CF/CD
Numéro 24/02107
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 25/06/2024
Dossier : N° RG 24/00001 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IXAX
Nature affaire :
Autres demandes relatives à la vente
Affaire :
SCCV AU COEUR DU VILLAGE
C/
[N] [W]-
[M]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 Juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 09 Avril 2024, devant :
Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame BLANCHARD, Conseillère
Madame REHM, Magistrate honoraire
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SCCV AU COEUR DU VILLAGE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège,
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représentée par Maître LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître COUETMEUR de la SCP CADORET-TOUSSAINT DENIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
INTIME :
Monsieur [N] [W]-[M]
né le 19 novembre 1939 à [Localité 8] (64)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représenté par Maître CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU
Assisté de Maître REZGUI, avocat au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 13 DECEMBRE 2023
rendue par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU
RG numéro : 23/00274
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 30 mars 2021, la SCCV Au coeur du village a acquis de Monsieur [N] [W]-[M] une parcelle de terre sise à [Localité 8] (64), pour un montant de 927 312 euros.
Par courrier du 9 février 2023, la SCCV Au coeur du village a sollicité de M. [W]-[M] l'élimination de déchets présents sur le terrain, conformément à la page 14 de l'acte de vente.
Malgré l'intervention de M. [W]-[M], la SCCV Au coeur du village a fait constater la présence de déchets amiantés sur le terrain par la société 2CS, qui a déposé son rapport le 17 mai 2023.
Selon devis du 28 juin 2023 produit par la société Séché à la demande de la SCCV Au coeur du village, le coût du nettoyage de la parcelle est de 991 756,39 euros, du fait de la présence de déchets amiantés enfouis dans les sols.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 juin 2023, la SCCV Au coeur du village a mis en demeure M. [W]-[M] de procéder au nettoyage de la parcelle.
La SCCV Au coeur du village a, par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, fait assigner M. [W]-[M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir ordonner l'organisation d'une mesure d'expertise.
Par ordonnance du 13 décembre 2023 (RG n° 23/00274), le juge des référés a :
- débouté la SCCV Au coeur du village de ses demandes,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SCCV Au coeur du village aux dépens.
Pour motiver sa décision, le juge a retenu que la responsabilité du vendeur n'apparaissait pas avec une évidence suffisante pour justifier une expertise judiciaire dès lors que le constat de la présence de déchets n'est pas contradictoire, ni n'a été réalisé par un commissaire de justice, et date d'une période éloignée de deux années de l'acquisition du terrain par la SCCV Au coeur du village.
La SCCV Au coeur du village a relevé appel par déclaration du 21 décembre 2023 (RG n° 24/00001), critiquant l'ordonnance dans l'ensemble de ses dispositions.
Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions du 12 mars 2024, la SCCV Au coeur du village, appelante, entend voir la cour infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- ordonner une mesure d'expertise,
- désigner tel expert avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], [Localité 8], en présence de toutes parties intéressées et recueillir leurs observations ; les décrire et dire s'ils présentent les désordres visés dans l'assignation et les pièces l'accompagnant,
- se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
- entendre tout sachant et s'entourer, le cas échéant, avec l'accord du tribunal, de l'avis de tout spécialiste,
- examiner des désordres mis en évidence dans l'assignation et dans les pièces l'accompagnant, les décrire, en préciser le siège, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher l'origine et la ou les causes (ancienneté des matériaux, défaut d'entretien, erreur de conception, non-respect des normes applicables ou à toute autre cause que l'expert indiquera) ; en cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause,
- indiquer pour chaque désordre, leur évolution probable, les conséquences quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage, et plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,
- indiquer si les désordres sont apparus avant ou après la vente de l'immeuble litigieux dont l'expert précisera la date et les conditions dans lesquelles elle est intervenue, et si le vendeur en avait connaissance,
- décrire et chiffrer par poste les travaux de reprise nécessaires en précisant leur durée prévisible, à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même un chiffrage,
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,
- fournir tous éléments d'appréciation sur les préjudices subis ou à subir, par la SCCV Au coeur du village, notamment préjudice financier celui lié au montant des travaux de nettoyage, de leurs conséquences (retard de chantier'),
- donner les éléments et son avis afin de permettre de statuer ultérieurement sur les responsabilités et les préjudices invoqués,
- faire toutes observations et constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,
- soumettre un pré-rapport aux parties et les avertir suffisamment tôt de la date de dépôt du rapport définitif afin qu'elles soient à même de présenter tous dires ou observations qui leur paraîtraient utile, y répondre et annexer le tout au rapport définitif,
- dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Pau, service du contrôle des expertises, dans un délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité, en temps utile, auprès du juge du contrôle,
- dire que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle, il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée ; interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de sa mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,
- dire que l'expert devra adresser aux parties un pré-rapport dans lequel il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction et laissera un délai suffisant aux parties pour y répondre,
- dire que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations pour transmettre leurs observations sur le pré-rapport, en application de l'article 276 du code de procédure civile ;
- débouter M. [W]-[M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [W]-[M] à verser la SCCV Au coeur du village la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du même code.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1217 du code civil :
- que la parcelle était polluée à l'origine, justifiant qu'une clause spéciale de dépollution soit insérée dans l'acte de vente,
- que M. [W]-[M] a engagé des travaux de nettoyage de février à avril 2023, conformément à son obligation contractuelle de dépollution, enlevant 8 tonnes de déchets et enfouissant des débris restants avec une herse, sans prouver qu'il a éliminé les déchets,
- que le diagnostiqueur 2CS est intervenu à la demande des deux parties,
- que le constat d'huissier du 25 janvier 2024 atteste de la présence de multiples débris de plaques fibro amiantées en sud de la parcelle sur 4 000 m² ; que ce constat ne pouvait être établi avant le retrait des déchets par M. [W]-[M],
- qu'elle a fait réaliser un nouveau devis de dépollution en date du 10 novembre 2023, pour 684 000 euros, justifiant qu'une expertise précise la quantité réellement nécessaire de dépose de terre en fonction de la profondeur de pollution.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, M. [W]-[M], intimé, demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé dans toutes ses dispositions,
- rejeter la demande d'expertise judiciaire,
- amender, à titre subsidiaire, la mission de l'expert avec les chefs de missions suivants :
- dire s'il existe des éléments permettant de dater la présence des déchets sur la parcelle acquise par la SCCV Au coeur du village,
- donner son avis sur l'origine des déchets,
- donner son avis sur les mesures prises par la SCCV Au coeur du village pour restreindre l'accès au tiers de la parcelle acquise et notamment sur la mise en place de clôture ou de gardiennage de la parcelle,
- donner son avis sur l'étendue de la zone contenant des déchets et donner son avis sur le coût de leur enlèvement,
- donner son avis sur les travaux entrepris par la SCCV Au coeur du village entre le mois de mars 2021 et février 2023, puis d'une manière générale, donner son avis sur la possibilité de poursuivre les travaux entrepris,
- condamner en tout état de cause la SCCV Au coeur du village à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance comprenant également le coût du constat d'huissier de 1 800 euros.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 145 et suivants du code de procédure civile :
- que la SCCV Au coeur du village a mis presque deux ans à le mettre en demeure de procéder au nettoyage du terrain sans apporter la preuve que les déchets étaient présents sur le terrain au moment de la vente, l'article 14 de l'acte de vente étant une clause type, et qu'il serait responsable de leur présence, alors même que le terrain est librement accessible aux tiers depuis son acquisition par la SCCV Au coeur du village,
- qu'un expert judiciaire ne pourra pas démontrer s'il existait des déchets présents sur le site au jour de la vente ou dans la période la suivant immédiatement,
- que toute action au fond à son encontre ne saurait aboutir, étant prescrite pour l'action du professionnel contre un consommateur, ou inopérante en présence d'un vice décelable dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'affaire a été retenue à l'audience du 9 avril 2024.
MOTIFS
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
S'il est constant que l'acte de vente de la parcelle de terrain incriminée est intervenu entre les parties le 30 mars 2021 et que la première réclamation de la SCCV Coeur de village n'a eu lieu qu'à l'occasion d'une lettre du 9 février 2023, il convient néanmoins de relever que le vendeur a accepté de procéder au nettoyage de la parcelle, malgré le temps écoulé depuis la vente, tel que cela résulte des factures Derichebourg des 7 et 9 février 2023 et de la société Paprec Sud Ouest d'avril 2023, au nom de [W]-[M]. Aussi, il ne peut être allégué par M. [N] [W]-[M] dont le prénom apparaît également sur les factures Derichebourg que le terrain incriminé a pu être envahi de déchets déposés par des tiers pendant les deux années écoulées entre la vente et la réclamation.
Il ressort du compte rendu de chantier produit en pièce 16 de l'appelante que :
- le 28 mars 2023, il est constaté qu'un gros nettoyage a été réalisé par les vendeurs ainsi que l'évacuation des matériaux. Cependant, il reste beaucoup de débris sur le sol. L'entreprise Eiffage va contacter Seiche pour établir le devis correspondant au traitement des débris restants. Attention, il ne faut surtout pas que le vendeur laboure le terrain car cela provoquerait la répartition des débris sur une couche épaisse de matériaux et rendrait très compliqué leur isolement ;
- le 11 avril 2023, il a été constaté que les anciens propriétaires ont passé une herse depuis la dernière réunion et que la terre a été remuée sur les 30 premiers cm. Certes des déchets ont été ramassés depuis la dernière visite du site mais cela reste insuffisant pour une acceptation en décharge.
Un rapport de la société 2CS non contradictoire après visite du 11 mai 2023 a été établi attestant de la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
Le rapport de la société 2CS précité a été complété depuis l'ordonnance de référé du 13 décembre 2023 par un constat établi par un commissaire de justice le 25 janvier 2024 dont il ressort la présence de débris sur la parcelle vendue en partie Est de type plaques ondulées fibrociment amiantées.
L'acte notarié du 30 mars 2021 a prévu une clause d'exclusion des vices cachés mais également une clause en vertu de laquelle : en cas de présence de déchets, le propriétaire du bien devra supporter le coût de leur élimination, qu'ils soient les siens ou ceux de producteurs ou de détenteurs maintenant inconnus ou disparus. Le propriétaire simple détenteur de déchet ne peut s'exonérer de cette obligation que s'il prouve qu'il est étranger à l'abandon des déchets et qu'il n'a pas permis ou facilité cet abandon par un tiers par complaisance ou négligence.
Aussi, la tentative de nettoyage de la part du vendeur près de deux ans après la vente, le constat d'huissier du 25 janvier 2024 faisant état de déchets susceptibles d'être amiantés, la clause obligeant le propriétaire du vendeur à supporter le coût de l'élimination des déchets constituent un motif légitime pour l'acquéreur de faire procéder à une expertise.
En outre deux devis produits par la SCCV Coeur de Village révèlent une disparité dans l'élimination des déchets, l'un étant de la société Séché du 28 juin 2023 pour un montant de 991 756,39 € et l'autre de la société Acchini du 10 novembre 2023 de 684 000 €, rendant utile l'organisation d'une mesure d'instruction.
Il sera renvoyé au dispositif pour le détail de la mission étant observé que seule une partie de la parcelle fait l'objet de débris eu égard au rapport 2CS, au constat du commissaire de justice, et que donc seule une portion de terrain de 4 000 m² sera examinée même si la surface vendue est de 1ha 64 a et 43 ca, et que les postes relatives à des désordres de construction tels que proposés par la SCCV sont inadaptés au présent litige.
L'ordonnance sera donc infirmée sur l'ensemble de ses dispositions à l'exception de celle afférente aux dépens qui doivent demeurer à la charge de la SCCV qui a intérêt à la mesure d'instruction.
En revanche, les dépens d'appel resteront à la charge de M. [W]-[M] qui succombe en appel et il est équitable d'allouer à la SCCV une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de la mesure d'instruction qui est ordonnée par la cour d'appel et qui avait été refusée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau sera confié au tribunal judiciaire de Pau.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné la SCCV Coeur de Village aux dépens,
statuant à nouveau :
Organise une expertise et commet pour y procéder :
DESCAMPS Gérard
Cabinet d'expertises environnement pollutions et nuisances
[Adresse 4]
[Localité 6]
Port. : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 7]
avec pour mission :
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], [Localité 8], en présence de toutes parties intéressées et recueillir leurs observations ; les décrire et dire s'ils présentent les désordres visés dans l'assignation et les pièces l'accompagnant
- se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- analyser la présence de déchets sur la partie Est de la parcelle sur une superficie de 4 000 m² et déterminer leur nature et s'ils sont de nature à polluer le terrain ;
- donner toute précision quant à leur mode d'élimination, transport, recyclage ou traitement ;
- donner tout élément en vue de déterminer leur origine : bâtiment, serre ou autre et leur ancienneté sur le terrain ;
- estimer le volume de terre à traiter ;
- chiffrer le coût de leur élimination en demandant aux parties de produire des devis à cet effet et apprécier l'utilité de chaque poste de devis ;
- notamment à cet effet, préciser si le coût doit inclure le traitement de la terre polluée vers un centre de traitement agréé ;
- donner tout élément de nature à évaluer le préjudice subi par les parties ;
Constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;
Établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;
Fixe à la somme de 3 000 euros la provision que la SCCV Coeur de Village devra consigner entre les mains du régisseur du greffe du tribunal judiciaire de Pau dans le délai de deux mois, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque ;
Dit que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l'ajuster en tant que de besoin en fonction de l'évolution de l'expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l'expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de six mois suivant la date de la consignation ;
DIT que le contrôle et le suivi de l'expertise seront assurés par le tribunal judiciaire de Pau ;
CONDAMNE M. [N] [W]-[M] à payer à la SCCV Coeur de Village une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [N] [W]-[M] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBON Caroline FAURE
