PS/SH
Numéro 23/02268
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 27/06/2023
Dossier : N° RG 21/00995 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H2GA
Nature affaire :
Demande formée par le nu-propriétaire
Affaire :
[Z] [S]
S.C.I. L'ARBIZON
C/
[LH] [W] [D] [A] [D] épouse [M]
[L] [D]
[FE] [D], [T] [XM] divorcée [F]
[C] [XM] épouse [US]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 25 Avril 2023, devant :
Madame FAURE, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Monsieur SERNY, magistrat honoraire chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile
assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [Z] [S]
né le 27 Octobre 1946 à [Localité 31]
de nationalité Française
[Adresse 23]
[Localité 25]
S.C.I. L'ARBIZON représentée par son gérant en exercice, Monsieur [Z] [S], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 23]
[Localité 25]
Représentés et assistés de Maître BURTIN de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES
INTIMES :
Monsieur [LH] [W] [D]
né le 24 Mars 1958 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 28]
[Localité 26]
Madame [A] [D] épouse [M]
née le 15 Septembre 1960 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 27]
Monsieur [L] [D]
né le 30 Août 1964 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 30]
Monsieur [FE] [D]
né le 13 Mai 1966 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 13]
[Localité 8]
Représentés et assistés de Maître JEAN-LOUIS, avocat au barreau de TARBES
Madame [T] [XM] divorcée [F]
née le 21 Avril 1961 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 24]
[Localité 10]
Madame [C] [XM] épouse [US]
née le 14 Juin 1966 à [Localité 36]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentées par Maître TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES
assistées de Maître DUPUY de la SELARL DUPUY PEENE, avocat au barreau de TOULOUSE
sur appel de la décision
en date du 12 NOVEMBRE 2020
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES
RG numéro : 18/01801
Vu l'acte d'appel initial du 23 mars 2021 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ;
Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé le 12 septembre 2018 par [LH] [G], architecte, désigné par ordonnance de référé rendue du 22 mars 2018 ;
Vu le jugement dont appel rendu le 12 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de TARBES qui a :
- condamné les héritières de [U] [V] (consorts [XM] [D]) à payer solidairement [Z] [S] et à la SCI L'ARBIZON une indemnité de 89 100 euros en réparation du dommage causé par la dégradation des immeubles situés au [Adresse 12] à [Localité 31],
- débouté [Z] [S] et la SCI L'ARBIZON de leur action indemnisation pour la dégradation de l'immeuble [Adresse 33] situé au [Adresse 6] à [Localité 31]
- condamné [Z] [S] et la SCI L'ARBIZON payer une somme de 15 713,33 euros aux héritiers de [U] [V],
- condamné [Z] [S] et la SCI L'ARBIZON à leur payer 500 euros en compensation de frais irrépétibles et aux dépens (3 500 selon les motifs) ;
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 mars 2023 par [Z] [S] et la SCI L'ARBIZON, appelants, qui conclut :
- à l'infirmation du jugement qui l'a condamné à payer 15 713,33 euros,
- à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes concernant la résidence [Adresse 33] et sollicite à ce titre la condamnation des héritiers de [U] [V] à lui payer la somme de 745 835 euros initialement demandée dans l'assignation, réactualisée et portée à 890 763,50 euros,
- à sa confirmation pour le surplus,
- au rejet des demandes adverses,
- au paiement de 20 000 euros en compensation de frais irrépétibles et à la condamnation des adversaires au paiement.
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 09 mai 2022 par les consorts [D], intimés, qui sollicitent :
- l'infirmation le jugement dont appel qui les condamne solidairement au paiement de 89 100 euros et à des frais irrépétibles et le rejet de cette demande,
- A titre subsidiaire, la réduction des concluants à 20% des sommes réclamées portant sur les maisons des [Adresse 12] suivantes,
- la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté [Z] [S] de leur demande en paiement d'une somme de 745 835 euros pour réparer l'immeuble [Adresse 33] du fait de l'absence de toute faute ou de tout défaut d'entretien caractérisé de leur auteur ou de tout chiffrage incontestable concernant l'immeuble visé,
- la garantie de [Z] [S] venant aux droits de son père qui a partagé l'usufruit avec [U] [V] sur l'immeuble de la [Adresse 33],
- la condamnation de [Z] [S] et la SCI L'ARBIZON à payer 20 000 euros en compensation de frais irrépétibles.
