SF/SH
Numéro 22/04194
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 29/11/2022
Dossier : N° RG 20/02275 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HUY2
Nature affaire :
Autres demandes tendant à faire sanctionner l'inexécution des obligations du vendeur
Affaire :
[V] [S]
[N] [K] épouse [S]
C/
[E] [M]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 Novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 04 Octobre 2022, devant :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame DE FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [V] [S]
né le 12 Janvier 1949 à [Localité 4] (33)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Madame [N] [K] épouse [S]
née le 13 Juin 1950 à [Localité 5] (33)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentés et assistés de Maître LABAT de la SCP COUDEVYLLE/LABAT/BERNAL, avocat au barreau de PAU
INTIME :
Monsieur [E] [M]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 8]
[Localité 3]
Assigné
sur appel de la décision
en date du 05 NOVEMBRE 2019
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
RG numéro : 19/00400
Par acte sous-seing privé du 8 février 2018, M. [V] [S] et son épouse [N] [K] ont vendu à M. [E] [M] un ensemble immobilier à [Localité 9] pour la somme de 290.000 € constitué d'une maison d'habitation avec terrain et d'une parcelle de bois. L'acte prévoyait une clause pénale fixée à 10% du prix de vente si une partie ne régularisait pas, après vaine mise en demeure, l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 mai 2018.
Par lettre avec accusé de réception du 4 juin 2018 Maître [D] [Z] a sommé M. [M] de comparaître à l'effet de signer l'acte authentique de vente le 21 juin 2018. M. [M] ne s'est pas présenté.
Par acte d'huissier en date du 28 février 2019, M. et Mme [S] ont fait assigner M. [M] devant le tribunal de grande instance de Pau, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil, aux fins d'obtenir la condamnation de M. [M] à leur verser la somme de 29.000 € au titre de la clause pénale, outre la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 5 novembre 2019, (M. [M] n'ayant pas constitué avocat), le juge de première instance a, notamment:
- débouté M. et Mme [S] de leurs demandes,
- condamné M. et Mme [S] aux dépens.
Le juge de première instance a estimé que les époux [S] ne démontraient pas que les conditions suspensives du compromis de vente avaient été levées, ni que M. [M] avait procédé à la consignation du dépôt de garantie de 14.500 € prévue à l'acte comme condition de validité du compromis de vente.
M. et Mme [S] ont relevé appel par déclaration du 5 octobre 2020, critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 30 décembre 2020, M. et Mme [S], appelants, entendent voir la cour':
- réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 5 novembre 2019,
- condamner M. [M] à verser à M. et Mme [S] la somme de 29.000 € correspondant au montant dû au titre de la clause pénale,
- le condamner à verser à M. et Mme [S] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes et se fondant sur les articles 1231-1 et suivants du code civil et l'article 1304-2 du même code, M. et Mme [S] font valoir que :
- la validité de l'acte ne pouvait dépendre du versement du dépôt de garantie, s'agissant d'une condition potestative dont la réalisation dépend de la seule volonté de M. [M] et donc nulle.
- que l'acte sous seing privé du 8 février 2018 est valide, les conditions suspensives, qui ne prévoyaient pas l'obtention d'un prêt, mais uniquement les démarches habituelles (droit de préemption, droits réels hypothécaires et urbanisme) ont été levées selon l'attestation du notaire, que M. [M] a donc manqué à ses obligations contractuelles, en ne régularisant pas la vente par acte notarié, et qu'il doit donc le montant de la clause pénale.
M. [M], intimé, n'a pas constitué avocat sur les conclusions des appelants qui lui ont été signifiées à son domicile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 août 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour rappelle que, en vertu de l'article 954 alinéa 3, selon lequel «'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif'» les demandes contenues au dispositif des conclusions tendant à « constater », « dire et juger», ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions saisissant la Cour, mais des rappels de moyens.
Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée.
