France, Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 18 juin 2024, 23/00053

SF/CD

Numéro 24/02024

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/06/2024

Dossier : N° RG 23/00053 - N° Portalis DBVV-V-B7H-INFO

Nature affaire :

Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction

Affaire :

SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS

SARLU DELION IMMOBILIER

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 02 Avril 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS

prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Maître CAMBOT de la SELARL CABINET CAMBOT, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

SARLU DELION IMMOBILIER

représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Maître CHARBONNIER, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 22 NOVEMBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 20/00377

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 octobre 2016, la SARLU DELION IMMOBILIER a obtenu un permis de construire valant division concernant un ensemble immobilier à usage d'habitation nommé '[Adresse 5]' sis à [Localité 6] (64).

Par acte authentique du 12 avril 2018, la SARLU DELION IMMOBILIER a vendu, en l'état futur d'achèvement, le lot n° 13 de l'ensemble immobilier, composé d'une maison d'habitation de 85 m², d'un garage, d'un jardin, et d'un quatorzième indivis de parcelles à usages de passage et de parking à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS.

Selon procès-verbal de livraison du 22 février 2019, le lot n° 13 a été réceptionné par la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS, avec réserves.

Par courrier en date du 26 novembre 2019, la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS a proposé à la SARL DELION IMMOBILIER la résolution amiable du contrat de vente compte tenu de l'erreur d'implantation de la maison.

Par courrier en date du 10 décembre 2019, la SARL DELION IMMOBILIER a refusé cette demande.

Par acte d'huissier de justice du 23 janvier 2020, la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS a fait assigner la SARLU DELION IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins, d'abord d'obtenir la résolution judiciaire du contrat de vente, puis, abandonnant cette demande dans ses écritures, aux fins d'obtenir la reprise des désordres et l'indemnisation de ses préjudices, sur le fondement des articles 1231-1, 1642-1 et 1648 du code civil.

Suivant jugement contradictoire en date du 22 novembre 2022 (RG n° 20/00377), le juge de première instance a :

- déclaré recevable l'action engagée par la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS à l'encontre de la SARLU DELION IMMOBILIER,

- déclaré la SARLU DELION IMMOBILIER responsable du défaut d'implantation de la maison,

- condamné la SARLU DELION IMMOBILIER à payer à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS la somme de 2 000 € au titre du défaut d'implantation de la maison,

- condamné la SARLU DELION IMMOBILIER à mettre en place les têtes d'éclairage photovoltaïques et leurs télécommandes au sein de l'ensemble immobilier à usage d'habitation nommé '[Adresse 5]' sis Rue [Adresse 5], [Localité 6] (64), sous astreinte de 50 € par jour de retard dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

- débouté la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS de ses autres demandes,

- rejeté les autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné la SARLU DELION IMMOBILIER à payer à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

- que l'action de la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS est recevable dès lors qu'elle ne porte plus sur la résolution de la vente mais sur la réparation et l'indemnisation de ses préjudices,

- que la SARLU DELION IMMOBILIER n'a pas respecté ses obligations, engageant sa responsabilité contractuelle, dès lors que l'implantation de la maison ne correspond pas à ce qui est prévu au plan annexé à l'acte de vente, qui a valeur contractuelle,

- que la différence d'implantation n'a pas empêché la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS de prendre possession du bien immobilier et de le mettre en location,

- que les demandes de la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS au titre des défauts de conformité apparents sont recevables dès lors que les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 22 février 2019 et que l'action a été introduite le 23 janvier 2020,

- que s'agissant des réserves, celles-ci ont, soit été levées (chape du garage), soit la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS ne justifie pas d'un désordre (traces d'écoulement jonction gouttière), ou d'un préjudice (plinthes), ou d'un lien de causalité entre les deux (tâche au plafond d'une chambre et eaux sur le toit-terrasse),

- que la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS ne rapporte pas la preuve de la perte d'une place de stationnement sur son lot, ni des non conformités des espaces communs, que ce soit au titre de la perte de places de stationnements au sein du parking visiteurs, des trottoirs pour un accès des personnes à mobilité réduite, de la présence des gravats et des frais occasionnés par l'installation d'une pompe de relevage,

- que la SARLU DELION IMMOBILIER n'a pas terminé la mise en place de l'éclairage commun alors qu'elle détient les têtes d'éclairage photovoltaïques et leurs télécommandes respectives,

- que le retard de livraison est imputable aux deux parties et que celle-ci aurait pu intervenir dès le 31 janvier 2019, comme prévu à l'acte de vente,

- que la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS n'apporte pas la preuve de son préjudice de jouissance dès lors qu'elle n'a pas démontré avoir perdu une place de stationnement et que le défaut d'implantation de la maison ne lui cause pas de préjudice majeur,

- qu'elle ne caractérise pas les problèmes et résistances qu'elle allègue, qui justifieraient d'indemniser un préjudice moral.

La SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS a relevé appel par déclaration du 4 janvier 2023 (RG n° 23/00053), critiquant le jugement en ce qu'il a :

- condamné la SARLU DELION IMMOBILIER à payer à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS la somme de 2 000 € au titre du défaut d'implantation de la maison,

- débouté la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS de ses autres demandes.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 23 février 2024, la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS, appelante, entend voir la cour :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- condamné la SARLU DELION IMMOBILIER à payer à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS la somme de 2 000 € au titre du défaut d'implantation de la maison,

- débouté la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS de ses autres demandes,

Statuant à nouveau,

- condamner la SARLU DELION IMMOBILIER à faire procéder aux travaux visant à lever les réserves non levées figurant tant dans le procès-verbal de livraison que dans le courrier en date du 22 mars 2019 - à l'exception de la modification de l'implantation de la maison - dans un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- condamner la SARLU DELION IMMOBILIER à l'indemniser à hauteur de :

- 20 000 € au titre du défaut d'implantation de la maison,

- 20 000 € au titre de la suppression unilatérale de deux places de stationnement dans le parking visiteur,

- 15 000 € au titre de l'ensemble des non-conformités affectant les espaces communs,

- 5 000 € au titre du préjudice moral,

- 3 300 € au titre du retard de livraison,

- la condamner au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 1231-1, 1642-1, 1648 et 1792 du code civil :

- qu'il était contractuellement prévu, aux termes du permis de construire et du plan annexés à l'acte de vente, que la maison soit implantée plus en retrait par rapport à la voie, de sorte que le garage devait se situer à 4,95 mètres de la limite de voirie, permettant à une voiture de stationner entre la voirie et le garage, pour constituer deux places de stationnement par habitation, également en conformité avec le PLU qui prévoit deux places de parking pour les lots supérieurs à 80 m² bâtis,

- que la SARLU DELION IMMOBILIER s'était engagée dans l'acte de vente à achever la construction conformément au plan annexé modifiant l'implantation de la maison, ce qu'elle n'a pas fait, lui causant un préjudice définitif, puisqu'elle ne peut pas garer de deuxième véhicule devant son garage,

- que les places de stationnement normalement réservées aux visiteurs font désormais l'objet d'un usage privé du fait des erreurs d'implantation des maisons empêchant le stationnement de midi,

- que s'agissant des réserves non levées, il est apparu que les réserves afférentes à l'absence de pente de la toiture de la chambre 1, au défaut de planéité des murs et aux traces d'écoulement des eaux de pluie en façade au niveau de la jonction de la gouttière du garage proviennent de la couverture du bac acier ; que la SARLU DELION IMMOBILIER n'a pas effectué les travaux de reprise, et qu'elle a donc fait réaliser un devis estimant la remise aux normes du toit du garage à 5 157,90 €,

- que le problème relatif aux volets roulants n'a pas été contesté par la SARLU DELION IMMOBILIER,

- qu'en raison d'une erreur de conception du réseau d'assainissement du groupe d'habitations de la SARLU DELION IMMOBILIER, une pompe de relevage, non prévue dans la demande de permis de construire, a dû être installée sur deux places de stationnement réservées aux visiteurs, entraînant des frais supplémentaires de fonctionnement, entretien et remplacement, de 1 825 € sur le budget 2023, et la perte de ces deux places de parking visiteurs,

- que les trottoirs ne sont pas conformes aux normes permettant l'accès aux personnes à mobilité réduite,

- que du fait de ces désordres, la commune n'a pas délivré l'attestation de conformité des travaux lui causant un préjudice de perte de chance de vendre son bien à un bon prix,

- que son action relative aux espaces communs est recevable dès lors que l'assignation a été délivrée avant le 13ème mois suivant la livraison de l'ouvrage, et que son action initiale en résolution de la vente a interrompu le délai de prescription, et que les parties communes n'ont pas été livrées avant janvier 2022,

- qu'un poste EDF encombre les places de parking prévues à l'entrée du projet et seules deux des trois places de parking prévues face au lot n° 3 ont été réalisées,

- que la livraison des travaux est intervenue tardivement, la SARLU DELION IMMOBILIER n'ayant pas adressé le certificat attestant l'achèvement des travaux et ayant mis en service les équipements électriques et testé la pompe à chaleur tardivement, tout en n'ayant pas terminé les aménagements extérieurs, et alors que le paiement du solde du prix n'était pas exigible avant la livraison,

- qu'elle a subi un préjudice moral du fait des problèmes et des résistances et pressions de la SARLU DELION IMMOBILIER pour le paiement des appels de fonds anticipés et du solde du prix alors que le logement n'était pas achevé.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2024, la SARLU DELION IMMOBILIER, intimée et appelante incident, demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- déclaré la SARLU DELION IMMOBILIER responsable du défaut d'implantation de la maison,

- condamné la SARLU DELION IMMOBILIER à payer à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS la somme de 2 000 € au titre du défaut d'implantation de la maison,

- condamné la SARLU DELION IMMOBILIER à payer à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

Et, statuant à nouveau,

- débouter la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS de l'ensemble de ses demandes, au titre d'un prétendu défaut d'implantation,

- la débouter de sa demande de condamnation sous astreinte à lever les prétendues réserves non-levées,

- déclarer irrecevables comme forcloses ses demandes afférentes à l'accessibilité de trottoirs aux personnes à mobilité réduite, à l'éclairage et à la présence de gravats,

- la débouter en conséquence de toutes ses demandes formées au titre de ces non-conformités,

- la débouter de ses demandes indemnitaires formées au titre de la suppression alléguée de deux places stationnement visiteur,

Dans tous les cas,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS de ses autres demandes afférentes aux réserves non-levées, au titre du prétendu retard de livraison et de son prétendu préjudice moral,

- la condamner à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction est requise au profit de Me Charbonnier avocat au barreau de Pau, à procéder à leur recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1221, 1224, 1642-1, 1646-1 et 1648 alinéa 2 du code civil :

- que s'agissant de l'implantation de la maison, selon la jurisprudence, seule la notice descriptive annexée à l'acte de vente a valeur contractuelle, et prime sur les prescriptions du permis de construire ; que la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS a elle-même sollicité une modification de l'implantation par rapport aux plans du permis de construire, et que le plan annexé à l'acte de vente n'a pas de valeur contractuelle,

- que la distance entre le garage et la voirie est bien de 4,90 m et non de 4,44 m, le constat d'huissier n'étant pas probant ;

- que l'acte de vente désigne le bien acquis comme comprenant un garage de 15 m², sans prévoir de parking de midi dans son prolongement, et que la notice descriptive vise seulement une petite place avec des places de stationnement pour visiteurs ; qu'il est néanmoins possible de stationner un véhicule dans le prolongement du garage,

- que la notice descriptive du permis de construire initial, non jointe à l'acte de vente, n'a pas de valeur contractuelle selon la jurisprudence,

- que la commune a délivré un certificat de non opposition à la conformité des travaux le 28 janvier 2022,

- que la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS ne justifie pas de la matérialité des réserves non levées ni de l'existence d'un préjudice afférent, dès lors que s'agissant de la stagnation d'eau sur la toiture, le DTU applicable admet une pente nulle, et qu'elle a fait intervenir une entreprise qui n'a relevé aucune anomalie ; que la présence de traces d'eau de pluie au niveau de la jonction de la gouttière avec le garage n'est pas démontrée et qu'elle a fait intervenir des entreprises qui ont résolu le problème ; que s'agissant de la planéité des murs et des volets roulants, aucune preuve n'est rapportée de l'existence de ces désordres,

