SF / MS
Numéro 23/00479
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 07/02/2023
Dossier : N° RG 20/02839 - N° Portalis DBVV-V-B7E-
HWHK
Nature affaire :
Demande en paiement des charges ou des contributions
Affaire :
SCI GRACE 3
C/
[Adresse 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 Février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 05 Décembre 2022, devant :
Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,
Madame [O], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame de FRAMOND, Conseillère
Madame REHM, Magistrate honoraire
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SCI GRACE 3
prise en la personne de son représentant légal dûment habilité domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de PAU
Assistée de Maître AGNETTI, avocat au barreau de NICE
INTIME :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL SOCIETE MANOIR DE FRANCE et par son syndic bénévole Mme [S] [B], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Maître LIGNEY de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
Assisté de Maître MIRIEU DE LABARRE, avocat au barreau de BORDEAUX
sur appel de la décision
en date du 16 SEPTEMBRE 2020
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
RG numéro : 11-19-000295
EXPOSE DU LITIGE
La SCI GRACE 3 dont le gérant est M. [P] [H], est propriétaire du lot n° 11 consistant en un local commercial au rez-de-chaussée dans un immeuble situé [Adresse 1] et soumis au statut de la copropriété. Ce local a été donné à bail commercial à l'EURL AVIRON BAYONNAIS MERCHANDISING RUGBY PRO à compter du 1er décembre 2007. La locataire a quitté les lieux en juin 2011.
Le 1er mars 2019, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté alors par son syndic la SARL MANOIR DE FRANCE, a obtenu du tribunal d'instance de Bayonne une ordonnance faisant injonction à la SCI GRACE 3 de lui payer les sommes de 4 624,22 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2018, et de 5l,48 € au titre des frais de requête en injonction de payer.
Cette ordonnance a été signifiée par acte d'huissier du 8 mars 2019 à la SCI GRACE 3 qui a formé opposition par courrier recommandé expédié le 4 avril 2019 devant le tribunal d'instance de Bayonne, devenu le tribunal judiciaire de Bayonne.
Par jugement du 16 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bayonne, a :
- déclaré l'opposition formée contre l'ordonnance d'injonction de payer n° 21-18-001417 du 1er mars 2019 recevable.
Par jugement se substituant à ladite ordonnance,
- rejeté toutes les demandes de la SCI GRACE 3 ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] ;
- condamné la SCI GRACE 3 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] les sommes de :
4.714,22 euros au titre des charges de copropriété arriérées au 31 décembre 2018,
1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI GRACE 3 aux dépens.
Dans sa motivation, le tribunal a constaté que l'opposition avait été régulièrement formée dans les formes et délais prévus aux articles 1415 et 1416 du code civil, qu'il n'est pas discuté que la SCI GRACE 3 était bien redevable au 31 décembre 2018 de charges de copropriété pour la somme de 4 714,22 €, et que l'existence ou non d'une créance entre deux tiers au présent litige, à savoir, la SCN PRESTIGE RENOVATION et l'AFUL DE l'AMIRAL, est sans influence aucune sur l'obligation de la SCI GRACE 3 de régler les charges de copropriété. Par ailleurs, le tribunal constate qu'il n'y a pas d'éléments suffisants pour caractériser les manquements allégués du syndicat des copropriétaires à ses obligations et le préjudice qui en résulterait pour elle de sorte que la demande d'expertise de la SCI GRACE 3 doit être rejetée.
La SCI GRACE 3 a relevé appel par déclaration du 2 décembre 2020, critiquant le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er mars 2021, la SCI GRACE 3 appelante, demande à la cour de :
- infirmer partiellement le jugement rendu le 16 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il a débouté la SCI GRACE 3 de l'intégralité de ses demandes ;
- confirmer partiellement le jugement rendu le 16 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts.
Statuant à nouveau,
- ordonner la désignation d'un expert avec faculté de s'adjoindre les soins d'un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de :
se rendre sur les lieux, en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;
se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tout sachant ; prendre connaissance de l'ensemble des documents versés aux débats ;
vérifier la réalité des désordres invoqués par la SCI GRACE 3 dans ses conclusions et dans les pièces versées aux débats ;
décrire les dommages en résultant et situer leur date d'apparition ;
rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés ;
fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériaux, d'une malfaçon dans la mise en 'uvre, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes ;
donner son avis, d'une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu'il appréciera et annexera à son rapport et, d'autre part, sur le coût et la durée des travaux ;
fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;
fournir éventuellement tous éléments d'appréciation des préjudices subis en distinguant ceux résultant du dégât des eaux d'origine et ceux résultant de l'aggravation des conséquences de celui-ci et donner son avis ;
s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions.
- infirmer l'ordonnance d'injonction de payer du 1er mars 2019 ;
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'intégralité de ses demandes.
En toute hypothèse,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à régler à la SCI GRACE 3 et la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] aux entiers dépens de la procédure.
Au soutien de ses prétentions et sur le fondement des articles 367 et 143 du code de procédure civile, la SCI GRACE 3 fait valoir que le local pour lequel le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] sollicite le versement des charges fait l'objet d'un dégât des eaux depuis 2009, est devenu insalubre du fait de nombreuses fuites d'eau apparues dans l'immeuble et se déversant au rez-de-chaussée.
Le Syndicat des copropriétaires n'est pas intervenu pour régler cette difficulté, et à cause de sa carence, la SCI GRACE 3 subit un manque à gagner de 3 500 € de loyer mensuel depuis juin 2011, soit la somme de 336 000 € en 8 années. La demande d'expertise sur les désordres constatés est parfaitement justifiée et fournira à la juridiction les éléments d'ordre technique indispensables à la solution du litige.
La SCI GRACE 3 conteste par ailleurs devoir les sommes réclamées, d'une part, au regard de l'insalubrité du local indiqué ci-dessus, et en raison des sommes qui lui sont dues par l'association Foncière Urbaine Libre de l'AMIRAL, constituée entre tous les autres copropriétaires, qui devait réclamer une subvention auprès de l'ANAH pour la réhabilitation de l'immeuble confiée à la SNC PRESTIGE RENOVATION société de travaux de M. [H], subvention à laquelle l'AFUL a renoncée, empêchant la réalisation des travaux.
N'ayant pas initié la procédure, la SCI GRACE 3 ne pourrait aucunement être condamnée à des dommages intérêts ayant agi pour la défense de ses intérêts.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], intimé et représenté par son syndic bénévole Mme [S] [B], demande à la cour de :
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes reconventionnelles du Syndicat des Copropriétaires ;
- déclarer l'opposition à injonction de payer de la SCI GRACE 3 irrecevable et en toute hypothèse mal fondée ;
- confirmer l'ordonnance d'injonction de Payer en date du 1er mars 2019.
En toute hypothèse,
- condamner la SCI GRACE 3 à payer au Syndicat des Copropriétaires représenté par son Syndic bénévole, Madame [B] les sommes suivantes :
la somme principale correspondant à l'appel de fonds du 9 octobre 2018, soit la somme de 4 714,22 € et les frais et dépens de ladite ordonnance d'injonction de payer,
condamner la SCI GRACE 3 à 10 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée en première instance, et 10 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée en appel,
condamner la SCI GRACE 3 à 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la 1ère instance, et 10 000 € de plus au titre de la procédure d'appel ;
- condamner la SCI GRACE 3 aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL DLB AVOCATS en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires fait valoir principalement que la SCI GRACE 3 ne conteste pas le montant des charges de copropriété qu'elle doit au titre des lots qu'elle détient dans la copropriété et qui ont régulièrement été appelées en assemblée générale, mais s'oppose au paiement en faisant un amalgame entre des parties et des contentieux qui n'ont rien à voir entre eux.
En effet, la SCI GRACE 3, propriétaire du lot en rez-de-chaussée, ne fait pas partie de l'AFUL, constituée entre les 4 autres copropriétaires investisseurs démarchés par une des sociétés de M. [H] (SNC PRESTIGE RENOVATION) pour bénéficier d'une défiscalisation de leurs investissements pour la rénovation de l'immeuble qui a été acquis à l'état de ruines par la société JCM INVEST (autre société de M. [H]). La SNC PRESTIGE RENOVATION a ainsi perçu des copropriétaires constitués en AFUL plus de 500.000 € pour rénover l'immeuble, qui ont en réalité été affectés à d'autres sociétés du Groupe [H], qui seront ensuite en faillite prononcées dans les années 2012 et 2013, avec mise en examen des époux [H] en décembre 2012. Des procédures ont été engagées par l'AFUL de l'AMIRAL devant le tribunal de grande instance de Bayonne (devenu tribunal judiciaire) qui, au vu d'un rapport d'expertise constatant entre autres une grave sous-évaluation du budget prévisionnel des travaux, a prononcé le 6 janvier 2020 l'annulation pour dol du contrat de maîtrise d'ouvrage passé par l'AFUL avec la SNC PRESTIGE RENOVATION, prononcé la résolution, du contrat de maîtrise d''uvre et fixé les créances de ces copropriétaires au passif des sociétés en liquidation.
Ce jugement est devenu définitif, l'appel de M. [H] ayant été déclaré irrecevable par ordonnance du 2 juin 2021.
La SCI GRACE 3 de M. [H] n'est donc absolument pas créancière de l'AFUL ni de ses membres alors que c'est au contraire toutes les sociétés du Groupe [H] qui en sont les débitrices et la présente procédure concerne uniquement le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble contre un des copropriétaires, la SCI GRACE 3, aucune compensation de créance ne pourrait intervenir.
Le Syndicat des copropriétaires soutient encore que l'appelante ne démontre pas l'existence d'infiltrations en 2009 dans son local qui auraient été la cause du départ de son locataire en 2011 et qui aurait perduré jusqu'en 2019.
Le Syndicat des copropriétaires soutient enfin que l'opposition à l'injonction de payer de la SCI GRACE 3 est totalement abusive et injustifiée, puisqu'elle émane d'une société dont le gérant, Monsieur [P] [H], a causé la ruine et la faillite de nombreux investisseurs dont les copropriétaires qu'il a trompés.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'opposition à l'injonction de payer du 1er mars 2019  :
Les parties ne contestent pas la recevabilité de l'opposition faite le 4 avril 2019 à l'injonction de payer rendue le 1er mars 2019 et signifiée le 8 mars 2019 dont le premier juge a constaté la régularité et la recevabilité, et l'anéantissement de cette ordonnance par la procédure contradictoire et sera donc confirmée.
Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Cette obligation existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] produit les procès-verbaux des assemblées générales du 30 juin 2017, du 29 juin 2018 et du 16 juillet 2019 approuvant les budgets prévisionnels pour l'année suivante puis, approuvant les comptes des années précédentes, un relevé du compte de gestion général de la copropriété pour les années 2018 à 2020 et un état du compte de la SCI GRACE 3 au 9 octobre 2018 faisant apparaître des appels de charges impayés pour 4 714,22 €.
La SCI GRACE 3 ne conteste pas le montant des sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] qu'elle admettait déjà devant le 1er juge.
Elle invoque pour s'opposer au paiement une faute du Syndicat au titre des travaux de reprise des désordres liés à des infiltrations dans son local du rez-de-chaussée, constatées par huissier le 19 septembre 2009, faute qui la rendrait créancière du Syndicat lui permettant de compenser sa dette de charges de copropriété.
L'huissier constate de manière extrêmement succincte que de l'eau ruisselle du plafond et provoque des tâches, mais pas de dégradation au sol ni de la marchandise.
La SCI GRACE 3 verse également un procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juillet 2019 mentionnant qu'à la suite de la réception du courrier Hygiène et Sécurité de la Mairie de [Localité 6] relatif aux infiltrations au n° [Adresse 2], une entreprise TOFFOLO a été missionnée pour reprendre les enduits fissurés.
Entre 2009 et 2019, aucune pièce n'établit qu'il s'agit des mêmes désordres qui n'auraient pas été réparés en 10 ans, et la SCI GRACE 3 ne démontre donc pas une inaction fautive du syndicat des copropriétaires, d'autant qu'il n'est pas justifié des motifs du départ de sa locataire en 2011 qui avait accepté dans son bail signé en 2007 de prendre les locaux en l'état (l'immeuble étant alors en cours de réhabilitation), et de son impossibilité ensuite de relouer son local.
La demande d'expertise, apparaît dès lors manifestement dilatoire et doit également être rejetée, la SCI GRACE 3 n'apportant aucun élément pour établir que les désordres d'infiltrations mentionnés en 2019 par le Syndicat des copropriétaires et qu'il entreprend de réparer, justifie de quelque manière que ce soit le refus de la SCI GRACE 3 de payer ses charges.
Par ailleurs l'immeuble acquis par la SCI GRACE 3 était un immeuble devant être réhabilité à partir de 2007, d'importants travaux étaient engagés entre les copropriétaires investisseurs pour leurs parties privatives mais aussi pour les parties communes de l'immeuble (dont la SCI GRACE 3 devait profiter sans participer à l'AFUL et donc sans verser de fonds pour la réhabilitation) et les sociétés de M. [H] ; or, en raison de la déconfiture financière des sociétés de celui-ci, une procédure judiciaire avec une expertise ordonnée le 8 juillet 2009 par le juge des référés de Bayonne confiée à M. [X] a conclu que le budget prévisionnel des travaux établi en 2004 par la société de M. [H] était sous-dimensionné et que des honoraires non contractuellement justifiés pour plus de 110 000 € avait été perçu par celui-ci. Le jugement du tribunal de Bayonne du 6 janvier 2020, devenu définitif, a confirmé les responsabilités de M. [H] et ses différentes sociétés dans les préjudices des copropriétaires constitués en AFUL.
La SCI GRACE 3 ne démontre pas plus, que l'AFUL, composé de tous les copropriétaires de l'immeuble, sauf elle, aurait commis une faute la privant de revenus en ne réclamant pas les subventions ANAH qui auraient facilité les travaux de réhabilitation, alors que ce même rapport d'expertise établi le 10 septembre 2012 par M. [X] dans la procédure opposant l'AFUL aux entreprises de M. [H] indique clairement en page 49 que la recherche des subventions ANAH, envisagée en raison d'un surcoût des travaux, n'apparaissait pas être une opportunité sur le plan fiscal, n'apportant qu'un très faible gain, voire pouvant être une perte pour ces copropriétaires.
En toutes hypothèses, comme l'a analysé le 1er juge à juste titre, cette AFUL est un tiers au litige entre la SCI GRACE 3 et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], et ces moyens de contestations de la SCI GRACE 3 sont donc inopérants.
Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé sur la condamnation de la SCI GRACE 3 au paiement des charges de copropriété dues au 31 décembre 2018.
Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive :
L'opposition de la SCI GRACE 3, à l'origine de l'instance devant le tribunal, à payer des charges de copropriété non contestées dans leur principe ni leur montant, et en s'appuyant sur des procédures sans aucun rapport avec ses propres obligations à l'égard du Syndicat des copropriétaires, procédures dans lesquelles en outre la faute de son propre gérant envers les autres copropriétaires est établie, traduit une man'uvre dilatoire de ce copropriétaire et la poursuite en appel de l'opposition sur les mêmes moyens à l'évidence inopérants, constitue un abus de procédure ayant causé au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 500 € pour chacune des instances.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application en première instance.
Y ajoutant, il y a lieu de condamner la SCI GRACE 3 à payer en outre au Syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 000 € complémentaire au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et de supporter les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 16 septembre 2020 en toutes ses dispositions exceptée sur le rejet de la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette la demande d'expertise présentée par la SCI GRACE 3 ;
Condamne la SCI GRACE 3 à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole Mme [S] [B] la somme de 1 000 € de dommages intérêts pour procédures abusives ;
Condamne la SCI GRACE 3 à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole Mme [S] [B] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel
Condamne la SCI GRACE 3 aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL DLB AVOCATS en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme de FRAMOND, Conseillère, par suite de l'empêchement de Madame DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, Pour LA PRÉSIDENTE empêchée,
Carole DEBON Sylvie de FRAMOND
