PhD/ND
Numéro 24/2227
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 04/07/2024
Dossier : N° RG 23/00372 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IOBW
Nature affaire :
Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel
Affaire :
[P] [Z]
[K] [Z]
C/
[T] [Y]
[V] [O]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 Juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 13 Mai 2024, devant :
Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [P] [Z]
né le 09 Août 1946 à
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [K] [Z]
née le 29 Septembre 1952 à
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés par Me Isabelle SCHELL SAOUL, avocat au barreau de Pau
INTIMES :
Madame [T] [Y]
née le 04 Février 1980 à [Localité 5]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [V] [O]
né le 21 Juillet 1974 à [Localité 4]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés par Me Panayiotis LIPSOS, avocat au barreau de Pau
sur appel de la décision
en date du 08 DECEMBRE 2022
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU
RG : 21/460
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 2 juillet 2013, M. [P] [Z] et son épouse, Mme [K] [Z] (ci-après les époux [Z] ou le bailleur) ont donné à bail d'habitation à M. [V] [O] et Mme [T] [Y] (ci-après les consorts [O]-[Y] ou le locataire) une maison située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 480 euros, indexé annuellement, outre les charges.
Les bailleurs sont domiciliés à la même adresse, dans une maison située au fond du jardin de la même propriété.
En 2019 et 2020, les locataires se sont plaints de l'absence de compteur d'eau individualisé mesurant leur consommation réelle, du branchement du portail d'entrée et de la pompe à eau de la propriété du bailleur sur le compteur électrique de leur logement, ainsi que de désordres d'humidité et d'infiltrations constatés en juin 2020.
Par acte d'huissier du 7 décembre 2020, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 3.403,94 euros au titre de loyers impayés, consommations d'eau et taxe ordures ménagères, échus entre mars et novembre 2020.
Le 8 février 2021, le locataire a adressé un chèque de 2.722 euros en règlement de cause du commandement, contestant être débiteur des sommes réclamées au titre des consommations d'eau appelées par le bailleur.
Suivant exploit du 25 juin 2021, le locataire a fait assigner le bailleur par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau en annulation du commandement, restitution d'un indû, et indemnisation de son préjudice de jouissance.
Par acte d'huissier du 30 décembre 2021, le bailleur a fait signifier un congé pour motif légitime et sérieux du fait des retards répétés du paiement des loyers, à effet au 30 juin 2022.
Suivant exploit du 29 avril 2022, le locataire a fait assigner le bailleur par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau en annulation dudit congé.
Les deux instances ont été jointes.
Par jugement du 8 décembre 2022, auquel il convient de se référer pour un exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection a :
- débouté le bailleur de sa demande aux fins de voir constater la résiliation du bail.
- déclaré non valide le congé délivré le 30 décembre 2021.
- débouté le bailleur de leur demande en résiliation du bail et en expulsion.
- condamné solidairement le bailleur à payer au locataire la somme de 414,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021
- condamné solidairement le bailleur à effectuer les travaux de remise en état du logement
- débouté le locataire de leur demande d'expertise
- condamné solidairement le bailleur à payer au locataire :
- la somme de 786,38 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel
- la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral
- la somme de 1.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance
- débouté le locataire du surplus de ses demandes
- débouté le bailleur du surplus de ses demandes
- condamné le bailleur à payer au locataire la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le procès-verbal de constat d'huissier du 12 août 2022.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 2 février 2023, les époux [Z] ont relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance du 13 mars 2024, le magistrat de la mise en état a débouté les consorts [O]-[Y] de leur demande de d'expertise judiciaire sur les désordres affectant le logement loué.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 avril 2024.
Le 10 mai 2024, les époux [Z] ont produit le décompte réactualisé de leur créance locative.
Le 13 mai 2024, les consorts [O]-[Y] ont déposé des conclusions reprenant leurs dernières conclusions du 5 avril 2024 en les complétant de leurs observations sur le décompte du bailleur.
A l'audience de plaidoiries, les parties sont convenues que le décompte et les observations sur celui-ci étaient recevables sans qu'il y ait lieu à révocation de l'ordonnance de clôture, en application de l'article 802 du code de procédure civile.
Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 04 juillet 2024.
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Vu les dernières conclusions notifiées le 3 avril 2024 par les époux [Z] qui ont demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, rejeter toutes les demandes des intimés y compris, et, statuant à nouveau de :
sur la validité du commandement de payer du 07/12/2020 et du congé du 30/12/2021
- débouter le locataire de ses demandes de remboursement au titre des charges d'eau, de frais d'électricité et de loyers prétendument indus,
- subsidiairement, faisant application de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 06/07/1989, juger que le bailleur ne saurait être condamnés à une somme supérieure à 658,10 euros pour les charges d'eau et à une somme de 240 euros pour frais d'électricité,
- en toute hypothèse, dire que le commandement de payer du 07/12/2020 visant la clause résolutoire étant demeuré partiellement infructueux 2 mois après sa délivrance, la clause résolutoire est acquise depuis le 08/02/2021, date depuis laquelle les lieux sont occupés sans droit ni titre par les intimés qui se trouvent déchus de tout titre d'occupation,
- ordonner, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion forcée du locataire avec l'assistance de la force publique si besoin est
- condamner solidairement le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation de 800 euros par mois jusqu'à libération complète des lieux
- juger valide le congé délivré le 30/12/2021 pour motifs légitimes et sérieux par lequel les bailleurs ont mis fin au bail à son échéance du 30/06/2022,
- dire que le locataire est désormais occupant sans droit ni titre depuis l'échéance du bail,
- ordonner, à défaut de libération spontanée des lieux, leur expulsion forcée avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- les condamner à une indemnité d'occupation de 800 euros par mois jusqu'à libération complète des lieux.
