SF/SB
Numéro 24/02276
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 09/07/2024
Dossier : N° RG 23/00989 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IPX7
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[F] [E]
C/
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 Mai 2024, devant :
Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,
Madame DE FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame FAURE, Présidente
Madame de FRAMOND, Conseillère
Madame BLANCHARD, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [F] [E]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée et assistée de Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU
INTIME :
Syndicat des copropropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la SARLU PICHET IMMOBILIER SERVICES, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 432 296 234, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Maître PARGALA de la SELARL AURELIE PARGALA, avocat au barreau de TARBES et assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU
avocats au Barreau de Bordeaux
sur appel de la décision
en date du 07 FEVRIER 2023
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU
RG numéro : 21/00598
Mme [F] [E] est propriétaire d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 7] (64).
Saisi sur le fondement de l'article 46 du décret du 17 mars 1967, le président du tribunal judiciaire de Pau a, par ordonnance sur requête du 17 juillet 2018, désigné la société PICHET IMMOBILIER SERVICES en qualité de syndic pour une durée d'un an avec pour mission d'administrer la copropriété et de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic au moins deux mois avant la fin de ses fonctions.
Cette copropriété jouxte celle située au [Adresse 2] à [Localité 7] et y est reliée par un escalier commun et une toiture commune. Un projet de règlement de copropriété commun a été envisagé en 2017 notamment pour le partage des frais d'assurance de l'immeuble, sans être adopté.
Le 25 janvier 2021, s'est tenue une assemblée générale ayant pour objet l'approbation des comptes pour les exercices comptables de l'année 2019.
Mme [F] [E] a voté contre la résolution n°3 finalement adoptée.
Par acte du 15 avril 2021, Mme [F] [E] a assigné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Pichet Immobilier Services, devant le tribunal judiciaire de Pau en annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 25 janvier 2021 portant sur l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2019 et en restitution de sommes au titre des charges de copropriété.
Suivant jugement contradictoire du 7 février 2023 (RG n°21/00598), le tribunal judiciaire de Pau a :
- Débouté Mme [F] [E] de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamné Mme [F] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Mme [F] [E] aux dépens dont distraction au profit de Me Daban, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans sa motivation, le tribunal a considéré, au visa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, que :
- la régularité des comptes 2017 et 2018 n'a pas été remise en cause par le jugement définitif du 2 novembre 2021 car l'annulation des résolutions n°4 et 5 de l'assemblée générale du 25 juin 2019 est intervenue pour un motif de forme.
- les contrats d'assurances de l'immeuble, souscrits par le syndic de copropriété, constituent des charges de conservation, d'entretien et d'administration de l'immeuble, qui ne sont pas réparties en fonction de leur utilité, mais des valeurs relatives de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de ces parties.
- que le syndic justifie de la facture d'assurance et de son remboursement à hauteur de la moitié de la somme par le syndicat des copropriétaires voisin, répartition équitable entre les deux immeubles quand bien même le projet de règlement de copropriété unique n'a pas été validé faute d'unanimité.
- la somme de 928,34 € , correspond à des sommes imputables au syndicat sur les dépenses de 2018, de sorte que les comptes du syndicat sont réguliers et ne peuvent être contestés, les frais de recouvrement de 310 € n'apparaissent pas sur le relevé général des dépenses de la copropriété, de sorte que Mme [E] n'est pas fondée à les contester et les charges dites de 'consommation EDF', sont justifiées en ce qu'elles constituent des charges générales, réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot.
Par déclaration du 6 avril 2023, Mme [F] [E] a relevé appel de la décision en ce qu'elle a :
-débouté Mme [F] [E] de l'ensemble de ses demandes
- l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions du 3 juillet 2023, Mme [F] [E], appelante, entend voir la cour :
- Réformer le jugement dont appel.
- Prononcer l'annulation de la résolution numéro 3 de l'assemblée générale du 25 janvier 2021.
- Enjoindre le syndicat des copropriétaires de Résidence [Adresse 1] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL Pichet Immobilier Services de :
- ne plus facturer à Mme [F] [E] les dépenses relatives aux escaliers dans l'avenir ;
- restituer à Mme [F] [E] les sommes perçues indument à ce titre depuis 2010.
- Condamner en tant que besoin le syndicat des copropriétaires de Résidence [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic la SARL Pichet Immobilier Services à restituer à Mme [F] [E] les sommes perçues indument à ce titre depuis 2010.
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de Résidence [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic la SARL Pichet Immobilier Services, à payer à Mme [F] [E] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
- Dire et juger, en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que Mme [F] [E] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dépens, article 700 du code de procédure civile et frais d'avocat).
Au soutien de ses prétentions, Mme [F] [E] fait valoir principalement, sur le fondement des articles 10-1 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que :
- La décision d'approbation des comptes 2019 est irrégulière dès lors que les comptes ont été irrégulièrement établis dans la continuité des comptes des années 2017 et 2018 votés lors de l'assemblée générale du 25 juin 2019 qui a été annulée par jugement du 2 novembre 2021;
- dans la résolution numéro 9 de cette assemblée générale le syndic indiquait ne pas avoir reçu communication de certains justificatifs, ne lui permettant pas de vérifier les écritures de l'ancien syndic, dont les comptes 2017 et 2018 qui n'ont donc pas été vérifiés et n'ont jamais été approuvés par l'assemblée générale;
- elle conteste le partage par moitié de la charge d'assurance relative à l'escalier commun aux deux immeubles 18 et 18 bis qui ne repose sur aucune base légale alors qu'en 2015 un projet de répartition de la charge selon le calcul de tantièmes de chaque immeuble donne pour l'immeuble situé aux 18 bis 436/1000 centièmes ;
- Une modification du règlement de copropriété n'était pas nécessaire pour respecter une répartition en fonction de l'utilité de l'escalier pour chaque syndicat, et la répartition par moitié devait en tout cas être validée par l'assemblée générale ce qui n'a jamais été fait;
- Elle estime donc payer des charges injustifiées au titre de cette assurance
- la somme de 928,34 € non justifiée dans les comptes de 2019 seraient imputables à des frais de relance contre des copropriétaires débiteurs, non démontrés et devant rester à leur charge;
- bien qu'exonérée des charges relatives aux escaliers selon le règlement de copropriété puisqu'elle est en rez-de-chaussée, les charges de ceux-ci lui sont toujours réclamées en 2020(consommation éclairage de l'escalier) mais plus en 2021, ce qui démontre le bien-fondé de sa contestation
- la dépense EDF relative à cet escalier doit être traitée au prorata des millièmes pour chaque immeuble, comme une charge spéciale, à laquelle elle n'a pas à participer n'en n'ayant aucune utilité conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965
Par ses dernières conclusions du 2 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] intimé, entend voir la cour :
- Confirmer le jugement contesté en toutes ses dispositions,
En conséquence, statuant à nouveau,
- Débouter Mme [F] [E] de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner Mme [F] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 7] une somme de 4.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Mme [F] [E] aux entiers dépens de l'appel.
Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires, fait valoir principalement, que :
- l'annulation d'une résolution de l'assemblée générale suppose de démontrer l'existence d'une irrégularité sanctionnée par la nullité
- Le jugement du 2 novembre 2021 qui a annulé des résolutions portant approbation des comptes 2017 et 2018 à sanctionnée le défaut de respect par la convocation adressée aux copropriétaires le 27 mai 2019 des exigences prévues par l'article 9 du décret de 1967 (sur l'indication des lieux et heures de consultation des pièces);
- aucune irrégularité des comptes 2017 ou 2018, ni ceux de 2019 objets de la résolution critiquée n'a été établie
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur'l'annulation de la résolution numéro 3 de l'assemblée générale du 25 janvier 2021:
Comme rappelé par le premier juge, et sur le fondement de l'article14-3 de la loi du 10 juillet 1965, peut être annulée une résolution d'assemblée générale adoptée de manière irrégulière, que ce soit quant aux modalités de convocation des copropriétaires, d'informations sur l'ordre du jour et des pièces communiquées avant l'assemblée générale, ou dans les modalités du vote lui-même de la résolution.
Une résolution ne peut être annulée en considération de son opportunité, dès lors qu'elle a fait l'objet d'un vote respectant la majorité requise sur le projet de résolution telle qu'il avait été visé par la convocation.
*Sur la régularité des comptes de l'exercice 2019:
En l'espèce la résolution n°3 de l'assemblée générale du 25 janvier 2021 porte sur l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2019.
Il est indiqué que l'assemblée générale après en avoir délibéré approuve en leur forme teneur, imputation et répartition les comptes de charges de l'exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 selon l'annexe 1 à 5 conforme au décret du 14 mars 2005 jointe à la convocation.
Sont produits aux débats les annexes 1à 5 en question correspondant à des tableaux de l'état financier après répartition au 31 décembre 2019 date de clôture de l'exercice, un tableau du compte de gestion général de l'exercice clos au 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel de l'exercice N+2 du 1er janvier au 31 décembre 2021, le compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel pour l'exercice clos en 2019 et les états des travaux et opérations exceptionnelles non encore clôturées à la fin de l'exercice 2019.
La cour constate que les comptes sont présentés conformément à l'article 14 ' 3 de la loi du 10 juillet 1965, que ces comptes approuvés en 2021 avec la majorité requise des copropriétaires concernent les dépenses de l'exercice clos le 31 décembre 2019, et que par conséquent la régularité des comptes 2017 et 2018 est sans incidence sur la résolution n°3 du vote de l'assemblée générale du 25 janvier 2021.
Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires explique que la somme de 2538,34 € débitée du compte bancaire correspond:
-pour 1293,26 € aux honaires de gestion du Syndic des 3ème et 4ème trimesres 2018 et des 1er et 2ème trimestres 2019 selon facture du 8 juillet 2019 versée au débat(pièce 16)
- pour 347,50 X 2 des honoraires des 3ème et 4ème trimestres 2019
- pour 440 € des honoraires du syndic pour des recouvrement ou de dépenses, et pour 90 € des frais de relance imputés à des copropriétaires débiteurs.
- pour 20,08 € des frais de timbres non inclus dans le forfait de rémunération de base
Si des dépenses concernent seulement certains copropriétaires, le syndic a droit néanmoins à sa rémunération et il est légitime de les faire figurer dans le compte général des dépenses du syndicat et Mme [E] ne démontre pas que ces dépenses lui aient été imputées.
*Sur la réparition des charges
Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L'article 5 de la même loi dispose que:
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Il n'est pas contesté qu'un escalier commun dessert les deux immeubles du [Adresse 2] et du [Adresse 1] constituant deux copropriété distinctes, mais il ressort des plans de l'immeuble établis par M. [H] géomètre expert en 2016 que l'escalier commun entre le numéro 18 et 18 bis ne dessert pas les lots commerciaux au rez-de-chaussée des 2 immeubles qui disposent d'une entrée distincte, ainsi pour Mme [E] au rez-de-chaussée de l'immeuble 18.
Le règlement de copropriété de l'immeuble 18 bis page 15 et suivantes dans le chapitre des charges communes précise:
-A Les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété, et comprennent notamment au 4° les primes d'assurance souscrites par le syndicat, au 9° les frais d'éclairage, de nettoyage, d'entretien des entrées et cour commune, en 11° les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun
-B les charges relatives aux escaliers sont réparties entre les seuls propriétaires des lots 2 à 4,à l'exclusion du lot numéro 1 en rez-de-chaussée local commercial, s'agissant des dépenses de ravalement intérieur des cages d'escalier et des paliers, réparation de l'usure des marches, l'entretien et réparation, le remplacement des tapis d'escalier, l'entretien la réparation de la consommation de l'éclairage, ce que ne conteste pas le Syndicat des copropriétaires .
Il se déduit de cette énumération que les frais d'entretien et d'électricité relatif à l'escalier commun aux immeubles des 18 et 18 bis sont bien des charges spéciales imputables aux seuls propriétaires des lots 2 à 4, le paragraphe B constituant une dérogation au paragraphe A.
Par contre les frais d'assurance de ce même escalier, non visés comme charge commune spéciale, relèvent de la catégorie A.
Toutefois il est indiqué que ces charges communes générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.
Aucune disposition du règlement de copropriété du 18 bis ne prévoit les modalités de partage entre les deux copropriétés, des frais d'assurance relatifs à la cage d'escalier commune aux deux immeubles.
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] ne peut imposer à celui de l'immeuble du 18 une répartition inégalitaire tenant compte d'une clé de répartition des tantièmes entre les 2 immeubles proposée par M. [H] ( 564/436) sans un accord des assemblées générales sur ce point et par conséquent l'imputation de la moitié du coût de l'assurance au 18 bis n'est pas contestable en l'absence de tout autre accord de répartition entre les 2 copropriétés.
Une facture relative à l'assurance de cet escalier à hauteur de la somme de 2001,85 € est divisée en deux entre les deux copropriétés, et donc imputée sur le compte de gestion de la copropriété du 18 bis pour d'un montant de 1000,92 € ; le relevé de compte bancaire du syndicat des copropriétaires du 31 octobre 2019 permet de constater le paiement de la facture du 17 août 2019 et le remboursement de la moitié de la somme par le syndicat des copropriétaires voisin.
La quote-part de Mme [E] au titre de cette charge commune selon ses tantièmes de copropriété dans l'immeuble du 18 bis s'applique bien sur la moitié de la prime d'assurance.
La cour ne trouve donc aucune irrégularité dans les comptes adoptés pour l'année 2019 ni aucun motif pour annuler la résolution critiquée et le jugement doit être confirmé sur ce point.
Sur l'imputation des factures d'électricité relatives aux escaliers de l'immeuble:
Il a été vu que les frais d'entretien et d'électricité relatif à l'escalier commun aux immeubles des 18 et 18 bis sont bien des charges spéciales imputables aux seuls propriétaires des lots 2 à 4.
Il s'ensuit que Mme [E] est bien fondée à contester le paiement des frais d'électricité relatifs à l'escalier commun des deux immeubles.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point et il sera fait droit à la demande de Mme [E] de ne plus se voir facturer les dépenses d'électricité relatives aux escaliers, et de lui restituer les sommes perçues indûment à ce titre depuis 2010.
Sur les mesures accessoires':
Le jugement sera réformé sur les mesures accessoires de 1ère instance.
Statuant à nouveau et y ajoutant:
Au regard des demandes partiellement accueillies, les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les parties et Mme [E] ne sera pas tenue de participer, par application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 aux frais de procédure en appel (dépens et frais d'avocat) du Syndicat des copropriétaires qui seront répartis entre les autres copropriétares.
Il n'y a pas lieu en équité de faire droit aux demandes des parties sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 7 février 2023 en ce qu'il
- déboute Mme [F] [E] de sa demande d'annulation de la résolution numéro 3 de l'assemblée générale du 25 janvier 2021
Infirme le jugement en ce qu'il rejette la demande de Mme [F] [E] tendant à:
Enjoindre au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic
-de ne plus lui facturer des dépenses relatives aux escaliers dans l'avenir
-de lui restituer les sommes perçues indûment à ce titre depuis 2010 et au besoin de les condamner;
et en ce qu'il condamne Mme [F] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
et condamne Mme [F] [E] aux dépens
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Enjoint au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic de ne plus facturer à Mme [F] [E] de dépenses d'électricité relatives aux escaliers de l'immeuble;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 7] à restituer à Mme [F] [E] les sommes perçues au titre des dépenses d'électricité relatives aux escaliers de l'immeuble depuis 2010;
Rejette les demande des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Partage les dépens de 1ère instance et d'appel par moitié entre les parties.
Dit que Mme [E] ne sera pas tenue de participer, par application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, aux frais de procédure du Syndicat des copropriétaires de 1ère instance et en appel (dépens et frais d'avocat) qui seront répartis entre les autres copropriétaires.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE
