SF/SH
Numéro 23/01049
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 21/03/2023
Dossier : N° RG 21/01782 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H4GY
Nature affaire :
Autres demandes relatives à la copropriété
Affaire :
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]
C/
S.A.S. FONCIA LOFT ONE
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 Février 2023, devant :
Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,
En présence de Madame DOLET, greffière stagiaire
Madame [H], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame FAURE, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame de FRAMOND, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice, la SARL CG IMMO, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté et assisté de Maître ASTABIE de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
S.A.S. FONCIA LOFT ONE prise en la personne de son représentant légal domiciliée ès qualités audit siège venant aux droits de la société LOFT ONE DIRECTION RÉGIONALE NOUVELLE AQUITAINE, syndic de la copropriété de la [Adresse 6]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Maître HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître FROUTE, de L'AARPI QUINCONCE, avocat au barreau de BORDEAUX
sur appel de la décision
en date du 29 MARS 2021
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
RG numéro : 19/00332
EXPOSE DU LITIGE
Par jugement du 25 avril 2016, le tribunal de grande instance de BAYONNE a notamment annulé une résolution de l'assemblée générale de copropriété de la [Adresse 6].
Estimant que l'erreur d'app1ication, lors de cette assemblée générale, de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui avait donné lieu à cette annulation, était imputable au syndic, AELIX IMMOBILIER, le syndicat de copropriétaires, lors d'une assemblée générale du 29 novembre 2016, a entendu diminuer de 10 000 € les honoraires du syndic pour l'année à venir.
A la lecture des éléments comptables transmis en vue d'une assemblée générale ultérieure, le syndicat de copropriétaires a constaté que 10 000 € n'avaient pas été déduits par le syndic de la somme globale de 19 140 € dont il s'estimait initialement redevable, mais de la somme de 29 140 € que le syndicat de copropriétaires estime injustifiée.
Par acte d'huissier du 15 février 2019, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic actuel, la SARL CG IMMO, a assigné la SAS LOFT ONE DIRECTION RÉGIONALE NOUVELLE AQUITAINE, anciennement AELIX IMMOBILIER, devant le tribunal de grande instance de BAYONNE devenu tribunal judiciaire en paiement de la somme de 10 000 € outre intérêts.
Par jugement du 29 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bayonne a':
Débouté le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] de sa demande,
Condamné le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamné le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
L'a condamné aux dépens.
Dans sa motivation, le tribunal a retenu que la position du syndicat de copropriétaires était erronée parce que si le contrat du nouveau syndic signé le 28 novembre 2016 fixait bien sa rémunération à la somme de 19 140 € TTC, la présentation du contrat de syndic de l'année précédente (2015/2016) prévoyait par contre un honoraire pour le syndic de 28 432 € TTC desquels devait donc être déduite la somme de 10 000 €, peu important les échanges entre un copropriétaire et une personne de la direction du syndic AELIX IMMOBILIER au cours de l' assemblée générale du 31 janvier 2020.
Le Syndicat des copropriétaires a relevé appel par déclaration du 28 mai 2021, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 août 2021, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], appelant, demande à la cour de :
Réformer intégralement le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BAYONNE le 29 mars 2021,
Débouter la Société FONCIA LOFT ONE , venant au droit de la Société LOFT ONE DIRECTION RÉGIONALE NOUVELLE AQUITAINE (anciennement AELIX IMMOBILIER) de l'ensemble de ses demandes,
Condamner la Société FONCIA LOFT ONE au paiement :
- de la somme de 10 000 €, outre intérêts au taux légal à compter de la
mise en demeure du 20 août 2018,
- de dommages et intérêts de 3 000 € pour résistance abusive,
- d'une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires fait valoir principalement, sur le fondement des articles 1104, 1302, 1302-1 et 1363 du code civil, que :
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 novembre 2016, renouvelant le contrat de syndic de AELIX IMMOBILIER jusqu'au 31 décembre 2017, porte la mention «'que du montant de ses honoraires seront déduits la somme de 10 000 €. Les honoraires de l'exercice en cours s'élèvent donc à la somme de 9.140 €'»';
- lors de l'assemblée générale du 7 novembre 2017, il était constaté dans les comptes que le syndic avait prélevé la somme de 19 140 €, ayant facturé ses honoraires à la somme de 29 140 €, pour déduction des 10 000 € convenus en 2016.
- le syndic n'a pas respecté son engagement qui limitait à 9140 € ses honoraires pour cet exercice 2016/2017 ainsi que la retranscription des échanges tenus lors de l'assemblée générale du 29 novembre 2016 le démontre.
- le contrat conclu avec le syndic, mentionnant la rémunération de 19 140 € était la proposition émise avant l'accord obtenu lors de l' assemblée générale de la déduction ponctuelle de 10 000 € pour ce seul exercice.
- Le syndicat conteste formellement avoir accepté l'ajout manuscrit au contrat de ce que la somme de 19 140 € tient compte de l'engagement pris par la direction à hauteur des 10 000 € qui ne figurait pas lors de la signature le 29 novembre 2016. Cet acte modifié ne saurait constituer un titre, puisque fait par le syndic';
- le montant des honoraires du syndic pour l'année précédente 2015/2016, de 28 432 € TTC est sans incidence sur l'application du nouveau contrat conclu pour 2016/2017.
- le Syndicat des copropriétaires conteste toute procédure abusive au regard de l'ajout manuscrit contesté sur le contrat du syndic justifiant au contraire sa procédure.
Dans ses dernières conclusions communiquées le 20 octobre 2021, la SAS FONCIA LOFT ONE venant aux droits de la SAS ONE LOFT DIRECTION RÉGIONALE NOUVELLE AQUITAINE intimée, demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BAYONNE en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son Syndic la SARL CG IMMO à verser à la société LOFT ONE DIRECTION RÉGIONALE NOUVELLE AQUITAINE la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure d'appel abusive.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son Syndic la SARL CG IMMO à verser à la société LOFT ONE DIRECTION RÉGIONALE NOUVELLE AQUITAINE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.
Au soutien de ses prétentions la SAS FONCIA LOFT ONE fait valoir principalement, sur le fondement des mêmes articles du code civil, que :
- la société AELIX IMMOBILIER a effectivement accepté en octobre 2016 qu'en contrepartie des désagréments et frais occasionnés par la procédure à l'encontre de M. [Z], la somme de 10 000 € serait déduite de ses prochains honoraires si son contrat était renouvelé'; or, lors de l'assemblée générale du 29 novembre 2016, le contrat de syndic a fixé ses honoraires à hauteur de 19 140 € au lieu de 29 140€ validant la déduction de 10 000 € par ce calcul, le procès-verbal étant bien signé par le président de séance M. [P].
- La mention de ce procès-verbal a simplement comporté une erreur purement matérielle, et la production ultérieure et tardive d'une retranscription audio constatée par huissier, non autorisée préalablement, contrevient à l'article 9 du code civil sur le respect de la vie privée et doit être écartée des débats, outre le fait que la personne qui y est entendue n'est pas mentionnée comme étant présente à cette assemblée générale.
- les honoraires du syndic sont habituellement de l'ordre de 30.000 €, et non de 20 000 € ainsi qu'il ressort des budgets prévisionnels annuels, et c'est avec une mauvaise foi caractérisée que le Syndicat des copropriétaires a engagée cette procédure justifiant sa condamnation à des dommages intérêts.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 10 000 € de la SAS FONCIA LOFT ONE ':
Selon l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette'; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
En l'espèce, il ressort du procès verbal imprimé de l'assemblée générale du 29 novembre 2016 que par une résolution n° 7 adoptée à la majorité de l'article 24 (après un premier vote à la majorité de l'article 25) sur la désignation du syndic et sa mise en concurrence pour l'exercice du 29 novembre 2016 au 31 décembre 2017, que la société AELIX IMMOBILIER a été reconduite comme syndic, avec cette précision que «'le syndic confirme, au regard des engagements pris par la direction d'AELIX, que du montant de ses honoraires seront déduits la somme de 10 000 € . Les honoraires de l'exercice en cours s'élèvent donc à la somme de 9 140 € '».
Mais il ressort également du procès-verbal de cette même assemblée générale dans sa version manuscrite initiale rédigée le jour même de ladite assemblée, que s'agissant du paragraphe sur la résolution n°7 en bas de page, est rédigé la note suivante': «'le syndic confirme, au regard des engagements pris par la direction d'AELIX, que du montant de ses honoraires sera déduite la somme de 10 000 €. Les honoraires de l'exercice en cours s'élèvent donc à la somme de 19 140 €'».
Les deux procès-verbaux (manuscrit et retranscrit ultérieurement) sont signés du président de séance M. [P] et de la secrétaire Mme [U], par contre seul l'original du jour est également signé de l'assesseur du bureau M. [E].
Il apparaît également que la réduction de 10 000 € avait été négociée en amont de cette assemblée générale ainsi qu'il ressort des échanges par courriers des 5 et 18 octobre 2016 entre la SAS AELIX IMMOBILIER et M. [R], président du Conseil Syndical, au titre d'un geste commercial de ce syndic suite à une procédure judiciaire antérieure contre un copropriétaire M. [Z] ayant généré des frais à hauteur de 4 710 € et 2 500 €, que le Syndicat des copropriétaires estimait imputables à une mauvaise gestion du dossier par ce syndic.
Dans le dernier courrier, le Directeur de la SAS AELIX IMMOBILIER confirme la réduction de 10 000 € de leurs honoraires à valoir sur le contrat de syndic mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, donc celle du 29 novembre 2016.