sur les désordres et les demandes de condamnation formulées par les intimés
- débouter le locataire au titre de ses préjudices matériels, moral et de jouissance consécutifs au dégât des eaux du 12/04/2022
- le débouter de sa demande d'indemnisation au titre de prétendus troubles de jouissance antérieurs au dégât des eaux
- subsidiairement, réduire l'indemnisation du préjudice de jouissance.
si par impossible une mesure d'expertise judiciaire était ordonnée
- constater les protestations et réserves d'usage formulées par le bailleur
- dire que la consignation des frais d'expertise sera à la charge des intimés
sur la condamnation des intimés
- condamner solidairement le locataire à la somme de
2 871,86 euros au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire, avec intérêts
à compter du :
- 07/12/20201 pour les sommes restant dues au titre du commandement de
payer, soit sur la somme de 831,99 euros
- 02/01/2021 pour le solde du mois de janvier 2021 soit sur 150 euros
- 28/02/2021 pour les charges d'eau appelées au mois de février 2021, soit sur
174 euros
- 02/10/2021 pour le solde du mois d'octobre 2021, soit sur 20 euros
- 02/02/2023 pour le solde du mois de février 2023, soit sur 24,39 euros
- 1 er /04/2023 pour le loyer du mois d'avril 2023 impayé, soit sur 512,39 euros
- 1 er /03/2024 pour le loyer du mois de mars 2024 impayé, soit sur 530,30 euros
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
- condamner solidairement le locataire, en réparation des préjudices moral et physique, à payer à Mme [Z] une somme de 10 000 euros et à M. [Z] une somme de 5 000 euros
- condamner le locataire à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
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Vu les dernières conclusions notifiées le 5 avril 2024 et celles du 10 mai 2024 en ce qu'elles concernent les observations sur le décompte du bailleur, par les consorts [O]-[Y] qui ont demandé à la cour de :
- débouter le bailleur de ses demandes
- les recevoir en leur appel incident.
concernant la résiliation du bail et le congé :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le bailleur de ses demandes - en tout état de cause, annuler et déclarer nul et, en tout état de cause, de nul effet le congé délivré le 30 décembre 2021
- dire et juger le commandement en date du 7 décembre 2020 nul et, en tout cas, de nul effet, infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de voir déclarer le commandement nul et de nul effet, et le confirmer en ce qu'il a décidé que la clause résolutoire n'était pas acquise
- en tout état de cause, dire n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire.
Subsidiairement si, par impossible, il était considéré que des sommes étaient dues au titre des loyers ou des charges, suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à complet paiement, et accorder aux locataires un délai de paiement de 6 mois.
sur les sommes réclamées par les parties au titre des charges, loyers, eau, électricité ou autre :
- prononcer la compensation des sommes dues par le bailleur au locataire avec les sommes qui seraient dues par les locataires au bailleur et confirmer le jugement en ce qu'il a retenu le principe de la compensation dans le corps de la décision
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de voir le bailleur condamner à leur payer :
- la somme de 3.780,00 euros au titre des factures d'eau injustifiées
- la somme de 1.940 euros au titre de l'électricité du bailleur payée par le locataire jusqu'à septembre 2019 et en ce qu'il n'a condamné le bailleur qu'à leur payer la somme de 1 440 euros à ce titre
- la somme de 20 euros par mois à compter d'octobre 2019 inclus jusqu'à la décision à intervenir au titre du supplément indu de loyer fixé de façon arbitraire par le bailleur depuis cette date
- infirmer le jugement en ce qu'il a limité le montant des sommes dues par le bailleur à la somme de 414,06 euros au titre des charges d'eau, électricité et loyers payés indument,
- condamner solidairement le bailleur à leur payer les sommes de :
- 3.780,00 euros au titre des factures d'eau injustifiées, et subsidiairement la somme de 2.910,49 euros
- la somme de 1.940,00 euros au titre de l'électricité des bailleurs payée par le locataire jusqu'à septembre 2019
- la somme de 20 euros par mois à compter d'octobre 2019 inclus jusqu'à la décision à intervenir au titre du supplément indu de loyer fixé de façon arbitraire par le bailleur depuis cette date.