- que les demandes relatives aux non conformités affectant les espaces communs, visibles à la livraison, auraient dû être formées avant le 28 janvier 2020 dès lors que la livraison devait avoir lieu le 28 janvier 2019, et n'ont été formées pour la première fois que le 22 avril 2021,

- qu'en tout état de cause, les travaux de reprise sollicités concernant l'accessibilité des trottoirs aux personnes à mobilité réduite, l'éclairage des espaces communs et l'enlèvement des gravats ont été réalisés aux termes d'un protocole d'accord conclu avec la commune et les copropriétaires du groupement d'habitation, ce dernier ayant attesté de la bonne réalisation des travaux ; et que ces non conformités n'ont pas empêché la vente de plusieurs lots du lotissement,

- qu'il est apparu en cours de travaux que l'évacuation des eaux usées était impossible, de sorte qu'elle a fait installer une pompe de relevage à ses frais, en conformité avec l'acte de vente qui prévoyait que des modifications de structure et de l'agencement intérieur étaient admises si elles avaient pour but notamment de résoudre un problème technique ; qu'en tout état de cause, le nombre de places de stationnement livré à l'extérieur des lots n'est pas mentionné dans l'acte de vente, et n'a pas été contractualisé dès lors que la notice descriptive jointe à la demande de permis de construire n'a pas été annexée à l'acte de vente,

- qu'elle a proposé à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS la livraison de la maison dès le 28 janvier 2019, l'attestation d'avancement de travaux faisant état d'un achèvement des travaux à cette date et étant prévu que les travaux extérieurs et de parachèvement soient réalisés après la livraison ; que la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS a d'abord confirmé son accord pour une livraison à cette date, mais n'a pas réglé l'acompte de 5 % dû à l'achèvement des travaux, obligeant le report de la livraison au 31 janvier 2019, date à laquelle elle a refusé la livraison, alors que l'huissier de justice présent a attesté de l'achèvement du logement, que le consuel électrique avait été réalisé le 14 janvier 2019, et que les essais de la pompe à chaleur n'avaient pu être réalisés du fait de la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS qui devait se raccorder au réseau électrique,

- que la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS ne justifie pas de son préjudice moral, alors que les appels de fonds ont été émis conformément aux règles strictement définies, et que la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS a injustement refusé de verser le 4ème appel de fonds.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur'l'indemnisation de la SCI THEANIS au titre de l'erreur d'implantation :

Le fondement des demandes de la SCI THEANIS contre la SARLU DELION IMMOBILIER est la responsabilité contractuelle prévue à l'article 1231-1 du code civil selon lequel : le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution d'une obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ;

L'article L 261-11 du code de la construction et de l'habitation relatif au contrat de vente d'immeubles à construire dispose :

« Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;

b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;

c) Le délai de livraison ;

d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.

Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence. [...]

Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. [...]

Selon l'article R261-13 du même code, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'identification des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, le remplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux.

Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base au marché ou d'une notice descriptive conforme un modèle type agréé par arrêté ministériel. Ces documents s'appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s'y rapportent.

Le premier juge a fait une juste analyse des éléments produits en retenant que :

- l'acte de vente du 12 avril 2018 comprenait une clause par laquelle le vendeur déclare que le plan de vente avec l'implantation de la maison et son descriptif ne correspond pas au plan déposé lors du permis de construire initial, et qu'il s'engageait à apporter à l'acquéreur la justification de la conformité et du permis de construire modificatif à ses frais ;

- que le plan annexé à l'acte de vente (annexe numéro 3) a donc bien une valeur contractuelle ;

- que ce plan annexé prévoyait bien une distance de 4,95 m entre le bâtiment et la limite de voirie et de 3 m entre la façade arrière et la borne nord-est ;

- que le constat de Maître [J] [U], commissaire de justice, établi le 21 avril 2021 a constaté que la première distance n'est que de 4,44 m et que la seconde est de 3,48 m.

Mais à ces justes constats, il convient d'ajouter qu'un permis de construire modificatif a été présenté par la SARLU DELION IMMOBILIER le 10 décembre 2019 et obtenu le 13 mars 2020 portant notamment sur la modification de l'implantation du lot numéro 13, mentionnant une distance de 4,45 m à la limite de voirie et de 3,54 m sur l'arrière de la maison, en conformité avec l'engagement de la SARLU DELION IMMOBILIER pris envers la SCI THEANIS dans l'acte de vente.

La cour, à l'inverse du premier juge, considère donc que la modification apparente de l'implantation de la maison a été acceptée contractuellement par la SCI THEANIS dans son acte d'acquisition sous réserve d'obtenir un permis modificatif, ce qui a été fait, et ne peut donc donner droit aujourd'hui à aucune indemnisation de ce chef. Le jugement sera donc réformé sur ce point.

Sur la demande d'indemnisation au titre du défaut d'une deuxième place de parking :

Le permis de construire initial déposé le 31 août 2016 prévoit que chaque lot dispose, en plus de sa place de stationnement dans son garage, d'une place de parking dite de midi, c'est-à-dire à l'extérieur devant le garage.

Le PLU de la commune de [Localité 6] prévoit une place de stationnement automobile par tranche de 80 m² de surface de plancher entamée et dans le cas de constructions groupées comme un lotissement, une place visiteur accessible depuis l'espace public pour 3 logements.

L'acte de vente du lot 13 à la SCI THEANIS mentionne que la maison d'habitation à une surface de 85 m² de plain-pied ; dans le descriptif technique en annexe 4 de l'acte de vente, dans le paragraphe sur l'extérieur figure la mention : « placette livrée terminée avec parking de midi pour visiteur » ce qui implique bien deux stationnement pour ce lot, un dans le garage et un devant en extérieur.

Toutefois, dès lors que dans l'acte de vente lui-même, le vendeur a fait constater la différence d'implantation accepté par les acquéreurs, et son engagement à solliciter un permis modificatif pour mise en conformité de la maison, qui a effectivement été obtenu le 13 mars 2020, la commune ne considérant pas incompatible la modification des implantations des maisons sur les lots 3, 4, 11, 13 et 15 avec le règlement de la zone à du PLU de la commune, la SCI THEANIS n'est plus fondée à revendiquer un préjudice lié à la réduction de la surface de cette place de parking de midi du fait de la modification de l'implantation dont ils avaient connaissance avant d'acquérir l'immeuble.

Au demeurant ils ne démontrent pas que la réduction de cet espace empêche tout stationnement d'un véhicule à l'extérieur de leur garage, et le procès-verbal du 21 avril 2021 de Maître [U] sollicité par la SCI THEANIS présente une photo qui permet de constater qu'un véhicule est stationné devant le garage du lot 13 dans cet espace de 4,44 m (peu important de savoir à qui appartient ce véhicule), et la SARLU DELION IMMOBILIER produit également une photo (pièce 26) avec un angle plus grand qui permet de constater également la possibilité de garer un véhicule sans difficulté devant le garage de l'appelante.

Aucun préjudice n'étant justifié de ce chef, la demande doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande d'indemnisation de la suppression de deux places de stationnement visiteur pour l'installation d'une pompe de relevage :

Si le permis de construire initial accordé le 17 octobre 2016 prévoyait 8 places de stationnement visiteur sur la placette intérieure du lotissement, ce document ne fait pas partie des pièces contractuelles annexées à l'acte engageant la SARLU DELION IMMOBILIER envers la SCI THEANIS. En outre, le nombre de places de stationnements visiteur a été modifié pour l'installation de la pompe de relevage nécessaire au traitement des eaux usées des lots les plus éloignés de la voix unique, dont le lot numéro 13, occupant ainsi 2 places de stationnement.

Or dans l'acte de vente en page 11 au 2èmement sur les caractéristiques techniques des fractions vendues et de l'ensemble, figure la phrase suivante :

« Le vendeur pourra modifier les prestations énumérées dans la notice descriptive par des prestations équivalentes[...]si des impératifs techniques la mettaient dans l'obligation de renoncer définitivement à la réalisation de certaines prestations... ] ».

