CF/CD
Numéro 24/02318
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ORDONNANCE
du 10 juillet 2024
Dossier : N° RG 23/01496 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IRGR
Affaire :
SDC DE LA RÉSIDENCE [6]
SAS AGENCE SENSEY
C/
Monsieur [C] [R] et de Monsieur [O] [J] composant l'indivision successorale représentée par Monsieur [C] [R]
- O R D O N N A N C E -
Caroline FAURE, magistrate chargée de la mise en état,
Assistée de Sylvie HAUGUEL, greffière.
à l'audience des incidents du 05 juin 2024
Vu la procédure d'appel :
ENTRE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [6] ayant pour représentant légal son syndic : SAS Agence SENSEY
[Adresse 2]
[Localité 4]
SAS AGENCE SENSEY
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentés et assistés de Maître FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE
APPELANTS
ET :
Monsieur [C] [R] et de Monsieur [O] [J] composant l'indivision successorale représentée par Monsieur [C] [R] désigné à cette fonction par ordonnance rendue le 18 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Bayonne, né le 19 octobre 1945 à [Localité 7], de nationalité Française, domicilié [Adresse 8] (ALLEMAGNE) et dont le siège social
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assistée de Maître LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
INTIMEE
* * *
Vu le jugement du 22 mai 2023 du tribunal judiciaire de Bayonne, dans un litige opposant 'l'indivision successorale' composée de M. [C] [R] et M. [O] [J], représentée par M. [C] [R] au syndicat des copropriétaires [6] à Biarritz représenté par son syndic de copropriété Agence Immobilière Sensey et l'agence immobilière Sensey, qui a notamment :
- annulé le mandat de syndic,
- annulé les assemblées générales des 29 avril et 29 octobre 2019 et 10 juillet 2020 convoquées irrégulièrement pas la société Sensey immobilier.
Vu les conclusions d'incident du 5 mars 2024 de 'l'indivision successorale' composée de M. [C] [R] et M. [O] [J], représentée par M. [C] [R] tendant à voir prononcer la nullité pour vice de fond de la déclaration d'appel régularisée par la société Agence Immobilière Sensey et le syndicat des copropriétaires de la résidence [6].
Vu les conclusions de 'l'indivision successorale' composée de M. [C] [R] et M. [O] [J], représentée par M. [C] [R] du 31 mai 2024 tendant à :
Vu les dispositions des articles 789, 907 et 914 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 117 du code de procédure civile,
Vu les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile,
Déclarer recevable l'incident de nullité de fond régularisé par l'indivision successorale intimée,
Y faisant droit,
Vu l'absence d'autorisation donnée au syndic d'agir en justice,
- Prononcer la nullité pour vice de fond de la déclaration d'appel régularisée par la société AGENCE IMMOBILIERE SENSEY et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] prise en la personne de son syndic le 30 mai 2023 enrôlée sous le numéro 23/01496,
En tout état cause,
- Prononcer l'irrecevabilité de l'appel formé au nom du syndicat des copropriétaires par une personne n'ayant plus qualité pour le représenter,
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] prise en la personne de son syndic et la société AGENCE IMMOBILIERE SENSEY de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
Y ajoutant en cause d'appel,
- Condamner in solidum société AGENCE IMMOBILIERE SENSEY et le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] prise en la personne de son syndic à payer à l'indivision successorale intimée 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Juger que l'indivision successorale sera dispensée de toute participation à cette condamnation au titre des charges de copropriété.
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] ayant pour représentant légal son syndic : agence Sensey et la SAS Agence Sensey du 3 juin 2024 tendant à :
Vu l'assemblée générale non contestée du 26 juin 2022 de la Copropriété [6] ayant élu en qualité de syndic la SAS AGENCE SENSEY,
Vu l'assemblée générale non contestée du 23 juin 2023 ayant élu une partie des membres du nouveau conseil syndical et ayant fait une délégation de pouvoir à son nouveau conseil syndical en application des articles 21-1 et suivants de la loi de 1965,
Vu l'ordonnance de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de Bayonne du 27 juillet 2023 ayant désigné l'autre partie des membres du nouveau conseil syndical,
Vu le procès-verbal de la décision du conseil syndical du 29 mars 2024 signée par 2 membres du conseil syndical prise en application de la délégation de pouvoir donné au conseil syndical de la copropriété [6] par l'assemblée générale de la copropriété [6] du 23 juin 2023 ayant régularisé l'action intentée par le syndic au nom du Syndicat des Copropriétaires,
Vu l'extrait du registre des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété [6],
Vu les articles 21-1 et suivants de la loi modifiée n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 55 du décret modifié n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi modifiée n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Vu l'article 121 du code de procédure civile,
Vu l'arrêt de la de la Cour de Cassation du 19 décembre 2006 ' pourvoi n° 05-20.559,
Vu l'Arrêt de la Cour de Cassation du 14 septembre 2017 ' pourvoi n° 16-17.971
- Déclarer les demandes du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] et de la SAS Agence SENSEY recevables et fondées.
- Débouter l'Indivision successorale portant sur les lots n° 0000233 et 0000182 de la Résidence [6] (composée de Monsieur [C] [I] [R] et Monsieur [O] [J], représentée par Monsieur [C] [I] [R]) l'ensemble de ses demandes.
En conséquence :
- Déclarer recevable la déclaration d'appel du 30 mai 2023 enrôlée sous le numéro 23/01496 du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] et de la société SAS AGENCE SENSEY.
Condamner l'Indivision successorale portant sur les lots n° 0000233 et 0000182 de la Résidence [6] (composée de Monsieur [C] [I] [R] et Monsieur [O] [J], représentée par Monsieur [C] [I] [R]) à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] une indemnité de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner l'Indivision successorale portant sur les lots n° 0000233 et 0000182 de la Résidence [6] (composée de Monsieur [C] [I] [R] et Monsieur [O] [J], représentée par Monsieur [C] [I] [R]) à payer la SAS Agence SENSEY une indemnité de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner l'Indivision successorale portant sur les lots n° 0000233 et 0000182 de la Résidence [6] (composée de Monsieur [C] [I] [R] et Monsieur [O] [J], représentée par Monsieur [C] [I] [R]) l'Indivision successorale portant sur les lots n° 233 et 182 de la résidence [6] aux entiers dépens.
L'incident a été fixé à l'audience du 5 juin 2024.
MOTIFS
L'article 117 du code de procédure civile prévoit que constitue des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte... le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale.
L'article 121 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il s'agit d'une exception de procédure pour laquelle le conseiller de la mise en état est compétent pour l'examiner.
Un copropriétaire est recevable à solliciter dans le délai de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 l'annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul, peu important qu'il n'ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce syndic. Cass 3e civ 14 septembre 2017 n°16-17.971
L'article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
L'autorisation du syndic d'agir en justice au nom du syndicat relève de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés.
Un syndic ayant formé appel d'un jugement auquel il était partie, alors qu'il venait d'être démis de ses fonctions par l'assemblée et remplacé dans ces fonctions par un autre syndic, la recevabilité de son appel peut être régularisée par l'intervention à l'instance d'appel du nouveau syndic par application de l'art. 126 du code de procédure civile.
En l'espèce, le mandat du syndic a été déclaré nul par le jugement attaqué du 22 mai 2023. Ce jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit en raison de l'assignation intervenue le 6 janvier 2020 laquelle demandait l'annulation du contrat de syndic de la société Agence immobilière Sensey.
Il appartenait donc au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de faire régulariser un appel par le nouveau représentant légal du syndicat des copropriétaires de la résidence [6]. Dès lors que c'est l'agence Sensey qui a formé appel en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires de la résidence, cette irrégularité de nature d'entraîner la nullité de la déclaration d'appel est susceptible d'être régularisée jusqu'à ce que le juge statue en application des dispositions de l'article 121 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] fait valoir qu'il a régularisé la procédure par l'autorisation donnée par le conseil syndical les 29 mars 2024 et 31 mai 2024.
Cependant, il convient de constater qu'aucune assemblée générale n'a donné pouvoir au syndic d'interjeter appel et n'a donné cette autorisation qu'au conseil syndical par une assemblée générale du 23 juin 2023 au point 57 en donnant une délégation au conseil syndical de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix.
Néanmoins, même si l'autorisation d'agir en justice peut se prendre à la majorité des voix, le conseil syndical n'a pas qualité pour agir en justice et seule l'assemblée générale peut donner l'autorisation au profit du syndic ; tout défendeur à l'instance peut se prévaloir de ce défaut de pouvoir du syndic en application des articles 117 et suivants du code de procédure civile. (Cass 3e Civ 17/04/1991).
Ainsi, à défaut de pouvoir du syndic d'interjeter appel pour le compte du syndicat, et sans qu'il ne soit besoin de recourir à l'annulation de l'assemblée générale du 23 juin 2023, la déclaration d'appel est irrégulière et sa nullité doit être prononcée.
En revanche, dès lors que la société Agence Sensey était partie à la première instance, à titre personnel, elle est en droit de former appel à l'encontre du jugement du 22 mai 2023.
Il est équitable d'allouer à Monsieur [C] [I] [R] et Monsieur [O] [J], composant l'indivision successorale représentée par Monsieur [C] [I] [R] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le magistrat chargé de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire,
Prononce la nullité de la déclaration d'appel formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par la SAS Agence Immobilière Sensey,
Dit que l'instance se poursuit entre la SAS Agence Immobilière Sensey et Monsieur [C] [I] [R] et Monsieur [O] [J], composant l'indivision successorale représentée par Monsieur [C] [I] [R],
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à payer une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur [C] [I] [R] et Monsieur [O] [J], composant l'indivision successorale représentée par Monsieur [C] [I] [R],
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] aux dépens de l'incident.
Fait à Pau, le 10 juillet 2024
LA GREFFIÈRE f/f LA MAGISTRATE CHARGÉE
DE LA MISE EN ETAT
Carole DEBON Caroline FAURE