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 septembre 2021 par [T] [J] [XM] et par [C] [Y] [O] [U] [XM], intimées, qui conclut :
- à la confirmation du jugement qui a condamné [LH] [S] et la SCI L'ARBIZON à payer 15 713,33 euros à la succession de [U] [V],
- à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté [Z] [S] et la SCI ARBIZON de leurs demandes de remise en état de l'immeuble [Adresse 33],
- par voie d'infirmation du jugement, au rejet de la demande de [Z] [S] et de la SCI L'ARBIZON en paiement de 89 100 euros pour la remise en état des immeubles de la Résidence de la [Adresse 35] et le débouter de cette demande,
- à la condamnation [Z] [S] et la SCI L'ARBIZON à payer 20 000 euros à la succession pour abus de procédure,
- à leur condamnation aux dépens,
- à leur condamnation à payer 10 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en appel s'ajoutant à celle de 3 500 euros dues en exécution du jugement.
Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 22 mars 2023.
Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.
MOTIFS
La situation héréditaire en l'état du partage successoral du 1er juillet 1992
a) l'ordre des décès crée une indivision dont l'actif net est à partager par moitié entre [LH] [S] et sa belle-s'ur [U] [I] [WG] [SY] [V]
Toutes les parties au procès sont les descendants de [LH] [P] [CJ] [E] [S] et de [U] [X] [K] respectivement décédés le 07 avril 1964 et le 28 juin 1942 qui avaient eu deux enfants [LH] [R] [S], né le 12 janvier 1917 et [N] [S] né le 28 juillet 1919 ; aux décès de leurs parents, les deux frères sont devenus copropriétaires indivis par moitié du patrimoine familial.
[N] [S] et [LH] [S] ont choisi de demeurer en indivision.
[N] [S] né le 28 juillet 1919 décède le 30 janvier 1991 à l'âge de 71 ans à la survivance de son épouse séparée de biens, [U] [I] [WG] [SY] [V], née le 17 février 1927, qui, faute de descendance, hérite de l'ensemble de son patrimoine pour avoir été instituée légataire universelle par testament daté des 24 et 25 septembre 1981, déposé en l'étude de Maître [UE], notaire à [Localité 31], hérite de tout son patrimoine,
[U] [I] [WG] [FE] [V] décédera le 23 octobre 2018 à l'âge de 91 ans révolus.
B) Le 1er juillet 1992 intervient le partage de l'indivision entre [LH] [S] et [U] [V], allotie exclusivement en droits d'usufruit à exercer sur deux parcelles sur lesquelles ont été construites des immeubles de rapport
Par acte notarié du 01er juillet 1992 publié le 05 août 1992 volume 1992 P n°2465, [LH] et [U] [V] ont procédé à un partage de l'indivision dont l'actif net s'élevait à 6 188 351,70 francs soit 943 408 euros. Bien d'autres biens immobiliers que les biens litigieux font l'objet de ce partage.
La date de jouissance divise est rétroactivement fixée à la date du décès de [N] [S]. Il n'y a donc pas eu de comptes d'indivision à établir.
Le présent litige concerne uniquement des biens immobiliers situés à [Localité 31]. Le partage n'attribue à cette dernière que des droits en usufruit sur trois articles de la masse immobilière concernée immeubles situés à [Localité 31], la pleine propriété d'un immeuble situé à ST PEE DE PIGORRE (dont elle est originaire) et des liquidités.
Selon l'expertise, le litige porte sur deux parcelles dont l'un est décrit dans l'acte comme immeuble rapport, alors que le second ne l'est pas :
- le premier immeuble de rapport situé au [Adresse 6] ; il s'agit de la [Adresse 33] dont la valeur déclarée est de 900 000 francs soit 137'204,12 euros
- la parcelle AB [Cadastre 19] (référence acte de partage) devenue AD [Cadastre 29] (attestation immobilière de 2007), située au [Adresse 12] supporte aussi un immeuble de rapport, encore que la description de cette parcelle dans les deux actes n'en fasse pas état. La parcelle y est décrite comme supportant deux maisons et un moulin ; or, sur la parcelle on trouve un immeuble de rapport de 4 logements ; avec les deux maisons, il y a donc 6 logements.
On vérifie que ce second immeuble de rapport ne peut pas être l'un des deux autres immeubles bâtis de la masse immobilière de la commune d'[Localité 31] mentionnant deux autres maisons ; la numérotation de l'adresse démontre qu'elles sont situées de l'autre côté de la route, entre la voie publique et la rivière ; la première maison est située [Adresse 9] correspond à l'article 8 de la masse immobilière partagée, déclarée pour 100 000 francs (soit 15 944,90 euros), d'une superficie de 64 ca alors cadastrée AB [Cadastre 20] devenue AD [Cadastre 16] à l'article 9 de l'attestation immobilière du 05 septembre 2007 ; l'autre maison est également située [Adresse 35] au numéro 5, constituant l'article 9 de la masse immobilière partagée, déclarée pour une valeur de 170 000 francs (soit 25'916,33 euros) d'une superficie de 5a 56 ca sous la référence cadastrale AB [Cadastre 17] ; on ne retrouve pas ce immeuble sous cette superficie dans les actes après modification de la superficie mais il est certain que ces immeubles ne peuvent pas être concernés par le litige. Ces immeubles ne sont pas grevés d'usufruit par l'acte.
Les immeubles grevés d'usufruit au profit de [U] [V] sont ainsi énumérés dans une masse d'immeubles situés à [Localité 31] :
- l'article 2 de cette masse pour mentionne l'attribution en usufruit partiel de la moitié de l'immeuble [Adresse 33] situé au [Adresse 6] cadastré AB [Cadastre 21] et [Cadastre 22] dans l'acte de partage, qui sera ultérieurement cadastré sous la référence AD [Cadastre 2] et [Cadastre 3] reprise dans l'attestation d'hérédité dressée le 05 septembre 2007 au décès de [LH] [R] [S], publiée le 04 octobre 2007 volume 2007 P n°4742.
- l'article 3 de cette masse mentionne l'attribution en plein usufruit de bâtiments décrits comme étant deux maisons et un vieux moulin situés au [Adresse 12], cadastrés ensemble sous la référence AB [Cadastre 19] dans l'acte de partage, puis sous la référence AD [Cadastre 2] et [Cadastre 3] reprise dans l'attestation d'hérédité dressée le 05 septembre 2007 au décès de [LH] [R] [S], publiée le 04 octobre 2007 volume 2007 P n°4742.
- l'article 5 de cette masse mentionne l'attribution en usufruit partiel de 20% d'une prairie cadastrée section AB n°[Cadastre 18] ; ce bien est hors litige.
Tous les autres immeubles d'[Localité 31] sont attribués en pleine propriété à [LH] [R] [S].
Le partage du 1er juillet 1992 n'attribue des droits d'usufruit à [U] [V] que sur deux articles à usage d'habitation de la masse immobilière d'[Localité 31] :
1- l'immeuble de rapport composé de 12 appartements dénommé [Adresse 33], constituant l'article 2 de la masse immobilière d'[Localité 31], cadastré en 1992 sous les références AB [Cadastre 21] et [Cadastre 22], devenues aujourd'hui cadastré AD [Cadastre 2] et [Cadastre 3], pour une superficie de 25 a 18 ca, déclaré à l'acte pour une valeur de 900.000 francs (137'204,12 euros) en pleine propriété, est attribué :
- à [U] [V] pour l'usufruit de la moitié indivise de l'immeuble,
- à [LH] [R] [S], pour le surplus à savoir la moitié indivise en pleine propriété et la moitié indivise en nue-propriété 'pour y réunir l'usufruit de l'autre moitié au décès de Mme [S]'. L'ordre inverse des décès n'a pas été prévu dans l'acte.
De 1991 à 2007, soit pendant 16 ans, la jouissance du bien a donc ainsi été partagée entre [LH] [R] [S] et sa belle-s'ur [U] [V] sur l'immeuble [Adresse 33] qui était déjà âgée de 80 ans au décès de [LH] [R] [S] survenu le 19 janvier 2007. L'usufruit étant un droit viager, ce décès a transféré la totalité de l'usufruit à [U] [V], ce qui n'est pas discuté ; la discussion porte sur les pouvoirs de gestion de l'usufruitière.
Cet immeuble a été apporté en nue-propriété dans le capital social de la SCI L'ARBIZON par [Z] [S] ; un acte du 26 octobre 2007 le relate ; il n'est cependant pas produit dans son intégralité et on n'en connaît pas la date de publication au fichier immobilier.
2- l'immeuble constitué de deux maisons avec jardins, garages et vieux moulin situé au [Adresse 12], constituant l'article 3 de la masse immobilière d'[Localité 31], cadastré en [Cadastre 5] sous la référence AB [Cadastre 19], aujourd'hui cadastré AD [Cadastre 29] pour une superficie de 38 a 40 ca, déclaré à l'acte pour une valeur de 960 000 francs (146'351,06 euros) en pleine propriété, constituant l'article 3 de la masse immobilière situé sur la commune d'[Localité 31], est attribué :
- pour la nue-propriété à [LH] [S],
- pour l'usufruit à [U] [V], qui y a son domicile personnel dans l'une des deux maisons.
Cet immeuble ne fera pas l'objet d'un apport à la SCI L'ARBIZON par [Z] [S], fils de [LH] [R] [S].
L'un des bâtiments est le domicile de [U] [V].
La situation des lieux ne correspond pas à la description qui est faite de la parcelle tant dans l'acte de partage de 1992 que dans l'attestation immobilière de 2007 ; sur la parcelle est en effet implanté un immeuble de rapport de 4 logements qui correspond donc nécessairement à ce qui avait été décrit comme le vieux moulin ; l'expert indique que cet immeuble est décrit comme un immeuble présentant une bonne apparence d'entretien ; cette constatation est aussi cohérente avec la déclaration de valeur de la parcelle AB [Cadastre 19] qui s'élève à 960 000 francs (146'351,06 euros) dans l'acte de partage et qui est supérieure à la déclaration de valeur de la résidence [Adresse 33], composée d'une dizaine d'appartements.
La preuve est ainsi faite que l'ancien moulin de la définition cadastrale avait été transformé en immeuble de rapport avant le décès de [N] [S], du vivant des deux frères qui étaient propriétaires du fonds pour l'avoir reçu de la génération précédente.
L'allotissement de [U] [V] en droit d'usufruit s'accompagne de dispositions la privant de tous pouvoirs sur les biens dont elle a la jouissance, en contrepartie d'une prise en charge de l'entretien de son propre domicile.
[LH] [R] [S] est décédé le 19 janvier 2007 soit 11 ans avant [U] [V] décédée le 23 octobre 2018 laissant pour lui succéder sa s'ur [B] [XM] et les consorts [D] venant aux droits d'une autre s'ur.
L'attestation immobilière du 05 septembre 2007 dressée après décès de [LH] [R] [S] époux [HZ] mentionne que les immeubles de la succession restent grevés de l'usufruit de [U] [V] ; on y lit que sont transmises :
- la nue-propriété (et non la pleine propriété) d'un immeuble composé de 12 appartements cadastré à [Localité 31] section AD n°[Cadastre 2] du [Adresse 6], évalué à 382 500 euros soit 450 000 euros en pleine propriété, l'usufruit étant détenu par [U] [V] ; la nue-propriété de ce bien sera apportée dans le patrimoine de la SCI L'ARBIZON,
- la nue-propriété (et non la pleine propriété) d'un immeuble composé de deux maisons et deux garages et d'un vieux moulin cadastré section AD au [Adresse 11] évalué à 171 500 euros pour une valeur en pleine propriété à 245 000 euros ; l'usufruit étant détenu par [U] [V]. Ce bien ne sera pas apporté à la SCI L'ARBIZON,
- la pleine propriété de tous autres biens immobiliers situés à [Localité 31] qui tombent sous l'usufruit de sa veuve [H] [U] [HZ], mère de [Z] [S] qui décédera le 24 janvier 2016.
En apparence, l'acte ne déroge pas aux règles des articles 605, 606 et suivants du code civil ; l'usufruitier n'est tenu qu'aux obligations d'entretien de l'immeuble alors que les grosses réparations (gros murs, poutres, voûtes et couvertures) demeurent à la charge du propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparation d'entretien.
L'article 607 du code civil ajoute que ni le propriétaire, ni l'usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté ou ce qui a été détruit par cas fortuit.
Chaque copartageant prend l'immeuble dans l'état et l'usufruitière est dispensée de faire inventaire et de fournir caution.
En réalité, l'acte organise un régime différent qui prive [U] [V] de tout pouvoir de gestions ; ce régime n'est pas contractuellement organisé aux chapitres habituellement utilisés dans un acte pour régler la gestion d'un bien démembré.
Ces dispositions figurent au chapitre du paiement de la soulte de 888 832,10 francs (soit 135'501,58 euros) due à [U] [V], laquelle est réglée selon des prescriptions inhabituelles qui ne sont que le reflet de la privation des pouvoirs de gestion de l'usufruitière.
Selon l'acte, le paiement de la soulte intervient comme suit :
- la soulte de 776 712,10 francs (soit 118'408,99 euros), déjà réduite par rapport aux droits liquidés, est payée comptant par la comptabilité du notaire pour 255 829 francs (soit 39'000,88 euros) et hors comptabilité du notaire pour 520 883,10 francs (soit 79'408,12 euros),
- à concurrence de 112 120 francs (17'092,58 euros), la soulte est convertie en obligation pour [LH] [S] de fournir à sa copartageante sa vie durant les prestations suivantes,
- la fourniture de 1,5 kW d'électricité,
- l'exécution de 10 journées de travail à l'entretien de la propriété restant à la jouissance de [U] [S] née [V],
- la gestion de l'immeuble dénommé [Adresse 33], pour lequel 'Mme [U] [S] est usufruitière pour partie'.
La gestion de l'ordre des décès est par ailleurs rédigée de manière déséquilibrée ; en premier lieu, aucune clause de réversibilité de l'usufruit n'est stipulée ; en second lieu, l'acte n'envisage que le prédécès de [U] [V] et non le prédécès de [LH] [S] né en 1917, pourtant de 11 ans son aîné ; de fait, il décédera le 19 janvier 2007, soit 11 ans avant sa belle soeur.
Concernant l'immeuble [Adresse 33], l'usufruit étant viager, ces dispositions conduisent à attribuer expressément la jouissance de la moitié de l'immeuble aux héritiers de [LH] [S], avec continuité des pouvoirs de gestion de ce dernier, et avec perpétuation d'une jouissance de l'immeuble partagée entre eux et [U] [V].
Concernant l'immeuble occupé par [U] [V], la famille [S] prend l'engagement de fournir à [U] [V] l'entretien de l'immeuble qu'elle occupe sous forme de prestations en nature.
Concernant l'immeuble de rapport figurant sur la parcelle AB [Cadastre 19], rien n'est stipulé ; cependant de ce que l'acte de partage dispense [U] [V] d'entretenir l'immeuble qu'elle occupe elle-même, et de ce qu'elle est expressément privée de pouvoirs de gestion de l'immeuble [Adresse 33], on en déduit qu'elle n'avait aucun pouvoir de gestion de l'immeuble de rapport de 4 logements implantés sur la parcelle AB [Cadastre 19].
Aucun écrit n'a été établi pour le préciser ; les rapports familiaux sont toutefois suffisamment étroits pour estimer qu'aucun écrit n'était nécessaire et que la preuve de l'absence de tout pouvoir de gestion de [U] [V] sur l'immeuble de rapport du [Adresse 14] se trouve ainsi suffisamment rapportée.
En l'absence de pouvoirs de gestion, aucune responsabilité n'est encourue par [U] [V]
La gestion locative n'est pas aisément compatible avec les règles de l'usufruit parce que le partage de la lourde charge des mises aux normes implique à la fois l'usufruitier et le nu propriétaire pour concerner indivisiblement la structure et les aménagements intérieurs ; un aménagement dérogatoire aux règles du code civil est donc opportun ; au cas d'espèce, l'aménagement a consisté en une diminution des pouvoirs de l'usufruitière au profit du nu propriétaire.
A) l'absence de pouvoirs de gestion de la résidence [Adresse 33] exclut toute responsabilité de [U] [V] dans sa perte de rentabilité et dans sa dégradation : confirmation du jugement rejetant la demande indemnitaire de 745 835 euros
L'engagement d'une responsabilité de gestion suppose la détention du pouvoir de gérer.
Concernant l'immeuble [Adresse 33], le retrait des pouvoirs de gestion a été juridiquement organisé d'abord sous la forme d'un usufruit partagé et la délégation expresse des pouvoirs de gestion à [LH] [S] ; de l'absence de mention de la rétrocession de l'usufruit à [U] [V], on déduit que l'obligation de gérer ce bien initialement contracté par [LH] [S] n'a pas cessé à sa mort contrairement à l'interprétation que son fils soutient aujourd'hui ; l'intention commune était de ne pas lier la gestion au caractère viager de l'usufruit mais, au contraire, de la conserver et de la transmettre à ses héritiers à savoir son fils [Z] [S] et à [U] [HZ], sa veuve.
Les héritiers de [LH] [S] reconnaissent d'ailleurs avoir géré après sa mort, ce qui reste conforme à l'acte en l'absence de clause de rétrocession d'usufruit ; ils soutiennent qu'il y a eu cogestion, ce qui les conduit, concernant la [Adresse 33], à limiter eux-mêmes leurs prétentions à la moitié du préjudice. Cela vaut reconnaissance de leur propre responsabilité dans la survenance du préjudice dont ils réclament réparation pour moitié seulement, la question restant posée de savoir si cette responsabilité est ou non partagée avec [U] [V].
Soutenir que le mandat de gestion aurait cessé au décès de [N] [S] est non seulement contraire à la réalité des faits mais aussi contraire avec d'autres aspects de l'argumentation qu'ils développent.
L'apport de la seule nue-propriété de l'immeuble [Adresse 33] à la SCI L'ARBIZON constitue d'ailleurs une preuve indirecte de cette volonté de ne pas associer [U] [V] à la gestion du bien ; l'acte du 26 octobre 2007 partiellement versé au débat (19 premières pages) relate l'augmentation du capital à laquelle il a été procédé ; cet apport en nue-propriété est évalué à 337 500 euros, ce qui correspond à une valeur en pleine propriété de 421 000 euros puisque l'usufruitière est âgée de 80 ans révolus et n'a pas encore atteinte la tranche de valeur d'usufruit de 80% ; abstraction faite de ce que cette valeur déclarée dans l'acte d'apport est inférieure à celle déclarée quelques mois plus tôt lors de l'établissement de l'attestation immobilière publiée, il apparaît dans ce document que le capital social était de 224 862 euros avant l'augmentation du capital ; l'apport d'une valeur de 337 500 euros fait donc plus que le doubler ; le mandat de gestion de l'immeuble transmis par [LH] [S] à ses héritiers permettait de gérer l'immeuble dans l'intérêt de la société sans avoir à l'y apporter en pleine propriété ; si l'apport était intervenu en pleine propriété au profit d'une usufruitière disposant du pouvoir de gérer, [U] [V] eut obtenu la majorité des voix dans une AG ordinaire.
Les faits de l'espèce démontrent par eux-mêmes que le départ des locataires et l'impossibilité de louer sans y réaliser les travaux décrits par l'expert, ne sont pas la conséquence d'une absence de décision de gestion de [U] [V] ; ils sont exclusivement imputables à [LH] [S] jusqu'en 2007, puis à [Z] [S] et à [U] [HZ] qui, selon l'acte de partage, étaient les seuls à disposer d'un droit réel de gestion au surplus rémunéré par une disposition expresse diminuant la soulte revenant à [U] [V] ; ces pouvoirs de gestion étaient aménagés pour coordonner les exigences de gestion locative (domaine de l'usufruitier selon le code civil) et les exigences de l'entretien de la structure mettant à leur charge les grosses réparations. La famille [S] contrôlait ainsi la perception des loyers et étaient en situation de pouvoir arbitrer les dépenses ; l'usufruitière bénéficiait des fruits après l'arbitrage de ces dépenses ; la gestion courante lui échappait sauf abus.
L'absence d'investissements nécessaires à la réhabilitation lourde de l'immeuble de la [Adresse 33] incombe donc à [LH] [S] puis à son fils et à sa veuve. Ils ne se sont pas lancés dans la lourde opération de réhabilitation d'un immeuble mal implanté, difficile d'accès depuis la voie pour des véhicules personnels, ne disposant que de possibilités de stationnement réduites pour le nombre de logements ; les nuisances dues à la circulation routière y sont importantes puisque la voie routière reste un point de passage obligé pour remonter la vallée d'[Localité 32] et que le carrefour vers le centre-ville et la vallée du [Localité 34] est situé quasiment face à l'entrée.
Le bien n'est donc pas attractif et cette situation se constate même dans l'acte de partage de 1992 puisque ce bien, abritant une dizaine de logements destinés à la location, y est déclaré pour une valeur inférieure de 900 000 francs (soit 137'204,12 euros), inférieure à celle de 960 000 francs (soit 146'351,05 euros) déclarée pour toute la parcelle AB [Cadastre 19] qui supporte seulement 6 logements, dont celui de l'usufruitière et l'autre immeuble de rapport abritant 4 appartements loués.
Il est réclamé à la succession de [U] [V] une indemnité de 745 835 euros représentant la moitié de la somme de 1 718 527 euros pour remettre en l'état la [Adresse 33] dont [U] [V] était seule usufruitière depuis le décès de [LH] [S] survenu en 2007. [Z] [S] et sa famille déclarent certes assumer cette responsabilité par moitié et ne demandent aux héritiers de [U] [V] que la moitié du préjudice. Cependant, même réduite, cette demande reste infondée. Une responsabilité pour mauvaise gestion suppose la détention effective du pouvoir de gérer par celui dont la responsabilité est recherchée. [U] [V] n'avait pas ce pouvoir ; cela exclut toute responsabilité de sa part.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dégagé [U] [V] de toute responsabilité concernant ce bien.
B) [U] [V] n'a pas davantage de pouvoir de gestion sur l'immeuble de rapport (ancien moulin) implanté sur la parcelle AB [Cadastre 19] devenue AD [Cadastre 29] à l'adresse [Adresse 15] ; cela exclut toute responsabilité ; infirmation du jugement condamnant les héritiers de [U] [V] au paiement de 9 100 euros
Sur cette parcelle se trouvent implantés, outre cet immeuble de rapport, un autre immeuble vétuste occupé par un tiers et l'immeuble ayant été le domicile de [U] [V]. De l'existence d'un engagement d'entretien du domicile de l'usufruitière par la famille [S], il se déduit qu'elle ne pouvait avoir aucun pouvoir de gestion sur le second immeuble de rapport ; il était géré nécessairement par la famille [S] comme l'était l'immeuble de la résidence [Adresse 33], quoique sans aménagement formel de ces pouvoirs.
Cet immeuble de rapport est la construction la plus récente, encore qu'antérieure à 1965, du temps où le père de [LH] et de [N] [S] était encore possiblement en vie ; l'expert décrit 'un immeuble locatif d'apparence extérieure en bon état mais dont les aménagements intérieurs sont vétustes par défaut d'entretien et ne répondent pas aux normes et règles en vigueur s'agissant de l'installation électrique et l'aération des logements'.
L'immeuble a donc été maintenu dans un état correct mais n'a nullement été adopté aux exigences réglementaires d'une gestion locative ; il reste encore aujourd'hui utilisable par son propriétaire pour y habiter mais il n'est pas possible de le louer sans mise aux normes. L'impossibilité de le louer dans son état actuel n'incombe pas à l'usufruitière pour les mêmes raisons que celles ayant conduit à estimer que cette responsabilité ne lui incombait pas pour l'immeuble [Adresse 33].
Le jugement doit donc être infirmé pour avoir alloué à [Z] [S] une indemnité de 9 100 euros.
C) concernant la dégradation de son l'immeuble où elle était domiciliée, la preuve d'une responsabilité de [U] [V] n'est pas rapportée. Infirmation du jugement condamnant les héritiers de [U] [V] au paiement de 80 000 euros
L'immeuble du [Adresse 11] a été le domicile de [U] [V] ; l'expert expose que l'immeuble dans son ensemble présente l'apparence d'un ouvrage vétuste qui nécessiterait objectivement des travaux de rénovation mais dont la nature ne remet pas pour autant en cause la destination d'habitation actuelle des lieux litigieux et il estime qu'il faut faire des travaux de réparation consistant à nettoyer les végétaux qui l'envahissent en causant un risque de destruction, à consolider les arases des murs d'accès, des soutènements et des jardinières, et à remettre en peinture l'ensemble des boiseries pour éviter le pourrissement de la structure.
La structure est effectivement menacée et on admettra qu'elle était déjà menacée à la date du décès de [U] [V]. Elle ne s'est pas effondrée mais la pérennisation de l'immeuble dans un état permettant l'occupation par le propriétaire en consolidant la vétusté acquise et en procédant à une mise aux normes minimales pour les équipement sensibles (électricité notamment) suppose des travaux à 80 000 euros. Le défaut d'entretien menace donc la structure.
Pour cet immeuble, il faut encore tenir compte des dispositions de l'acte de partage de 1992. [LH] [S] s'y oblige, et oblige sa descendance, à entretenir l'immeuble à raison de 10 jours par an ; ce délai, renouvelé annuellement, laisse tout le temps nécessaire pour renouveler des huisseries qui se dégradent, pour remanier une toiture en changer des éléments de charpente, ou même réparer des soutènements ou des façades lézardés ; il s'en déduit que, non seulement l'entretien de cette structure, mais aussi la réalisation des dépenses d'entretien indispensables pour éviter la dégradation de cette structure, incombaient bien à la famille [S] et non à l'usufruitière. Il était de l'intérêt de la famille [S] de préserver cet immeuble appelé à lui revenir en pleine propriété au décès de l'usufruitière.
La clause prévoit une exécution en nature de l'obligation d'entretien ; le choix de cette modalité d'exécution se rattache avec l'exploitation effective d'une activité industrielle et commerciale par la famille [S] qui avait ainsi la possibilité de détacher du personnel pour l'exécuter ; mais cette obligation demeure et, à défaut d'exécution en nature, elle devait être exécutée en équivalent monétaire en prélevant les sommes nécessaires prioritairement sur les loyers produits par les immeubles de rapport dont la famille [S] conservait la location.
La volonté des copartageants du 1er juillet 1992 était donc bien de dégager [U] [V] de toute charge des biens dont elle avait l'usufruit. En qualité d'usufruitière, elle avait vocation à percevoir le montant des loyers mais seulement après déduction des charges de gestion telles qu'elles étaient appréciées par sa belle-famille. Quel qu'ait été le niveau de transparence de la gestion, elle n'avait pas le pouvoir d'arbitrer ; le dossier ne fait cependant pas apparaître qu'elle se soit plainte de prélèvements abusifs la privant de ressources.
Le mauvais entretien de l'immeuble qui était le domicile de [U] [V] reste donc imputable à la famille [S] et non à l'usufruitière, puisque les revenus locatifs ont forcément diminué au fur et à mesure que les locataires quittaient la [Adresse 33] et que la rentabilité potentielle de l'autre immeuble de rapport baissait aussi ; malgré un entretien relativement correct, l'absence d'améliorations le rendait au fil du temps de moins en moins concurrentiel.
On ignore par ailleurs si [U] [V] disposait de revenus extérieurs qui lui auraient permis de se substituer à la famille [S] ; le passé professionnel de [U] [V] n'est pas connu ; aucun document fiscal n'est versé au débat ; elle était déjà âgée de 65 ans à la date du partage et il n'est fait état d'aucune source de revenus présente ou passée qui ait pu lui donner les moyens d'entretenir son propre domicile.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné les héritiers de [U] [V] à payer à [Z] [S] une somme de 80.000 euros pour mauvais entretien de l'immeuble individuel occupé par [U] [V].
Sur la condamnation prononcée contre [Z] [S]
Juridiquement, la prescription est un mode d'extinction d'un droit ; la prescription ne court pas si aucun droit ne naît pas. Le moyen de prescription soulevé par [Z] [S] et la SCI L'ARBIZON suppose une action en reddition de comptes introduite par les héritiers de [U] [V] ; or ils n'engagent pas une telle action mais se bornent à défendre à une action qui les vise.
Le tribunal a condamné [Z] [S] et la SCI L'ARBIZON à payer une somme de 15 713,33 euros aux membres de l'indivision successorale de [U] [V], divisée en deux branches ; cette somme correspond aux dépenses suivantes :
- 718,33 euros de frais d'assurance,
- 2 717 euros en remplacement d'un parquet abîmé par un dégât des eaux,
- 7 155 euros au titre de travaux de réfection de la couverture,
- 5 123 euros au titre de frais de gestion.
Ces dépenses ont donné lieu à une action en justice introduite par [Z] [S] peu après le décès de sa mère qui a donc actionné [U] [V] avant son décès survenu en 2018 ; l'affaire a ensuite été radiée du rôle par suite du décès de [U] [V], la demande étant reprise dans le cadre du présent procès, après extinction de l'usufruit.
Ces dépenses litigieuses exposées à hauteur de 15 713,33 euros relevaient des pouvoirs de gestion de [LH] [S], continuateur de la personne de son père, et de ses propres héritiers ; [U] [V] n'avait pas à les engager car elle n'avait ni le pouvoir de les décider, ni de distraire une partie des loyers perçus pour les engager. Tous les arbitrages concernant le niveau de prélèvement à opérer sur les loyers perçus avant de les lui attribuer devaient être faits par [LH] [S].
Le jugement sera confirmé.
Sur les demandes annexes
Le jugement sera confirmé dans ses dispositions sur les dépens mis à la charge in solidum de la SCI L'ARBIZON et de [Z] [S].
[Z] [S] et la SCI L'ARBIZON supporteront les dépens d'appel.
[Z] [S] et la SCI L'ARBIZON imputent aux héritiers de [U] [V] la mauvaise gestion d'un patrimoine qui s'est dégradé avec le temps, dont elle percevait certes une partie de revenus mais dont elle n'a jamais eu la gestion pendant les 26 ans durant lesquels a duré son droit d'usufruit.
En compensation de frais irrépétibles exposés devant les deux degrés de juridiction, l'équité commande en l'espèce d'allouer une somme de 8 000 euros aux consorts [D] pris ensemble et la même somme d'une somme de 8 000 euros aux consorts [XM] pris ensemble.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
* accueille l'intervention de [T] [XM] et d'[C] [XM] en lieu et place de leur mère [B] [V] ;
* infirme le jugement dans ses dispositions :
- condamnant les héritiers de [U] [V] à payer une indemnité de 89 100 euros pour défaut d'entretien des immeubles situés au [Adresse 12] à [Localité 31],
- dans ses dispositions portant sur les frais irrépétibles de première instance,
Statuant à nouveau,
* en conséquence, déboute [Z] [S] et la SCI L'ARBIZON de toutes leurs demandes d'indemnisation pour défaut d'entretien des biens sur lesquels [U] [V] disposait de droits à usufruit total ou partiel ;
* confirme le jugement dans ses autres dispositions ;
y ajoutant,
* condamne [Z] [S] et à la SCI L'ARBIZON à payer les dépens d'appel ;
* condamne [Z] [S] et à la SCI L'ARBIZON à payer in solidum aux consorts [XM] pris ensemble une somme de 8 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés devant les deux degrés de juridiction ;
* condamne [Z] [S] et à la SCI L'ARBIZON à payer in solidum aux consorts [D] pris ensemble une somme de 8 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés devant les deux degrés de juridiction ;
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE
