PhD/ND
Numéro 24/2222
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 04/07/2024
Dossier : N° RG 22/02334 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IJPX
Nature affaire :
Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion
Affaire :
[F] [N]
C/
[U] [Z], [R] [I], [K] [H] épouse [I]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 Juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 16 Mai 2024, devant :
Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [F] [N]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Pau
INTIMES :
Monsieur [U] [Z]
né le 23 Mai 1950 à [Localité 8]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [R] [I]
né le 17 Mars 1965 à [Localité 6] (93)
de nationalité française
[Adresse 5]
[Localité 4]
intervenant volontaire, venant aux droits de M. [U] [Z], selon acte de vente notarié en date du 02 août 2022
Madame [K] [H] épouse [I]
née le 03 Juillet 1965 à [Localité 7] (40)
de nationalité française
[Adresse 5]
[Localité 4]
intervenante volontaire, venant aux droits de M. [U] [Z], selon acte de vente notarié en date du 02 août 2022
Représentés par Me Philippe GENSSE, avocat au barreau de Bayonne
sur appel de la décision
en date du 05 JUILLET 2022
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX
RG : 22/20
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 15 mai 2003, M. [U] [Z] a donné à bail à M. [G] un local d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 9].
Courant 2015, M. [G] a quitté les lieux loués en laissant en place Mme [F] [N] avec laquelle il avait vécu en concubinage.
M. [Z] a consenti un nouveau bail sur le même logement au profit de Mme [N] (la date de ce bail est en débat dans le présent litige).
Par acte d'huissier 2 juin 2021, le bailleur a donné congé pour vendre à effet au 9 décembre 2021, en se prévalant d'un bail conclu le 10 décembre 2015.
La locataire s'est maintenue dans les lieux à la date d'effet du congé.
Suivant exploit du 4 janvier 2022, M. [Z] a fait assigner Mme [N] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en validité du congé et expulsion de la locataire, outre le paiement d'arriérés locatifs.
Mme [N] a notamment contesté le congé en se prévalant d'un bail conclu le 15 mai 2015, tacitement reconduit jusqu'au 15 mai 2024.
Par jugement du 5 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a :
- validé le congé pour vendre
- constaté que Mme [N] est occupante sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2021
- ordonné à la locataire de libérer les lieux loués, et ce à compter de la signification du présent jugement
- à défaut, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son fait, au besoin avec l'assistance de la force publique
- condamné Mme [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à un montant de 713 euros jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion
- condamné Mme [N] au paiement de la somme de 2.659,50 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayées selon décompte arrêté à la date du 7 juin 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision
- débouté les parties du surplus de leurs demandes
- condamné Mme [N] à payer à M. [Z] la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 11 août 2022, Mme [N] a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions remises et notifiées le 7 novembre 2022, M. [R] [I] et Mme [K] [H], épouse [I] (les époux [I]) sont intervenus volontairement à l'instance, en leur qualité de propriétaires du bien loué acquis selon acte notarié du 2 août 2022.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 octobre 2023.
Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 04 juillet 2024.
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Vu les dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2022 par Mme [N] qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de :
- prononcer la nullité du congé pour vendre
- débouter M. [Z] et les époux [I] de leurs demandes
- condamner solidairement M. [Z] et les époux [I] à lui payer la somme de 950 euros à titre de réparation à la charge du bailleur
- à titre subsidiaire, ordonner un délai d'un an à compter de l'arrêt à intervenir à son bénéfice pour lui permettre de quitter son logement et se reloger dans des conditions décentes
- condamner solidairement M. [Z] et les époux [I] au paiement d'une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
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Vu les dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2022 par M. [Z] et les époux [I] qui ont demandé à la cour de :
- recevoir les époux [I] en leur intervention volontaire aux droits de M. [Z]
- confirmer la décision entreprise
- y ajoutant, condamner l'appelante à payer aux époux [I] la somme de 3.565 euros au titre des indemnités d'occupation échues depuis juillet 2022, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir
- condamner l'appelante à payer aux époux [I] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
Il conviendra de prendre acte de l'intervention volontaire des époux [I], venant aux droits de M. [Z], en vertu de l'acte de vente notarié du 2 août 2022 portant sur le bien loué.
sur la validité du congé pour vendre
L'appelante fait valoir que le jugement ne pouvait valider le congé pour vendre après avoir retenu que la date du contrat de bail n'était pas déterminée mais que, donné avec un préavis de six mois, il avait préservé les intérêts de la locataire, alors que le congé devait être donné six mois avant l'expiration du bail conclu le 15 mai 2015, et non le 10 décembre 2015, soit avant le 15 mai 2021, de sorte que le congé pour vendre délivré le 2 juin 2021 à effet au 9 décembre 2021 est nul, le bail étant tacitement reconduit jusqu'au 15 mai 2024.
Mais, sur la date du bail régularisé entre les parties, l'exemplaire du bail produit par le bailleur, qui porté la date du 10 décembre 2021, arguée de faux par l'appelante, mentionne expressément que le contrat a été établi en deux originaux.
Or, l'exemplaire produit par l'appelante, non daté, est une simple copie, et non l'original du contrat qui a été remis aux parties, qui ne permet pas de vérifier les allégations tenant à une datation a posteriori du contrat produit par le bailleur.
Le contrat produit en original, non contredit par un contrat original produit par la locataire, fait donc foi de la date qu'il comporte.
Au surplus, pour justifier de l'exécution de son obligation de payer les loyers depuis le début du nouveau bail, Mme [N] a produit l'ensemble des quittances remises par le bailleur.
Or, la première quittance a été délivrée en janvier 2016, l'appelante ne justifiant d'aucun paiement en exécution d'un bail qui aurait été conclu le 15 mai 2015 ni d'une demande de remise de quittances couvrant cette période.
Par ailleurs, à réception du congé, la locataire n'a pas contesté la date du bail et de son expiration, recherchant même un autre logement social, avant l'assignation en validité du congé.
L'attestation par laquelle M. [G] déclare avoir quitté le logement le 15 mai 2015 est sans emport sur le litige alors que ce départ n'a pas été notifié au bailleur et que Mme [N] n'a pas revendiqué le transfert du bail à son profit, de sorte que, en tout état de cause, les loyers échus entre le départ du locataire et la signature du nouveau bail sont nés du bail conclu en 2003.
Enfin, si le bail conclu en 2015 prévoit une révision annuelle en mai, il ne peut en être déduit un indice pertinent de la conclusion du bail en mai 2015 alors que la clause d'indexation est rédigée approximativement, laissant en blanc les modalités de revalorisation du loyer, à l'instar du bail conclu en 2003, silencieux même sur la date anniversaire de revalorisation, ce qui démontre le caractère aléatoire de la rédaction de cette clause mal maîtrisée par le bailleur.
Il résulte des constatations qui précèdent que M. [Z] est fondé à se prévaloir de la date certaine du bail signé le 10 décembre 2015.
S'il est exact que le jugement ne pouvait valider le congé après avoir retenu l'absence de date certaine du bail, il suit de ce qui précède que le jugement sera confirmé sur la validité du congé.
Le jugement sera confirmé sur l'indemnité d'occupation mensuelle mise à la charge de Mme [N] à compter de l'expiration du bail.
sur la dette locative
L'appelante fait grief au jugement de l'avoir condamnée à payer un arriéré locatif alors que, selon elle, il est justifié par les quittances remises sans discontinuité depuis le mois de janvier 2016 qu'elle a réglé l'intégralité des loyers.
Mais, contrairement à ce que soutient l'appelante, le jugement a fait une exacte application de l'article 1353 du code civil en relevant qu'il appartenait à la locataire de rapporter la preuve du paiement des loyers échus en exécution du bail liant les parties.
Et, Mme [N] n'apporte aucune critique sérieuse de nature à remettre en cause le montant de la condamnation mise à sa charge par le jugement entrepris au titre de la dette locative à la fin du mois du juin 2022 qui a exactement pris en compte les paiements quittancés jusqu'à cette date, admis la révision annuelle du loyer à compter du mois d'avril 2021 et constaté que certains paiements allégués, non quittancés, n'étaient pas justifiés.
S'agissant de la dette locative née à compter du mois de juillet 2022, Mme [N] ne justifie pas du paiement des indemnités d'occupation d'un montant mensuel de 713 euros, à l'exception des mois de septembre et octobre 2022.
Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [N] à payer aux époux [I], pour les mois de juillet, août et novembre 2022, la somme de 713 x 3 = 2.139 euros.
Les époux [I] seront déboutés du surplus de leur demande.
sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
L'appelante fait grief au jugement d'avoir rejeté sa demande de dommages et intérêts en réparation du coût des travaux de remise en état consécutif au dégât des eaux survenu en avril 2019 dans le logement au motif que la cause de la fuite n'était pas déterminée, alors que le bailleur est responsable de l'entretien des canalisations enterrées desservant la maison individuelle louée, fuyardes depuis 2016, et qu'elle a réglé les travaux de remise en état pour un montant de 950 euros.
L'intimé n'a pas conclu sur cette demande, de sorte qu'il est réputé s'approprier les motifs du jugement entrepris.
Il ressort du constat amiable de dégât des eaux établi contradictoirement le 9 août 2018 entre les parties que le sinistre a pour origine une « fuite sur canalisation » et que « la cause est réparée ».
La cour constate qu'il n'est pas contesté que la canalisation litigieuse desservant la maison individuelle est enterrée de sorte que, en l'état de ces constatations, le sinistre a pour cause un défaut de la chose louée dont doit répondre le bailleur sur le fondement de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989.
Les faits dommageables étant antérieurs à la vente, les réparations constituent une dette personnelle qui ne se transmet pas à l'acquéreur.
Par conséquent, infirmant le jugement de ce chef, M. [Z], qui n'invoque aucune cause exonératoire de responsabilité, sera condamné à payer à Mme [N] la somme de 950 euros qui n'a fait l'objet d'aucune autre contestation.
sur les délais pour quitter les lieux loués
L'appelante n'apporte aucune critique sérieuse au rejet de sa demande de délais fondée sur l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dont elle ne remplit pas les conditions alors qu'elle accuse un arriéré locatif et a bénéficié de fait de très larges délais pour se reloger depuis l'expiration du bail.
Le jugement sera donc confirmé tant sur la mesure d'expulsion que sur le rejet de la demande de délais pour quitter les lieux.
Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.
Mme [N], qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens d'appel.
Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort
PREND acte de l'intervention volontaire de M. [R] [I] et Mme [K] [H], épouse [I], venant aux droits de M. [Z] en vertu de l'acte de vente notarié du 2 août 2022 portant sur l'immeuble loué par Mme [N],
CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts,
et statuant à nouveau,
CONDAMNE M. [Z] à payer à Mme [N] la somme de 950 euros à titre de dommages et intérêts,
y ajoutant,
CONDAMNE Mme [N] à payer aux époux [I] la somme de 2.139 euros au titre des indemnités d'occupation mensuelles échues de juillet, août et novembre 2022,
DEBOUTE les époux [I] de leur demande au titre des indemnités d'occupation de septembre et octobre 2022,
CONDAMNE Mme [N] aux dépens d'appel,
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
AUTORISE la selarl Duale Ligney Bourdalle, avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, La Présidente,
