SF/CD
Numéro 24/01649
COUR D'APPEL DE PAU
EXPROPRIATIONS
ARRÊT DU 16/05/2024
Dossier : N° RG 23/01637 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IRU7
Nature affaire :
Autres demandes relatives à la propriété ou à la possession d'un immeuble ou relevant de la compétence du juge de l'expropriation
Affaire :
SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR
C/
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU PAYS BASQUE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 14 Mars 2024, devant :
Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente
Madame GUIROY, Conseillère
Madame BLANCHARD, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
En présence de Madame [Z], Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.
Assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR
représentée par son dirigeant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Maître RAYNAL-VIOLANTE de la SCP VA AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 14]
Assistée de Maître CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIME :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU PAYS BASQUE (EPFL) représenté par son Directeur en exercice, Monsieur [S] [F]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représenté par Maître JUNQUA-LAMARQUE de la SARL JUNQUA-LAMARQUE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de [Localité 14]
Assisté de Maître PETIT de la SELARLU JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocat au barreau de LYON
sur appel de la décision
en date du 28 AVRIL 2023
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE, JUGE DE L'EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR est propriétaire d'un ensemble bâti sur un terrain d'une surface utile de 1466 m² à usage professionnel et commercial, situé [Adresse 2] à [Localité 10], cadastré section AX numéro [Cadastre 7] d'une contenance totale de 2999 m².
Le 28 janvier 2022, la mairie d'[Localité 10] a reçu une déclaration d'intention d'aliéner datée du 26 janvier 2022 par laquelle la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR l'informait de la vente de son bien à la société civile ROUGIEMAT, moyennant la somme de 2 300 000 €.
Par arrêté du 15 février 2022, le président de la communauté d'agglomération Pays Basque a délégué son droit de préemption urbain à l'EPFL PAYS BASQUE en vertu de l'article L213-3 du code de l'urbanisme.
Par décision du 13 avril 2022 l'EPFL PAYS BASQUE a décidé d'exercer son droit de préemption urbain sur la parcelle AX numéro [Cadastre 7] proposant la somme de 1'890'000 € après avoir reçu l'évaluation des Domaines.
Par courrier du 9 mai 2022, la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR a refusé l'offre de l'EPFL PAYS BASQUE indiquant maintenir le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Par lettre du 4 juillet 2022, l'EPFL PAYS BASQUE a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation de la valeur du bien litigieux.
Par jugement du 28 avril 2023, le juge chargé de l'expropriation au tribunal judiciaire de Pau a fixé la valeur de l'ensemble bâti sur la parcelle d'une surface utile de 1466 m² cadastrée AX numéro [Cadastre 7] situé [Adresse 2] à [Localité 10], à la somme de 1'951'691,60 €, a condamné l'EPFL PAYS BASQUE à payer à la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Dans sa décision, le juge de l'expropriation a retenu comme date de référence le 22 février 2020, constaté que la parcelle préemptée, située en zone UE1 à dominante d'activités économiques, industrielles, artisanales, commerciales et de services, était soumise à plusieurs servitudes (zones de dégagement) et à un emplacement réservé (élargissement de voie publique) ; le bâti est composé de 2 ensembles : le n° 1 de la parcelle, occupé par une ancienne villa, est à usage commercial de boulangerie-salon de thé et de bureaux et espaces salariés en très bon état et fait l'objet actuellement d'un bail commercial signé le 10 juin 2019 avec un loyer annuel hors taxes de 42'000 € à compter de la 4e année ; le n° 2 de type industriel, en partie arrière de la propriété avec une zone de parking est également occupé par un bail commercial signé le 12 août 2003 modifié par avenants dont le dernier date du 29 mars 2019 avec un loyer annuel de 92'000 € hors taxes.
Le premier juge, appliquant la méthode par comparaison en différenciant les bâtis selon leur affectation, a retenu 10 termes de référence qu'il a estimé pertinents donnant un prix médian de 1 664,13 € du m², auquel il a appliqué un abattement 20 % compte tenu de l'occupation des biens objet de la préemption, aboutissant à un prix au m² de 1 466 €.
Par mémoire adressé le 7 juin 2023 et reçu au greffe de la Cour le 9 juin 2023, la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR a relevé appel de la décision.
Dans son mémoire reçu au greffe le 7 septembre 2023, la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR appelante, demande à la cour de réformer le jugement rendu et statuant à nouveau :
- Déclarer irrecevable la saisine du juge de l'expropriation de première instance par l'EPFL ;
en conséquence
- Annuler le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 avril 2023 ;
A titre subsidiaire,
- fixer le prix de l'ensemble immobilier appartenant à la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR à la somme de 2'465'438 € ;
- condamner l'EPFL à verser à la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR fait valoir que :
- la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR a refusé, par courrier du 9 mai 2022 reçu le 11 mai 2022, l'offre de l'EPFL ; celui-ci a saisi le juge de l'expropriation par lettre RAR du 4 juillet 2022, au-delà du délai de 15 jours et qu'il était donc réputé avoir renoncé à son projet de préemption en application de l'article R213-11 du code de l'expropriation ;
- le premier juge a retenu uniquement des termes de comparaison de biens à usage commercial sans tenir compte des autres destinations sur sa propriété (bureaux, et stockage) ;
- le numéro un de l'ensemble immobilier est en excellent état et bénéficie d'une visibilité directe depuis l'avenue de l'Adour, il comprend un rez-de-chaussée de commerce, des étages de bureaux avec une zone de parking ; le numéro deux dispose également d'un parking important, d'un bâtiment à destination de commerce et d'un bâtiment secondaire à usage de stockage ;
- pour les biens à usage de commerces la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR retient les 3 termes de comparaison du commissaire du gouvernement et 4 autres termes aboutissant à un prix médian de 1 816 € par mètre carré ;
- pour les biens à destination de bureaux la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR retient 4 termes de comparaison pertinents aboutissant à un prix médian de 3 601 € par mètre carré ;
- pour les biens à usage de stockage 3 références donnent un prix médian de 987,66 € par mètre carré ;
- au regard des surfaces respectives de ces différents types de biens, le prix de la propriété s'élève ainsi à 2'739'376 € sur lequel un abattement de 10 % maximum sera appliqué pour l'occupation des lieux, l'EPFL n'ayant pas indiqué la date à laquelle il entend en prendre possession.
Dans son mémoire reçu au greffe le 12 décembre 2023 complété par un mémoire du 5 mars 2024, l'EPFL intimé, demande à la cour de :
- rejeter la requête de la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR ;
- confirmer le jugement rendu en première instance ;
- condamner la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR à lui payer la somme de 2 500 €'au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.
L'EPFL fait valoir principalement que :
- la saisine du juge de l'expropriation date du 27 mai 2022 et non pas du 4 juillet 2022, ce que l'ordonnance de transport sur les lieux rappelle, la date à considérer est celle de l'envoi et non de la réception du mémoire de saisine le 30 mai 2022, le 26 mai 2022 étant en outre un jour férié, le délai expirait donc le 27 mai à minuit et en outre en vertu de l'article 114 du code de procédure civile la nullité ne peut être prononcée que si la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR rapporte la preuve d'un grief ;
- la consistance et la description du bien selon le jugement doivent être confirmées ;
- la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR en première instance avait rejeté l'évaluation selon l'affectation des surfaces du bien, raison pour laquelle le juge a apprécié les termes de comparaison à partir de la fonction principale des bâtis ;
- l'abattement pour occupation du bien de 20 % est usuel pour une occupation commerciale des lieux et le premier juge a tenu compte de la prise de possession des lieux par l'EPFL.
Mme la Commissaire du Gouvernement indique dans son mémoire daté du 12 décembre 2023 reçu le lendemain, que le premier juge a retenu un tarif unique en fonction de la destination principale du bien dans la mesure où la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR et l'EPFL du PAYS BASQUE rejetaient l'évaluation faite par le commissaire du gouvernement consistant à découper chaque ensemble en fonction de l'affectation des surfaces (bureau, réserves commerce).
Elle propose donc de conserver cette évaluation en retenant les 10 termes de comparaison proposés conformément à l'accord des parties en première instance, donnant un prix de 1 664,13 € par mètre carré, et de retenir un abattement de 20 % pour occupation des locaux qui, au jour du jugement faisaient toujours l'objet de baux commerciaux
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la saisine par l'EPFL du juge de l'expropriation :
Selon l'article R213-11 du code de l'expropriation, si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l'article R213-10(b) est exagéré il peut, dans le délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. [...]
À défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit.
En l'espèce, la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR a refusé l'offre de l'EPFL d'une indemnité de 1'890'000 € par un courrier adressé le 9 mai mais reçu le 11 mai 2022 par l'EPFL.
Le délai de 15 jours, commençant le lendemain de l'acte en vertu de l'article 641 du code de procédure civile pour les délais exprimés en jours, soit à compter du 12 mai, s'achevait donc le 26 mai 2022. Or ce jour là était un jour férié (Ascension) et l'article 642 du code de procédure civile prévoit que dans ce cas le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant, donc en l'espèce au vendredi 27 mai à minuit.
Il s'ensuit que l'EPFL a valablement saisi le juge de l'expropriation le 27 mai 2022, ainsi que le démontre le tampon de la poste sur l'AR du courrier de saisine versé aux débats, et que sa demande en fixation de l'indemnité de dépossession est recevable.
Sur le fond
En matière de préemption, aux termes des articles L213-4 et suivants du code de l'Urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.
En vertu de l'article L213-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge de l'expropriation statue sur les indemnités dans la limite des conclusions des parties.
* Sur la date de référence':
En cas de préemption, l'article L213-4 du code de l'urbanisme prévoit que :
La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En l'espèce la date de référence non contestée est le 22 février 2020 date à laquelle le PLU d'[Localité 10] a été approuvé.
* Sur l'évaluation des indemnités':
Selon l'article L321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité correspond à la valeur vénale du bien à la date de la décision de première instance fixant l'indemnité (L322-2) même en cas d'appel.
En l'espèce, le jugement a été rendu le 28 avril 2023.
Pour apprécier la valeur vénale d'un bien, il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de biens présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles. La région d'[Localité 10] a vu les prix évoluer à la hausse depuis plusieurs années et le nombre significatifs de référence versées au débat permet d'exclure les cessions antérieures à 2020.
* Sur la composition des biens préemptés :
Celle-ci n'est pas contestée par les parties, ni leur état.
La parcelle AX [Cadastre 7] comprend une partie revêtue d'asphalte pour la circulation des piétons, véhicules et le parking, et deux ensembles bâtis pour une surface totale de 1466 m² :
- le numéro 1 est de type ancienne villa à usage commercial (143 m²) de boulangerie salon de thé 'Paul' au rez-de-chaussée (avec cuisine, toilettes, chambre froide, petite cour privée et fermée) et de bureaux (143 m²) à l'étage accessible par 2 escaliers distincts depuis les deux cours extérieures. Ce bâtiment a une surface utile de 286 m² et comprend en outre une dépendance de stockage (40 m²).
Le tout est en très bon état et bénéficie d'une visibilité directe depuis l'avenue de l'Adour avec parking à l'avant du bâtiment. Le bien est occupé par un bail commercial signé le 11 juin 2019.
- Le numéro 2 de type industriel est un bâtiment principal de 966 m² à usage commercial sur un seul niveau construit en poteaux et charpente métalliques en arrière de la propriété avec une zone de parking importante, et un bâtiment secondaire de 174 m² à usage de stockage, non isolé et disposant de 2 accès (un par l'extérieur sur le parking et l'autre depuis le magasin). Cet ensemble est également occupé par un bail commercial renouvelé le 29 mars 2019.
* Sur la pertinence à distinguer, au sein d'un même bâtiment, la nature commerciale, de bureaux ou de stockage des locaux :
Les parties en première instance avaient unanimement considéré qu'il n'était pas pertinent de distinguer la valeur des locaux d'un même bâtiment dont la vocation principale est commerciale mais nécessite d'avoir également des bureaux pour la direction et le personnel ainsi que des lieux de stockage, dont la présence valorise le commerce.
À ce motif retenu par le juge en accord avec les parties, la cour ajoute que les deux bâtiments font l'objet de deux baux commerciaux en cours qui, à la partie commerciale des locaux, intègre les locaux de bureaux et de stockage ayant nécessairement valorisé le loyer commercial, une distinction sur l'affectation des locaux serait en outre hypothétique quant au nombre de pièces de bureaux ou de stockage à détacher de la partie commerciale.
La cour à l'instar du premier juge, procède donc à l'évaluation des biens à partir de leur fonction principale à savoir celle d'un local à usage commercial et écartera donc les termes de référence du Commissaire du Gouvernement présentés en première instance et repris en appel par la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR portant sur des cessions de biens à destination uniquement de stockage ou uniquement de bureaux.
Les parties s'accordent pour reprendre les termes de comparaison de première instance du Commissaire du Gouvernement relatifs à des cessions portant sur des commerces retenus par le premier juge et repris donc également par la cour.
La cour retiendra également deux des références proposées par l'EPFL PAYS BASQUE, mais pas la référence de la parcelle située à [Localité 14] [Adresse 12] portant sur une surface de bâti non comparable (4730 m²), et contrairement au premier juge, écarte aussi la référence de la parcelle [Cadastre 13] Ue[Adresse 1] à [Localité 10] dont la cession date du 12 juin 2018 pour 585'000 € compte tenu de son ancienneté.
La cour comme le premier juge écarte les termes de référence de la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR portant sur les cessions antérieures à 2020 (4 cessions de 2017 ou de nature trop différente (4 cessions portant sur des immeubles en copropriété à usage exclusif de bureaux).
Ainsi les 9 termes de référence pertinents comme étant récents, comparables dans leur nature et leur composition et situés à proximité du bien à évaluer retenus sont les suivants :
Adresse': Références
Date de cession
Surface en m²
Prix total
Prix/m²
[Localité 10]
[Adresse 3]
04-05-22
100 m²
220'000
2 200
[Localité 10]
[Adresse 6]
13-03-20
135 m²
300'000
2 222,22
[Localité 14]
[Adresse 5]
05-08-20
400 m²
840'000
2 100
références l'EPFL PAYS BASQUE
[Localité 10]
[Adresse 2]
14-01-20
947 m²
1'030'000
1 087,65
[Localité 10]
[Adresse 11]
11-08-21
233 m²
315'000
1 351
références de la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR
[Localité 10]
[Adresse 6]
21-01-21
157,59 m²
300'000
1 903,67
[Localité 10]
[Adresse 8]
29-01-21
267,88 m²
850'000
1 586,53
[Localité 10]
[Adresse 2]
09-06-20
136,43 m²
192'130
1 408,27
[Localité 14]
[Adresse 9]
21-11-20
810 m²
1'050'000
1 296,30
Total
15 155,64
Moyenne des prix de cession (total :9)
1 683,96
prix médian
1 586,53
'
La cour retient donc la moyenne des prix de cession plus favorable que le prix médian, soit 1 683,96 € le mètre carré utile.
Les 2 bâtiments font l'objet de baux commerciaux, il est d'usage de pratiquer un abattement de 20 % pour l'occupation des locaux du fait de l'indemnité d'éviction due aux locataires en cas de non renouvellement du bail, outre l'indemnisation due au titre des travaux réalisés par les locataires, la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR ne justifiant pas d'un motif pour réduire cet abattement habituel à 10 %.
Ainsi le prix de la parcelle préemptée s'établit à 1 683,96 € - (1 683,96 x 20 %) = 336,79 = 1 347,17 €/m², soit pour une surface utile de 1466 m², un prix total de 1 974 951,22 €.
'
En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé sur le montant de la valeur du bien présenté, les autres dispositions du jugement étant confirmées.
L'EPFL PAYS BASQUE sera également condamnée aux dépens de la procédure en appel.
Il n'y pas lieu en équité de faire droit aux demandes des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.
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PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu le 28 avril 2023 en'ce qu'il a fixé la valeur de l'ensemble bâti situé [Adresse 2] pour une surface utile de 1466 m² à usage professionnel et commercial à la somme de 1'951'691,60 € ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevable la requête l'EPFL PAYS BASQUE au juge de l'expropriation en fixation de la valeur de l'ensemble bâti appartenant à la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR situé [Adresse 2] ;
Fixe la valeur de l'ensemble bâti appartenant la SCI LES TERRASSES DE L'ADOUR situé [Adresse 2] cadastré section AX numéro [Cadastre 7] d'une superficie totale de 2999 m² ayant une surface utile à usage professionnel et commercial de 1466 m² à la somme de 1 974 951,22 € ;
Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'EPFL PAYS BASQUE aux dépens d'appel.
Arrêt signé par Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