Il est versé au débat le projet du contrat de syndic devant être signé à l'issue de cette assemblée générale en cas de renouvellement de la désignation de la SAS AELIX IMMOBILIER, qui mentionne la date de l'assemblée générale (29 novembre 2016) où doit être désigner le syndic pour l'année à venir et la rémunération forfaitaire prévue pour le syndic pour ce contrat s'élevant à la somme de 19 140 € TTC. Si aucune mention dans ce projet n'indique que ce forfait tient déjà compte de la déduction de la somme de 10 000 € qui résulte d'un geste commercial très ponctuel, il doit être admis que cette rémunération a nécessairement déjà intégré la réduction des 10 000 € conformément aux accords négociés les jours précédents, ce qui est corroboré d'ailleurs par les termes du procès-verbal original manuscrit de l'assemblée générale qui mentionne effectivement une rémunération, réduction de 10 000 € déduite, de 19 140 € pour le syndic à nouveau choisi.
La cour considère donc que si une erreur matérielle s'est glissée dans le procès- verbal de cette assemblée c'est dans celui qui a retranscrit de manière informatique a posteriori les échanges, et non dans l'original qui mentionne les propos tenus entendus directement et signés des 3 personnes attestant de l'authenticité du contenu de ce procès- verbal, quand bien même le procès-verbal informatisé postérieur mentionne par un tampon qu'il est certifié conforme à l'original, alors qu'il y a bien, dans ce 2ème procès- verbal une erreur matérielle manifeste.
Le contrat de syndic signé par M. [P], président de la séance de l'assemblée générale du 29 novembre 2016 et mandaté à cet effet, a été signé tel que prévu initialement, mentionnant la rémunération forfaitaire de 19 140 € et donc déduction faite des 10 000 €, implicitement mais nécessairement à la suite des engagements pris par le syndic dans les courriers mentionnés plus hauts. Il est donc logique qu'aucune précision n'ait été apportée sur le contrat, ce dont atteste M. [P].
La mention manuscrite rajoutée fort maladroitement et inutilement (en ce qu'elle n'est paraphée par aucun des signataires du contrat et n'a donc aucune valeur) précisant que «ce montant tient compte des engagements pris par la direction à hauteur de 10 000 €» ne fait de toutes façons que confirmer le calcul du forfait, au regard de la mention du procès-verbal manuscrit.
Sur la recevabilité de la production de l'enregistrement audio des débats lors de l'assemblée générale du 29 novembre 2016':
Selon l'article 9 du code civil, le juge peut prescrire toute mesure propre à empêcher ou à faire cesser une atteinte à la vie privée des parties.
Il examine ainsi la recevabilité d'une preuve au regard du principe de respect de la vie privée qu'il doit garantir, mais aussi le cas échéant de la proportionnalité du procédé employé pour obtenir une preuve indispensable à la solution du litige.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires produit la transcription partielle par Maître [C], huissier de justice à [Localité 5] faite le 31 janvier 2020, d'un enregistrement conservé sur clé USB remis par M. [Y], représentant de CG IMMOBILIER, actuel syndic du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], qui contient certains extraits des échanges intervenus au cours d'un assemblée générale pouvant être identifiée comme étant celle du 29 novembre 2016.
Toutefois, il n'est pas établi que l'enregistrement des échanges ait été annoncé au cours de cette assemblée, ni que les copropriétaires ou les membres du syndic présents aient autorisé cet enregistrement de leurs propos et leur rediffusion en vue d'être produit en justice. Il s'agit donc d'un enregistrement «pirate», déloyal, donc illicite.
Par ailleurs, la preuve des décisions prises au cours d'une assemblée générale réside dans le procès-verbal qui est établi sur le champ et signé du président de séance, de l'assesseur et du secrétaire.
Des témoignages des participants peuvent en outre être recueillis sans qu'il soit besoin de procéder à un enregistrement clandestin, et il apparaît ainsi que celui-ci fait à l'insu des membres de la copropriété et du syndic présents lors de cette assemblée générale porte une atteinte à la vie privée de ces personnes totalement disproportionnée au regard des nécessités des droits de la preuve.
Il y a donc lieu de déclarer irrecevable la production de la transcription faite le 31 janvier 2020 de cet enregistrement et de l'écarter des débats.
En conséquence, au regard de ce qui précède, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement du Syndicat des copropriétaires.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS FONCIA LOFT ONE':
Le 1er juge a accordé des dommages et intérêts au syndic au regard de la procédure engagée par celui-ci jugée abusive.
A l'inverse, la Cour n'estime pas fondés ces dommages et intérêts tant en première instance qu'en appel au regard des contradictions contenues dans les différentes pièces relatives aux procès-verbaux, à l'ajout manuscrit sur le contrat du syndic, aux ambiguïtés que ces documents ont créés et dont le syndic est en grande partie responsable.
La Cour infirmera donc le jugement sur ce point.
Le tribunal a par contre exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application en 1ère instance.
La Cour rejette la demande d'indemnité complémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée par la SAS FONCIA LOFT ONE.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 29 mars 2021 en ce qu'il a rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et en ce qu'il a statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette les demandes de la SAS FONCIA LOFT ONE, venant aux droits de la SAS AELIX IMMOBILIER, au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive en 1ère instance et en appel ;
Rejette la demande complémentaire faite par la SAS FONCIA LOFT ONE au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE