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné (avant compensation) le locataire à payer au bailleur la somme de 1.025,94 euros.
sur les désordres (hors dégât des eaux d'avril 2022) :
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de voir condamner solidairement le bailleur à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, somme ne portant pas sur le dégât des eaux d'avril 2022,
- condamner solidairement le bailleur à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, somme ne portant pas sur le dégât des eaux d'avril 2022, et que les concluants se réservent de parfaire à l'issue de l'expertise judiciaire,
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande subsidiaire visant à ce que soit désigné un expert pour le cas où la Juridiction considérerait qu'elle ne dispose pas des éléments permettant la condamnation du bailleur au titre des désordres constatés dans la maison (hors dégât des eaux d'avril 2022),
- avant dire droit, concernant la condamnation du bailleur au titre des désordres constatés dans la maison (hors dégât des eaux d'avril 2022), désigner tel expert judiciaire qu'il plaira afin de donner son avis sur lesdits désordres, constatés dans les présentes conclusions, ainsi que dans le procès-verbal de constat du 15 juin 2020, dans le PV de constat du 12 août 2022, sur les photographies versées aux débats par les locataires et dans le rapport d'expertise de Mme [F] [B], experte COVEA du 4 mai 2023,
- désigner le même expert que celui qui examinera le dégât des eaux d'avril 2022.
sur le dégât des eaux d'avril 2022 :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement le bailleur à effectuer les travaux de remise en état du logement,
- assortir cette condamnation d'une astreinte,
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'expertise concernant le dégât des eaux d'avril 2022,
- condamner le bailleur à réparer l'intégralité du préjudice moral et matériel causé aux locataires par le dégât des eaux d'avril 2022,
- ordonner une expertise pour déterminer l'ampleur et les conséquences du dégât des eaux d'avril 2022, en désignant tel expert qu'il plaira pour donner son avis sur les désordres constatés dans les présentes conclusions, les photographies et documents communiqués par les locataires, et le Pv de constat du 12 août 2022, et dans le rapport d'expertise de Mme [F] [B], experte COVEA du 4 mai 2023, y compris sur la question de l'impact des moisissures sur les biens et la santé des occupants, et déterminer l'intégralité des préjudices, y compris de jouissance, préjudice matériel, préjudice éventuel sur la santé des occupants, préjudice lié aux travaux à effectuer et à la surconsommation d'eau due au dégât des eaux, en estimant également la durée des travaux correspondant et la durée du relogement pour travaux, et tous préjudices liés aux travaux pour les locataires, et à la surconsommation d'eau due au dégât des eaux,
tous dégâts, sinistres et désordres confondus :
- dire et juger, tous désordres confondus, que l'expert devra préciser la nature des travaux à effectuer et leur durée
- dire et juger qu'en cas de danger immédiat pour le locataire, l'expert devra remettre un pré-rapport le constatant, afin qu'il puisse être éventuellement statué par le Juge sur le relogement urgent en attendant le rapport définitif,
- constater que le locataire sollicite l'entière réparation de son préjudice au titre du dégât des eaux d'avril 2022.
subsidiairement pour le cas où par impossible l'expertise ne serait pas ordonnée :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement le bailleur à leur payer les sommes de :
- 786,38€ à titre de dommages et intérêts en réparation du canapé endommagé, de la table basse, du livre sur le cinéma, du livre sur le groupe OASIS et du livre d'[W] [N], et des croquettes après déduction de la somme de 834 euros (soit 1 620,38 € avant déduction)
- pour le dégât des eaux d'avril 2022, au titre du préjudice moral pour les photographies de famille, auxquels ils étaient attachés : 500 euros chacun
- condamner solidairement le bailleur à leur payer au titre du préjudice de jouissance lié au dégât des eaux d'avril 2022 (obligation de vivre dans un logement rempli de moisissures notamment et divers désagréments découlant du dégât des eaux), hors période de relogement pour travaux 4.000 euros chacun,
- le tout sans que cela ne vaille reconnaissance du fait que leur préjudice serait limité à ces montants, seule l'expertise judiciaire pouvant permettre d'en connaître l'étendue,
- et infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes subsidiaires sus-visées concernant le préjudice moral et le préjudice de jouissance et en ce qu'il n'a condamné le bailleur qu'à leur payer les sommes de 200 euros et de 1 600 euros à ce titre.
en tout état de cause :
- condamner le bailleur sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à :
- leur payer le loyer de relogement des locataires le temps des travaux dans un logement équivalent et tous frais de déménagement de leurs affaires
- effectuer les travaux de nature à remédier aux entiers désordres
- leur payer les frais de ré-emménagement des locataires dans les lieux une fois les travaux effectuer.