Un permis modificatif établi le 9 décembre 2019 a été obtenu le 13 mars 2020 accordant la mise en place d'une pompe de relevage afin d'évacuer les eaux usées dans le collecteur du réseau public, et entraînant la modification de l'emplacement des places de parking sur l'espace commun du groupe d'habitations.

La SCI THEANIS est donc malvenue de tirer grief de la suppression de ces 2 places de stationnement visiteur qui a répondu un impératif technique qui s'imposait à la SARLU DELION IMMOBILIER, prévu expressément à son contrat.

La demande de ce chef doit être rejetée et le jugement également confirmé sur ce point.

Sur la non levée des réserves :

Dans un procès-verbal de constat du 31 janvier 2019 de Maître [I], huissier de justice, sollicité par la SARLU DELION IMMOBILIER, il était constaté que le lot numéro 13 de la SCI THEANIS était en ce qui concerne l'intérieur dans l'état d'achèvement tel que prévu au contrat à savoir que M. [H], gérant de la SCI THEANIS s'était réservé les travaux de finition et d'habillage des murs. La livraison avait cependant été différée dans la mesure où la SCI THEANIS refusait de payer le solde du chantier le considérant inachevé, ainsi qu'il ressort des très nombreux échanges par lettre ou mail entre les parties.

Selon le procès-verbal de livraison établi le 22 février 2019 différentes réserves ont été formulées concernant :

- des traces blanches sur l'enduit du garage à reprendre,

- les baguettes à mettre en place aux 4 angles de garage,

- un suivi des observations établies suivant constat d'huissier du 21 février 2019,

- le seuil du garage et la chape à faire,

- le réglage des menuiseries et l'ajustement des coulisses à volets roulants ;

Ont ensuite été signalés par lettre recommandée avec accusé réception du 22 mars 2019 :

- erreur d'implantation de la maison,

- toiture plate de la chambre absence de pente l'eau de pluie stagne,

- que la chape du garage étant trop haute la porte du garage ne peut être fermée qu'en forçant,

- il y a défaut de planéité des murs visible au niveau des plinthes des chambres,

- il y a des traces d'écoulement des eaux de pluie en façade au niveau de la jonction de la gouttière du garage ;

Toutefois ces désordres n'ont pas fait l'objet d'un constat technique les objectivant.

Devant la cour, la SCI THEANIS produit l'échange de mails avec la SARLU DELION IMMOBILIER en mai 2019 à propos de la tâche apparue au plafond de la chambre sous le toit- terrasse et le soupçon d'infiltrations d'eau en lien avec l'écoulement d'eau en façade au niveau de la gouttière du garage.

Il ressort de ces échanges que la SARLU DELION IMMOBILIER a fait des demandes d'intervention aux 2 entreprises concernées, entreprise ATE de M. [G] pour vérifier l'étanchéité du toit terrasse et de la couvertine, et l'entreprise OB RENOV pour vérification du bac acier au-dessus du garage. L'intimée verse la fiche d'intervention remplie par l'entreprise ATE [G] qui mentionne lors de son intervention le 22 mai 2019 : suite à une visite sur chantier et après vérification de l'étanchéité en partie couvrante et relevés, nous ne trouvons aucune anomalie et non plus des impacts sur terrasse. Contrôle des courtines pas de problème. Nous avions effectué une mise en eau à la fin des travaux R.A.S.

De même dans une fiche d'intervention du 22 mai 2019, la société OB RENOV atteste avoir remis en place un bac acier sur la couverture du garage qui avait été soulevé par le vent.

La production par la SCI THEANIS d'un devis en 2023 de l'entreprise EBC pour remplacement du bac acier de la toiture ne démontre pas que celui-ci présente une non-conformité ou un désordre qui justifierait ces travaux.

La SCI THEANIS ne produit aucun élément postérieur à l'intervention des entreprises ATE ou OB RENOV démontrant la persistance ou même seulement l'existence des désordres allégués par elle, notamment d'infiltrations.

La seule production des photos du constat effectué le 21 février 2019 relatif au volet roulant qui ne touche pas le seuil lorsqu'il est abaissé, ne suffit pas à caractériser, devant la cour, en 2024 qu'il existe des désordres ou non conformité réservés à la livraison ou signalés postérieurement et non levés.

Sur les non-conformités affectant les espaces communs :

* Sur la recevabilité de la demande de ce chef :

Selon l'article 1642-1 du code civil :

« Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

L'article 1648 alinéa 2 du code civil dispose que :

« Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

L'article 2241 du code civil dispose, quant à lui, que :

« La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. »

Si la livraison avait été prévue le 28 ou 29 janvier 2019, le procès-verbal de livraison avec réserves n'a été signé que le 22 février 2019 en raison du différend opposant les parties sur le règlement du solde du prix. La date de la livraison effective du bien est donc le 22 février 2019.

L'action de la SCI THEANIS a été engagée par assignation du 23 janvier 2020, soit moins d'un an après la livraison ; la cour ne disposant pas de l'assignation devant le premier juge, n'est pas en mesure de vérifier quels étaient les désordres qui y étaient visés.

Par conséquent, comme l'a déclaré le premier juge, l'action de la SCI THEANIS est recevable.

* Mais sur le fond,

Il n'est pas contestable, au vu des procès-verbaux versés aux débats que lors de la livraison de son lot à la SCI THEANIS le 22 février 2019, les aménagements extérieurs n'étaient pas achevés.

Il doit cependant être relevé que la SCI THEANIS s'était réservé contractuellement un certain nombre de travaux d'aménagements intérieurs (peintures et revêtements divers) de telle sorte que la livraison de son lot intervenait nécessairement alors que l'ensemble des lots du lotissement n'était pas terminé, et notamment les aménagements extérieurs (enlèvement des gravats, et de matériel de chantier, finitions de la voirie, etc) ce qui n'empêche nullement la livraison de la maison d'habitation selon l'état contractuellement prévu pour la prise de possession.

La SARLU DELION IMMOBILIER a obtenu le 28 janvier 2022, une attestation de la commune de [Localité 6] qu'il n'a pas été fait d'opposition à la déclaration de conformité et d'achèvement des travaux, sous réserve de la réalisation de travaux et engagements pris par la SARLU DELION IMMOBILIER dans un protocole d'accord avec les colotis et la Mairie signé le 14 janvier 2022 dans lequel elle s'est engagée à réaliser avant le 15 janvier 2022 les travaux suivants :

- réaliser un bateau au niveau des lots numéro 15 (DUARTE) et 13 ([H]) afin de permettre l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite,

- protéger le candélabre de la placette,

- installer le panneau stop à l'entrée de l'impasse de la campagne,

- réaliser un zébra devant le transformateur,

- finir l'éclairage public,

- fournir les plans des lots à l'échelle,

- justifier de la bonne exécution des réseaux EU/EP,

- établir un devis de prestations de travaux pour réaliser l'accès au bassin de rétention : prévoir un regard de visite de diamètre 70.

Dans une déclaration sur l'honneur du 20 février 2022 (pièce 22 de la SARLU DELION IMMOBILIER), le conseil syndical du lotissement certifie que tous ces aménagements ont été réalisés, notamment, mis en place un bateau au niveau des lots numéro 15 et 13 afin de permettre l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite et que l'installation de l'éclairage public a été finalisé, qui était les 2 griefs formulés par la SCI THEANIS relatifs aux espaces extérieurs.

La cour considère qu'il n'est pas justifié qu'il subsistait, au jour où le tribunal a statué et encore moins à ce jour, de désordre ou d'inachèvement par la SCI THEANIS concernant son propre lot ou les espaces communs qu'elle reprochait à la SARLU DELION IMMOBILIER.

Toutes les demandes de ce chef doivent donc être rejetées, y compris la condamnation relative à la mise en place sous astreinte des têtes d'éclairage photovoltaïque et de leur télécommande ordonnée par le premier juge sous astreinte, puisque à la date de l'audience devant le premier juge le 20 septembre 2022, le conseil syndical avait attesté que les travaux avaient été réalisés depuis 9 mois.

Sur le retard de livraison :

L'article R. 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation définit l'achèvement d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement comme suit :

L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat « à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15».

Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances.

Il ressort des échanges entre les parties à la fin du mois de janvier 2019 que l'absence de livraison au jour convenu le 28 janvier 2019 a été la conséquence du refus de M. [H], gérant de la SCI THEANIS de régler le solde des travaux correspondant à la 4e et 5e tranche de la construction, soit la somme de 8 750 € pour l'achèvement, et 8 750 € pour la livraison = 17 500 € à verser sur le compte centralisateur du programme.

En effet par mail du 21 janvier 2019, M. [H] indique : « conformément au code de la construction et à ce qui est indiqué sur le contrat de vente, les 5 % des fonds correspondants à la 4e tranche seront versés à l'achèvement de la construction[...]il y a à ce jour trop de travaux non réalisés ou partiellement faits (. Crépi, assainissement, revêtement terrassements et chemins d'accès privatif...]alors que le rendez-vous est fixé au 28 janvier.

D'autre part le solde de 5 % payables à la livraison sera consigné jusqu'à la levée des réserves qui pourraient éventuellement être émises ».

Dans sa réponse du 25 janvier 2019 la SARLU DELION IMMOBILIER rappelle l'obligation pour la SCI THEANIS de verser le prix prévu à l'achèvement des travaux par un versement sur le compte centralisateur, ce qui n'avait pas été fait, et lui rappelle aussi que pour les 5 % restant consignés à la livraison ils doivent concerner des défauts de conformité remettant en cause l'habitabilité du logement ou des non-conformités majeures.

La SARLU DELION IMMOBILIER justifie en particulier qu'elle tenait à disposition de la SCI THEANIS le CONSUEL émis le 14 janvier 2019, nécessaire pour son raccordement au réseau électrique, les travaux de raccordement étant réalisés par ENEDIS selon le mail adressé le 22 janvier 2019 à la SARLU DELION IMMOBILIER.

Il en résulte que le retard de la livraison du bien dans l'état où il était contractuellement prévu par le contrat, c'est-à-dire avec les finitions réservées par l'acquéreur, est imputable uniquement à la SCI THEANIS et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI THEANIS de toute demande d'indemnisation de ce chef.

Sur la demande de la SCI THEANIS au titre de son préjudice moral':

Compte tenu de ce qui précède, du rejet de toutes les demandes présentées par la SCI THEANIS, qui poursuit en outre sa procédure en appel sans avoir aucune pièce complémentaire au soutien de ses demandes, la cour estime comme le premier juge qu'elle ne justifie d'aucun préjudice moral imputable à la SARLU DELION IMMOBILIER ; le fait que celle-ci ait insisté pour réclamer le paiement du solde des travaux correspondant à l'achèvement de l'immeuble avant la livraison, c'est-à-dire en fait l'exécution du contrat convenu entre les parties, ne saurait être considérée comme une pression fautive.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande

La Cour réforme les mesures de fin de jugement dès lors que la SCI THEANIS est déboutée de toutes ses demandes.

La SCI THEANIS devra payer à la SARLU DELION IMMOBILIER une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles, et supporter les dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 22 novembre 2022 en ce qu'il a :

- déclaré la SARLU DELION IMMOBILIER responsable du défaut d'implantation de la maison,

- condamné la SARLU DELION IMMOBILIER à payer à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS la somme de 2 000 € au titre du défaut d'implantation de la maison,

- condamné la SARLU DELION IMMOBILIER à payer à la SCI THEANIS LES CHAMPS DU BOIS la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- Rejette la demande d'indemnisation de la SCI THEANIS contre la SARLU DELION IMMOBILIER au titre du défaut d'implantation de la maison,

- Rejette la demande de la SCI THEANIS de condamnation de la SARLU DELION IMMOBILIER à la mise en place des têtes d'éclairage photovoltaïque et de leur télécommande sous astreinte,

- Condamne la SCI THEANIS à payer à la SARLU DELION IMMOBILIER la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SCI THEANIS fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI THEANIS aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Charbonnier avocat au barreau de Pau conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE

| France, Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 18 juin 2024, 23/00053

Synthèse

Origine de la décision