PhD/ND
Numéro 24/1895
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 06/06/2024
Dossier : N° RG 23/00188 - N° Portalis DBVV-V-B7H-INPR
Nature affaire :
Autres demandes en matière de baux commerciaux
Affaire :
[T] [B]
[R] [B]
C/
S.A.S.U. LE MOULIN A PAINS
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 Juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 08 Avril 2024, devant :
Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Madame [T] [B]
née le 20 Février 1968 à [Localité 10]
de nationalité française
[Adresse 7]
[Localité 8]
Monsieur [R] [B]
né le 28 Mars 1963 à [Localité 9]
de nationalité française
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentés par Me Pierre GARCIA, avocat au barreau de Mont-de-Marsan
INTIMEE :
S.A.S.U. LE MOULIN A PAINS
immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° B 850 119 629
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représentée par Me François PIAULT, avocat au barreau de Pau
Assistée de Me Odile OBOEUF, avocat au barreau de Dax
sur appel de la décision
en date du 14 DECEMBRE 2022
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONT DE MARSAN
RG : 21/620
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie était exploité dans des locaux adjacents, respectivement situés au [Adresse 4] à [Localité 11], en vertu de deux baux commerciaux distincts, le premier consenti par M. [R] [B] et Mme [T] [I], épouse [B] (les époux [B]) portant sur les locaux situés au 16 à usage de fournil et d'atelier de fabrication de produits de boulangerie et de pâtisserie et le second par M. [H] portant sur les locaux situés au 24 à usage de boutique de vente des dits produits.
L'exploitant a cessé son activité tout en poursuivant l'exécution des baux en cours.
Début 2019, M. [L] [V] s'est rapproché du locataire en place et des propriétaires des locaux en vue d'exploiter, via sa société par actions simplifiée à associé unique Le Moulin à pains, un nouveau fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie dans les mêmes locaux.
Par acte sous seing privé du 20 mai 2019, la société Le Moulin à pains a pris à bail commercial les locaux situés au 24.
Par acte sous seing privé du même jour, les époux [B] et M. [L] [V] et Mme [W] [N], son épouse (les époux [V]) ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur les locaux du 16, prévoyant que l'acte de vente devra intervenir en l'étude du notaire au plus tard le 31 juillet 2019.
Par acte sous seing privé du même jour, qualifié de convention d'occupation précaire, les époux [B] ont autorisé la société Le Moulin à pains à occuper les locaux du 16, à compter du 1er juin 2019 jusqu'à la réalisation de la vente en l'étude du notaire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juillet 2019, les époux [V] ont déclaré se rétracter de l'acquisition des locaux objet de la promesse synallagmatique de vente.
Les époux [B] ont contesté la régularité de cette rétractation et mis en demeure les époux [V] de régulariser l'acte de vente définitif.
Aucune suite n'ayant été donnée, et par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2020, les époux [B] ont mis en demeure les époux [V] et la société Le Moulin à pains de libérer les lieux occupés sans droit ni titre.
Le 12 mars 2020, la société Le Moulin à pains, par l'intermédiaire de son conseil, a revendiqué le bénéfice du statut des baux commerciaux en faisant valoir que la convention d'occupation précaire ne remplissait pas la condition de précarité requise par la loi.
Par ordonnance du 15 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a débouté les époux [B] de leur demande d'expulsion de l'occupant, considérant qu'il existait une contestation sérieuse sur la qualification du titre d'occupation des locaux.
Parallèlement, et suivant exploit du 19 mai 2021, la société Le Moulin à pains a fait assigner les époux [B] par devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial statutaire, sollicitant également, au cours de l'instance, la résiliation du bail commercial pour défaut de délivrance et l'indemnisation de son préjudice.
Par jugement contradictoire du 14 décembre 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a :
- requalifié la convention du 20 mai 2019 liant les parties portant sur les locaux situés au [Adresse 5] 1945 à [Localité 11] cadastrés section F [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux
- prononcé la résiliation du dit bail commercial aux torts exclusifs du bailleur à effet à la date du prononcé de la présente décision
- condamné les époux [B] à verser à la société Le Moulin à pains la somme de 650,05 euros à titre de dommages et intérêts
- débouté la société Le Moulin à pains du surplus de ses demandes indemnitaires concernant le prêt conclu avec la société Grands Moulins de Paris
- avant dire droit sur la demande indemnitaire au titre de la perte du fonds de commerce, ordonné une expertise confiée à M. [Y] [C], expert près la cour d'appel de Pau, aux fins d'évaluer la valeur de la perte du fonds de commerce de boulangerie résultant de la résiliation judiciaire prononcée aux torts exclusifs du bailleur à effet au 14 décembre 2022, et fixé les modalités d'exécution de l'expertise
- sursis à statuer sur la demande indemnitaire pour perte du fonds de commerce
- renvoyé le dossier à l'audience du 23 mai 2023 à 14h30
- condamné les époux [B] à payer à la société Le Moulin à pains la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens
- rejeté les prétentions plus amples ou contraires
- rappelé que l'exécution provisoire était de droit.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 16 janvier 2023, les époux [B] ont relevé appel de ce jugement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 mars 2024.
***
Vu les dernières conclusions notifiées le 14 avril 2023 par les époux [B] qui ont demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la société Le Moulin à pains du surplus de ses demandes relatives au prêt conclu avec la société Grand Moulin de Paris, et, statuant à nouveau, de :
- rejeter toutes demandes contraires
- condamner la société Le Moulin à pains à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
*
Vu les dernières conclusions notifiées le 13 juillet 2023 par la société Le Moulin à pains qui a demandé à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de condamner in solidum les appelants à leur payer une somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
MOTIFS
sur la requalification de la convention d'occupation précaire
Le jugement entrepris a retenu que si l'élément de précarité voulu par les parties consistant dans la vente de l'immeuble ne dépendait pas de la volonté des parties à la convention d'occupation précaire, celle-ci devait néanmoins être requalifiée en bail commercial dès lors qu'elle portait sur des locaux accessoires indispensables au fonds de commerce exploité dans les locaux du 24, au sens de l'article L. 145-1, 1° du code de commerce.
Les appelants font grief au jugement d'avoir requalifié la convention alors que les locaux ne sont pas accessoires et que la convention a été consentie afin de permettre à un tiers, en l'occurrence les époux [V], d'acquérir l'immeuble professionnel, de sorte que l'élément de précarité lié à la vente de ce bien résulte de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties légitimant leur recours à la convention d'occupation précaire conclue entre elles conformément à l'article L. 145-5-1 du code de commerce et qui a pris fin accessoirement au refus d'acquérir notifié par les époux [V].
L'intimée conteste l'analyse du jugement relative à la condition de précarité indépendante de la volonté des parties alors que la double opération vente-occupation précaire a été conclue par les mêmes parties, au-delà de l'écran de la personne morale, et que la vente des murs n'était assortie d'aucune condition extérieure à la volonté de celles-ci, de sorte que la convention d'occupation, qui porte sur un local accessoire indispensable à la pérennité du fonds de commerce de boulangerie exploité dans les locaux principaux situés au 24, doit être requalifiée, par ces motifs, en bail commercial, justifiant la confirmation du jugement.
Cela posé, l'article L. 145-5-1 du code de commerce dispose que n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.
En application de ces dispositions légales, la convention d'occupation précaire n'est autorisée que si elle est fondée sur l'existence de circonstances dont la réalisation, qui va en marquer le terme, est au moins pour partie étrangère à la seule volonté des parties mais qui peut en dépendre partiellement.
Et, il ne résulte pas de la lecture combinée des articles L. 145-1,1° et L. 145-5-1 du code de commerce que les locaux accessoires doivent être exclus du champ d'application de la convention d'occupation temporaire.
Dès lors, le jugement ne pouvait requalifier la convention d'occupation précaire après avoir retenu qu'elle avait été conclue en raisons de circonstances extérieures à la volonté des parties, ce qui satisfaisait à la condition de précarité prévue par la loi donnant son plein effet à la convention quoique portant sur des locaux accessoires.
En l'espèce, il est constant que, aux termes de l'acte du 20 mai 2019, qualifié de convention d'occupation précaire, les époux [B] ont autorisé la société Le Moulin à pains à occuper les lieux en exécution de l'article L. 145-5-1 du code de commerce, l'acte mentionnant que l'occupant ne pourra revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux.
La convention expose que « l'occupant » vient de constituer une société par actions simplifiée dénommée Le Moulin à pains dont il est associé unique et président et que cette société entend développer une activité de boulangerie, pâtisserie sur les deux adresses suivantes :
16 et 24 rue du 8 mai 1945 à [Localité 11], étant stipulé notamment que :
- elle prendra effet au 1er juin 2019 et prendra fin dès la réalisation de la vente consentie par le « propriétaire » en faveur de « l'occupant », ladite vente devant intervenir en l'étude de Me [Z], notaire à [Localité 11].
- elle est destinée à permettre l'exercice par l'occupant des activités suivantes : laboratoire de fabrication des produits de la boulangerie-pâtisserie, en rez-de-chaussée, l'étage étant quant à lui à usage de réserve [...].
Il est également constant que les époux [V] ont signé, le même jour, une promesse synallagmatique de vente portant sur l'immeuble professionnel, sans autre condition que la réitération de la vente en la forme authentique avant le 1er juillet 2019.
Il résulte de ses clauses claires, et nonobstant l'erreur rédactionnelle mentionnant l'acquisition par « l'occupant », que la convention d'occupation précaire a été expressément conclue afin de permettre à l'occupant d'exploiter son fonds de commerce dans l'attente de la réitération de la vente en la forme authentique par les époux [V], événement dont elle marque le terme à intervenir au plus tard le 1er juillet 2019.
Et, il est constant que la promesse synallagmatique de vente du 20 mai 2019 n'est assortie d'aucune condition subordonnant sa réitération définitive à un événement extérieur à la volonté des parties.
L'ensemble de ces actes, complétés par les engagements concomitants pris à l'égard du bailleur du local du 24 et de l'ancien exploitant s'inscrit dans un projet unique porté par M. [V] dont il a négocié l'opération d'acquisition-convention précaire, à titre personnel et en qualité de dirigeant, associé unique de la société Le Moulin à pains qu'il venait de constituer en vue d'exploiter le fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie dans les locaux des 16 et 24, de sorte que, au-delà de l'écran de la personne morale, l'autonomie juridique de l'acquéreur et de l'occupant ne peut masquer leur communauté d'intérêt concentrée entre les mains de la même personne, soutenue par son épouse, le lapsus scripti relatif à « l'acquisition par l'occupant » en étant une manifestation topique.
Dans ces conditions, il ne peut être considéré que la promesse de vente est une circonstance particulière indépendante de la volonté des parties, au sens de l'article L. 145-5-1 du code de commerce, dès lors que l'acquéreur est le dirigeant de l'occupant ayant négocié la double opération conclue avec les époux [B], propriétaires des locaux.
Par conséquent, la convention d'occupation précaire du 20 mai 2019 est fondée sur une promesse de vente dont la réalisation dépend entièrement, directement ou indirectement, de la seule volonté des parties à ladite convention.
Et, nonobstant la contestation péremptoire et non étayée des appelants sur ce point, il est établi que les locaux situés au 16, à usage de fournil et d'atelier de fabrication des produits vendus dans les locaux du 24, sont accessoires à l'exploitation du fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie principalement installé dans les locaux du 24, lieu de réception de la clientèle et de réalisation des actes de commerce.
Enfin, il résulte des clauses de la convention litigieuse que les époux [B] ont mis leurs locaux à la disposition de la société Le Moulin à pains en parfaite connaissance de leur utilisation jointe aux locaux du 24.
Il s'ensuit que la relation contractuelle établie entre les parties, exclusive de la condition de précarité requise par la loi, portant sur la jouissance de locaux accessoires indispensables à l'exploitation d'un fonds de commerce est de plein droit soumise au statut des baux commerciaux conformément aux dispositions de l'article L. 145-1, 1° du code de commerce,
Par ces motifs, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a requalifié la convention d'occupation précaire en bail commercial statutaire.
sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance
Les appelants font grief au jugement d'avoir jugé qu'ils avaient manqué à leur obligation de délivrance sur la base d'un constat du commissaire de justice du 17 novembre 2021 alors que la société Le Moulin à pains ne démontre pas que les lieux étaient, à la date de la signature du bail, dans l'état décrit par le constat.
Mais, d'une part, il résulte de l'article L. 145-40-1 du code de commerce que le bailleur d'un local soumis au statut des baux commerciaux qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.
D'autre part, il ressort du constat du 17 novembre 2021 que les locaux loués sont affectés de graves désordres liés à leur vétusté à l'origine d'infiltrations récurrentes, de nombreuses dégradations intérieures, l'étage à usage de réserve se délitant, tandis que l'installation électrique, avec des câbles suspendus de façon anarchique et rongés par l'humidité, n'est pas conforme.
A l'évidence, par leur nature, leur consistance et leur localisation, ces désordres sont nécessairement antérieurs au bail conclu le 20 mai 2019 et ont été rapidement dénoncés par les époux [V] au soutien de leur refus d'acquérir les locaux (pièces 7, 8 et 9 intimés), aucune perspective de réalisation des travaux de mise en conformité n'étant envisageable en raison de la position des époux [B] contestant le droit
Par conséquent, non seulement le moyen d'appel soutenant la demande d'infirmation du chef de la résiliation est infondé, mais la société Le Moulin à pains rapporte la preuve que le bailleur a gravement failli à son obligation, prévue à l'article 1719, 1° du code civil, de délivrer au preneur une chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en l'espèce, de fournil et d'atelier de fabrication de produits de boulangerie et de pâtisserie, les désordres étant de nature à contrarier l'exploitation paisible de l'activité commerciale.
En l'état des débats, les bailleurs n'étant pas en mesure de procéder aux travaux de remise en état, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs des époux [B].
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a indemnisé le préjudice lié à la clause de déchéance conventionnelle du prêt professionnel consenti à la société Le Moulin à pains en cas de résiliation du bail, soit la somme de 650,05 euros, non sérieusement contestée par les époux [B].
Concernant la perte du fonds de commerce, les appelants font valoir d'une part, que, à la supposer démontrée, cette perte alléguée est imputable aux époux [B] qui ont refusé d'acquérir l'immeuble professionnel et, d'autre part, qu'il ressort du constat d'huissier que le four à pain est inaccessible, ce qui démontre que la société Le Moulin à pains ne fabrique pas le pain qu'elle commercialise, de sorte que son départ des lieux n'entraînera pas la disparition de son fonds de commerce.
Mais, sur le premier point, le moyen est inopérant dès lors que la convention a été requalifiée en bail commercial et la résiliation prononcée aux torts exclusifs du bailleur.
Et, sur le second point, si le four à pain installé dans le garage est inaccessible, les locaux du rez-de-chaussée à usage de fournil et d'atelier de fabrication sont exploités par la société Le Moulin à pains.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné avant-dire droit une expertise sur l'évaluation de la perte du fonds de commerce étant observé que le principe de ce préjudice n'a pas été consacré dans le dispositif du jugement, seul revêtu de l'autorité de la chose jugée.
Il convient toutefois de compléter la mission de l'expert en lui demandant de déterminer la part, dans les produits commercialisés, des produits fabriqués par le locataire dans les locaux du 16 et de caractériser concrètement la perte du fonds de commerce du fait de la privation des locaux.
Le jugement sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles qui devront être liquidés avec le jugement définitif sur le fond.
Les appelants seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et les parties seront déboutées de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris, sauf sur les dépens et les frais irrépétibles, et sous réserve de compléter la mission de l'expert judiciaire,
le complétant sur l'expertise et statuant à nouveau sur les dépens et les frais irrépétibles,
DIT que l'expert devra :
- déterminer la part dans les produits commercialisés des produits fabriqués par le locataire dans les locaux du 16
- caractériser concrètement la perte du fonds de commerce du fait de la privation des locaux loués,
DIT que les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront liquidés avec le jugement définitif sur le fond,
CONDAMNE in solidum les époux [B] aux dépens d'appel,
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, Le Président,
