise d'effet du bail en septembre 2018, hormis la porte motorisée du garage à compter du mois de mai 2020 et sous réserve des développements qui précèdent.
Compte tenu de ces éléments et du montant du loyer qui était de 1563 euros environ, il convient d'évaluer le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [F] en lien avec les manquements de M. et Mme [R] à leurs obligations à la somme de 8.500 euros.
Sur les frais exposés pour les recherches de fuite
En outre il convient de constater que si M. et Mme [F] maintiennent dans les motifs de leurs dernières conclusions leur demande tendant à voir condamner les appelants au remboursement du coût de la recherche de fuite d'eau du mois de mars 2022, cette demande n'est pas reprise au dispositif de leurs écritures.
La cour n'étant tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures des parties en application de l'article 954 du code de procédure civile.
Les appelants demandent la confirmation de la décision de première instance de ce chef.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté à juste titre la demande de remboursement de M. et Mme [F] de la facture de recherche de fuite du mois de mars 2022 correspondant à une période où ils étaient devenus occupants sans droit ni titre des lieux loués.
Le jugement de première instance sera en revanche infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [R] à payer à M. et Mme [F] la somme de 312 euros au titre de la facture de recherche de fuite d'eau du 28 janvier 2020 dans la mesure où l'indemnité versée par leur assureur, la compagnie MAE, était destinée notamment à couvrir cette dépense (courrier de l'assureur MAE en pièce numérotée 49 des appelants).
Sur la facture d'entretien du système d'assainissement
M. et Mme [F] demandent le remboursement de la facture d'Aquitaine débouchage du 1er février 2022 d'un montant de 330 euros TTC en faisant valoir que les bailleurs n'ont jamais voulu entretenir la microstation alors qu'ils y étaient obligés en vertu du contrat de bail.
M. et Mme [R] répondent que ces travaux ne devaient pas être effectués car il ne s'agit pas d'une fosse septique qui se remplit progressivement mais d'un système d'assainissement spécifique nécessitant un entretien annuel qu'ils ont parfaitement effectué.
M. et Mme [R] justifient de l'entretien annuel de l'installation, ainsi que cela résulte de la facture de la société Bionest du 14 janvier 2019 qui le mentionne. Cet entretien est adapté à l'installation. Il n'est pas justifié de la nécessité d'une vidange et du nettoyage de l'installation facturée par la société Aquitaine débouchage le 1er février 2022.
La demande de M. et Mme [F] de remboursement de la facture d'Aquitaine débouchage du 1er février 2022 d'un montant de 330 euros TTC sera donc rejetée.
Sur la facture de réparation de la porte du garage
M. et Mme [F] demandent le remboursement d'une facture d'un montant de 159,50 euros de réparation de la porte du garage qui ne fermait plus.
Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté cette demande par des motifs pertinents, car cette réparation est intervenue alors que M. et Mme [F] étaient devenus occupants sans droit ni titre, ainsi que cela résulte du courriel de M. [F] du 16 mars 2022 et de la facture du 18 mars 2022.
Sur la surconsommation d'électricité
M. et Mme [F] sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a alloué la somme de 4.375 euros à ce titre. Ils font valoir que le premier juge a pris en compte les conclusions du rapport d'expertise qui ne sont pas sérieusement contestées. Ils ajoutent que l'expertise amiable contradictoire de la MAIF et Euroxo du 5 octobre 2020 avait estimé le préjudice lié à la surconsommation électrique depuis l'entrée dans les lieux à une somme de 1.500 euros soit une estimation sur une année environ d'occupation.
M. et Mme [R] soutiennent que le juge ne dispose pas des éléments lui permettant d'isoler la part de surconsommation qui pourrait être imputée à des déperditions de celles liées au mode de vie de la famille [F] de sorte qu'ils seront déboutés de toute demande de condamnation. A titre subsidiaire, ils demandent de limiter la condamnation à la somme de 1.080 euros par mois, en faisant valoir que le premier juge a fait une erreur de calcul en se fondant sur le rapport d'expertise d'Eurexo du 5 octobre 2020.
L'expertise judiciaire du 27 septembre 2021 relève une consommation d'électricité élevée pour partie en lien avec les déperditions thermiques à travers les menuiseries extérieures mal conçues laissant passer l'air, et pour le reste en fonction de l'utilisation du chauffage, de l'eau chaude et des équipements électroménagers et autres appareillages électriques. Le rapport d'expertise amiable contradictoire de l'expert Eurexo mandaté par la compagnie d'assurance MAE effectué à la date du 5 octobre 2020 évalue à 1500 euros TTC la surconsommation électrique induite par le défaut d'étanchéité de la fenêtre de l'étage depuis le début de la location, soit sur une période de 24 mois.
En prenant en compte cette évaluation, le préjudice subi du 3 septembre 2018 au 1er septembre 2021 au titre de la surconsommation d'électricité en lien avec les déperditions thermiques à travers les menuiseries extérieures mal conçues sera évalué à la somme totale de 2.185 euros.
Le jugement déféré sera donc infirmé sur le montant alloué à ce titre.
Sur la surconsommation d'eau
M. et Mme [F] sollicitent la condamnation des appelants à leur payer la somme de 500 euros au titre de la surconsommation d'eau en faisant valoir une fuite dans le ballon d'eau chaude et une fuite dans les toilettes du rez-de-chaussée établies selon eux par les pièces qu'ils produisent.
M. et Mme [R] répondent qu'aucune fuite n'a jamais été constatée ni établie de sorte que la surconsommation d'eau paraît liée au mode de vie des époux [F].
L'expert judiciaire a relevé en page 20 de son rapport qu' 'aucune fuite observée au compteur supérieure à 3,504 m3 par an (perte liée au débit démarrage du compteur) bien loin des 150 m3 qui pourraient s'expliquer par une consommation par les usagers au-delà de la normale (douches prolongées, etc')'.
Le ballon d'eau chaude a été changé ainsi que cela résulte de la facture du 30 novembre 2019. M. et Mme [F] ont continué à déplorer des factures d'eau trop élevées. Toutefois le rapport d'intervention en recherche de fuite du 16 mars 2022 qu'ils produisent (leur pièce numérotée 29), qui conclut effectivement à une fuite située dans les toilettes du rez-de-chaussée, a été effectué alors qu'ils occupaient le logement sans droit ni titre depuis des mois. Il est insuffisant pour établir l'existence d'une fuite durant la période comprise entre le 3 septembre 2018 et le 1er septembre 2021.
Faute d'établir que le préjudice qu'ils allèguent est imputable à un dysfonctionnement engageant la responsabilité des bailleurs, et d'apporter les éléments permettant de le quantifier, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [F] de leur demande à ce titre.
Sur les demandes de condamnation formulées par les bailleurs
M. et Mme [R] demandent la condamnation de M. et Mme [F] au paiement de la somme totale de 5.159,96 euros au titre des frais d'huissier et des travaux de réparation. Toutefois le détail des sommes réclamées n'est donné qu'à hauteur de la somme 2.066,14 euros au titre des réparations locatives et 496,32 euros au titre des frais d'huissier. Pour le surplus le montant réclamé n'est pas expliqué.
S'agissant des frais d'huissier, il convient de condamner M. et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 136,31 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie établi par huissier de justice ainsi que la convocation à l'état des lieux et les débours correspondants (relevé des frais d'huissier, pièce numérotée 35 des appelants), conformément aux dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et de rejeter la demande pour le surplus, en l'absence de justificatif de la facturation d'un procès-verbal de reprise des lieux en sus.
En ce qui concerne les réparations locatives, la décision déférée a déjà été confirmée en ce qu'elle a retenu à la charge des locataires la reprise des trous sur les murs (160 euros) et la fabrication des clés pour reconstituer 4 jeux complets et un double de la boîte aux lettres soit 94,14 euros.
Il résulte également de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie que la reprise du plafond de l'entrée, du couloir, de la cuisine et du salon ne saurait être supportée par les locataires au regard de l'état d'usage de la peinture à l'entrée dans les lieux car datant de 2009 ; en outre les réparations locatives ne peuvent inclure la réfection de la peinture du plafond du salon dont l'endommagement est imputable à un désordre affectant les douches de l'étage, dont les bailleurs sont responsables. Ces derniers ne peuvent reprocher aux locataires de ne pas avoir refait cette peinture du plafond avec l'indemnité perçue de leur assureur, alors que cette réfection nécessitait une réparation préalable de la cause des désordres. La réfection du mur de la chambre du fond abimé par une bande de scotch (320 euros) sera en revanche supportée par les locataires au regard d'une dégradation qui leur est imputable et du devis de travaux de peinture de M. [K] (pièce numérotée 38 des appelants). La réparation de 3 poignées de porte intérieures pour un montant de 160 euros sera également retenu comme faisant partie des réparations locatives listées par le décret 87-712 du 26 août 1987 à la charge des locataires étant précisé que ces poignées relatives à des portes intérieures ne concernent pas les menuiseries présentant des malfaçons.
Pour le surplus la demande au titre des réparations locatives n'étant pas détaillée (et donc expliquée dans son montant et son objet précis) sera rejetée.
Il convient par conséquent de condamner M. et Mme [F] à payer à M. et Mme [R] la somme de 136,31 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, et la somme de 480 euros au titre des réparations locatives, étant rappelé que la décision déférée est confirmée en ce qu'elle les a condamnés à payer la somme de 254,14 € au titre des réparations locatives ayant trait à la reprise des murs (enduits, ponçage d'une quarantaine de trous au rdc et à l'étage) et à la fabrication des clés pour reconstituer 4 jeux complets et un double de la boîte aux lettres. Les appelants sont déboutés du surplus de leur demande au titre des frais d'huissier et des réparations locatives.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. et Mme [R], sous garantie de la MAIF, aux dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire pour la somme de 4.721,31 euros mais de l'infirmer ce qu'il a condamné M. et Mme [R] au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
M. et Mme [R], qui succombent partiellement en leurs demandes, seront condamnés également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient de débouter tant les appelants que les intimés de leurs demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Statuant dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne du 27 septembre 2022 en ce qu'il a :
Débouté M. et Mme [F] de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des bailleurs.
Condamné M. et Mme [F] au paiement de la somme de 4.127,50 euros au titre des indemnités d'occupation des mois de mars, avril et des 9 jours de mai 2022, ainsi que des charges afférentes, et de la somme de 254,14 euros au titre des réparations locatives ayant trait à la reprise des murs et à la fabrication des clés pour reconstituer quatre jeux complets et un double de la boîte aux lettres,
Débouté M. et Mme [R] de leurs demandes au titre de la facture de recherche de fuite du mois de mars 2022, de la facture de réparation de la porte du garage, et de la surconsommation d'eau,
condamné M. et Mme [R], sous garantie de la MAIF, aux dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire pour la somme de 4.721,31 euros ;
Infirme le jugement déféré pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [L] [F] et Mme [A] [F] à payer à M. et Mme [R] les sommes suivantes :
136,31 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie,
480 euros au titre des réparations locatives.
Déboute Mr et Mme [R] du surplus de leurs demandes au titre des frais d'huissier et des frais de réparation.
Condamne in solidum M. [C] [R] et Mme [I] [R], sous garantie de la MAIF, à payer à M. [L] [F] et Mme [A] [F] les sommes suivantes :
8.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,
2.185 euros au titre de la surconsommation électrique ;
Déboute Mr et Mme [F] de leurs demandes au titre de la facture de recherche de fuite d'eau du 28 janvier 2020 et de la facture d'entretien de l'assainissement ;
Condamne M. [C] [R] et Mme [I] [R] aux dépens d'appel.
Déboute les parties de leurs demandes d'indemnité formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
