PS/CD
Numéro 22/04358
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 13/12/2022
Dossier : N° RG 21/00533 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HY4R
Nature affaire :
Demande relative à une servitude de jours et vues sur le fonds voisin
Affaire :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA
RESIDENCE VILLA IBAIA
C/
[R] [X]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 Octobre 2022, devant :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Monsieur SERNY, magistrat honoraire chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA IBAIA
représenté par son syndic en exercice, la SARL CG IMMO
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
Assisté de Maître LABARTHETTE de la SELARL PICOT VIELLE & ASSOCIES, avocat au barreau de BAYONNE
INTIME :
Monsieur [R] [X]
né le 20 juin 1971 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maître ANCERET de la SARL ANCERET FAISANT DUPOUY, avocat au barreau de BAYONNE
Assisté de Maître FASSINA, avocat au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 14 DECEMBRE 2020
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
RG numéro : 19/00076
Vu l'acte d'appel initial du 22 février 2021 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle,
Vu le jugement dont appel, non assorti de l'exécution provisoire, rendu le 14 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bayonne qui a :
- déclaré le syndicat des copropriétaires recevable à agir contre [R] [X],
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
- débouté [R] [X] de ses demandes tendant à voir dire qu'il est devenu propriétaire par usucapion du mur de clôture délimitant le jardin de la rue Pringle, partie commune de la Résidence VILLA IBAIA,
- débouté [R] [X] de ses demandes tendant à voir dire qu'il est devenu propriétaire par usucapion du jardin entourant les lots 52, 53, et 54 à usage de parking, situé à l'Est dudit mur de clôture et isolé du reste de l'assiette gérée par le syndicat des copropriétaires,
- condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer 1 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer 4 000 euros en compensation de frais irrépétibles,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
Vu les dernières conclusions n° 3 transmises par voie électronique le 26 avril 2022 par [R] [X] qui conclut au visa des articles 676 (distances légales), 1240 (responsabilité quasi délictuelle), 2258 et 2261 du code civil (prescriptions acquisitives) :
- à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA de l'intégralité de ses demandes,
- à la confirmation du jugement en ce qu'il lui a alloué 1.500 euros de dommages-intérêts pour abus de procédure,
- à la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté que [R] [X] bénéficiait de la jouissance privative du jardin,
- à l'allocation de 10 000 euros de dommages-intérêts,
- à l'allocation de 8 000 euros en compensation de frais irrépétibles ;
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er avril 2022 par le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA IBAIA, qui conclut à l'infirmation du jugement, et :
- à la condamnation sous astreinte de [R] [X] à démolir la terrasse construite sans autorisation en 2013 sur l'immeuble anciennement numéroté 164 acquis et à supprimer les vues par lui aménagées sur ce bâtiment et donnant sur les jardins de la copropriété,
- à la condamnation sous astreinte de [R] [X] à détruire le mur qu'il a édifié en 2013 et à restituer les lots 52, 53 et 54, parties communes selon lui, après remise des lieux dans leur état initial,
- à ce que la cour reconnaisse la qualification de parties communes à ces trois lots (ce qui vient en réalité à les revendiquer sans le dire expressément et en allant à l'encontre de l'acte de vente détenu par [R] [X] auquel le syndicat des copropriétaires n'était pas parti),
- au paiement de 12 000 euros de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance causé,
- au paiement de 5 000 euros en compensation de fais irrépétibles exposés devant les deux degrés de juridiction.
Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 14 septembre 2022.
Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.
MOTIFS
Historique
1) Selon son acte d'acquisition du 05 novembre 2012 publié le 27 novembre 2012 volume P n° 10625, [R] [X] a acquis de [W], [F], [B] [J] au prix de 620.000 euros les lots 164 à usage de bâtiment et les lots 237, 238 et 239 à usage de parking :
- le lot 164 appartenait antérieurement à l'Etablissement Français du Sang qui en avait fait l'acquisition selon acte du 09 juin 1965 reçu par Me [L] et publié le 03 septembre 1965 volume 3098 n° 10 ;
- les lots 237, 238 et 239 à usage de parking appartenaient aussi à l'Etablissement Français du sang qui en avait fait l'acquisition d'[T] [S] [N] selon acte du 26 mai 1977 selon acte reçu par Me [M] publié le 29 juin 1977 volume 1965 n° 10.
2) Ces 3 lots à usage de parking sont issus de la division du lot 163 opérée selon acte reçu par Me [M] le 16 mars 1974 publié le 10 mai 1974 volume 1066 n° 10.
Ce lot 163 est divisé en 39 lots ; la propriétaire ([T] [N]) y prévoit la création d'un syndicat secondaire destiné à gérer le lot 163, et seulement ce lot, auquel sont rattachés 2740/10.000ème des parties communes de la copropriété principale, le lot 164 se voyant attribuer 260/10.000ème de la copropriété principale. A cette date le lot 164 était la propriété du centre de transfusion sanguine depuis le 09 juin 1965.
Ce syndicat secondaire n'est donc pas prévu pour gérer le lot 164. Mais il a vocation à gérer les trois lots 237, 238 et 239 acquis par le centre de transfusion sanguine aux droits de qui vient [R] [X].
3) Ce lot 163 a été créé, comme le lot 164, lors d'une modification du règlement de copropriété reçue par Me [P] le 12 avril 1965, publiée le 15 juin 1965 volume 3068 n° 13. Le lot 163 d'une superficie de 3263 m² correspondait à une maison d'habitation (la villa IBAIA et son pourtour à construire) et le lot 164 à un bâtiment à usage de commun.
4) En remontant encore dans le temps, les lots 163 et 164 composaient le lot n° 1 (sauf à tenir compte d'une bande de terrain de 158 mètres carrés cédée à la commune pour élargir les voies publiques bordant la propriété) de l'état descriptif de division établi par acte authentique des 8 et 10 juillet 1963 publié le 30 juillet 1963 volume 277 n° 25 dressé par la SCI RESIDENCE PARK et attribuant 3000/10000ème du sol à ce lot.
Cet état d'origine portait création d'un autre lot n° 2, avec 7000/10.000ème du sol était créé ; ce lot n° 2 et sa subdivision ne concerne pas le litige ; le syndicat des copropriétaires de la Résidence Park en est issu. Cette copropriété (qui, jusque'en 2017, a été la copropriété principale coiffant le syndicat secondaire de la Résidence Villa IBAIA) n'a pas été appelée dans la cause.
A l'origine les références cadastrales de ces deux lots portaient les numéros 1084 et 1085 section A pour 10.117 mètres carrés ; cette numérotation a aujourd'hui évolué car une assiette foncière propre a été attribuée à la Résidence VILLA IBAIA (correspondant au lot 163) et une autre a été attribuée au lot anciennement numéroté 164 devenu lot 601 de la Résidence du Park.
5) doit être évoqué l'acte du 12 avril 1975 par lequel l'assemblée générale du syndicat secondaire décide le détachement du lot 164 (dit transfusion sanguine).
Cette décision de scission prise par le syndicat des copropriétaires en 1975 pour exclure le lot 164 est en contradiction avec les termes de l'acte du 16 mars 1974 opérant division du seul 163 ; cela est de nature à expliquer que le centre de transfusion sanguine ne se soit pas présenté à l'assemblée qui a pris cette décision ; il y a eu erreur commise lors de l'assemblée sur l'étendue de l'assiette foncière du syndicat des copropriétaires ; la décision ne pouvait avoir d'objet réel ce lot, le bien à détacher n'étant pas dans le patrimoine ; par suite, l'effet relatif de la publicité foncière ne pouvait être respecté puisque le lot 164 était depuis 1965 la propriété du Centre de Transfusion Sanguine ; aucun acte notarié publié n'est produit qui rattache le lot 164 au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa IBAIA. Ce lot 164 a donc toujours fait partie du syndicat des copropriétaires de la Résidence PARK (jamais appelé en cause).
En réalité, l'assemblée générale eut été pertinente et efficace s'il était possible d'affirmer qu'elle avait en réalité sur les trois lots à usage de parking transformé en jardin numérotés 237, 238 et 239 renumérotés aujourd'hui 52, 53 et 54 ; mais ces références n'y figurent pas et la preuve d'un accord consensuel de cession de ces trois lots au CTS ne résulte pas du dossier ; cet élément de fait sera cependant rappelé à l'appui de la demande d'usucapion ci-dessous examinée.
5) [R] [X] a donc acquis en 2012 :
- d'une part, l'immeuble constituant le lot 164 qui ne faisait pas partie du syndicat secondaire des copropriétaires créé pour gérer le seul lot 163 et qui était la propriété d'un établissement de santé depuis 1965,
- d'autre part, trois lots à usage de parking situé à proximité mais issus du lot 163 divisé en 1974 en lots 201 à 239 tous inclus dans le syndicat secondaire.
6) le 10 mai 2017, Me [O], notaire à [Localité 6], reçoit un acte authentique passé entre le syndicat des copropriétaires de la résidence PARK et le syndicat secondaire de la VILLA IBAIA ; cet acte a pour objet de permettre à la RESIDENCE VILLA IBAIA de se retirer de la copropriété principale et de devenir une copropriété autonome.
Cet acte de 1977 est l'occasion de faire le point sur les dispositions des actes antérieurs ; pour ce qui concerne le présent litige, on relève que :
- l'acte fait référence à la décision erronée de 1975 prise par le syndicat des copropriétaires de la Résidence IBAIA ; [R] [X] n'est pas parti à l'acte et cet acte ne contient aucune clause de nature à lever la contradiction entre, d'une part, les termes de l'acte du 16 mars 1974 qui divise le seul lot 163 en prévoit la création d'un syndicat secondaire limité à l'assiette divisée, et d'autre part, la décision de l'assemblée générale du syndicat secondaire prise le 12 avril 1975 qui prévoit l'exclusion de cette copropriété secondaire d'un lot dont on ne trouve aucun acte l'y faisant entrer ; la teneur de ces deux actes est simplement rappelée ; le notaire n'a au demeurant pas le pouvoir de lever la contradiction ;
- l'acte rappelle en revanche les dispositions de l'acte du 09 juin 1965 par lequel le lot 164 a été vendu au Centre de Transfusion Sanguine selon lesquelles ce dernier est autorisé à pratiquer dans le mur de l'immeuble qu'il acquiert des jours des ouvertures pour y placer des verres opaques, selon lesquelles il est aussi autorisé à maintenir un avant toit surplombant le lot 163, tout en précisant que la clôture séparant les lots 163 et 164 sont des parties communes (ce qui se lit nécessairement comme étant des parties communes du syndicat principal et non du syndicat secondaire, les autres clôtures du lot 164 longeant la voie publique devenant privatives pour la desserte du bâtiment affecté à l'activité de santé) ; par l'effet de la transformation du syndicat secondaire de la Résidence Villa IBAIA transformé en syndicat principal ayant ainsi un ouvrage de délimitation avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence PARK, la cour, sauf tierce opposition de ce syndicat de copropriétaires, doit considérer que ces murs délimitant les anciens lots 163 et 164, sont, depuis 2017, des ouvrages présumés mitoyens entre la copropriété Résidence PARK et le syndicat des copropriétaires de la Résidence IBAIA ;
- l'acte fait état d'un remaniement cadastral attribuant à la copropriété de la VILLA IBAIA, qui devient autonome, les parcelles [Cadastre 3] (3.328 m²) et [Cadastre 4], correspondant à la superficie du lot anciennement 163,
- l'acte indique que le lot anciennement 164, jamais inclus dans le syndicat secondaire, devient le lot 610 de la copropriété RESIDENCE PARK nouvellement cadastrée ; comme indiqué ci-dessus, le mur a cessé en 2017 d'être une partie commune à la copropriété principale, pour devenir en mur séparatif séparant deux copropriétés, présumé mitoyen ;
- l'acte précise que la copropriété VILLA IBAIA, (nouvellement cadastrée) devient désormais une copropriété autonome attributaire des lots 52, 53 et 54 qui sont les lots 237, 238, et 239, issus de la division de 1974 et à ce titre portés dans l'assiette du syndicat secondaire créé à cette date ; ces lots ont été acquis en 1977 par le centre de transfusion sanguine (12 ans après l'acquisition qu'il avait faite du lot 164) et sont devenus propriété de [R] [X] en 2012. L'acte d'acquisition de [R] [X] mentionne qu'il acquiert de l'Etablissement Français du sang, des lots à usage de parking (affectation portée dans les actes publiés) comprenant 5 tantièmes de parties sur un total de 2812 (en 1974, lors de la division du lot 163, les trois lots comprenaient 5 tantièmes sur un total de 2.670, la diminution trouvant son explication dans la cession de bordures à la commune).
Postérieurement, ces trois lots ont été dans les faits isolés des autres et sont devenus un jardin du temps où il était la propriété du centre de transfusion sanguine ; le changement d'affectation n'a pas été mentionné dans les actes ; les faits montrent que ce changement résulte de leur isolement définitif des autres lots qui s'est réalisé à la date de construction des garages voisins sur la copropriété de la Résidence de la Villa IBAIA (voir infra).
7) le 09 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence PARK et [R] [X] aménagent entre eux la division de la copropriété RESIDENCE PARK.
La recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de la VILLA IBAIA (syndicat secondaire jusqu'en 2017 et autonome depuis)
a) sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 au regard de la modification du lot 164
Puisque le lot 164 transformé par [R] [X] en 2013 n'a jamais fait partie du syndicat secondaire des propriétaires de la VILLA IBAIA, ce syndicat n'a donc pas qualité pour invoquer contre ses propriétaires successifs les dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en lui reprochant d'avoir modifié l'aspect extérieur de l'immeuble sans avoir préalablement obtenu l'autorisation de l'assemblée générale ; pour ce lot qui ne relevait pas de la gestion du syndicat secondaire, [R] [X] n'avait pas à solliciter l'autorisation de ce syndicat secondaire pour modifier l'aspect extérieur du lot 164 qu'il a acquis en 2012 ; sur ce point, le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a énoncé que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ne trouvaient pas à s'appliquer.
Ce moyen d'irrecevabilité n'épuise cependant pas le débat sur la recevabilité d'actions engagées par le syndicat secondaire concernant ce lot et trouvant leur fondement sur les règles à respecter entre voisins sans relever du régime de la copropriété ; il doit aussi être tenu compte que le syndicat secondaire, avant de devenir autonome, n'a pas les pouvoirs d'un syndicat principal.
b) sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 au regard d'une modification des lots 237, 238 et 239 à usage de parking rattachés au syndicat secondaire et devenus aujourd'hui 52, 53 et 54 du syndicat de la VILLA IBAIA
Toute atteinte à l'aspect extérieur des lots 237, 238 et 239 cependant exigeait une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire de VILLA IBAIA.
Le syndicat autonome de la Résidence VILLA IBAIA, aujourd'hui autonome mais ayant recueilli les droits du syndicat secondaire dont il est le prolongement, reste recevable à invoquer l'illégalité de modifications pratiquées sur l'aspect extérieur de ces trois lots par [R] [X], comme aurait pu le faire le syndicat des copropriétaires de la Résidence PARK jusqu'en 2017.
Encore faut-il caractériser les modifications réalisées par [R] [X].
c) sur la recevabilité d'autres actions concernant ces lots
Concernant ces lots, le syndicat des copropriétaires reste aussi recevable à agir sur le fondement des règles du code civil pour invoquer l'irrégularité des ouvrages sur le fondement des règles du droit civil concernant les rapports entre voisins.
d) sur l'action en revendication implicite des lots 52, 53 et 54 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa IBAIA
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa IBAIA, en ce qu'il soutient que les lots 52, 53 et 54 sont des parties communes, en revendique la pleine propriété puisqu'il nie le caractère privatif de ces lots. Par sa nature même, une action en revendication de propriété est toujours recevable de la part de ce lui que se prétend titulaire du droit de propriété, sauf à devoir être jugée bien fondée ; la transformation du syndicat des copropriétaires secondaire en syndicat principal a attribué au syndicat des copropriétaires de la Résidence IBAIA le pouvoir de revendiquer ces lots (auparavant, l'action appartenait au syndicat des copropriétaires de la Résidence PARK).
Sur le fond
a) sur la revendication de la propriété des lots 52, 53 et 54 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de la VILLA IBAIA, [R] [X] ne s'est pas approprié les lots 52, 53 et 54 qui seraient devenus parties communes et la transformation de ces lots en parties communes ne saurait résulter de ce qu'ils sont depuis longtemps à usage de jardin.
Les lots aujourd'hui devenus n° 52, 53 et 54 sont définis dans le règlement de copropriété comme étant des lots privatifs à usage de parking pour avoir déjà eu cette nature lorsqu'ils portaient antérieurement les numéros attribués en 1974, à savoir, les numéros 237, 238 et 239, références sous lesquelles le CENTRE DE TRANSFUSION SANGUINE les avait acquis d'[T] [N] selon acte du 26 mai 1977 publié le 29 juin 1977 volume 1965 n° 10, trois ans après la division du lot 163. Selon l'acte, ces trois lots déclarés à usage de parking sont affectés d'une quote-part de parties communes, ce qui, est la caractéristique juridique de tout lot privatif soumis à la loi de 1965 (il n'est pas contesté que cette loi s'applique à une copropriété dont les actes constitutifs ont été établis antérieurement à son entrée en vigueur).
Comme le droit de propriété est perpétuel, sauf perte par prescription acquisitive d'autrui, le changement d'affectation de ces parkings en jardin, opéré par leur propriétaire, n'est de nature ni à lui faire perdre la nature de lots privatifs, ni à faire perdre son droit de propriété à leur propriétaire, quand bien même le règlement du copropriété stipulerait que les jardins - non affectés à un lot - sont des parties communes ; la modification de l'usage des lots privatifs par le propriétaire relève, selon la loi, du domaine de la libre disposition de l'usage de ce lot, dont la seule limite est définie par la destination de l'immeuble, sans que la sanction en soit la perte de ce droit de propriété Or, la modification des parkings privatifs en jardin (qui ne serait éventuellement critiquable que pour la seule surface de ces lots) ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble en copropriété.
C'est donc de mauvaise foi, que le syndicat des copropriétaires soutient que ces parties seraient devenues des parties communes par le seul fait que le propriétaire les ait utilisées à usage de jardin et au seul motif que les jardins sont définis comme étant des parties communes par le règlement de copropriété. Ce faisant il ne fait que prétendre à une expropriation pour cause d'utilité privée.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas entamé la procédure prévue par la loi de 1965 pour racheter des lots privatifs en les intégrant dans les parties communes (avec si nécessaire la modification de la répartition des quotes-parts de parties communes entre lots restés privatifs).
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA est donc mal fondé dans son action en revendication de ces trois lots portés à usage de parkings transformés en jardin sur lesquels il n'a ni titre, ni possession utiles.
Selon son acte d'acquisition, [R] [X] reste un copropriétaire au sein du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence IBAIA ; il doit participer aux charges de copropriété à proportion des tantièmes qui sont rattachées aux trois lots. Il restera ultérieurement à examiner la question de l'usucapion de ces lots qu'il invoque pour soutenir que ces lots sont sortis de la copropriété de la Résidence VILLA IBAIA.
b) sur la modification de l'aspect extérieur des lots 52, 53 et 54 anciennement 237, 238 et 239 rattaché au Syndicat de la résidence Villa IBAIA
Les pièces et attestations produites par [R] [X] montrent que l'utilisation des lots à usage de jardin, avec abandon de tout usage de parking, remonte au temps où le centre de transfusion sanguine était devenu propriétaire. La copropriété s'est désintéressée de cette transformation.
Du temps de la propriété du CTS puis de l'EFS, ces lots privatifs étaient devenus un jardinet accessible depuis la rue, sans que ne soit jamais invoqué par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa IBAIA, une quelconque atteinte à la destination de l'immeuble en copropriété. Le Centre de Transfusion Sanguine avait acquis les trois parkings qui se trouvaient être les plus proche du lot 164 ; ni lui ni l'Etablissement Français du Sang par la suite ne les ont utilisés conformément à leur destination ; la transformation en jardin reste conforme au principe de la libre disposition des lots privatifs et elle n'a pas modifié les droits des autres copropriétaires.
La question demeure toutefois de savoir si est licite, tant au regard de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qu'au regard des règles du droit civil, la construction du mur qui délimite ces trois lots des autres lots situés plus à l'Ouest, eux aussi créés en 1974. Les photographies produites montrent que ce mur séparatif interne à la copropriété se présente aujourd'hui sous deux aspects :
- il constitue pour partie, dans sa partie arrière vue de la voie publique, le mur pignon Est d'un bâtiment abritant des garages correspondant aux lots 42, 43, 44, 45 et 46 de la copropriété (anciennement 230, 231, 232, 233 et 234 créés en 1974) ; ces lots à usage de parking sont des lots à usage de garages fermés dans un bâtiment construit en retrait de la voie publique à une distance suffisante pour y faire évoluer les véhicules en entrée ou en sortie desdits garages sans gêner la circulation sur ladite voie publique ; on relève qu'un ouvrage ornemental est même appuyé contre ce mur pignon et que cet ouvrage ornemental existait depuis longtemps (voir attestations des employées et anciennes photos),
- il se présente aussi, dans sa partie avant vue de la voie publique, comme étant le prolongement de ce mur pignon, formant alors simple clôture séparant les trois lots de [R] [X] de l'aire d'évolution des véhicules délibérément conservée par la copropriété entre la voie publique et les portes des garages construits en retrait.
Cet ouvrage (mur pignon du bâtiment à usage de garages et son prolongement en clôture) procède d'une décision d'aménagement des lots 42, 43, 44, 45 et 46 voulue par certains copropriétaires et approuvée par la copropriété, bien antérieurement à l'acquisition de [R] [X] ; c'est cette opération ancienne, et non la réalisation des travaux de 2013 par [R] [X], qui avait emporté séparation matérielle les trois lots 237, 238 et 239 devenus 52, 53 et 54, lesquels se sont ainsi retrouvés totalement isolés des autres lots issus de la division du lot 163 réalisée en 1974 ; cette situation d'ensemble (construction des garages, de son pignon et du mur qui le prolonge entraînant séparation des lots litigieux) a donc reçu approbation du syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA dès la construction des garages. L'approbation a été donnée au bénéfice des propriétaires des garages tout en bénéficiant alors au propriétaire du lot 164 (bâtiment CTS EFS). C'est donc lors de la réalisation de ces garages que l'isolat a été créé et accepté par le syndicat des copropriétaires en connaissance de cause.
La situation ainsi créée n'est en aucun cas issue de la volonté de [R] [X] après son acquisition ; le dossier de demande de permis de construire qu'il a constitué en 2013 démontre la préexistence de cette situation.
Ce syndicat ne peut pas en demander aujourd'hui la démolition de cet ouvrage séparatif de lots de la copropriété, qu'il a approuvé à l'initiative d'autres copropriétaires des garages avant que [R] [X] n'acquière ces trois lots. Le Centre de Transfusion Sanguine ne peut être considéré comme ayant été l'auteur d'une modification puisque l'autorisation donnée lors de la construction de garages lui bénéficiait aussi. [R] [X], qui vient à ses droits et a trouvé cette situation, ne peut pas être considéré comme étant tenu de le démolir. Il ne peut se prévaloir du caractère illégal du mur en invoquant l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Concernant ce mur Est non limitrophe de la voie publique, [R] [X] ne peut se voir reprocher la modification de l'aspect extérieur des ouvrages de la copropriété pour avoir édifié le mur ayant isolé les trois lots 237, 238, 239 devenus 52, 53, 54 du reste des autres lots issus de la division de l'ancien lot 163 remontant à 1974.
Sans même qu'il y ait à rechercher si l'isolement des trois lots 237, 238 et 239 a fait l'objet d'un accord consensuel entre le syndicat secondaire et le Centre de Transfusion Sanguine (ou l'EFS) du temps où ce dernier était propriétaire, cette configuration des lieux prouve que le syndicat des copropriétaires de la Résidence IBAIA formule de mauvaise foi la démolition de ces ouvrages et le rétablissement d'une communication (entre lots issus de la division du lot 163) à laquelle il a lui-même sciemment renoncé.
c) le régime de la partie de la superficie isolée dont les plans montre qu'elle correspond aussi à des parties communes de faible importance entourant les trois lots à usage de privatif transformés en jardins
La séparation matérielle ainsi réalisée lors de la construction des garages a abouti à isoler une surface supérieure à la seule superficie privative des trois lots 237, 238 et 239 ; l'isolat comporte donc une faible superficie de parties communes entourant des parkings privatifs aériens (lesquels n'ont pas été utilisés à cet usage) sans pour autant que le propriétaire des lots privatifs dispose d'un titre sur cette surface et que la copropriété puisse perdre son droit de copropriété autrement que par usucapion utile par un tiers.
d) sur le régime de propriété de l'isolat situé à l'Est du mur pignon des garages et son prolongement
Encore que non explicitement exprimée l'action en usucapion reste maintenue en cause d'appel puisque le dispositif des conclusions de [R] [X] vise les articles 2258 et 2261 du code civil.
Le tribunal a débouté [R] [X] de l'action en revendication, fondée sur la prescription acquise trentenaire, de la propriété des parties communes entourant les trois places de parking. Le syndicat des copropriétaires demande pourtant l'infirmation de toutes les dispositions du jugement, y compris de celles qui lui sont favorables. La déclaration d'appel porte sur l'ensemble du dispositif de l'arrêt.
En cause d'appel, [R] [X], sans que le dispositif de ses conclusions se lise comme un acquiescement de sa part au dispositif de jugement rejetant son action en revendication, demande à la cour de 'confirmer le jugement (...) en ce qu'il a constaté que [R] [X] bénéficie de la jouissance privative du jardin' ; et vise les articles 2258 et 2261 dans le dispositif de ces conclusions ; il entend donc toujours se prévaloir d'une prescription trentenaire, mais de déterminer l'objet de cette revendication à partir de cette vague formule ; deux options sont envisageables :
- ou bien la formule se borne à revendiquer la jouissance privative de ces parties communes en qualité de copropriétaire, la jouissance privative s'ajoutant alors à la propriété des lots privatifs assortis de 15 tantièmes de parties communes ;
- ou bien la formule tend à revendiquer la pleine propriété des surfaces concernées et du mur de clôture extérieur.
Préalablement, il sera observé que [R] [X] ne justifie d'aucune autorisation donnée par une assemblée générale de copropriétaire à la surélévation du mur de clôture limitrophe de la voie publique par lui réalisée en 2013 ; aujourd'hui il s'oppose à l'action en démolition introduite par le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA sur le fondement de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ce dont on déduit que sa revendication porte nécessairement sur la pleine propriété du mur de clôture bordant la voie publique sur le segment le long duquel les trois lots en sont limitrophes, seule position juridique compatible avec l'absence de sanction de l'illégalité invoquée par le syndicat des copropriétaires.
Appréciation
[R] [X], venant aux droits du Centre de Transfusion Sanguine, de Etablissement Français du Sang et de [W] [J], dispose donc d'un titre de 2012 lui attribuant la propriété de trois lots privatifs avec 15 tantièmes de parties commune ; ce titre, qui - en raison des contraintes de l'effet relatif de la publicité foncière - reprend la teneur du règlement de copropriété rédigé avant la transformation des lieux en jardin, ne lui confère ni la propriété de ces faibles surfaces de faibles importances, entourant ces lots privatifs pour lesquels il est titré, ni leur jouissance privative, ni aucun de droit sur le mur extérieur de clôture de la copropriété qui est incontestablement une partie commune (la clôture extérieure n'est privative qu'en limite du lot 164 ancien et ne vaut pas pour le segment de clôture litigieux qui est issu du lot 163 ancien).
[R] [X] doit démontrer une possession non équivoque, trentenaire, sinon par lui-même du moins par ses auteurs, à titre de propriétaire sur ces surfaces sur lesquelles il ne dispose pas de titre ; il ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée.
La construction des garages et de la création concomitante de la surface constituant l'isolat incluant les trois lots acquis par le Centre de Transfusion Sanguine démontre que le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA, a, à cette occasion, approuvé la création de l'isolat ; l'édification des garages marque le moment où le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA a cessé tout usage matériel de cet espace commun entourant les trois lots ; en autorisant la création des garages au bénéfice d'autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a approuvé la rupture de communication entre les parties communes entourant les trois lots privatifs du CTS et les autres situées à l'Est.
Il résulte des attestations circonstanciées rédigées par trois personnes ayant été employées par le Centre de Transfusion Sanguine, que l'isolat composé des trois lots privatifs et d'une certaine surface de parties communes les entourant, était à usage de jardin dès avant 1981 ; elle servait parfois de stationnement au bénéfice de l'établissement car le mur de clôture extérieure en bordure de la voie publique était de faible hauteur et n'était pas continu. En pratique, le syndicat des copropriétaires avait abandonné au CTS l'entière disposition de cet espace ; les établissements de santé l'ont transformé à leur guise sans que les autres copropriétaires y accèdent ni n'entendent y accéder, et sans qu'il soit justifié de la moindre opposition à cette occupation exclusive des parties communes entourant les 3 lots privatifs auquel ne demeurent attachés que 15 tantièmes de parties communes sur un total de 2680.
Cette situation situe en 1981 au plus tard, le début de cette possession, qui présente toutes les caractéristiques d'une possession utile et non équivoque à titre de propriétaire, par le Centre de Transfusion Sanguine sur la totalité des parties communes ainsi isolées ; cette possession, a été continuée par l'Etablissement Français du Sang puis par le promoteur qui a acquis pour revendre à [R] [X]. Les conditions en ont été réunies en 2011 et auraient pu être invoquées à compter de cette date par les auteurs de [R] [X], qui, lors de son acquisition, a ainsi recueilli le droit de se prévaloir du droit de propriété que ses auteurs avaient prescrit à leur bénéfice.
L'existence de la délibération erronée de 1975, vient aussi à l'appui de la preuve de l'usucapion ; en la forme cette délibération visait l'article 164 ; il s'agit d'une erreur manifeste sur son objet ; l'intention était de reconnaître au CTS, par voie de scission, la propriété de ce dont il avait de fait la disposition ; si les parties intéressées avaient correctement étudié les actes, elles eussent constatés que la décision de scission était à prendre concernant les lots 237, 238 et 239 issus de la division du lot 163, et non sur le lot 164 ; cette délibération est un indice d'accord consensuel dont la reconnaissance n'est pas réclamée, mais elle vient conforter la réalité de la possession trentenaire des auteurs de [R] [X].
Par l'appréciation de l'utilité de la possession trentenaire, la bonne ou la mauvaise foi de la personne entrant en possession est juridiquement indifférente.
[R] [X] justifie d'une possession trentenaire utile sur les parties communes entourant les lots privatifs portés dans son titre de propriété et cette prescription s'étend à la propriété du mur extérieur.
e) conséquence indirecte de cet usucapion sur le mur extérieur
Selon la date de publication de l'acte du 10 mai 2017 ayant porté scission de la copropriété PARK en transformant le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Villa IBAIA en syndicat autonome, ce syndicat a, en toute hypothèse, si tant est qu'il ne les détenait pas auparavant, recueilli du syndicat des copropriétaires de la Résidence PARK, les pouvoirs de gestion et de contrôle des murs et clôtures extérieures de la copropriété, devenant ainsi en temps utile recevable, à invoquer l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 contre [R] [X] pour contester la légalité des modifications apportées par lui quatre auparavant en 2013, sur le segment de clôture extérieure séparant les lots 237, 238 et 239 de la voie publique à l'angle de la rue [Adresse 8].
Les motifs qui ont conduit à reconnaître à [R] [X] la propriété des parties communes entourant ses trois lots privatifs conduisent à lui reconnaître la pleine propriété de ces clôtures extérieures délimitant l'isolat là où il confronte la voie publique. Les modifications apportées à ce mur par [R] [X], qui l'a surélevé sans obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires, ne peuvent pas être contestées par la copropriété qui avait perdu son titre de propriété avant même que [R] [X] ne devienne propriétaire, ce dernier se contentant de se prévaloir d'une possession ayant déjà été efficace du temps de ses auteurs.
Le syndicat des copropriétaires n'est donc pas fondé dans sa demande de remise en état de ces murs dans l'état qui était le leur avant les travaux réalisés par [R] [X] en 2013 et qui ont consisté à relever significativement les murs de clôtures existant auparavant en supprimant l'accès qui y était aménagé (mais n'était pas utilisable par les autres copropriétaires pour rejoindre le corps principal du domaine en copropriété).
Il doit être noté qu'avant la survenance du présent litige, ni le syndicat des copropriétaires, ni les copropriétaires titrés n'avaient économiquement intérêt à se prévaloir de ces faits de possession qui auraient conduit à engager les frais importants induits par les contraintes imposées par l'effet relatif de la propriété foncière ; l'établissement d'un titre opposable aux tiers suppose en effet l'établissement d'une attestation notariée de prescription acquisitive, sa publication, puis une modification internes de l'état descriptif de division de la copropriété tenant à la disparition de trois lots ne représentant que 15 tantièmes des parties communes.
[R] [X] est donc bien devenu par la possession trentenaire utile de ses auteurs, propriétaire de l'ensemble des parties communes incluses et du mur de clôture entourant les trois lots 52, 53 et 54. Il pourra faire publier le présent arrêt pour rendre opposable aux tiers sur ces parties communes. Il devra le faire à ses frais.
Il reste loisible aux parties de convenir de décider à cette occasion d'une sortie des trois lots (ex parking) de la copropriété (qui ne cède que 15 tantièmes de parties communes) ; la faiblesse de cette perte ne bouleverse pas significativement les modalités de répartition des charges.
f) sur les vues et les terrasses du lot 610 (ancien 164) sur le fonds du syndicat des copropriétaires
Lors de la réalisation des travaux, le mur Est de la propriété du bâtiment ayant abrité le Centre de Transfusion Sanguine ne comportait pas d'ouverture mais seulement une surface équipée de verres dormants laissant passer la lumière pour éclairer les pièces situées à l'arrière du mur. L'acte de vente par lequel [R] [X] a acquis, reprend les dispositions du règlement de copropriété qui autorise des murs en verre dormant mais ne prévoit pas la création d'ouverture ; ces actes opéraient donc renvoi au sein de la copropriété principal PARK aux règles du droit civil entre d'une part, les copropriétaires du lot 163 (appelé à être divisé et géré par un syndicat secondaire 10 ans plus tard) et d'autre part, l'acquéreur du lot 164 (qui n'entrera pas dans syndicat secondaire tout en étant obligé par le règlement de copropriété).
[R] [X] ne justifie pas avoir contractuellement obtenu sur le syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence VILLA IBAIA, par lui ou ses auteurs, des droits supérieurs ; la situation reste la même depuis que ce syndicat secondaire est devenu principal puisque aucun droit acquis spécifique n'a été contractuellement aménagé au profit du lot 164 lorsque syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA a cessé d'être un syndicat secondaire pour devenir un syndicat principal autonome.
[R] [X] devait donc respecter les distances légales imposées par le code civil ; or, il les a méconnues en édifiant une terrasse dont l'ouverture vitrée surplombe les jardins parties communes de la Résidence VILLA IBAIA. Sauf à transformer le vitrage en vitrage totalement opaque, il devra donc modifier la terrasse et ses aménagements pour la mettre en conformité aux règles de distances imposées par l'article 676 du code civil, l'exception prévue à l'article 678 du code civil ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce puisque les jardins parties communes de la copropriété ne constituent pas juridiquement le droit de passage conditionnant cette exception.
Le jugement qui a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tenant à la suppression de la terrasse et des vues créées doit être infirmé en considération des précisions désormais apportées en cause d'appel.
Un délai d'un an sera imparti à [R] [X] pour s'exécuter sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
g) Sur l'action indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Les jardins de la Résidence VILLA IBAIA sont des parties communes ; tous les copropriétaires peuvent indistinctement y évoluer dans ce jardin ; il n'y a donc pas de risques majeurs d'atteintes portées à l'intimité et le syndicat ne fait pas valoir que ces résidents sont dans une situation qui justifieraient qu'ils veuillent ne pas être vus des voisins (la villa IBAIA n'est pas un établissement de santé abritant des personnes temporairement ou définitivement diminuées). Au surplus, la vue illégale n'est pas une vue entièrement dégagée sur la copropriété puisque les constats d'huissier révèlent la présence de grands arbres, prenant racine sur la copropriété qui obstruent significativement ces vues.
Si le syndicat est fondé à exiger que les constructions soient modifiées pour respecter les règles du code civil, le préjudice dont il réclame réparation reste limité et ne saurait être apprécié à 12 000 euros. L'indemnité devant lui revenir et s'appréciera à un montant réduit à 5 000 euros.
Sur les demandes annexes
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué à [R] [X] des dommages-intérêts pour procédure abusive.
Les dépens de première instance et d'appel seront à la charge intégrale de [R] [X] qui, architecte de son état, peut se voir reprocher un manquement flagrant à des règles qu'il connaît et maîtrise en raison de sa profession.
Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties, et ce pour les deux degrés de juridiction.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,
* écarte des débats la note en délibéré parvenue à la cour sans autorisation,
* réforme le jugement et statue à nouveau,
* dit que le lot 164 (anciennement Centre de Transfusion Sanguine) devenu aujourd'hui 610 de la Résidence PARK n'a jamais fait partie des lots ayant relevé de la gestion du syndicat initialement secondaire de la Résidence VILLA IBAIA et dit que ce syndicat de copropriétaires (anciennement secondaire mais aujourd'hui autonome), est irrecevable à invoquer l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 du chef des modifications extérieures apportées par [R] [X] sur ce lot,
* dit que [R] [X] est propriétaire par usucapion trentenaire de l'ensemble des parties communes à usage de jardin et des clôtures extérieures entourant avec les lots 237, 238 et 239 devenus 52, 53, 54, qui sont situées à l'Est du mur pignon des garages et de son prolongement en mur clôture,
* ordonne la publication du présent jugement à ses frais,
* en conséquence, dit que, pour avoir perdu son droit de propriété sur ces ouvrages, le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA est irrecevable à invoquer l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester toute réalisation réalisée par [R] [X] en 2013 sur ces lots 52, 53 et 54 et ayant modifié l'aspect extérieur des ouvrages,
* s'agissant de la construction du mur Est, interne à la copropriété séparant ces trois lots des autres lots issus de la division pratiquée en 1974 de l'ancien lot 163, dit que cet ouvrage a été réalisé et approuvé par la copropriété antérieurement à l'acquisition par [R] [X] et déboute le syndicat des copropriétaires de l'action de ses prétentions visant [R] [X],
* déclare licites toutes les modifications apportées par [R] [X] depuis son acquisition de 2012 aux ouvrages existants délimitant cet isolat tant de la voie publique,
* dit que, nonobstant l'acquisition des surfaces et clôtures qui les entourent, les lots 52, 53 et 54, à usage de parking selon le règlement de copropriété, mais utilisés depuis longtemps à usage de jardin dans les limites de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, restent des lots de la copropriété auxquels demeurent rattachés 15 tantièmes de parties communes,
* déboute le syndicat des copropriétaires de son action en revendication de ces lots,
* enjoint à [R] [X] à réaménager son immeuble, en particulier la terrasse et son vitrage de manière à supprimer toute vue illégale non conforme aux dispositions de l'article 676 du code civil,
* lui impartit un délai d'un an pour s'exécuter à compter de la signification qui lui sera faite du présent arrêt,
* dit qu'à l'expiration de ce délai, il devra s'acquitter d'une astreinte provisoire non limitée dans le temps d'un montant de 500 euros par jour de retard,
* condamne [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA IBAIA une indemnité de 5 000 euros,
* condamne [R] [X] aux dépens de première instance et d'appel,
* dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBON Caroline DUCHAC
