JP/CS
Numéro 22/4234
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 30 novembre 2022
Dossier : N° RG 21/00171 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HXYX
Nature affaire :
Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance
Affaire :
[D] [N]
[R] [K]
C/
[J] [A] épouse [E]
[I] [E]
S.A.S. AGENCE BARREYAT
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 4 octobre 2022, devant :
Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,
Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [D] [N]
né le 23 Juillet 1948 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]/FRANCE
Madame [R] [K]
née le 30 Août 1947 à [Localité 9] ([Localité 9])
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]/FRANCE
Représentés par Me Grégory DEL REGNO de la SELARL MONTAGNÉ - DEL REGNO ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
Madame [J] [A] épouse [E]
née le 31 Mai 1935 à [Localité 6] (ROYAUME UNI)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [I] [E]
né le 15 Juin 1938 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Olivier LABAT de la SCP COUDEVYLLE/LABAT/BERNAL, avocat au barreau de PAU
S.A.S. AGENCE BARREYAT
[Adresse 8]
[Localité 5]/FRANCE
Assignée
sur appel de la décision
en date du 17 DECEMBRE 2020
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU
Par jugement contradictoire du 17 décembre 2000, le Juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :
-Dit les époux [W] recevables en leur action,
- les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes injustes et non fondées,
- condamné solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [R] [W] à payer à Monsieur et Madame [I] [E] 1227,57 € au titre des charges locatives, de l'indexation annuelle du loyer et de la taxe de ramassage des ordures ménagères,
- condamné solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [R]
[W] à payer à Monsieur et Madame [I] [E] 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement [D] [W] et Madame [R] [W] aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Par déclaration du 19 janvier 2021, [D] [N] et [R] [K] ont interjeté appel de la décision.
[D] [N] et [R] [K] concluent à :
Vu les articles 19 et 24 de la Loi n° 82526 du 22 juin 1982,
- DECLARER Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K] recevables et bien fondés en leur déclaration appel,
- DEBOUTER Monsieur [I] [E] et Madame [J] [E] de l'ensemble de leurs demandes formulées contre Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K]
- DECLARER Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K] recevables et bien fondés en leurs conclusions, fins et prétentions,
- INFIRMER le Jugement de la Chambre des Contentieux de la Protection près le Tribunal
Judiciaire de PAU du 17 décembre 2020 en ce qu'il a :
* Condamné solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur et Madame [E] la somme de 600 € au titre de la fraction des loyers retenus en octobre, novembre et décembre 2017,
* Condamné solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur et Madame [E] la somme de 1.227,57 € au titre des charges locatives, de l'indexation annuelle du loyer et de la taxe de ramassage des ordures ménagères,
* Condamné solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur et Madame [E] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
* Condamné solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K] aux entiers dépens en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile,
Et statuant à nouveau :
- CONSTATER l'inaction de l'agence BARREYAT ainsi que des propriétaires Monsieur et Madame [E] dans la reprise des désordres constatés par les consorts [N] -[K]
- COMPENSER la dette locative d'un montant de 600 € avec le préjudice de jouissance subi
depuis le mois de mai 2017 par Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K]
- DIRE n'y avoir lieu à condamnation de Monsieur [D] [N] et Madame [R]
[K] à payer à Monsieur et Madame [E] une quelconque somme au titre des charges locatives, de l'indexation annuelle du loyer et de la taxe de ramassage des ordures
ménagères en l'absence de tous justificatifs,
- CONDAMNER Monsieur et Madame [E] in solidum à payer à Monsieur [N] et
Madame [K] la somme de 1.100 € au titre du préjudice de jouissance qu'ils ont subi.
- DEBOUTER Monsieur et Madame [I] [E] de leurs demandes formulées à l'encontre de Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [I] [E] et Madame [J] [E] in solidum à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K] la somme de 1.500 € au titre
des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile concernant la première instance,
- CONDAMNER Monsieur [I] [E] et Madame [J] [E] in solidum à payer Monsieur [D] [N] et Madame [R] [K] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel,
- CONDAMNER Monsieur [I] [E] et Madame [J] [E] in solidum aux entiers dépens de l'instance.
[I] [E] et [J] [E] concluent à :
- Déclarer M. [N] et Mme [K] irrecevables et en tous cas mal fondés dans
les fins de leurs demandes
- Les débouter de l'intégralité de leurs demandes
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du CCP près le Tribunal judiciaire de
PAU en date du 17/12/2020
- Condamner solidairement M. [N] et Mme [K] à verser à M. et Mme [E]
la somme de 1.827,57 € au titre des loyers, indexation des loyers et charges dus jusqu'à
octobre 2019 et correspondant à :
- 600 € pour la fraction des loyers d'octobre, novembre et décembre 2017
- 1.227,57 € au titre de l'indexation des loyers et charges locatives
- Condamner solidairement M. [N] et Mme [K] à verser à M. et Mme [E]
la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 CPC
- Condamner solidairement M. [N] et Mme [K] aux entiers dépens
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 mars 2022.
SUR CE
Par acte sous-seing-privé du 19 mai 2017, [I] [E] et [J] [E] ont donné à bail à compter du 29 juin 2017 à [D] [N] et [R] [K] épouse [N], un appartement de 110,20 m² avec garage et cave moyennant un loyer mensuel de 640 € outre 110 € par mois de provisions sur charges, avec un dépôt de garantie d'un mois de loyer soit 640 €.
Cet appartement est situé au troisième étage d'un immeuble en copropriété au [Adresse 1] ».
Par assignation du 20 février 2019, [D] [N] et [R] [K] épouse [N] ont fait assigner leur bailleur afin d'obtenir paiement des frais de plomberie et de serrurerie qu'ils avaient engagés ainsi que la somme de 1600 € à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance en sollicitant la compensation entre les sommes dues au bailleur et celles réclamées au titre de leur trouble de jouissance.
Préalablement à cette saisine, ils avaient attrait devant le tribunal judiciaire, l'agence BARREYTAT gestionnaire de l'appartement, aux fins de la voir condamner à leur rembourser diverses sommes au titre de travaux ainsi que des dommages et intérêts.
La conciliation qui s'était déroulée le 2 mai 2018 entre les parties s'était soldée par un constat d'échec.
Par jugement du tribunal d'instance de Pau du 16 novembre 2018, la réouverture des débats avait été ordonnée afin que les parties fassent assigner leur bailleur.
Sur les désordres allégués par les locataires et le préjudice de jouissance :
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.
Il est obligé : « de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'État sauf si elles sont sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Les consorts [X] reprochent au bailleur d'avoir manqué à ses obligations telles que prévues par l'article 19 de la loi numéro 82 526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations du bailleur.
Ils font valoir que le bailleur a manqué particulièrement à son obligation de délivrer au locataire un logement en bon état de réparations de toute espèce et les équipements mentionnés au contrat de location bon état de fonctionnement. Ils invoquent un préjudice de jouissance né du manquement du bailleur à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du logement.
Il précisent que l'état des lieux mentionnait un certain nombre de désordres auxquels l'agence s'était engagée à remédier pour leur entrée dans les lieux ce qui n'a pas été le cas.
Ils relèvent au titre de ces désordres, la porte des toilettes qui ne fermait pas et restait grande ouverte, la bonde de la douche inexistante, la robinetterie montée à l'envers qui provoquait des brûlures, la porte du garage bloquée et hors service depuis le 15 novembre 2020.
La somme de 70 € qu'ils ont dû débourser a d'ailleurs été déduite et la société TIR est intervenue pour faire poser une bonde de douche selon facture du 23 octobre 2017.
Il résulte de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 29 juin 2017,que le logement était en bon état mis à part de la saleté constatée à certains endroits, le verrou de la porte d'entrée qui ne fonctionnait pas, la porte du salon qui forçait, un vasistas à arranger dans le coin douche, une alarme incendie à poser. Il était également constaté un carreau non posé et un joint abîmé dans la salle de bains.
Un état des lieux établi contradictoirement par un bailleur et un preneur constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire.
En l'espèce, les époux [X] ,en signant l'état des lieux d'entrée, ont reconnu que l'appartement leur avait été délivré en bon état excepté quelques travaux de plomberie et de serrureries qui ont été réalisés à la charge du bailleur dans les semaines suivantes.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 1728 du Code civil énumère les deux obligations principales du preneur dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Ces dispositions légales obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus.
L'existence d'une contestation de ce chef ne peut en aucun cas dispenser le preneur de satisfaire à ses obligations tant qu'il n'est pas décidé autrement par décision de justice.
Les époux [X] ont unilatéralement défalqué du montant du loyer la somme de 200 € pour le préjudice de jouissance échelonné sur trois mois soit 200 € par mois en octobre, novembre et décembre2017.
Ce faisant, ils ont ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et des charges et n'apportent pas la preuve du manquement des bailleurs à leur obligation de leur délivrer un logement en bon état.
Les bailleurs produisent une facture de serrurier du 3 octobre 2017 réglée par [D] [N] d'un montant de 346,01 € qui a été déduite des loyers de juillet et août 2017.
Les consorts [W] ont également reconnu avoir retranché directement du loyer de 750 € une facture du 23 octobre 2017 de 194,53 €, pour la fourniture et l'installation d'une bonde avec grille, de fiches TV et de prise saillie, outre 200 € pour leur préjudice de jouissance.
Les bailleurs ont accepté qu'ils défalquent également une facture de 70 € alors que les menus travaux relèvent de l'entretien courant incombant au locataire .
Il y a lieu de rejeter en conséquence leur demande d'obtenir paiement de la somme de 1100 € au titre du préjudice de jouissance et de leur demande de compensation.
Le paiement de l'arriéré des loyers, le rappel de l'indexation annuelle, la taxe de ramassage des ordures ménagères :
Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit en apporter la preuve.
Les bailleurs justifient des sommes réclamées au titre de l'arriéré des loyers et des charges locatives, de l'indexation annuelle des loyers et de la taxe de ramassage des ordures ménagères, sommes que les preneurs ne justifient pas avoir réglées malgré plusieurs relances de l'agence immobilière.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.
La somme de 1000 € sera allouée à [I] et [J] [E] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions
y ajoutant
Condamne solidairement [D] [N] et [R] [K] épouse [N] à payer à [I] et [J] [E] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les dit tenus aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
