France, Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 06 juin 2023, 21/03578

MARS/SH

Numéro 23/01966

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 06/06/2023

Dossier : N° RG 21/03578 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IA2H

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice

Affaire :

[G] [ZH] épouse [X]

[M] [F] [AT]

[W] [XJ] [V] [WT]

[S] [OU] [J] [U]

[H] [JB] [C]

Association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 04 Avril 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile

Madame REHM, Magistrate honoraire

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

Le dossier a été communiqué au Ministère Public le 6 juillet 2022

dans l'affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [G] [ZH] épouse [X]

née le [Date naissance 20] 1952 à [Localité 51] (Royaume-Uni)

de nationalité britannique

[Adresse 40]

[Localité 54] (ROYAUME UNI)

Monsieur [M] [F] [AT]

né le [Date naissance 7] 1957 à [Localité 46] (Allemagne)

de nationalité britannique

[Adresse 4]

[Localité 50]

Monsieur [W] [XJ] [V] [WT]

né le [Date naissance 19] 1935 à [Localité 47] (Royaume-Uni)

de nationalité britannique

[Adresse 3]

[Localité 50]

Madame [S] [OU] [J] [U] épouse [WT]

née le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 53] (Royaume-Uni)

de nationalité britannique

[Adresse 3]

[Localité 50]

Représentés et assistés de Maître SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocat au barreau de TARBES

INTIMÉES :

Maître [H] [JB] [C]

Notaire associée

[Adresse 41]

[Localité 52]

Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES COPROPRIÉTAIRES DU LOTISSEMENT [Adresse 45] représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 42]

[Localité 50]

Représentée et assistée de Maître BURTIN de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 28 SEPTEMBRE 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 18/00234

Par acte notarié du 3 mai 2005, reçu par Maître [H] [JB]-[C], notaire associée à [Localité 52], Monsieur [E] [X] et Madame [G] [ZH], son épouse, ont acquis un ensemble de parcelles sises communes de [Localité 50] et de [Localité 52] (65), comportant un aérodrome privé dit de « [Localité 50] [48] », dans l'objectif de faire un aménagement global de cette propriété à proximité de la piste, comprenant la création d'une maison d'hôtes et la réalisation d'un lotissement de 14 lots dénommé [Adresse 45].

Le 9 mars 2007, les époux [X] ont obtenu une autorisation de lotir afin de créer ce lotissement de 14 lots dit « P1 ».

Ils ont confié cette réalisation à M. [P], architecte, selon contrat de maîtrise d''uvre en date du 26 janvier 2007 et à la SARL Geovia pour la réalisation des travaux de VRD incluant la voirie de desserte du lotissement selon avenant en date du 1er juin 2007.

Au cours des années 2007 et 2008, l'ensemble des lots a été vendu à divers particuliers selon des actes reçus par Maître [H] [JB]-[C] qui était déjà intervenue lors de l'achat initial de la propriété le 3 mai 2005.

Dans le cadre de ce lotissement, les statuts de l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] du 11 décembre 2006 ont été adoptés le 20 septembre 2008.

Suite au décès accidentel de Monsieur [E] [X] le 15 janvier 2010, Mme [G] [X] a vendu par acte notarié du 4 août 2010 à Monsieur et Madame [W] [WT], à Monsieur [NM] [O] et à Monsieur et Madame [Z] [RB], les parcelles sises à [Localité 50], cadastrées section B n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 22], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 32] et [Cadastre 33].

Un permis d'aménager a été délivré le 15 juin 2012 pour y réaliser un lotissement de 3 lots, dit « P2 », autorisation qui a conduit à une modification parcellaire.

Suite à la réalisation des travaux d'aménagement du lotissement (P1), Madame [G] [X] a obtenu le 16 juillet 2007 un premier certificat de conformité pour les travaux de viabilisation du lotissement (eau, électricité et téléphone) et un certificat d'achèvement des travaux le 28 octobre 2011 indiquant que « les prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation de lotir susvisé sont à la date de la délivrance du présent certificat exécutées dans leur totalité ».

Aux motifs que le certificat de conformité des travaux n'aurait pas été délivré par les services de l'état, que les parties communes du lotissement ne seraient pas précisément délimitées, que les équipements communs ne seraient pas terminés ou en mauvais état et que certains équipements communs ne seraient pas accessibles faute d'être intégrés dans le périmètre du lotissement, ce qui exigerait la constitution de servitudes légales, l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise.

Par ordonnance du 2 avril 2013, le juge des référés a fait droit à cette demande, désignant M. [OD] pour y procéder.

Par ordonnance du 25 juin 2013 les opérations d'expertise ont été étendues au notaire, Maître [JB]-[C], dont la responsabilité était recherchée par Madame [X] et certains colotis.

M. [OD] a déposé deux rapports en date des 23 et 27 avril 2015.

Par actes d'huissier en date du 3 juillet 2015, Mme [G] [ZH] veuve [X], M. [M] [AT], M. [NM] [A], Mme [I] [FG] épouse [A], M. [JS] [BD], Mme [Y] [K] épouse [BD], M. [WU] [R], Mme [DZ] [B] épouse [R], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT], ont fait assigner Maître [H] [JB]-[C] devant le tribunal de grande

instance de Tarbes devenu tribunal judiciaire, aux fins d'obtenir avec exécution provisoire, sa condamnation sous astreinte à rectifier à ses frais les actes de vente des 14 lots du lotissement [Adresse 45] et à assurer à ses frais la publication aux hypothèques, ainsi que sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Par acte d'huissier en date du 24 mars 2016, l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] a fait assigner Mme [G] [ZH] veuve [X], aux fins d'ordonner le transfert de parties et d'équipements communs à l'association syndicale, l'établissement de servitudes de passage et d'accès sur certains fonds, ainsi que d'obtenir sa condamnation à garantir l'association des vices cachés affectant les parties et équipements prétendument communs sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

Mme [G] [X] a appelé en garantie les deux constructeurs intervenus lors de la réalisation du lotissement, ainsi que leurs assureurs respectifs.

Une ordonnance de jonction est intervenue entre les deux instances.

Une ordonnance du juge de la mise en état du 20 février 2019 a constaté le désistement d'instance et d'action des époux [A] et [BD] à l'encontre du notaire.

Une ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2020 a ordonné une médiation judiciaire, laquelle n'a pas abouti.

Par jugement en date du 28 septembre 2021, le tribunal a :

- déclaré recevables l'intervention volontaire ainsi que l'ensemble des demandes de l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45],

- déclaré irrecevables les demandes de Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] tendant à condamner le notaire à faire rectifier à ses frais les actes de vente des 14 lots du lotissement [Adresse 45], ainsi que les demandes tendant à condamner le notaire à saisir Monsieur le conservateur des hypothèques afin de procéder à cette même rectification,

- débouté Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Maître [H] [JB]-[C], qu'elles soient formées à titre principal ou dans le cadre d'un appel en garantie,

- débouté Mme [G] [X] née [ZH] de sa demande de dommages et intérêts contre l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45],

- ordonné le transfert à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] des parcelles communes suivantes cadastrées sur la commune de [Localité 50] section B n°[Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 28] et [Cadastre 31],

- ordonné la constitution des servitudes suivantes :

- une servitude d'accès et d'usage au système de traitement des eaux usées dont les fonds dominants seront constitués par les parcelles B [Cadastre 21], B [Cadastre 23], B [Cadastre 25] à B [Cadastre 26], B [Cadastre 36] à B [Cadastre 37], et les fonds servants seront constitués par les parcelles B [Cadastre 2], B [Cadastre 34] et B [Cadastre 35],

- une servitude de canalisation d'eau potable, EDF, France Telecom dont les fonds dominants seront constitués par les parcelles B [Cadastre 21], B [Cadastre 23], B [Cadastre 25] à B [Cadastre 26] et B [Cadastre 36] à B [Cadastre 37], et les fonds servants par les parcelles B [Cadastre 2], B [Cadastre 34] et B [Cadastre 35],

- une servitude d'accès et d'usage aux bâches à eau anti-incendie, dont les fonds dominants seront constitués par les parcelles B [Cadastre 21], B [Cadastre 23], B [Cadastre 25] à B [Cadastre 26], B [Cadastre 36] à B [Cadastre 37], et les fonds servants par les parcelles B [Cadastre 39] et B [Cadastre 35],

- une servitude d'accès et d'usage aux poubelles et boîtes aux lettres, dont les fonds dominants seront constitués par les parcelles B [Cadastre 21], B [Cadastre 23], B [Cadastre 25] à B [Cadastre 26], B [Cadastre 36] à B [Cadastre 37], et le fonds servant par la parcelle B [Cadastre 33],

- ordonné la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques de Tarbes,

- condamné Mme [G] [X] née [ZH] à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] la somme de 21 600 euros,

- condamné in solidum M. [N] [P] et son assureur la Mutuelle des architectes français à relever indemne Mme [G] [X] née [ZH] à hauteur de 4 320 euros,

- condamné in solidum la SARL Geovia et son assureur la SMABTP à relever indemne Mme [G] [X] née [ZH] à hauteur de 4 320 euros,

- dit que la SMABTP et la MAF pourront opposer les franchises contractuelles contenues dans les contrats d'assurance applicables,

- débouté l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] de l'ensemble de toutes ses autres demandes dirigées contre Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT],

- débouté l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] de l'ensemble de sa demande de sursis à statuer sur les dommages et intérêts réclamés après livraison contradictoire,

- rejeté l'ensemble des autres demandes,

- condamné in solidum Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] à payer à Maître [H] [JB]-[C] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté l'ensemble des autres parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] d'une part, et l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] d'autre part, aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Aries Senmartin, société d'avocats pour les dépens engagés par Maître [H] [JB]-[C], et avec distraction au profit de Maître Céline Pucheu-Hort - SELARLU Céline Puchet Hort pour les dépens engagés par M. [N] [P] et la Mutuelle des architectes français,

- dit que le coût des dépens sera réparti par moitié entre Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] d'une part, et l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] d'autre part,

- ordonné l'exécution provisoire.

Mme [G] [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] son épouse ont relevé appel par déclaration du 4 novembre 2021 intimant Maître [H] [JB]-[C] et l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] et critiquant le jugement en ce qu'il :

- déclare irrecevables les demandes de Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] tendant à condamner le notaire à faire rectifier à ses frais les actes de vente des 14 lots du lotissement [Adresse 45], ainsi que les demandes tendant à condamner le notaire à saisir Monsieur le conservateur des hypothèques afin de procéder à cette même rectification,

- déboute Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Maître [H] [JB]-[C], qu'elles soient formées à titre principal ou dans le cadre d'un appel en garantie,

- rejette l'ensemble des autres demandes,

-condamne in solidum Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] à payer à Maître [H] [JB]-[C] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- déboute l'ensemble des autres parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] d'une part, et l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] d'autre part, aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Aries Senmartin, société d'avocats pour les dépens engagés par Maître [H] [JB]-[C],

- ordonne l'exécution provisoire.

Par conclusions n°4 du 20 mars 2023, Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] demandent :

Concernant l'action en responsabilité dirigée contre Maître [JB]-[C],

- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- rejeté l'ensemble des autres demandes,

- débouté l'ensemble des autres parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.

Statuant à nouveau, ils demandent de :

- prononcer la recevabilité de l'action entreprise à l'encontre de Maître [JB]-[C],

- juger que Maître [H] [JB]-[C] a commis une faute professionnelle caractérisée lors de la rédaction des actes d'acquisition des lots, au visa de l'article 1382 du code civil (devenu 1240 du code civil),

- ordonner que l'ensemble des préjudices subis par les requérants ont été directement causés par les fautes de Maître [JB]-[C],

- en conséquence, condamner Me [H] [JB]-[C] à rectifier à ses frais les actes de vente des 14 lots du lotissement [Adresse 45] et en assurer à ses frais la publication aux hypothèques, conformément aux conclusions des rapports d'expertise judiciaire ; ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

- à titre subsidiaire, si la modification des actes de vente ne pouvait intervenir en l'absence de l'ensemble des colotis et de l'association syndicale, condamner Maître [H] [JB]-[C] à saisir Monsieur le conservateur des hypothèques afin de procéder à la rectification de l'acte de dépôt de pièces du lotissement [Adresse 45] reçu par Maître [H] [JB]-[C], notaire associé soussigné le 8 août 2007, publié au premier bureau des hypothèques, le 11 octobre 2007, volume 2007P numéro 5279, conformément aux conclusions des rapports d'expertise judiciaire ; ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

En toutes hypothèses, ils demandent de :

- condamner Maître [H] [JB]-[C] à verser à Mme [G] [X] des dommages et intérêts à hauteur de 50 000 euros,

- condamner Maître [H] [JB]-[C] à verser à M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] des dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros,

- condamner Maître [H] [JB]-[C] à verser à M. [M] [AT] des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros,

- ordonner que l'ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d'un délai d'un an et renouvelable tous les ans,

- débouter Maître [H] [JB]-[C] de l'ensemble de ses demandes,

Concernant l'action en responsabilité entreprise par l'association à l'encontre Mme [X], des époux [WT] et de M. [AT], ils demandent :

- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formulées par l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45], à l'encontre de Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT],

- en toutes hypothèses, de débouter l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT],

- de condamner in solidum Maître [H] [JB]-[C] et l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45], chacun, à verser à Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT], la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner in solidum Maître [H] [JB]-[C] et l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45], aux entiers dépens, dont les frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Julien Soulie sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 25 mars 2022, Maître [H] [JB]-[C], demande, au visa des dispositions de l'article 1240 anciennement 1382 du code civil de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes le 28 septembre 2021.

Y ajoutant, de :

- dire et juger Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] irrecevables en leurs demandes de voir Me [H] [JB]-[C] condamnée à « rectifier à ses frais les actes de vente des 14 lots du lotissement [Adresse 45] et en assurer à ses frais la publication aux hypothèques »,

- les en débouter,

- dire et juger que Maître [H] [JB]-[C] n'a commis aucune faute,

- dire et juger que Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

- dire et juger que Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] ne caractérisent leur dommage ni dans son principe, ni dans son quantum,

- débouter Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] de toutes les demandes qu'ils dirigent contre Maître [H] [JB]-[C],

- condamner in solidum Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] à payer à Maître [H] [JB]-[C] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] aux entiers dépens, et ordonner la distraction de ceux d'appel au profit de Maître François Piault, avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions n°4 du 15 mars 2023, l'association syndicale libre (ci-après ASL) des copropriétaires du lotissement [Adresse 45], demande, au visa des dispositions des article 637, 639, 686, 1134, 1147 et 1792 du code civil, 1103 et 1217 du code civil nouveau et l'article D 233-7 du code de l'aviation civile, et les articles R 315-1 à R 315-61 anciens du code de l'urbanisme en vigueur au 9 mars 2007, de :

- confirmer le jugement rendu le 28 septembre 2021, sauf en ce qui concerne les points suivants du dispositif :

- infirmer le jugement en ce qu'il a « condamné Mme [G] [X] née [ZH] à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] la somme de 21 600 euros », mais uniquement en ce qui concerne le montant, et statuant à nouveau,

- de condamner Mme [G] [X] à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] la somme de 79 024,64 euros TTC assortie d'un intérêt de retard majoré de 5 points depuis le 9 juillet 2020, date du devis de réparation avec capitalisation des intérêts,

- infirmer le jugement en ce qu'il a « débouté l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] de l'ensemble de toutes ses autres demandes dirigées contre Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [U] épouse [WT] » et l'a condamnée à payer par moitié les dépens de la première instance, et statuant à nouveau :

concernant Mme [G] [ZH] veuve [X] :

- de condamner Mme [G] [ZH] veuve [X] à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45], les sommes suivantes :

- 89 000 euros + 7 500 euros, soit ensemble 96 500 euros,

- 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 11 204,60 euros en remboursement des dépenses faites au titre du traitement des eaux usées,

- ordonner le transfert à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] à [Localité 50] des équipements suivants communs :

- de la piste d'envol et d'atterrissage d'une longueur de 950m,

- des réseaux d'eau potable, d'électricité, de téléphone-télédiffusion, eaux usées, eaux pluviales, du système de traitement des eaux usées dans son ensemble y compris les réseaux d'alimentation électrique de la pompe de relevage et les coussins-réservoirs anti-incendie,

- préalablement à ces transferts, de désigner un huissier avec la mission, à frais partagés entre Mme [G] [X] et l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45], d'établir la réception contradictoire de ces installations due par Mme [G] [X] à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] et constater la prise de jouissance par l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45], et constater l'état dans lequel se trouvent lesdits équipements communs,

- fixer une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt, et ce, pour une durée de 6 mois,

- étendre la servitude instituée par le jugement du 28 septembre 2021 sur la parcelle B [Cadastre 39] à la parcelle B [Cadastre 22] sur laquelle se trouve le réservoir à incendie,

- subsidiairement, concernant la piste d'envol, prononcer la constitution d'une servitude d'accès et d'usage de ladite piste d'envol et d'atterrissage avec pour fonds dominants les parcelles sises à [Localité 50] B [Cadastre 21], B [Cadastre 23], B [Cadastre 25] à B [Cadastre 26], B [Cadastre 36] à B [Cadastre 37], et les parcelles sises commune de [Localité 52] ZC [Cadastre 9] à ZC [Cadastre 11], et pour fonds servants les parcelles sises commune de [Localité 50] B [Cadastre 14], B [Cadastre 15], B [Cadastre 18], B [Cadastre 30], B [Cadastre 33], B [Cadastre 34], B [Cadastre 35], B [Cadastre 38] et commune de [Localité 52] ZC [Cadastre 5], ZC [Cadastre 6], ZC [Cadastre 8], ZC [Cadastre 12].

Concernant les époux [WT] et M. [AT],

- de condamner M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] les sommes suivantes au titre de :

- eau potable : 2 773,90 euros (ancien montant des conclusions n°1 du 31 août 2022) et désormais 2 964,93 euros, montant actuel (pièce 127),

- cotisation annuelle : 5 288,97 euros + 600 euros pour 2022 + 60 euros pénalité de retard = 5 948,97 euros,

- outre le paiement d'un intérêt majoré, et capitalisation des intérêts à compter des mises en demeure de payer du 9 novembre 2012,

- condamner M. [M] [AT] à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] les sommes suivantes au titre de :

- eau potable : 541,31 euros (ancien montant des conclusions n°1 du 31 août 2022) et désormais 602,26 euros, montant actuel (pièce 128),

- cotisation annuelle : 5 288,97 euros + 600 euros pour 2022 + 60 euros pénalité de retard = 5 948,97 euros,

- outre le paiement d'un intérêt majoré, et capitalisation des intérêts à compter de la première mise en demeure de payer du 9 novembre 2012,

- débouter Mme [G] [ZH] veuve [X], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT], M. [M] [AT] de leur appel principal et de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

- prononcer que la piste est une « piste privée » au sens de l'article D 233-7 du code de l'aviation civile,

- prononcer l'inopposabilité à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] des servitudes consenties par Mme [G] [X] au profit de personnes extérieures au lotissement (sur la voie d'accès depuis le chemin départemental RD 6 parcelles B [Cadastre 28] et B [Cadastre 31]) dans l'acte du 4 août 2010,

- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de Tarbes,

- condamner solidairement, sinon in solidum, Mme [G] [ZH] veuve [X], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT], M. [M] [AT] à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] la somme de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens dans lesquels seront compris le coût des procès-verbaux de Maître [L] et de Maître [EP], ainsi que les frais de l'expertise [OD] et les dépens du référé.

Le ministère public auquel la procédure a été communiquée a conclu à ce que la cour applique sa jurisprudence habituelle s'agissant des obligations d'information de diligence et de vérification imposées au notaire.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 mars 2023.

SUR CE :

Sur la recevabilité de la demande de rectification des actes de vente des 14 lots du lotissement

Mme [G] [ZH] veuve [X], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] son épouse et M. [M] [AT] demandent de condamner Maître [JB]-[C] à rectifier à ses frais les actes de vente des 14 lots du lotissement [Adresse 45] et d'assurer à ses frais la publication aux hypothèques et subsidiairement, ils sollicitent sa condamnation à saisir le conservateur des hypothèques afin de procéder à la rectification de l'acte de dépôt des pièces du lotissement en date du 8 août 2007 publié au bureau des hypothèques 11 octobre 2007.

Maître [H] [JB]-[C] fait valoir que cette demande n'est pas recevable, car seuls Madame [X] et les colotis Monsieur et Madame [WT] et Monsieur [AT] sont encore dans la cause et qu'ils ne peuvent pas solliciter la rectification d'actes de vente au lieu et place de tous les colotis concernés.

Il résulte de l'acte de vente du 4 août 2010 "Mme [ZH]/M. [WT], Mme [U], M. [O], M.[RB]", reçu par Maître [JB]-[C] que préalablement à la vente, Madame [X] a déclaré que c'était par erreur qu'aux termes de l'acte de dépôt des pièces du lotissement [Adresse 45], la parcelle sise commune de [Localité 50] section B numéro [Cadastre 22] [Adresse 49] a été intégrée dans le lotissement en tant que partie commune, alors qu'elle ne fait pas partie du périmètre dudit lotissement.

L'acte précise que les parties ont requis Monsieur le conservateur des hypothèques de bien vouloir procéder à la rectification de l'acte de dépôt des pièces du lotissement [Adresse 45] reçu par Maître [JB]-[C] le 8 août 2007, publié au premier bureau des hypothèques de Tarbes le 11 octobre 2007 volume 2007P numéro 5279 et que le salaire de Monsieur le conservateur a été évalué à 100 €.

Il s'ensuit que c'est par des motifs exacts que le premier juge a relevé, d'une part, pour cet acte précis, que ce sont les parties qui ont requis cette rectification et non le notaire et à bon droit rappelé d'autre part, que seules les parties concernées par les actes litigieux peuvent en solliciter la rectification, les demandeurs à l'instance n'ayant pas qualité à agir pour les colotis qui ne sont pas ou plus dans la cause.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] son épouse tendant à voir condamner le notaire à faire rectifier à ses frais les actes de vente des 14 lots du lotissement [Adresse 45], ainsi que leurs demandes tendant à condamner le notaire à saisir monsieur le conservateur des hypothèques afin de procéder à cette même rectification.

Sur l'action en responsabilité à l'encontre du notaire

Elle est recherchée par Mme [G] [ZH] veuve [X], lotisseur, et par M. [W] [WT] et Mme [S] [U] son épouse et M. [M] [AT], colotis, qui reprochent au notaire, à la lecture du rapport d'expertise judiciaire, des erreurs dans la détermination des parties communes du lotissement et des fautes dans la détermination des servitudes.

Ils font valoir que ces erreurs ont eu pour conséquence de nombreuses actions judiciaires entreprises par l'association syndicale libre et certains colotis contre Madame [X] et indirectement contre les colotis.

Les ventes objet du litige sont en date du 28 septembre 2007, du 30 juillet 2008, du 4 octobre 2007 , du 1er juillet 2008, du 8 août 2007, du 22 octobre 2007, du 18 juin 2008 et du 24 novembre 2008.

Maître [H] [JB]-[C] conteste l'existence de fautes tant pour les servitudes que s'agissant de la qualification des parcelles numéro [Cadastre 28] et [Cadastre 31] puis de la parcelle B [Cadastre 22].

Très subsidiairement, elle conteste les dommages allégués par Madame [X] et les colotis et l'existence d'un lien de causalité.

Selon l'expert judiciaire auquel se réfèrent les appelants pour fonder leurs demandes, la cause des préjudices subis par Madame [X] et les acquéreurs réside en partie dans les erreurs survenues dans la rédaction des actes de vente qui ont notamment entraîné un préjudice financier résultant des nombreux frais engagés par les colotis et par Madame [X].

Le premier juge a exactement rappelé en premier lieu, qu'en application des dispositions de l'article 246 du code de procédure civile, les constatations ou les conclusions de l'expert judiciaire ne lient pas le tribunal.

a) Sur la détermination des parties communes

Les appelants font grief au notaire d'avoir inclu à tort dans l'ensemble des actes de vente les parcelles B [Cadastre 22], [Cadastre 28] et [Cadastre 31] aux parties communes du lotissement, faisant valoir qu'elles ne sont pas comprises dans le périmètre de celui-ci et sont la propriété de Madame [X].

Ils soutiennent que les parties communes du lotissement sont limitées aux parcelles B [Cadastre 21] et B [Cadastre 23].

Il résulte des documents techniques produits aux débats que :

- La note de présentation du lotissement en date du 11 décembre 2006, (pièce 17 des appelants) mentionne au titre de la voirie : « le lotissement est desservi à partir de la route départementale numéro 6 et présente une voie interne dont les caractéristiques sont définies au programme des travaux, permettant la desserte intérieure des lots. »

- le programme des travaux en date du 11 décembre 2006 mentionne, au chapitre viabilité, que la desserte du lotissement est assurée à partir de la voie d'accès depuis la RD numéro 6 par une voie principale en dalles plastiques perméables.

- le règlement du lotissement en date du 11 décembre 2006 mentionne une superficie de la voirie commune de 2141 m².

Le 9 mars 2007, Monsieur et Madame [X] ont obtenu l'autorisation de lotir le terrain pour la création d'un lotissement de 14 lots [Adresse 49], commune de [Localité 50].

Cette autorisation a été donnée au vu du plan de principe du nouvel accès en date du 19 février 2007, dressé par Monsieur [N] [P], architecte, qui mentionne la nouvelle voie d'accès au lotissement jusqu'à l'axe d'entrée sur la route départementale numéro 6.

Par la suite, ont été établis les documents suivants :

- le plan de vente du lotissement en date du 25 juillet 2007 (pièce 16 des appelants) qui désigne la parcelle B [Cadastre 28] comme étant un accès du lotissement depuis la RD 6.

- le procès-verbal de la première réunion de l'association syndicale [Adresse 45] qui s'est tenue le 15 novembre 2008, à l'occasion de laquelle Monsieur [WT] a produit un plan dont il a été indiqué qu'il avait été fait par le notaire, l'architecte du lotissement et le géomètre du lotissement pour la zone commune proposée montrant les nouvelles limites, la nouvelle route (voie d'accès) et les 2 réservoirs d'eau.

Il ressort distinctement de ce plan, que la voie d'accès ' figurant en gras ' inclu les parcelles [Cadastre 28] et [Cadastre 31] qui constituent l'assiette de l'accès.

La surface approximative de la route mentionnée est de 2325 m².

Lors de cette réunion Monsieur [WT] a donné lecture de la lettre suivante :

« le schéma ci-joint montre les limites proposées du lotissement. L'autorité ' Maître [C] ' a le dernier mot dans cette affaire. Les limites ont été modifiées depuis la création du lotissement en raison de changements dans la planification (certains étant imposés par les autorités, certains pour le mieux du lotissement ).

Il semble clair que ce qui suit est au profit du lotissement, que le lotissement doit maintenir ce qui suit, et que le lotissement est limité par ce qui suit :

- route d'accès au lotissement depuis la route de [Localité 50]

- zone poubelles et boîtes aux lettres, entrée principale, aire de retournement et parking

- route principale traversant le centre de lotissement et aire de retournement vers le nord . (') . »

- Enfin, la pièce 22 des appelants, qui comprend l'extrait du plan cadastral d'après le document d'arpentage dressé par Monsieur [IK] le 20 septembre 2012 et le plan de bornage, fait expressément mention de l'accès général lotissement par la voie existante B[Cadastre 28]-[Cadastre 31].

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, qui retracent l'évolution de la détermination de la voie d'accès, c'est par des motifs exacts que le premier juge a constaté la détermination du lotisseur et des colotis afférente à l'existence d'une voie d'accès commune au lotissement à partir de la RD numéro 6.

Les distinctions quant à la matérialité de cette voie, qui fait l'objet d'un revêtement en dalles plastiques à l'intérieur du lotissement (celle dénommée voie principale à l'origine) et qui est goudronnée pour le surplus (accès général par les parcelles B[Cadastre 28] et [Cadastre 31]) jusqu'à la RD numéro 6 sont sans incidence sur l'expression de cette volonté commune des parties.

Par ailleurs, si la superficie de la voirie commune est mentionnée comme faisant 2141 m² dans le règlement du lotissement, force est de constater que celui-ci est antérieur aux modifications intervenues à partir de l'année 2007.

Il s'ensuit que dans les actes litigieux, les parcelles B[Cadastre 28] et [Cadastre 31] ont été exactement dénommées par le notaire, "voie du lotissement" lesquelles, ajoutées à la parcelle B [Cadastre 21] selon la volonté commune finale des parties, représentent une surface de voirie de 2866 m².

En conséquence, aucune erreur n'est intervenue dans la détermination des parties communes donc aucune faute du notaire n'est établie de ce chef.

Enfin, il n'est pas contesté que la parcelle B [Cadastre 22] ne fait pas partie du lotissement, ce qui a conduit à la rectification de sa qualification dans l'acte notarié du 4 août 2010. Pour autant, le premier juge a exactement relevé qu' il s'agissait d'une erreur du lotisseur et non d'une faute du notaire et que cette erreur certes non relevée par le notaire, n'entraînait aucune conséquence préjudiciable pour les parties.

b) sur la détermination des servitudes

Comme relevé par le premier juge, la voie d'accès faisant partie du lotissement, aucune servitude de passage n'était à créer de ce chef.

Concernant les autres réseaux, Madame [X], les colotis appelants et l'ASL se sont accordés sur la constitution des servitudes suivantes décrites dans le rapport de l'expert, dont le jugement a ordonné la constitution. Il s'agit :

- d'une servitude d'accès et d'usage au système de traitement des eaux usées dans les fonds dominants seront constituées par les parcelles B [Cadastre 21], B [Cadastre 23], B [Cadastre 25] à B [Cadastre 26], B [Cadastre 36] à B [Cadastre 37], et les fonds servants seront constitués par les parcelles B[Cadastre 2], B [Cadastre 34] et B [Cadastre 35],

- d'une servitude de canalisation d'eau potable, EDF, France Telecom dont les fonds dominants seront constitués par les parcelles B [Cadastre 21], B [Cadastre 23], B [Cadastre 25] à B [Cadastre 26] et B [Cadastre 36] à B [Cadastre 37] et les fonds servants par les parcelles B [Cadastre 2], B [Cadastre 34] et B [Cadastre 35],

- d'une servitude d'accès et d'usage aux bâches à eau anti-incendie, dont les fonds dominants seront constitués par les parcelles B [Cadastre 21], B [Cadastre 23], B [Cadastre 25] à B [Cadastre 26], B [Cadastre 36] à B [Cadastre 37], et les fonds servants par les parcelles B [Cadastre 39] et B [Cadastre 35],

- d'une servitude d'accès et d'usage aux poubelles et boîtes aux lettres, dont les fonds dominants seront constitués par les parcelles B [Cadastre 21], B [Cadastre 23], B [Cadastre 25] à B [Cadastre 26], B [Cadastre 36] à B [Cadastre 37], et le fonds servant par la parcelle B [Cadastre 33],et a ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de Tarbes.

Nonobstant ces accords des parties constatés par le jugement, il convient de relever que le cahier des charges du lotissement annexé à l'acte du 8 août 2007 "[E] [X]/[G] [ZH]" établi par Maître [JB]-[C] comprenant dépôt des pièces, fait mention en page 5 et 6, de la constitution de servitudes d'implantation de canalisations des réseaux enterrés (canalisation pour l'électricité, l'eau potable, les télécommunications, les eaux usées) dont il est précisé qu'elles auront un caractère réel et perpétuel au profit des fonds dominants sur les fonds servants et qu'elles s'exerceront au profit de tous les propriétaires et occupants actuels ou futurs ainsi qu'au profit des membres de leur famille, de toute personne à leur service ou toute personne leur rendant visite. Ces servitudes ont été évaluées à 100 €.

Les plans annexés à cet acte établissent que les réseaux assainissement, EDF, télécom et eau potable étaient situés parallèlement à la voie d'accès au lotissement et le cahier des charges qualifie les voies, les canalisations d'eau, d'égouts, d'électricité, de gaz, de télécommunications, l'aire de stationnement et les espaces verts compris dans le périmètre du lotissement d'équipements communs dont il est précisé, à l'article 5, que la propriété est dévolue à l'association syndicale des colotis.

Le cahier des charges énonce également, article 19, que chaque lot devra supporter le passage des canalisations souterraines qui pourront être utiles à l'un ou l'autre des fonds à condition que ces canalisations passent en dehors du périmètre constructible.

Il résulte par ailleurs des documents produits et notamment du certificat d'urbanisme, que les réseaux d'eau potable, d'assainissement et d'électricité et de traitement et d'évacuation de l'ensemble des eaux usées étaient à créer, spécialement, un équipement public exceptionnel pour permettre la desserte en eau et électricité de la parcelle.

Ces réseaux, créés spécifiquement pour ce lotissement [Adresse 45], sont donc totalement distincts de ceux qui desservaient les parcelles acquises le 3 mai 2005 par Monsieur et Madame [X] qui étaient en nature de terre avec 2 hangars et un mobile home avec terrain en nature d'aérodrome.

Concernant les bâches à eau anti-incendie, le projet prévoyait à l'origine l'utilisation d'une piscine et d'un bassin de rétention de 120 m² dont la prise en compte a été exclue par la direction départementale des services d'incendie et de secours des Hautes-Pyrénées le 9 janvier 2007.

Le dossier marché de travaux du lotissement du 22 mars 2007 mentionne la modification de ce projet et l'adoption de bassins de réserves incendie situés l'un à l'entré sud du lotissement, l'autre au droit de l'aire de retournement.

Au programme des travaux daté du 11 décembre 2006, était joint le profil du bassin de rétention. Selon les termes de ce programme, Monsieur et Madame [X] s'engageaient à exécuter les travaux décrits et figurant aux plans annexés pour assurer la viabilité du lotissement [Adresse 45] jusqu'à leur prise en charge par l'association syndicale ou par la collectivité locale.

Il en résulte que ce système anti-incendie faisait nécessairement partie, au même titre que la viabilité, l'assainissement des eaux usées, les eaux pluviales, les réseaux divers, les travaux de VRD, des équipements communs indispensables à la réalisation du lotissement.

Ces bassins ont finalement été installés sur des parcelles dont Monsieur et Madame [X] ont conservé la propriété mais l'usage des installations était exclusivement réservé au lotissement pour la réalisation duquel ils ont été créés.

Il s'ensuit qu'aucune faute du notaire n'est établie concernant l'absence de mention de servitudes pour l'utilisation des équipements communs qui sont la propriété de l'ASL.

Il est certain par contre qu'il convenait d'établir une servitude de passage pour permettre l'accès à ces équipements communs, dès lors qu'ils sont implantés sur des parcelles dont Madame [G] [X] a conservé la propriété ce qu'a exactement relevé le premier juge qui a ordonné la constitution des servitudes nécessaires en lecture du rapport de l'expert judiciaire.

Pour autant, si ces servitudes ont été omises par le notaire, le premier juge a exactement relevé à la lecture des pièces produites par les demandeurs, et notamment celles afférentes aux litiges évoqués lors du rapport d'expertise, qu'il n'était justifié d'aucun préjudice en lien de causalité avec l'absence de la mention de ces servitudes dans les actes, objet du litige.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U] épouse [WT] de l'ensemble de toutes leurs demandes dirigées contre Maître [H] [JB]-[C].

Sur la demande de l'ASL d'étendre la servitude instituée par le jugement du 28 septembre 2021 sur la parcelle B [Cadastre 39] à la parcelle B [Cadastre 22] sur laquelle se trouve le réservoir à incendie

Sur l'ensemble des documents produits la réserve d'eau en question est située sur la parcelle numéro [Cadastre 39] appartenant à Madame [X], ce qui résulte également du rapport d'expertise.

En conséquence, l'ASL, qui ne produit aucun document permettant de contredire cet état des lieux, sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes de l'ASL à l'encontre de Madame [X] et de Monsieur et Madame [WT] et Monsieur [AT]

1) sur le transfert des parcelles communes et des équipements communs

Les parties ne contestent pas le jugement en ce qu'il a ordonné le transfert à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] des parcelles communes cadastrées sur la commune de [Localité 50] section B n°[Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 28] et [Cadastre 31].

Concernant les équipements communs, il résulte des statuts de l'association syndicale libre, article 2. 01 qu'elle a la propriété des ouvrages et installations qui ont été réalisés dans l'intérêt commun et qui n'ont pas été remis à la commune ou à une autre collectivité de droit public puisqu'elle a pour but de gérer et d'entretenir les espaces, voies et ouvrages communs à tout ou partie des propriétaires, en application du règlement du lotissement signé le 11 décembre 2006.

Si le jugement précise dans la motivation qu'il est nécessaire d'ordonner le transfert à l'ASL des équipements communs pour qu'elle puisse en assurer l'entretien, force est de constater qu'aucune mention de ce chef ne figure dans le dispositif de la décision.

Il convient donc d'ordonner le transfert à l'association syndicale libre des équipements communs que constituent les réseaux d'eau potable, d'électricité, de téléphone télédiffusion, des eaux usées et des eaux pluviales, le système de traitement des eaux usées incluant les réseaux d'alimentation électrique de la pompe de relevage et les coussins réservoirs anti-incendie, équipements pour lesquels des servitudes ont été constituées dans le jugement et acceptées par les parties, lorsqu'ils ne se situent pas sur des parties communes.

L'article 1.07 des statuts de l'association syndicale libre spécifie que : «la prise en charge des équipements réalisés par le lotisseur et prévus au programme des travaux approuvés sera effectuée par l'association syndicale après qu'elle ait procédé contradictoirement avec le lotisseur à la réception des travaux'

Il n'est justifié d'aucune réception des travaux qui soit intervenue entre le lotisseur et l'ASL pour les équipements communs ci-dessus rappelés.

En conséquence, les réseaux d'eau potable, d'électricité, de téléphone/ télédiffusion, des eaux usées et des eaux pluviales, du système de traitement des eaux usées incluant les réseaux d'alimentation électrique de la pompe de relevage et des coussins réservoirs anti-incendie seront transférés par Madame [G] [X], lotisseur, à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45].

Il n'y a pas lieu pour autant, d'ordonner la désignation d'un huissier pour constater la prise de jouissance par l'association syndicale libre et l'état dans lequel se trouvent les équipements communs ce qui résultera du procès-verbal de réception des travaux des équipements communs qui sera établi lors de cette remise contradictoire.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté l'ASL de sa demande de désignation d'un commissaire de justice (anciennement huissier).

Au regard de l'ancienneté du litige et des difficultés relationnelles entre les parties, la convocation pour la réception des travaux des équipements communs devra intervenir à la diligence de l'une ou l'autre des parties (Madame [G] [X] ou l'ASL), dans les 2 mois de la signification du présent arrêt.

À défaut pour l'une d'entre elles de se présenter à une date fixée dans les 2 mois de la signification du présent arrêt, la partie défaillante sera contrainte de se présenter à la nouvelle date fixée, sous astreinte provisoire de 300 € par jour pendant un délai de 2 mois.

Sur les demandes relatives à la piste d'envol et d'atterrissage

L'ASL demande de juger que la piste d'envol et d'atterrissage est un équipement commun dont le transfert à l'ASL doit également être ordonné.

Si Madame [X] ne conteste pas que la piste soit un accessoire utile à certains propriétaires du lotissement, elle indique qu'elle en est propriétaire et qu'elle n'a jamais fait partie du lotissement auquel elle préexistait.

Il résulte de l'acte en date du 3 mai 2005 d'acquisition par Monsieur et Madame [X] des parcelles de terre avec 2 hangars et un mobilehome, avec terrain à usage d'aérodrome, que celui-ci est un aérodrome privé agréé par arrêté préfectoral du 23 mai 1995 modifié par un arrêté du 3 août 1995.

De tous les documents afférents au lotissement [Adresse 45] (note de présentation, demande d'autorisation de lotissement, certificat d'urbanisme, cahier des charges,') il résulte que la piste d'envol et d'atterrissage n'a jamais fait partie du lotissement et que l'aérodrome existait antérieurement à sa création.

Plusieurs documents font état d'un aérodrome existant à proximité du projet à réaliser.

L'aérodrome était cadastré commune de [Localité 52], section D[Cadastre 43] et [Cadastre 44] et commune de [Localité 50] , parcelles section B [Cadastre 2],[Cadastre 10] et [Cadastre 13].

La parcelle B [Cadastre 13] a fait l'objet d'une division parcellaire et de nombreux lots qui en sont issus ont été utilisés par Monsieur et Madame [X] en vue de la création du lotissement. Ils ont par ailleurs conservé la parcelle B[Cadastre 24] et la parcelles B[Cadastre 27] (nouvelles références cadastrales).

Madame [X] est restée propriétaire des parcelles section D[Cadastre 43] et [Cadastre 44] et B [Cadastre 2], [Cadastre 10] ainsi que d'une partie de l' ancienne parcelle B [Cadastre 13].

L'arrêté préfectoral 2005-123-5 portant changement de propriétaire d'un aéroport privé (cession de Monsieur [T] [D] à Monsieur [E] [X]) spécifie par ailleurs qu' il existe une liste des utilisateurs de cet aérodrome qui est déposée à la préfecture, dont la modification doit être adressée au préfet.

Enfin, l'arrêté préfectoral 2014-36-51 en date du 5 février 2014 porte renouvellement à titre permanent de l'autorisation de Madame [G] [X] d'utiliser cet aérodrome privé dont elle est propriétaire.

Il n'est par ailleurs pas contesté qu' il existe des conventions d'utilisation de cette piste d'aviation signées entre Monsieur et Madame [X], ou Madame [X] depuis le décès de son mari, et certains colotis en sorte qu'au regard de l'ensemble de ces éléments rien ne justifie la création d'une servitude d'accès à cette piste et d'usage de celle-ci comme le demande l'ASL.

En conséquence, et sans qu'il soit utile de rappeler que la piste est une piste privée, ce que mentionnait l'acte du 3 mai 2005 et qui résulte de l'arrêté préfectoral du 3 mai 2005 (pièce 35 des appelants), le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté l'ASL de sa demande de transfert de la piste d'envol et d'atterrissage et de sa demande subsidiaire de création d'une servitude (en déboutant l'ASL de l'ensemble de toutes ses autres demandes dirigées contre Madame [G] [X] Monsieur [AT], Monsieur et Madame [WT]).

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté l'association syndicale libre de sa demande de prononcer la nullité des conventions d'utilisation de la piste dès lors qu' elle n'est pas partie à celles-ci en sorte qu'elle n'a pas qualité à agir.

Sur l'éclairage

L'ASL demande de condamner Madame [X] à lui payer une somme de 7500 € en compensation de l'absence d'installation de l'éclairage public prévu dans le programme des travaux.

Madame [X] et les colotis font observer que l'association a abandonné l'idée de mettre en place cet éclairage public lors d'une assemblée générale du 7 novembre 2009 ce que n'a pas démenti l'ASL qui n'a pas communiqué le procès-verbal de cette assemblée générale.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté l'ASL de cette demande.

Sur la demande de l'ASL de prononcer l'inopposabilité des servitudes consenties par Madame [X] au profit de personnes extérieures au lotissement sur la voie d'accès depuis le chemin départemental RD 6 dans l'acte du 4 août 2010

Cet acte du 4 août 2010 reçu par Maître [JB]-[C] concerne la vente de parcelles entre Madame [G] [X], vendeur et Monsieur et Madame [WT], Monsieur [O], Monsieur et Madame [RB], ces 3 dernières parties n'étant pas dans la cause.

En conséquence l'ASL sera déclarée irrecevable du chef de cette demande.

Sur les dettes de Monsieur et Madame [WT] et de Monsieur [AT] concernant les cotisations annuelles de l'association et la consommation d'eau

Le premier juge avait débouté l'ASL de ces demandes, au regard de l'insuffisance des pièces produites.

L'ASL demande de condamner :

Monsieur et Madame [WT] à lui les sommes suivantes :

- Eau potable : 2 773,90 €uros (ancien montant des conclusions n°1 du 31.08.2022) et désormais 2 964,93 €, (pièce 127)

-Cotisation annuelle : 5 288,97 € + 600€ pour 2022 + 60€ pénalité de retard = 5 948,97€

Outre, le paiement d'un intérêt majoré, et capitalisation des intérêts à compter des mises en demeure de payer du 09 novembre 2012.

-Eau potable : 541,31 €uros (ancien montant des conclusions n°1 du 31 août 2022) et désormais 602,26 €, (pièce 128)

- Cotisation annuelle : 5 288,97 € + 600€ pour 2022 + 60€ pénalité de retard = 5 948,97€

- Outre, le paiement d'un intérêt majoré, et capitalisation des intérêts à compter de la 1ere mise en demeure de payer du 09 novembre 2012.

Monsieur et Madame [WT] et de Monsieur [AT] font valoir que l'association a toujours refusé la communication des informations utiles pour justifier des montants réclamés et que les cotisations annuelles n'ont jamais été déterminées selon les modalités fixées par les statuts.

Ils ajoutent que les cotisations réclamées antérieurement à la facture du 4 mars 2018 sont prescrites à hauteur de la somme de 2 384,97 € de même que celles réclamées au titre de consommation d'eau antérieures à la facture du 20 décembre 2017 à hauteur de la somme de 1 920,22 €.

L'article 6 des statuts de l'association syndicale libre stipule au point 6.01, que chaque acquéreur devra contribuer aux dépenses d'entretien des voies, des réseaux et parties communes du lotissement en application du budget.

Le paragraphe 6.02 précise que la cotisation de chaque propriétaire et son mode de paiement seront fixées par l'assemblée générale, l'encaissement s'effectuant par le trésorier.

Aux termes de paragraphe 6. 03 toute cotisation non payée 3 mois après la date d'exigibilité entraînera la perception d'une pénalité de retard de 10 %.

a) sur les cotisations

Il résulte des pièces produites par l'ASL devant la cour que :

- lors de la 6ème assemblée générale qui s'est tenue le 5 novembre 2011, pour l'année 2012, une cotisation de 500 € par parcelle a été approuvée

- lors de la 7ème assemblée générale annuelle qui s'est tenue le 9 mars 2013, le vote de la cotisation annuelle pour l'année 2013 a été adopté. La cotisation était fixée à 500 €.

Il en est de même dans le procès-verbal de la 8ème assemblée générale annuelle qui s'est tenue le 1er mars 2014 au cours de laquelle a été votée la cotisation annuelle de 500 €.

Lors de l'assemblée générale annuelle du 28 février 2015, le montant des cotisations a été voté. Il a été fixé à 350 €.

Le 5 mars 2016, le vote sur la cotisation est intervenu à l'unanimité. Elle a été fixée à 500 €.

Le 1er juillet 2017, le procès-verbal de l'assemblée générale note l'accord de tous les présents sur la cotisation de 500 € pour l'année 2017.

Le 25 février 2018, l'assemblée générale a voté le budget et la cotisation de 2018 à l'unanimité. La cotisation annuelle a été fixée à 850 €.

Le 24 février 2019, (13ème assemblée générale) le vote de la cotisation est intervenu. Elle a été fixée à 600 €.

Le 23 février 2020, l'assemblée générale annuelle a fixé la cotisation par lot à 500 €.

Le 27 novembre 2021, l'assemblée générale a fixé le montant de la cotisation annuelle à 600 €.

Le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 février 2022 ne fait mention d'aucun vote de la cotisation annuelle.

L'ASL justifie également de nombreux courriers adressés à Monsieur et Madame [WT] et à Monsieur [AT] pour leur faire rappel de la nécessité de payer les cotisations annuelles de l'année 2014 à l'année 2021 et de courriers de mise en demeure.

Aux termes de l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

À la lecture du jugement déféré, les demandes en paiement de l'ASL à l'encontre de Monsieur et Madame [WT] et de Monsieur [AT] ont été présentées dans ses conclusions du 24 mai 2021.

Aucun autre élément ne permet d'établir l'antériorité de cette demande en justice et il est constant qu'une lettre de mise en demeure n'est pas un acte interruptif de prescription.

Il s'ensuit que l'ASL n'est pas fondée à solliciter le paiement des cotisations annuelles votées antérieurement au 24 mai 2016, sa demande étant prescrite pour celles-ci.

En conséquence, infirmant le jugement de ce chef, au titre des cotisations annuelles de l'année 2017 à l'année 2021, Monsieur et Madame [WT] seront condamnés à payer à l'ASL la somme de 2 950 € assortie de la pénalité de retard de 10 % prévue à l'article 6.03 des statuts de l'association syndicale libre soit un total de 3 245 €.

Monsieur [AT] sera condamné au paiement de la somme de 2 950 € assortie de la pénalité de retard de 10 % soit un total de 3 245 € au titre des cotisations annuelles.

Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter des mises en demeure adressées aux intéressés le 2 juillet 2017 et conformément à la demande de l'ASL, par application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil), les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts.

b) sur les factures d'eau

L'ASL a versé aux débats les factures d'eau du lotissement dont elle s'est acquittée auprès de la Saur.

Il résulte du procès-verbal de l' assemblée générale annuelle du 27 novembre 2021 paragraphe 6) modalités de facturation de l'eau, que suivant réception de la facture annuelle de la somme de consommation d'eau, l'ASL paye d'abord la facture et délivre ensuite les factures de consommation d'eau individuelle au propriétaire de chaque lot en fonction de la lecture annuelle des compteurs individuels en utilisant le même prix par unité de volume.

Si les factures d'eau des lots individuels demeurent impayés 3 mois après la date d'émission, une pénalité de 10 % est appliquée selon les statuts paragraphe 6.03.

L'assemblée générale a confirmé et maintenu ces dispositions adoptées en 2016 (11 voix pour, 3 voix contre, 0 abstention).

Devant la cour, l'ASL a justifié de la comptabilité eau potable pour les années 2012 à 2021 et des demandes de paiement adressées à Monsieur et Madame [WT] et Monsieur [AT] ainsi que des courriers de mise en demeure.

Toutefois, au regard de la même fin de non-recevoir de la prescription de certaines de ses demandes, et pour les motifs ci-dessus énoncés au titre de l'examen des cotisations annuelles, l'ASL sera déclarée irrecevable à solliciter le paiement des contributions aux factures d'eau antérieures au 24 mai 2016.

En conséquence, infirmant le jugement de ce chef, au titre des factures de consommation d'eau de l'année 2017 à l'année 2021, Monsieur et Madame [WT] seront condamnés à payer à l'ASL la somme de 853,88 € assortie de la pénalité de retard de 10 % prévue à l'article 6.03 des statuts de l'association syndicale libre soit un total la somme de 939,26 €.

Monsieur [AT] sera condamné au paiement de la somme de 300,08 € assortie de la pénalité de retard de 10 % soit un total de 330,16 € au titre des factures d'eau restées impayées.

Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter des mises en demeure adressées aux intéressés le 30 juillet 2018 et conformément à la demande de l'ASL, par application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil), les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts.

Sur la demande relative aux frais d'entretien du traitement des eaux usées

L'ASL demande de condamner Madame [G] [X] à lui payer la somme de 11 204,60 € au titre des frais engagés pour l'entretien du système d'assainissement.

Madame [X], Monsieur et Madame [WT] et Monsieur [AT] concluent au débouté de l'ASL de l'ensemble de ses demandes formulées à leur encontre. Dans le cours de leur discussion, ils soulèvent le moyen de ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle jamais présentée par l'ASL en première instance, ni d'ailleurs dans leurs premiers jeux de conclusions devant la cour.

Il est constant que cette demande spécifique aux frais d'entretien et de traitement des eaux usées n'a jamais été présentée en première instance. Outre qu'il s'agit d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, elle n'a été présentée pour la première fois par l'ASL que dans ses conclusions n°3.

En conséquence, cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur l'indemnisation de la réfection de la voie centrale

Il s'agit de la voie sur la parcelle B[Cadastre 21].

L'ASL qui conteste sa fixation à la somme de 21 600 € demande que lui soit allouée celle de 89 000 €.

Dans son premier rapport, l'expert judiciaire a notamment relevé des malfaçons de la couverture de la voie principale en dalles plastiques. Outre l'absence de dalles par endroit, il a relevé que d'autres étaient détériorées et que les traversées sous la voie provoquent des affaissements.

Il a expliqué que la cause de ces détériorations résultait de l'absence d'entretien depuis la réalisation.

En l'absence de remise spontanée de cet équipement commun à l'ASL, cette absence d'entretien est imputable au lotisseur.

Pour la remise en état de cette voie, dont la superficie à traiter se rapproche de 300 m², l'expert a fixé le coût à la somme de 21 600 € TTC.

Le premier juge a exactement relevé que la demande de l'ASL ne concerne en aucune façon une reprise à l'identique, puisqu'il s'agit de remplacer les dalles de gazon par un revêtement en enrobé à chaud imperméable et la création d'une emprise drainante.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame [X] à payer à l'association syndicale libre la somme de 21 600 € correspondant à la réfection à l'identique de la voie.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [X] à l'encontre de l'ASL

Le jugement qui a rejeté cette demande n'est pas contesté de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de l'ASL contre Madame [X]

L'ASL qui rappelle les 11 années de litiges se prévaut d'importants frais judiciaires, de frais d'entretien et d'un harcèlement moral et psychologique de la part de Madame [X] à laquelle elle reproche notamment d'avoir retardé la restitution des installations.

Les frais judiciaires relèvent de l'article 700 du code de procédure civile.

Les lettres de Madame [X] du mois d'août 2022, postérieures au jugement, demandant le remboursement de frais ne caractérisent aucun harcèlement et sont consécutives à la décision de première instance et au transfert des équipements.

Quant au retard dans la restitution, il résulte d'un courrier en date du 15 décembre 2011de Maître Châteauneuf au président de l'association syndicale [Adresse 45]que Madame [X] avait indiqué qu'elle souhaitait procéder au transfert des parties communes du lotissement au profit de l'ASL or, il n'est pas justifié des suites qui ont été données à l'ASL à cette lettre.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté l'ASL de cette demande.

Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'ASL qui conteste sa condamnation aux dépens de première instance avec Madame [X] et les colotis fait valoir à juste titre, qu'elle n'était pas en conflit avec la SARL Géovia et l'architecte, ni avec le notaire.

Par ailleurs, il ressort du jugement que si l'ASL qui est à l'origine d'une des procédures qui a été jointes a été déboutée de plusieurs de ses demandes, elle était fondée à en présenter certaines autres.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et les dépens de la première instance qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire de Monsieur [OD] seront supportés pour les 3/4 par Madame [G] [X] née [ZH], Monsieur [M] [AT], Monsieur [W] [WT] et Madame [S] [U] son épouse et pour 1/4 par l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45], parties qui y seront condamnées selon ces proportions et in solidum s'agissant de Madame [X] et des colotis.

L'ASL sera déboutée de sa demande d'y inclure le coût des procès-verbaux des commissaires de justice lesquels ne relèvent pas des dépens.

Les dispositions du jugement afférentes à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U], son épouse, qui succombent en leur recours seront condamnés aux dépens de l'appel, déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sorte qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile à l'égard de leur conseil.

Mme [G] [X] née [ZH], M. [M] [AT], M. [W] [WT] et Mme [S] [U], son épouse seront condamnés in solidum à payer à Maître [H] [JB]- [C] la somme de 8 000 € et à l'association syndicale libre [Adresse 45], la somme de 8 000 € titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître [PK].

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris des chefs suivants :

- en ce qu'il a débouté l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] de ses demandes dirigées contre Monsieur [M] [AT], Monsieur [W] [WT] et Madame [S] [U], son épouse au titre des cotisations annuelles et des factures d'eau

- sur les condamnations des parties aux dépens

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Monsieur [W] [WT] et Madame [S] [U], son épouse, à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] la somme de 3 245 € au titre des cotisations annuelles de l'année 2017 à l'année 2021,

Condamne Monsieur [M] [AT] à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] la somme de 3 245 € au titre des cotisations annuelles de l'année 2017 à l'année 2021,

Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter des mises en demeure du 2 juillet 2017,

Dit que les intérêts échus pour une année entière produiront intérêts.

Condamne Monsieur [W] [WT] et Madame [S] [U], son épouse, à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] la somme de 939,26 € au titre des factures d'eau impayées.

Condamne Monsieur [M] [AT] à payer à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] la somme de 330,16 € au titre des factures d'eau impayées.

Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter des mises en demeure adressées aux intéressés le 30 juillet 2018,

Dit que les intérêts échus pour une année entière produiront intérêts.

Condamne d'une part et in solidum pour ceux-ci, Madame [G] [X] née [ZH], Monsieur [M] [AT], Monsieur [W] [WT] et Madame [S] [U] son épouse à supporter les 3/4 des dépens de première instance comprenant les frais de l'expertise judiciaire et d'autre part, l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] à supporter 1/4 de ces mêmes dépens.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour.

Y ajoutant,

Ordonne le transfert à l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] des équipements communs du lotissement à savoir, des réseaux d'eau potable, d'électricité, de téléphone-télédiffusion, des eaux usées et des eaux pluviales, du système de traitement des eaux usées incluant les réseaux d'alimentation électrique de la pompe de relevage et des coussins réservoirs anti incendie.

Ordonne qu'il soit procédé à la réception contradictoire entre Madame [G] [X] et l'association syndicale [Adresse 45] des équipements communs ci-dessus mentionnés

Dit que la convocation pour la réception des équipements communs devra intervenir à la diligence de l'une ou l'autre des parties (Madame [G] [X] ou l'ASL), dans les 2 mois de la signification du présent arrêt.

À défaut, pour l'une d'entre elles de se présenter à la date fixée dans les 2 mois de la signification du présent arrêt, la partie défaillante sera contrainte de se présenter à une nouvelle date fixée avec astreinte provisoire de 300 € par jour pendant un délai de 2 mois.

Déclare l'ASL irrecevable en sa demande de prononcer l'inopposabilité des servitudes consenties par Madame [G] [X] dans l'acte de vente du 4 août 2010.

Déclare l'ASL irrecevable en sa demande nouvelle afférente aux frais d'entretien et de traitement des eaux usées.

Déboute l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement [Adresse 45] de sa demande d'étendre la servitude instituée par le jugement du 28 septembre 2021 sur la parcelle B[Cadastre 39] à la parcelle B[Cadastre 22].

Condamne in solidum Madame [G] [X] née [ZH], Monsieur [M] [AT], Monsieur [W] [WT] et Madame [S] [U], son épouse à payer à Maître [H] [JB]-[C], la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Condamne in solidum Madame [G] [X] née [ZH], Monsieur [M] [AT], Monsieur [W] [WT] et Madame [S] [U], son épouse à payer à l'association syndicale des copropriétaires du lotissement [Adresse 45], la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Déboute Madame [G] [X] née [ZH], Monsieur [M] [AT], Monsieur [W] [WT] et Madame [S] [U], son épouse de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [G] [X] née [ZH], Monsieur [M] [AT], Monsieur [W] [WT] et Madame [S] [U], son épouse aux dépens de l'appel et autorise Maître [PK] à procéder au recouvrement direct des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE

| France, Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 06 juin 2023, 21/03578

Synthèse

Origine de la décision