LB/VC
Numéro 24/ 1408
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 18/04/2024
Dossier : N° RG 23/00878 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IPMZ
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Affaire :
[L] [R], [W] [R] épouse [R]
C/
Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES - XL HABITAT
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 01 Février 2024, devant :
Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargée du rapport,
assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [L] [R]
né le 19 Décembre 1962 à [Localité 5] (64)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-0733 du 20/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau
Représenté par Me Antoine TUGAS de la SELARL TUGAS & BRUN, avocat au barreau de Bayonne
Madame [W] [R] épouse [R]
née le 20 Septembre 1976 en Thaïlande
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Antoine TUGAS de la SELARL TUGAS & BRUN, avocat au barreau de Bayonne
INTIMEE :
L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES - XL HABITAT
Etablissement Public à caractère industriel et commercial,
immatriculée au RCS de Mont de Marsan sous le numéro n°274 000 017
pris en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité au siège,
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de Mont-De-Marsan
sur appel de la décision
en date du 14 FEVRIER 2023
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX
RG : 22/270
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 3 mai 2011, Habitat Landes Océanes a donné à bail à [L] [R] et [W] [R] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4]) à compter du 1er juin 2011 moyennant un loyer mensuel initial de 372,69 euros en ce compris la provision sur charges mensuelles.
A la suite d'impayés, l'Office Public de l'Habitat des Landes XL Habitat venant aux droits de Habitat Landes Océanes, a fait délivrer à monsieur et madame [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte d'huissier de justice en date du 6 mai 2022 visant une créance principale de 1664,09 euros.
Par acte d'huissier de justice (devenu commissaire de justice) du 18 juillet 2022, l'Office Public de l'Habitat des Landes XL Habitat venant aux droits de Habitat Landes Océanes a assigné [L] [R] et [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax fins de voir notamment constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et leur condamnation au paiement de la somme principale de 1614,77 euros au titre de l'arriéré locatif, outre le paiement d'une indemnité d'occupation.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 14 février 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :
Constaté la résiliation du bail conclu entre les parties,
Ordonné à monsieur et madame [R] de libérer les lieux donnés à bail, et ce à compter de la signification du présent jugement,
A défaut, ordonné l'expulsion de monsieur et madame [R] et celle de tous occupants de leur fait, au besoin avec l'assistance de la force publique,
Condamné monsieur et madame [R] à payer à l'OPH la somme de 3020,95 euros (décompte arrêté au 26 décembre 2022) au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2022 sur la somme de 1.664,09 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus,
Les a condamnés à verser à l'OPH une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion,
Les a condamnés à verser à l'OPH la somme de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Les a condamnés aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer.
Par déclaration en date du 27 mars 2023, [L] [R] et [W] [R] ont interjeté appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2024.
***
Vu les conclusions de monsieur et madame [R] notifiées le 26 juin 2023 aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
Infirmer le jugement rendu le 14 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a :
Constaté la résiliation du bail conclu entre les parties,
Ordonné à monsieur et madame [R] de libérer les lieux donnés à bail, et ce à compter de la signification du jugement,
A défaut, ordonné l'expulsion de monsieur et madame [R] et celle de tous occupants de leur fait, au besoin avec l'assistance de la force publique,
Condamné monsieur et madame [R] à verser à l'OPH la somme de 3.020,95 € (décompte arrêté au 26 décembre 2022) au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2022 sur la somme de 1.664,09 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus,
Condamné monsieur et madame [R] à verser à l'OPH une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion,
Condamné monsieur et madame [R] à verser à l'OPH la somme de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
Dire et juger recevable et bien fondé l'appel qu'ils ont formé à l'encontre du jugement déféré,
Y faisant droit,
Les autoriser à se libérer en 24 versements, le premier devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la décision à intervenir, puis tous les 5 de chaque mois, et en une 24ème et dernière échéance le solde de la dette en principal, et intérêt courants à compter de la décision à intervenir,
Débouter l'Office Public des Landes-XL Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires,
Dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
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Vu les conclusions notifiées le 25 septembre 2023 de l'Office Public de l'Habitat du département des Landes ' « XL Habitat » aux termes desquelles il demande à la Cour de :
Confirmer le jugement rendu le 14 février 2023 en ce qu'il a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties,
Condamner madame et monsieur [R] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner madame et monsieur [R] à lui payer la somme de 1.362,49 euros au titre de l'arriéré locatif au 23 août 2023,
Y ajoutant,
Accorder à madame et monsieur [R] des délais de paiement prévoyant qu'ils apureront leur dette locative en 24 mensualités, la première mensualité d'un montant de 56,78 euros et 23 mensualités de 56,77 euros, en sus du loyer courant et des charges,
En conséquence,
Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail,
Dire que chaque versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir,
Dire que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour les locataires de se libérer de leur dette par anticipation et qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'ensemble des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,
Débouter madame et monsieur [R] de toute autre demande,
Condamner monsieur et madame [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
MOTIFS :
Sur le constat de la résiliation du bail et la dette locative
Par des motifs pertinents le premier juge a constaté que les causes du commandement du 6 mai 2022 de payer la somme de 1664,09 euros visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte que les conditions étaient réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 7 juillet 2022.
De même, à juste titre il a condamné monsieur et madame [R] à payer la somme de 3020,95 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts de droit au regard du décompte actualisé du 26 décembre 2022.
Il ressort des conclusions des parties et du relevé de compte au 23 août 2023 produit par l'Office Public de l'Habitat des Landes XL Habitat que monsieur et madame [R] ont repris le paiement du loyer courant et des charges de sorte que la dette locative s'élevait à la somme de 1362,49 euros au 23 août 2023.
Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation du bail entre les parties.
Au regard du décompte actualisé, le jugement déféré sera infirmé sur le montant de la dette locative.
Monsieur et madame [R] seront condamnés à payer à l'Office Public de l'Habitat des Landes XL Habitat la somme de 1362,49 euros au titre de l'arriéré locatif au 23 août 2023.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, monsieur et madame [R] demandent en cause d'appel à être autorisés à se libérer de la dette en 24 versements.
Ils font valoir notamment que la dette locative doit être contextualisée car elle trouve son origine dans l'arrêt de l'activité professionnelle de monsieur [R] en raison de l'accident de la circulation dont il a été victime à la fin de l'année 2021.
Ils précisent ne pouvoir payer la dette locative en une seule fois sans que leur situation ne soit irrémédiablement compromise.
Constatant notamment la reprise du paiement du loyer courant et des charges par monsieur et madame [R], l'Office Public de l'Habitat des Landes XL Habitat accepte de leur consentir un échéancier prévoyant le remboursement de leur dette locative en 24 mensualités en sus du loyer courant avec conséquence de droit sur l'application de la clause résolutoire.
Au regard de ces éléments, de l'accord des parties sur l'octroi de délais de paiement aux locataires entrainant une suspension du jeu de la clause résolutoire, il convient d'accorder à monsieur et madame [R] un délai de paiement prévoyant le remboursement de la dette locative en 24 mensualités selon les modalités suivantes :
Une première mensualité de 56,78 euros,
Puis 23 mensualités de 56,77 euros, en sus du loyer courant et des charges, avec une clause de déchéance en cas de non-paiement, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail, demande du bailleur qui inclut, implicitement un maintien de la demande d'expulsion en cas de non respect des délais accordés.
La décision déférée est donc confirmée en toutes ses dispositions sauf à l'infirmer sur le montant de la dette locative et à ajouter l'octroi des délais de paiement ainsi que la suspension de la dette locative.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné monsieur et madame [R] aux dépens et au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur et madame [R], qui succombent partiellement en ce qu'ils demeurent redevables d'un arriéré locatif, seront également condamnés aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative à laquelle sont condamnés monsieur et madame [R],
Statuant à nouveau,
Condamne [L] [R] et [W] [R] à payer à l'Office Public de l'Habitat des Landes XL Habitat la somme de 1362,49 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 23 août 2023 ;
Y ajoutant,
Autorise [L] [R] et [W] [R] à s'acquitter de la somme due en 24 versements mensuels, payables et portables le cinquième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent arrêt, sauf meilleur accord, avec un premier versement mensuel de 56,78 euros puis des mensualités de 56,77 euros en sus du loyer courant et des charges, la 24ème et dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts courants ;
Dit que le tout se fera sans préjudice de la faculté pour les locataires de se libérer de leur dette par anticipation,
En conséquence,
Suspend les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pendant l'exécution des délais accordés ;
Dit qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;
Condamne [L] [R] et [W] [R] aux dépens d'appel.
Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties.
Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, conseillère, suite à l'empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière La Présidente
