CF/SF
Numéro 23/02473
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 12/07/2023
Dossier : N° RG 22/02918 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ILJ3
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
SARL ETCHALDE
C/
[K] [C],
[S] [D] épouse [C],
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [9]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 17 Mai 2023, devant :
Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,
Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame FAURE, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Monsieur SERNY, Magistrat honoraire
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SARL ETCHALDE
représentée par sa gérante, Madame [Y] [O] épouse [T], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée de Maître HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Monsieur [K] [C]
né le 22 décembre 1966 à [Localité 5] (Espagne)
de nationalité Espagnole
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Madame [S] [D] épouse [C]
née le 02 septembre 1965 à [Localité 7] (Espagne)
de nationalité Espagnole
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Représentés et assistés de Maître SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE [9] pris en la personne de son syndic la société FONCIA PYRENEES GASCOGNE, prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Représenté et assisté de Maître MOUTON de AARPI KALIS AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 06 OCTOBRE 2022
rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
RG numéro : 21/00893
EXPOSE DU LITIGE
La société Etchalde a été créée le 8 décembre 1980 à l'initiative de M. [G] [L] [X] qui en était le gérant. Mme [X] en est l'actuelle gérante.
Le 5 août 1981, la société Etchalde a obtenu un permis de construire délivré par le maire d'[Localité 6], sur un terrain sis à [Localité 6] cadastré section [Cadastre 2].
Le 25 février 1982, M. [G] [X], en sa qualité de gérant de la société Etchalde a établi le règlement de la copropriété [9] et l'état descriptif de division de l'immeuble sis à [Localité 6].
Par courrier du 8 septembre 2020, la société Etchalde a sollicité auprès du Syndic Foncia Bolling la mise à l'ordre du jour d'une résolution pour la prochaine assemblée des copropriétaires libellée comme suit :
« Projet de résolutions :
L'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] :
- Approuve le projet de scission tel qu'il a été établi par la SCP de Géomètres experts [N] et [W] annexé à la convocation à la présente assemblée, notamment le plan après scission et le nouveau règlement de copropriété du syndicat subsistant, ayant pour conséquence qu'une partie de l'assiette de la copropriété est attribué à la SARL Etchalde sans indemnité ;
- Donne acte à la SARL Etchalde qu'elle prendra tous les frais, (géomètre, notaire droit d'enregistrement'),
- Mandate le Syndic pour signer l'acte authentique au nom du syndicat des copropriétaires avec la SARL Etchalde,
- Précise que la date d'effet de scission sera le 1er janvier 2021
Décision d'empierrement du chemin d'accès à la copropriété :
L'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] :
- Approuve la décision d'empierrer le chemin circulaire situé au milieu de la copropriété et qui sert de voie de circulation ;
- Dans l'hypothèse de l'approbation de la décision n° 4 relative à la scission de la copropriété la SARL Etchalde s'engage à prendre les travaux d'empierrement du terrain à sa charge ; »
Lors de l'assemblée générale du 22 février 2021, il a été décidé par une résolution n° 7 de :
- autoriser la scission d'une partie de l'assiette de la copropriété avec attribution à Mme [X] (ès qualités de gérante de la société Etchalde) du terrain détaché sans indemnité ;
- mandater M. [P] [N], géomètre expert à [Localité 8] pour établir les plans définitifs permettant cette scission ;
- mettre à la charge de Mme [X] (ès qualité de gérante de la Société Etchalde) les frais liés à l'enregistrement et la publication.
Par acte d'huissier en date du 11 mai 2021, M. [K] [C] et Mme [S] [D] épouse [C], copropriétaires au sein de la résidence [9], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [9], devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins de :
- prononcer l'annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale de la copropriété [9] du 22 février 2021 pour :
* défaut de qualité de la SARL Etchalde pour faire mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété [9] un détachement de terrain,
* impossibilité de mettre aux voix une scission à titre gratuit de la copropriété au bénéfice d'une personne ne disposant d'aucun lot privatif représentatif d'un droit de jouissance sur une partie définie du sol de la copropriété ;
* défaut d'unanimité pour aliéner les parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ;
* absence de modification préalable du règlement de copropriété et descriptif de division ;
* attribution du bénéfice de la scission à une personne extérieure à la copropriété ;
* en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, décharger les requérants de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportées par la copropriété ainsi que des condamnations dont lui-même bénéficieraient ;
* condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] à payer aux requérants une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.
Suivant ordonnance contradictoire en date du 6 octobre 2022 (RG n° 21/00893), le juge de la mise en état a :
- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la SARL Etchalde pour défaut d'intérêt à agir,
- débouté la société Etchalde de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamné la SARL Etchalde à payer à M. [K] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
- débouté M. [K] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] de leur demande tendant à être déchargés de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportés par la copropriété.
Le juge de la mise en état a constaté que la société Etchalde ne rapporte pas la preuve de son titre de propriété au sein de l'immeuble et ne justifie donc pas de son statut de copropriétaire. Son intervention volontaire doit être déclarée irrecevable, faute d'établir son intérêt à intervenir à l'instance.
La SARL Etchalde a relevé appel par déclaration du 26 octobre 2022 (RG n° 22/02918), critiquant l'ordonnance dans l'ensemble des dispositions.
Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 13 mai 2023, la SARL Etchalde, appelante, statuant sur le fondement des articles 31, 122 et suivants du code de procédure civile et l'article 544 du code civil, entend voir la cour :
- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la Société Etchalde ;
- infirmier la décision entreprise dans ses dispositions en ce qu'elle a :
* déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la SARL Etchalde pour défaut d'intérêt à agir ;
* débouté la Société Etchalde de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
* condamné la Société Etchalde à payer à Mme [D] épouse [C] et M. [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;
statuant à nouveau,
- déclarer que la Société Etchalde est propriétaire des lots privatifs n° 15 à 31 et possède la qualité de copropriétaire au sein de la copropriété [9] ;
- déclarer que la Société Etchalde dispose bien d'un intérêt à agir dans le cadre de la procédure RG n° 21/00893 pendante devant le tribunal judiciaire de Bayonne ;
- rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la Société Etchalde et déclarer recevable son intervention volontaire dans le cadre de la procédure RG n° 21/00893 pendante devant le tribunal judiciaire de Bayonne ;
- débouter Madame [D] épouse [C] et Monsieur [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner in solidum Madame [D] épouse [C] et Monsieur [C] à payer à la Société Etchalde la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum Madame [D] épouse [C] et Monsieur [C] aux entiers dépens ;
- décharger la Société Etchalde de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportées par la copropriété ;
La SARL Etchalde fait valoir que l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la cour d'appel de Pau du 26 mars 2008 est limité à son dispositif qui a constaté le non-respect des délais de convocation à l'assemblée générale et que la SARL Etchalde n'a jamais été déchue de ses droits de propriété. Elle fait valoir qu'elle est restée propriétaire des lots 15 à 21 et 23 à 31 composée de parkings et d'appartements à bâtir et qu'ils sont restés des lots privatifs et invoque les dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 sur le lot transitoire qui peut être formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire et d'une quote-part de parties communes correspondantes, ce que la jurisprudence a reconnu.
Par conclusions déposées le 26 avril 2023, Monsieur [K] [C] et Madame [S] [D] épouse [C], sur le fondement de l'article 789 du code de procédure civile et la loi du 10 juillet 1965 en son article 26, entendent voir la cour :
- confirmer la fin de non-recevoir prononcée par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne le 6 octobre 2022, la société Etchalde n'étant pas bénéficiaire de la scission querellée dans l'instance RG 21/00893, puisque l'attribution accordée par ladite résolution était au profit de Mme veuve [X], personne physique,
- déclarer irrecevable la société Etchalde de sa demande tendant à faire constater qu'elle serait propriétaire de lots de copropriété au sein de la dite copropriété, ces demandes étant sans lien avec l'instance en annulation et ne ressortissant pas de la compétence du juge de la mise en état, la société Etchalde étant invitée à mieux se pourvoir,
- condamner la SARL Etchalde pour procéder abusive et usage de moyens frauduleux dans ses écritures à payer aux intimés une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et une somme de 10 000 euros à titre d'amende civile,
- condamner la SARL Etchalde à payer aux requérants une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
Ceux-ci font valoir que la société Etchalde est dépourvue de tout droit au sein de la copropriété [9] puisqu'elle a perdu ses droits à construire, que ceux-ci sont des droits accessoires aux parties communes conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne peuvent être qualifiés ni de droits privatifs ni de lots transitoires, et que l'arrêt de la cour d'appel de Pau a déclaré que la société Etchalde était forclose, ses droits à construire n'étant que de dix ans. Ils font état du rejet de la même résolution par une assemblée générale qui s'était tenue le 15 février 2019. Ils précisent que la société Etchalde ne détient aucun droit privatif individualisé sur le sol de la copropriété et qu'elle ne peut susciter un vote sur le détachement d'une parcelle de 1.200 m² sur laquelle elle ne détient aucun droit. Ils font état de ce que la résolution a été prononcée au profit de Madame [X] et que la société Etchalde cherche à tromper la cour en faisant croire qu'il s'agit de sa qualité de gérante de la société Etchalde.
Par conclusions déposées le 13 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9], sur le fondement des articles 31 du code de procédure civile, 545 et 2227 du code civil et 1er et 3 de la loi du 10 juillet 1965, entend voir la cour :
- déclarer que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [9] a fait valoir ses observations et s'en remet à l'appréciation de la cour d'appel sur l'incident de procédure soulevé par les consorts [C],
- statuer ce que de droit quant aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] relève que la SARL Etchalde est demeurée propriétaire des lots 15 à 31 à la suite de la vente des lots 1 à 14. Il fait observer que l'arrêt de la cour d'appel de Pau du 26 mars 2008 ne statue pas sur la question des droits à construire de la SARL Etchalde et que le syndicat des copropriétaires de la résidence a à bon droit convoquer une assemblée générale à la demande de la SARL Etchalde. Il s'en remet à justice mais souligne que les lots 15 à 25 correspondent à des parkings et que de ce seul fait la SARL Etchalde est recevable en son intervention volontaire.
Vu l'ordonnance de clôture du 17 mai 2023.
MOTIFS
L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.
L'article 789 6° du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce prévoit que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins-de non-recevoir et précise que lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir.
En l'espèce, pour statuer sur la fin de non-recevoir relevant de l'intérêt à agir de la SARL Etchalde, il convient d'apprécier sa qualité de copropriétaire laquelle est contestée par les époux [C].
Il convient de souligner qu'à l'époque de l'établissement du règlement de copropriété établi par acte notarié du 25 février 1982, l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ne faisait pas état des lots transitoires mis en place par la loi Elan du 23 novembre 2018 qui a consacré la jurisprudence de la cour de cassation.
La SARL Etchalde laquelle est devenue propriétaire par acte notarié produit aux débats du 8 décembre 1980, par le ministère de Maître [G] [A], notaire à [Localité 4] par la vente de Monsieur et Madame [R] d'un immeuble constitué d'une maison d'habitation et d'un terrain en nature de jardin section [Cadastre 3] pour une contenance de 2.896 m², formant le lot 14 du lotissement [9].
Le règlement de copropriété portant sur la parcelle [Cadastre 3] a été établi par acte notarié du 25 février 1982 portant également état de division.
Il résulte de l'examen du certificat de publicité foncière du 10 février 2023 que les lots n° 1 à 14 ont fait l'objet de plusieurs ventes successives et que la SARL Etchalde est demeurée propriétaire des lots 15 à 31.
Ces éléments établissent le titre de propriété de la société Etchalde sur les lots litigieux 15 à 31 qui ne peuvent être assimilés à des parties communes dès lors que cela viendrait en contradiction de l'acte notarié du 8 décembre 1980 et des actes subséquents de vente et alors que les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne réputent parties communes certains éléments que dans le silence ou la contradiction de titres.
Par ailleurs, il est produit des appels de provisions de charges de copropriété depuis 2017 par la société Foncia Pyrénées Gascogne, syndic auprès de la SARL Etchalde représentée par Madame [J] [X] pour les lots portant sur des appartements n° 26,27,28, 29 et 31, reconnaissant ainsi le statut de copropriétaire de la société Etchalde.
La société Etchalde est membre du conseil syndical tel que cela résulte de la désignation des membres du conseil syndical faisant l'objet de la résolution 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2022, ce qui confirme sa qualité de copropriétaire.
Enfin, la cour d'appel de Pau par son arrêt du 26 mars 2008 statuant sur l'appel dirigé contre un jugement du 12 avril 2004 qui avait annulé les délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [9] du 14 mars 2002, a confirmé le jugement au motif unique, sans examiner les autres moyens, du non-respect des délais de convocation. Il ne peut être tiré aucun autre moyen de cet arrêt et notamment sur les droits à construire.
Aussi, dès lors que la SARL Etchalde justifie sa qualité de copropriétaire, et sans que la présente juridiction ne statue sur ses droits à construire et la qualification de lots transitoires, ni sur le bien fondé de la contestation de la résolution de l'assemblée générale, ni sur le contenu de cette résolution et notamment son bénéficiaire, elle a un intérêt à intervenir volontairement à l'instance au fond devant statuer sur l'annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 22 février 2021.
L'ordonnance du juge de la mise en état sera donc infirmée.
La procédure d'incident de la mise en état sur l'intervention volontaire ne peut être qualifiée d'abusive puisque le droit de la société Etchalde à intervenir volontairement est fondé. Les époux [C] seront déboutés de leur demande en dommages-intérêts à ce titre.
L'équité commande d'allouer une indemnité à la société Etchalde sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande de la société Etchalde d'être déchargée de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportées par la copropriété est justifiée puisqu'il fait droit à sa demande d'intervention volontaire.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;
statuant à nouveau :
Déclare recevable l'intervention volontaire de la SARL Etchalde à l'instance devant le tribunal judiciaire de Bayonne sous le RG 21/00893 ;
y ajoutant :
Déboute Monsieur [K] [C] et Madame [S] [D] épouse [C] de leur demande en dommages-intérêts ;
Condamne Monsieur [K] [C] et Madame [S] [D] épouse [C] à payer à la SARL Etchalde la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Ordonne la décharge de la SARL Etchalde de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportées par la copropriété,
Condamne Monsieur [K] [C] et Madame [S] [D] épouse [C] aux dépens de l'incident et de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE