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés des demandes sus-visées,
- condamner le bailleur sous astreinte à procéder à tous les autres travaux de nature à remédier aux désordres qui seront relevés par l'expert judiciaire et à ceux que l'expert préconisera, en plus de ceux auxquels ils ont été condamnés en première instance,
- condamner le bailleur sous astreinte à procéder, en sus des travaux auxquels les a contraints le jugement dont appel, les travaux préconisés par Mme [F] [B], experte COVEA dans son rapport du 4 mai 2023 ou qui résultent de ce rapport et notamment :
- suppression des moisissures, cloques et plâtre qui s'effrite, stigmates d'humidité, - réfection des peintures du logement,
- réfection des tuyaux vert de gris,
- mise en place d'une étanchéité de la douche en sol et en mur,
- réparation et réfection des désordres d'humidité dans la salle de bain et sur les pieds de cloisons adjacents à ceux-ci,
- vérification et réparation des fissures constatées au droit de la porte d'accès de la cuisine,vérification et réfection des poutres du logement et de la charpente et du plancher,
- vérifier et mettre fin aux remontées capillaires depuis la terrasse
- refaire et rabaisser la terrasse selon les préconisations de Mme [F] [B],
- mettre en place une ventilation mécanique contrôlée afin de réguler l'air dans le logement.
sur les intérêts au taux légal :
- dire et juger que les sommes auxquelles le bailleur sera condamné porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, à savoir à compter du 25 juin 2021, et confirmer le jugement intervenu en ce qu'il a retenu le principe de cette date comme point de départ pour le calcul des intérêts à titre des sommes dues par le bailleur au locataire.
sur les dégradations concernant le véhicule de M. [O] :
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de condamner solidairement le bailleur à payer la somme de 1018,65 euros de dommages et intérêts pour la réparation du pare choc, et faire droit à cette demande.
sur les frais irrépétibles de première instance, les dépens de première instance, et sur le coût des procès-verbaux de constat :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le bailleur à leur payer la somme de de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance, et aux dépens en ce compris le procès-verbal de constat d'huissier du 12 août 2022.
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande visant à condamner le bailleur à leur payer le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 15 juin 2020.
plus généralement :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le bailleur du surplus de ses demandes
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés du surplus de leurs demandes, à savoir des demandes auxquelles le jugement n'a pas expressément fait droit dans son dispositif et dans le corps du jugement,
- condamner solidairement le bailleur à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles d'appel,
- les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris au coût des procès-verbaux de constat du 12 août 2022 et du 15 juin 2020.
***
MOTIFS
sur la constatation de la résiliation du bail
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire, en date du 7 décembre 2020, a été délivré pour un montant de 3.403,94 euros, hors frais, au titre d'un arriéré locatif comprenant des loyers impayés d'un montant total de (2.700 euros), les consommations d'eau d'un montant de 631,94 euros (270,94 + 361), et la taxe ordures ménagères de 72 euros, échus entre mars et novembre 2020.
Par chèque remis le 9 février 2021, le locataire a réglé la somme 2.722 euros imputée, à sa demande, sur :
- les loyers d'août à novembre 2020 (4 x 500 euros)
- partiellement le loyer de janvier (150 euros), non visé dans le commandement
- la taxe d'ordures ménagères (72 euros)
et a refusé de régler le surplus en contestant l'exigibilité de la créance de consommation d'eau.
Au titre des causes du commandement de payer, le locataire reste devoir, hors frais, lesquels ne peuvent être pris en compte dans le jeu de la clause résolutoire :
- la somme de 700 euros au titre des loyers impayés (500 euros en avril et solde de 200 euros en juillet)
- la somme de 631,94 euros au titre de la consommation d'eau
Selon les causes du commandement, le locataire reste donc devoir, à l'expiration du délai de deux mois pour régulariser l'arriéré locatif, la somme de 1.331,94 euros.
Le locataire soulève la nullité du commandement au motif que le solde réclamé n'est pas exigible dès lors que :
- le loyer d'avril a été réglé selon quittance remise par le bailleur
- la dette locative au titre des consommations d'eau n'a pas de fondement légal ou contractuel, de sorte qu'elle n'est pas due
- le locataire est, au contraire, créancier du bailleur, sa créance devant venir en compensation avec les sommes visées dans le commandement, soit :
- un indu au titre des consommations d'eau réglées depuis le début du bail pour un montant de 3.780 euros, sinon 2.910,49 euros
- un indu de 20 euros par mois à compter du mois d'octobre 2019 au titre d'un complément de loyer unilatéralement imposé, sans droit, par le bailleur
- une créance au titre de la consommation d'électricité par le bailleur dont certains équipements étaient branchés sur le compteur du locataire, soit 1.940 euros, et non de 1.440 euros, comme l'a retenu le jugement
- une créance indemnitaire de 3.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait des désordres constatés en avril 2020.
Le premier juge n'a pas statué sur la demande de nullité du commandement mais a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail au motif que les sommes restant dues devaient être compensées avec la créance du locataire de 1.440 euros au titre de l'indemnisation de la consommation d'électricité.
Pour sa part, le bailleur fait grief au jugement d'avoir rejeté sa demande de constatation de la résiliation du bail alors que le locataire ne peut se prévaloir d'aucune créance à son encontre.
Et, le locataire fait grief au jugement d'avoir limité sa créance à la somme de 1.440 euros après avoir rejeté ses autres demandes et limité sa demande au titre de la consommation d'eau.
Il convient donc d'examiner chacun de ces chefs de contestation du commandement de payer avant d'examiner la mise en jeu de clause résolutoire.
sur l'exigibilité des loyers et des charges de consommation d'eau visées dans le commandement de payer
Concernant les loyers, s'il est exact que le bailleur a délivré en juin 2020, après encaissement en deux fractions de la somme de 500 euros, une quittance au titre du mois d'avril, la contestation du locataire est sans portée utile sur le litige dès lors que, en tout état de cause, l'imputation des paiements reçus en juin sur le mois d'avril laisse alors impayé le mois de juin alors que selon le décompte du commandement, les deux paiements fractionnés précités ont été imputés sur le mois de juin.
Par conséquent, au vu du décompte très précis du commandement, exempt de toute ambiguïté, le locataire ne pouvait ignorer qu'il restait débiteur d'un mois de loyer et, partiellement, du loyer de juillet, soit une dette de 700 euros.
Concernant la consommation d'eau, l'article IV des conditions générales du bail stipule que le montant des charges s'ajoute à celui du loyer cependant que les charges sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage de la chose louée, ainsi que les charges prévues au décret 87-713 du 26 août 1987.
Les factures d'eau réglées par le bailleur qui fournit l'eau consommée par le logement loué constituent donc des charges récupérables.
Le bail liant les parties ne prévoit pas, pour évaluer les charges de consommation d'eau, de mesurer la consommation réelle au moyen d'un compteur individuel ni les modalités d'évaluation de celles-ci.
Dès lors, si elles doivent correspondre à la consommation réelle du locataire, les charges récupérables de ce chef peuvent être établies par tous moyens de preuve de la part du bailleur.
Et, contrairement à ce que soutient le locataire, l'exécution du bail liant les parties n'a fait l'objet d'aucune demande de paiement provisionnel à valoir sur les charges récupérables mais d'appels de règlement sur justificatifs, de sorte que leur moyen tiré du non-respect de l'obligation de procéder à une régularisation annuelle des charges provisionnelles n'est pas fondé.
En la cause, les charges d'eau ont été précisément appelées à la réception de factures du distributeur d'eau adressées au bailleur.
Il ressort des productions que, jusqu'au 19 février 2021, le logement loué n'était pas équipé d'un compteur individuel, le logement du bailleur étant équipé d'un compteur général et d'un compteur divisionnaire, installé en 1993, et que, sur la base de ces compteurs et des factures du distributeur, le bailleur établissait des appels de charges précisant exactement la consommation réelle imputable au logement du locataire et le prix unitaire du mètre cube facturé par le distributeur et porté à la connaissance du locataire par le bailleur.
Dès le début du bail, ce mode de calcul des charges d'eau a été contractualisé par les parties, le locataire s'acquittant, en toute connaissance de cause, des appels de charges de la consommation réelle d'eau jusqu'en mars 2020.
En droit, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel.
Par conséquent, et alors qu'elles sont parfaitement justifiées par les consommations relevées et le prix unitaire facturé par le distributeur, et établies conformément à l'accord des parties, les charges d'eau appelées en mars 2020 et octobre 2020 pour un montant de 631,94 euros, conformément au mode de calcul convenu entre les parties, sont exigibles.
Le bailleur est donc bien fondé à réclamer, au titre du commandement de payer, le solde impayé d'un montant de 1.331,94 euros.
sur la créance de restitution d'indu au titre des charges d'eau
Il y a lieu d'examiner préalablement la fin de non-recevoir soulevée par le bailleur tirée de la prescription de la demande du locataire pour la période antérieure au 25 juin 2018, sur le fondement de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, cette fin de non-recevoir n'ayant pas été examinée par le jugement qui a débouté le locataire sur le fond.
Contrairement à ce que soutient le locataire, et en application de l'article 2224 du code civil, la prescription triennale a commencé à courir, au plus tard, à compter de la date de chacun des paiements effectués par le locataire au titre des charges d'eau, le locataire ayant connaissance dès ces paiements de son droit de contester l'exigibilité de la créance réclamée par le bailleur, étant encore rappelé que ces charges d'eau ne nécessitaient aucune régularisation annuelle.
Il s'ensuit que la demande du locataire est prescrite pour la période antérieure au 25 juin 2018, le premier acte interruptif résultant de son assignation délivrée le 25 juin 2021, de sorte que la demande de restitution ne peut être supérieure à la somme de 658,10 euros qu'il a réglée postérieurement.
La demande sera donc déclarée partiellement irrecevable comme prescrite.
Et, pour les motifs ci-avant exposés au titre de l'exigibilité des charges d'eau, la demande de restitution est infondée.
Le jugement sera donc partiellement confirmé en ce qu'il a débouté le locataire de sa demande mais seulement pour la période postérieure au 25 juin 2018.
sur la créance de restitution au titre du complément de loyer
Il est constant que le bailleur a réclamé au locataire un complément de loyer mensuel de 20 euros, à compter d'octobre 2019, en contrepartie de la mise à disposition d'une pièce de 15 m² dépendant du garage non inclus dans le bail.
Selon le bailleur, cette pièce du garage avait été mise à la disposition du locataire en contrepartie du branchement du portail d'entrée et de la pompe à eau de la propriété sur le compteur électrique du logement du locataire et que suite à la désolidarisation de ces équipements unilatéralement opérée en octobre 2019 par le locataire, il lui a réclamé un complément de loyer en contrepartie de la jouissance de la pièce du garage.
Le locataire conteste l'exigibilité de ce complément de loyer en faisant valoir que le bailleur ne pouvait valablement lui imposer unilatéralement une augmentation de loyer sous couvert d'une mise à disposition d'une pièce du garage qui, en réalité, est incluse dans le bail depuis l'origine de celui-ci.
Mais, d'une part, il résulte des clauses claires du bail liant les parties que le garage litigieux ne figure pas dans le périmètre du bail.
D'autre part, le bailleur a adressé au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2019 qui relate très précisément les circonstances dans lesquelles, selon le bailleur, la pièce de 15 m² du garage avait été mise à disposition du locataire, à titre gratuit, en contrepartie du branchement du portail et de la pompe à eau sur le compteur électrique du logement loué, avant de rappeler la « désolidarisation » de ces équipements à l'initiative du locataire en juillet 2019, le bailleur en déduisant qu'il était fondé à réclamer le versement d'un complément de loyer de 20 euros en contrepartie du maintien de la mise à disposition de la pièce du garage.
A la suite de ce courrier clair et précis, le locataire a réglé, sans réserve et contre quittances, le complément de loyer réclamé par le bailleur en sus du loyer de 480 euros (la première indexation n'étant intervenue qu'en 2023), réglant encore, sans réserve, les loyers d'août à novembre 2020 visés dans le commandement de payer.
Il résulte de ces constatations que le bailleur rapporte la preuve d'un accord clair et dénué d'équivoque, par lequel les parties sont convenues de nover la mise à disposition gratuite d'une pièce du garage, non incluse dans le bail, en location accessoire au bail, en considération du changement des circonstances ayant fondé la mise à disposition initiale de cette chose.
Le locataire sera donc débouté de sa demande de répétition d'un indu de ce chef.
sur la créance au titre de la consommation d'électricité
Les appelants font grief au jugement d'avoir accueilli la demande du locataire alors qu'il est démontré que la pièce du garage avait été mise à disposition à titre gratuit en contrepartie des branchements du portail et de la pompe à eau de la propriété, et que, par ailleurs, la demande est prescrite pour la période antérieure au 25 juin 2018.
Les intimés font grief au jugement d'avoir réduit leur créance à la somme de 1.440 euros, considérant qu'ils sont fondés à réclamer le paiement d'une somme mensuelle de 20 euros depuis le début du bail jusqu'au 19 juillet 2019, soit, selon le locataire, une somme de 1.940 euros.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale, non examinée par le jugement, le point de départ de la prescription de la demande en paiement des consommations mensuelles d'électricité, telle que formulée par le locataire, se situe au plus tard à la date de chaque terme mensuel.
Par conséquent, la demande du locataire est prescrite pour la période antérieure au 25 juin 2018, le premier acte interruptif résultant de l'assignation du 25 juin 2021, de sorte que la créance alléguée ne peut être supérieure à 240 euros au titre de la période postérieure.
La demande du locataire sera donc déclarée partiellement irrecevable comme prescrite.
Et, il résulte des motifs ci-avant exposés relatifs au complément de loyer que le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un accord des parties sur la mise à disposition gratuite de la pièce du garage, non incluse dans le bail, en contrepartie du branchement des équipements de la propriété du bailleur, accord qui a été exécuté jusqu'en juillet 2019.
Par conséquent, le jugement sera partiellement confirmé en ce qu'il a débouté le locataire de sa demande mais seulement pour la période postérieure au 25 juin 2018.
sur la créance indemnitaire au titre du trouble de jouissance constaté 2020
Les intimés font grief au jugement d'avoir rejeté leur demande d'indemnisation du trouble de jouissance du fait des désordres affectant le logement loué constatés en juin 2020 alors que ces désordres sont établis par le constat d'huissier du 15 juin 2020 mais également par l'expertise réalisée mai 2023 consécutivement au dégât des eaux survenu en avril 2022, ces désordres caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et d'entretien des lieux en état d'usage à leur destination contractuelle.
Mais, le constat d'huissier du 15 juin 2020 a relevé, à la demande du locataire, des fissures sur les pièces en bois des piliers, d'une poutre, au niveau de l'encadrement d'une porte et de la terrasse, des défauts de planéité des planchers intérieurs, et des points d'humidité.
Les conclusions alarmistes du locataire sur la solidité structurelle de la construction ont été invalidées par l'ensemble des professionnels intervenus dans les lieux.
Ainsi, l'expert mandaté par l'assureur du bailleur, au contradictoire des parties, le locataire ne pouvant se faire un grief de l'absence de son avocat à la réunion amiable, a simplement préconisé un contrôle de la poutre et de la structure du bâtiment et n'a relevé aucun autre désordre imputable au bailleur.
Le jugement a exactement retenu que le bailleur avait immédiatement fait procéder à ces contrôles par des entreprises spécialisées qui ont conclu à l'absence de désordres affectant la poutre et la structure du bâtiment (pièces 25 et 26).
Par ailleurs, dans son rapport du 4 mai 2023, l'expert mandaté par le bailleur, à la suite du dégât des eaux d'avril 2022, a expressément écarté tout désordre constructif en lien avec les fissures constatées à l'intérieur des lieux loués et les défauts de planéité des planchers en lien avec variations hydrométriques et contraintes du bâtiment ancien au fil du temps, limitant ses préconisations au contrôle des poutres depuis le dégât des eaux survenu en avril 2022 et la surveillance d'une fissure qui, en l'état, ne présente pas de signe inquiétant.
Cet expert a constaté, outre les désordres consécutifs au dégât des eaux d'avril 2022, des désordres d'humidité anciens dans la salle de bains en rez de chaussée pouvant être en lien avec un défaut d'étanchéité de la douche, et des remontées capillaires dans le mur du salon depuis la terrasse du fait de la différence de niveau de celle-ci, préconisant notamment une réfection de celle-ci.
Enfin, le locataire a sollicité l'intervention des services Habitat et Construction de la direction départementale des territoires et de la mer qui, dans un rapport très détaillé en date du 23 janvier 2023 a constaté le bon état général du logement dénué de tout défaut structurel, doté d'un confort thermique correct et laissant percevoir une légère humidité dans l'air à la suite du dégât des eaux, ne relevant in fine qu'un seul point de non-conformité avec les critères de décence réglementaires tenant à l'absence de réglettes de ventilation sur les menuiseries, défaut auquel le bailleur a remédié.
Par conséquent, les désordres alarmistes dénoncés par le locataire ne sont pas fondés, seul pouvant être admis un désordre ponctuel d'humidité dans la salle de bain, qui n'avait pas été relevé dans le constat d'huissier du 15 juin 2020, possiblement en lien, selon le rapport de mai 2023, avec un éventuel défaut d'étanchéité du bac de douche.
Et, en tout état de cause, le locataire ne justifie d'aucun trouble de jouissance concret en lien avec l'absence de réglettes de ventilation sur les menuiseries à la date du commandement de payer du 7 décembre 2020, ni avec l'humidité très localisée à l'origine de la moisissure sur un mur.
Il s'ensuit que le jugement a justement débouté le locataire de sa demande de dommages et intérêts fondée sur les désordres constatés en juin 2020, aucune expertise n'étant nécessaire de ce chef.
Il résulte de l'ensemble des considérations qui précèdent que le locataire ne pouvait justifier d'un principe de créance indemnitaire à la date d'expiration des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, et alors qu'en tout état de cause, la non-conformité des menuiseries et l'humidité ponctuelle, sans incidence sur la jouissance des lieux, ne pouvaient fonder une quelconque exception d'inexécution légitimant le non-paiement des loyers, ce dont, au surplus, ne s'était pas prévalu le locataire dans son courrier accompagnant le paiement partiel des causes du commandement.
sur l'acquisition de la clause résolutoire
Il résulte de l'ensemble des considérations qui précèdent que le locataire n'a pas régularisé, dans les deux mois de sa délivrance, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire, restant débiteur de la somme de 1.331,94 euros dont l'exigibilité était bien fondée tandis que, à la date d'expiration du délai du commandement, le locataire ne détenait aucune créance contre le bailleur susceptible de venir en compensation avec sa dette locative.
Par conséquent, infirmant le jugement entrepris de ce chef, il y a lieu de constater la résiliation du bail acquise le 8 février 2021 par le jeu de la clause résolutoire qui a été régulièrement mise en 'uvre.
Les intimés ont sollicité, à titre subsidiaire, une suspension des effets de la clause résolutoire, et l'octroi d'un délai de six mois pour se libérer de sa dette, aux motifs que la dette est minime, que M. [O] a perdu son emploi pendant la période de confinement sanitaire, et que la créance du bailleur était sérieusement contestée et contestable.
Mais, s'il résulte de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut accorder des délais au locataire en situation de régler sa dette locative, l'octroi des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, en l'espèce le bailleur s'oppose à bon droit à cette demande alors que les contestations du locataire sont empreintes de mauvaise foi au regard des accords convenus depuis le début du bail et que l'historique des paiements des loyers trahit des retards de paiement répétés au cours du bail tacitement reconduit, non seulement en 2020 mais encore pendant l'année 2021, comme l'a justement relevé le congé pour motif sérieux et légitime, outre des impayés postérieurs qui sont venus augmenter la dette locative alors même qu'il ressort des avis d'imposition que le locataire a perçu un revenu mensuel cumulé de 2.917 euros en 2022, et que le locataire a bénéficié, de fait, des plus larges délais pour régler les sommes restant dues au titre du commandement de payer, celles-ci s'élevant encore à la somme de 831,99 euros au 10 mai 2024, comme cela résulte précisément du décompte de la créance totale qui sera ci-après examinée.
Le locataire sera donc débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il conviendra de condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 8 février 2021, égale au montant du loyer et des charges qui aurait dû être réglé par le locataire si le bail s'était poursuivi.
Et, il sera ordonné l'expulsion du locataire des lieux loués.
L'examen de la validité du congé est donc sans objet.
sur les demandes au titre du dégât des eaux survenu en avril 2022
Il est constant que, en avril 2022, une canalisation d'eau des sanitaires de l'étage a cédé en l'absence du locataire, provoquant un important dégât des eaux dans l'ensemble du logement loué.
Compte tenu de la résiliation du bail, les demandes d'expertise et de remise en état des lieux n'ont plus d'objet .
Concernant la demande d'indemnisation du préjudice des consorts [O]-[Y], le dégât des eaux, imputable à la canalisation défectueuse équipant le logement, est survenu postérieurement à la résiliation du bail.
Les appelants n'ont pas contesté le droit pour les consorts [O]-[Y], devenus occupants sans droit ni titre sur le logement, de solliciter l'indemnisation de leur préjudice du fait de ce sinistre dont il s'évince des faits de la cause qu'il est imputable à une ruine du logement engageant la responsabilité du propriétaire sur le fondement de l'article 1244 du code civil.
Sur l'indemnisation, le jugement a justement évalué le préjudice matériel à la somme de 786,38 euros mais a sous estimé le préjudice moral du fait de la perte des photographies, outre le choc du sinistre et la nécessité de prendre en urgence les mesures de sauvegarde des lieux.
Infirmant le jugement sur l'indemnité réparatrice globale, le bailleur sera condamné à payer au locataire une somme globale de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
sur la réparation du pare-choc du véhicule du locataire
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le locataire de sa demande de paiement de la somme de 1.018,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la dégradation du pare-choc de leur véhicule, la preuve de l'imputation de ce fait au bailleur n'étant pas rapportée par le locataire qui s'est borné à produire une plainte pénale.
sur la créance locative définitive du bailleur
Le bailleur a produit aux débats un décompte réactualisé de sa créance locative pour un montant total de 1.812,16 euros, dont 831,99 euros au titre du commandement de payer, arrêté au 10 mai 2024.
En réponse, le locataire indique avoir réglé 730 euros le 2 avril 2024, 330 euros le 17 avril 2024 et 530 euros le 7 mai 2024, soit la somme totale de 1.590 euros.
Or, ces sommes ont été exactement prises en compte dans le décompte réactualisé au 10 mai 2024.
Par conséquent, le locataire sera condamné solidairement à payer la somme de 1.812,16 euros augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 831,99 euros à compter du 7 décembre 2020 et sur la somme de 980,17 euros à compter des conclusions du 3 avril 2024.
Il sera ordonné une compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques, et la demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière sera rejetée.
Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens de première instance et d'appel.
Le coût du constat d'huissier du 12 août 2022, lequel n'a pas été ordonné en justice, ne fait pas partie des dépens.
Le bailleur sera condamné au paiement du coût de ce constat.
Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté les consorts [O]-[Y] de leur demande de répétition de l'indu au titre des charges d'eau mais seulement pour la période postérieure au 25 juin 2018,
- débouté les consorts [O]-[Y] de leur demande de paiement des consommations d'électricité mais seulement pour la période postérieure au 25 juin 2018,
- débouté les consorts [O]-[Y] de leur demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance du fait des désordres constatés en juin 2020,
- débouté les consorts [O]-[Y] de leur demande d'indemnisation des dégradations de leur véhicule
- débouté les consorts [O]-[Y] de leur demande d'expertise judiciaire tant au titre des désordres constatés en 2020 qu'au titre du dégât des eaux d'avril 2022
INFIRME le jugement pour le surplus,
et statuant à nouveau,
DECLARE irrecevables, comme prescrites, la demande de répétition de l'indu au titre des charges d'eau et la demande de paiement des consommations d'électricité, et ce pour la période antérieure au 25 juin 2018,
REJETTE les moyens de contestation de l'exigibilité des sommes restant dues au titre du commandement de payer du 7 décembre 2020,
CONSTATE la résiliation du bail liant les parties acquise au 8 février 2021,
DEBOUTE les consorts [O]-[Y] de leur demande d'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE solidairement les consorts [O]-[Y] à payer aux époux [Z] une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 8 février 2021, égale au montant du loyer et des charges qui aurait dû être réglé par le locataire si le bail s'était poursuivi,
ORDONNE l'expulsion des consorts [O]-[Y] des lieux loués, le cas échéant avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique,
CONSTATE que l'examen de la validité du congé pour motif sérieux et légitime est sans objet,
DEBOUTE les consorts [O]-[Y] de leur demande relative aux travaux de remise en état des lieux loués du fait du dégât des eaux survenu en avril 2022,
CONDAMNE solidairement les époux [Z] à payer aux consorts [O]-[Y] la somme globale de 2.000 euros, à répartir entre-eux, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du dégât des eaux, outre le coût du constat du 12 août 2022,
CONDAMNE solidairement les consorts [O]-[Y] à payer aux époux [Z] la somme de 1.812,16 euros augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 831,99 euros à compter du 7 décembre 2020 et sur la somme de 980,17 euros à compter du 3 avril 2024,
DEBOUTE les époux [Z] de leur demande de capitalisation des intérêts annuels,
ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les condamnations réciproques sus-visées,
DIT que chaque partie conservera à sa charge des propres dépens de première instance et d'appel,
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, Le Président,