Sur la demande en paiement de M. et Mme [S]
. Sur la validité du compromis de vente
Selon l'article 1304-2 du code civil : Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur.
Le compromis de vente signé entre M. et Mme [S] et M. [M] le 8 février 2018 prévoit en page 7 le versement par l'acquéreur d'un dépôt de garantie de 14.500 € avant le 15 février 2018 sous peine de nullité de l'acte sans indemnité de part et d'autre.
Ainsi par cette clause, la validité du compromis de vente, qui vaut vente entre les parties qui se sont mises d'accord sur la chose et sur le prix du bien vendu, ne dépend que de la volonté de M. [M] qui versera, ou non, sous 8 jours, une somme de 14.500 € à la comptabilité du notaire. Cette clause constitue donc bien une condition potestative de l'acte signé, qui doit être considérée comme nulle et de nul effet sur la convention signée.
Elle l'est d'autant plus que le compromis de vente donne expressément en page 20 à l'acquéreur un droit de rétractation de 10 jours à compter de la notification du compromis qui a été faite par le Notaire le jour de la signature, et que l'article L271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit le versement de toute somme d'argent avant l'expiration dudit délai.
Par suite, l'absence de versement de ce dépôt de garantie n'est pas de nature à remettre en question la validité du compromis signé le 8 février 2018.
Celui-ci prévoit, pour la réitération de l'acte authentique de vente, que le vendeur renonce à recourir à un prêt immobilier, qui ne fait donc pas partie des conditions suspensives de l'acte qui sont les suivantes :
- recherche de servitude d'urbanisme susceptible de rendre le bien impropre à sa destination;
- purge de tout droit de préemption ou de préférence ;
- absence d'inscription hypothécaire supérieure au prix de vente ou de publication d'un commandement de saisie';
- absence de droits réels révélés faisant obstacle à la libre disposition du bien ou diminuant sa valeur ;
M. et Mme [S] démontrent par des mails échangés le 11 et 12 juin 2018 avec le Notaire que celui-ci a réalisé les démarches pour obtenir la levée de toutes ces conditions suspensives les 6 et 26 avril 2018 et le 7 juin 2018.
A cette date donc, la vente était donc parfaite.
. Sur le montant de la clause pénale
Selon l'article 1231-5 du code civil lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, sauf pour le juge à modérer ou augmenter, même d'office, la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, le compromis dispose, en page 20, que la clause pénale au cas où l'une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique devra verser à l'autre une somme égale à 10'% du prix de vente, soit la somme de 29.000 €.
Le 4 juin 2018, par lettre recommandée avec accusé réception, Maître [P] [Z], Notaire à [Localité 7], a adressé à M. [M] une sommation d'avoir à comparaître le 21 juin 2018 en l'étude notariale pour signer l'acte authentique de vente, lettre valant mise en demeure revenant avec mention du pli avisé non retiré.
Le 21 juin 2018, Maître [D] [Z] établissait un procès verbal de non présentation de M. [M].
Ainsi, au regard de la défaillance de M. [M] qui n'a donné aucun motif, ni explication et a imposé aux vendeurs l'immobilisation de leur immeuble pendant près de 6 mois, il y a lieu de le condamner, conformément aux textes susvisés, au paiement de la clause pénale constituant les dommages et intérêts contractuellement prévus par le compromis de vente signé par lui le 8 février 2018 au profit des vendeurs, M. et Mme [S], et le jugement déféré doit donc être infirmé en toutes ses dispositions.
La cour, statuant à nouveau sur les mesures accessoires, condamne M. [M] à payer à M. et Mme [S] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 5 novembre 2019 en toutes ses dispositions ;
Condamne M. [E] [M] à payer à M. [V] [S] et Mme [N] [K] épouse [S] la somme de 29.000 € au titre de la clause pénale ;
Condamne M. [E] [M] à payer à M. [V] [S] et Mme [N] [K] épouse [S] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [E] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC
