SF/SH
Numéro 22/03747
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 25/10/2022
Dossier : N° RG 20/02087 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HUGH
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
[F] [E]
C/
[H] [D]
[Z] [D]
[N] [P]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 Octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 Septembre 2022, devant :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame DE FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [F] [E]
né le 26 Octobre 1963 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représenté et assisté de Maître MIRANDA de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Monsieur [H] [D]
né le 27 Avril 1945 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Monsieur [Z] [D]
né le 19 Mai 1938 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Monsieur [N] [P]
né le 05 Juin 1966 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentés et assistés de Maître ASTABIE de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 31 AOÛT 2020
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
RG numéro : 16/01439
Messieurs [Z] et [H] [D] sont propriétaires indivis d'une maison d'habitation à [Localité 8] et ont décidé de mettre en vente ce bien. Le 25 mars 2016, M. [F] [E] a rédigé une offre d'achat au prix de 490.000 €, signée le même jour par Messieurs [Z] et [H] [D].
Sollicités par l'acquéreur pour régulariser le compromis courant mai 2016, les vendeurs lui ont indiqué avoir vendu le bien immobilier à un autre acquéreur plus offrant, M. [N] [P], devant Maître [G].
Par exploit du 9 juin 2016, M. [E] a fait signifier à Maître [G] une sommation interpellative d'avoir à suspendre immédiatement toute régularisation d'acte de vente de la propriété des [D] avec un autre acquéreur.
Suivant acte reçu le 28 juin 2016 par Maître [G], une promesse de vente a été conclue entre MM. [Z] et [H] [D] et M. [P] au prix de 560.000 €, et l'acte authentique a été régularisé le 25 août 2016.
Par acte en date du'19 juillet 2016, M. [E] a fait assigner Messieurs [Z] et [H] [D] devant le tribunal de grande instance de Bayonne, sur le fondement des articles'1583 et 1589 du code civil, aux fins d'obtenir'la régularisation à son profit de la promesse synallagmatique de vente du terrain situé à [Localité 8] pour le prix de 490.000 euros net vendeur, et ce sous astreinte.
Par acte du 5 mars 2019, M. [E] a appelé M. [P] à la cause.
Suivant jugement contradictoire en date du'31 août 2020, le juge de première instance a, notamment':
- débouté M. [E] de l'intégralité de ses demandes,
- débouté M. [H] [D], M. [Z] [D] et M. [P] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et procédure abusive,
- condamné M. [E] à payer à Messieurs [Z] et [H] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] à payer à M. [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge de première instance a constaté :
- que l'offre unilatérale d'achat de M. [E] signée par MM. [H] et [Z] [D], ne traduisait pas leur volonté d'accepter l'offre le jour même alors que l'acte laissait un mois aux vendeurs pour lever l'option d'achat, et faute de mention manuscrite d'un «bon pour acceptation» sous la signature des vendeurs.
- qu'à défaut pour Messieurs [H] et [Z] [D] d'avoir fait connaître dans le délai prévu au contrat leur intention d'accepter l'offre, cette dernière était caduque.
M. [E] a relevé appel par déclaration du 16 septembre 2020, critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 7 juin 2021, M. [E], appelant, entend voir la cour réformer l'intégralité du jugement rendu et statuant à nouveau :
à titre principal,
- prononcer la nullité de la vente intervenue entre Messieurs [Z] et [H] [D], vendeurs et M. [N] [P], acquéreur, suivant acte authentique instrumenté par Maître [G], notaire à [Localité 9], en date du 25 août 2016 et portant sur le bien immobilier sis à [Adresse 5] cadastré commune d'[Localité 8] section BN n°[Cadastre 3], avec toutes conséquences que de droit,
- condamner Messieurs [Z] et [H] [D] à régulariser, au profit de M. [F] [E], et dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, la promesse synallagmatique de vente du bien immobilier situé [Adresse 5] cadastré commune d'[Localité 8] section BN n°[Cadastre 3] pour un prix de 490.000 euros, net vendeur, suite à l'acceptation de l'offre d'achat intervenu le 25 mars 2016,
- assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamner Messieurs [Z] et [H] [D], à verser à M. [E] une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
à titre subsidiaire,
- condamner Messieurs [Z] et [H] [D] à verser la somme de 70.000 euros à M. [E] à titre de dommages et intérêts,
- débouter Messieurs [Z] et [H] [D] et M. [P] de toutes leurs prétentions,
condamner Messieurs [Z] et [H] [D] et M. [P] à verser à M. [E] une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Messieurs [Z] et [H] [D] aux entiers dépens de l'instance dont distraction, en application de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître Miranda.
Au soutien de ses demandes, et sur le fondement des articles 1103, 1231-1, 1583 et 1589 du code civil, M. [E] fait valoir que :
- Son offre d'achat émise le 25 mars 2016 a été acceptée dans le délai d'un mois par les deux indivisaires, puisqu'ils l'ont signée le jour même sous la mention': «'Acceptation du vendeur'» , l'acheteur et les vendeurs s'étant mis d'accord sur la chose et sur le prix, la vente était dès lors parfaite.
- Les vendeurs étaient libres d'accepter sans délai l'offre de M. [E], la levée d'option n'est soumise à aucun formalisme, ni droit de rétractation.
- L'offre d'achat de M. [P] est formellement identique à la leur, prévoit un délai d'acceptation de 5 jours, et a pourtant été acceptée le jour même par les vendeurs, engageant ceux-ci, rien ne justifie que l'offre de M. [P] ait des conséquences différentes de la sienne, antérieure.
- Que les vendeurs ne peuvent invoquer subsidiairement un vice du consentement dans la signature valant acceptation de l'offre d'achat au regard de la mention claire de l'acceptation des vendeurs sous laquelle ils ont signé. En toute hypothèse, une erreur de droit sur la portée de cette signature serait inexcusable, et donc sans effet, d'autant que M. [E] a interpellé le notaire avant la rédaction du compromis de vente avec M. [P].
- Qu'il subit un préjudice évalué à la somme de 70.000 € par la vente réalisée avec M. [P] plutôt qu'à lui-même dont il demande subsidiairement réparation, outre des dommages et intérêts pour la déloyauté des vendeurs à son égard.
Par conclusions notifiées le 30 août 2021, Messieurs [Z] et [H] [D] et M. [P], demandent à la cour de':
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Messieurs [Z] et [H] [D] et M. [P] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive,
Statuant à nouveau,
- condamner M. [E] à verser à Messieurs [Z] et [H] [D] et M. [P], la somme de 6.000 euros chacun, en réparation de leur préjudice moral,
- condamner M. [E] à verser la somme de 5.000 euros à Messieurs [Z] et [H] [D] d'une part et à M. [P] d'autre part, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais irrépétibles exposés par les concluants en appel,
- condamner M. [E] aux entiers dépens de l'appel.
Au soutien de leurs demandes et sur le fondement des dispositions des articles 1134, 1156, 1158, 1161, 1162, 1108, 1109, 1110 anciens du code civil et l'article 1589 du code civil, Messieurs [Z] et [H] [D] et M. [P] soutiennent que :
L'acte entre Messieurs [D] et M. [E] est une offre d'achat et non une promesse synallagmatique de vente, ce qui supposait une acceptation de l'offre dans le mois.
L'offre d'achat ne comportait aucune clause d'acceptation immédiate, la signature des vendeurs n'étant précédée d'aucune mention manuscrite d'acceptation contrairement à l'offre de M. [P] et aucune renonciation au délai prévu.
M. [E], après avoir signé son offre d'achat le 25 mars 2016, a averti les vendeurs le 27 avril 2016 qu'il y renonçait aux motifs que les services de l'Urbanisme l'avaient informé de l'impossibilité d'agrandir ou de surélever la villa, preuve qu'il ne se considérait pas encore lié par une promesse synallagmatique de vente.
Les conventions doivent s'interpréter les unes par rapport aux autres, et dans le doute s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.
M. [E], marchand de bien et occupant la maison voisine de celle acquise par M. [P] a fait un exercice abusif de son droit d'ester en justice, n'ayant pu, par ses man'uvres, obtenir la maison de Messieurs [H] et [Z] [D] à un prix moindre, leur causant un préjudice moral dont il demande réparation.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 août 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande de nullité de la vente conclue le 25 août 2016':
Pour que la vente d'une chose soit parfaite, selon l'article 1583 du code civil, il suffit d'un accord du vendeur et de l'acheteur sur la chose et sur le prix.
Il ressort de l'acte rédigé et signé le 25 mars 2016 par M. [E] que celui-ci offrait d'acquérir la maison d'habitation située au [Adresse 5] sur un terrain d'environ 600m2 au prix net vendeur de 490.000 € et s'y engageait si son offre était acceptée par les vendeurs.
L'offre indiquait ensuite les modalités de règlement et le délai de validité de son offre dans le paragraphe délai :
'Si dans un délai d 'un mois, le vendeur ne m 'a pas fait connaître son acceptation de laprésente offre, celle-ci sera considérée comme nulle et non avenue. Par contre, 'acceptation du vendeur rendra la vente parfaite aux fermes de l'article 1583 du Code civil, le compromis pourra être rédigé par le notaire du vendeur dans le délai d 'un mois'
Suivent la date de l'acte, le 25 mars 2016, et les signatures de l'acquéreur M. [E], et des vendeurs Messieurs [H] et [Z] [D], sous le titre «'Acceptation du vendeur'».
C'est par une analyse pertinente que la Cour fait sienne que le 1er juge a considéré que la signature des vendeurs en bas de l'offre constituait un simple donner acte de la promesse unilatérale d'achat par lequel d'une part, les vendeurs étaient assurés du sérieux de la démarche de l'acheteur et d'autre part, acceptaient de disposer d'un délai de réflexion d'un mois fixé par le contrat pour lever l'option de vente, et à défaut acceptaient que l'offre de l'acquéreur devienne caduque.
Cette signature ne constituait pas une levée immédiate de l'option en l'absence d'une mention explicite de l'acceptation de l'offre d'achat pour la somme de 490.000 €, à la différence de l'offre d'achat faite par M. [P] à Messieurs [H] et [Z] [D] le 10 mai 2016 donnant à ceux-ci également un délai de 5 jours pour lever l'option et signée par les vendeurs le jour même de l'offre mais avec, sous le même titre «'Acceptation du vendeur'» et leurs signatures, la mention supplémentaire manuscrite suivante': Lu et approuvé, bon pour acceptation de l'offre à 560.000 €.
En l'absence d'un accord explicite des vendeurs sur le prix proposé par M. [E] dans son offre d'achat du 25 mars 2016, la vente ne peut avoir été parfaite, M. [E] ne s'est d'ailleurs pas manifesté auprès des vendeurs ou du notaire avant le 9 juin 2016, bien au-delà du délai convenu, et la Cour confirme donc la décision qui a débouté M. [E] de ses demandes principales d'annulation de la vente conclue entre Messieurs [H] et [Z] [D] et M. [P] et en régularisation de la vente du même bien à son profit.
- Sur la demande subsidiaire de M. [E] en dommages et intérêts :
Il est établi par ce qui précède que Messieurs [H] et [Z] [D] n'ont pas levé l'option accordée par M. [E] dans sa promesse d'achat du 25 mars 2016, dont le délai expirait le 12 avril 2016, et qu'aucun compromis de vente n'a été rédigé par le notaire ni même sollicité par M. [E] dans ce délai. L'offre était donc devenue caduque et les vendeurs parfaitement libres d'accepter l'offre postérieure de M. [P] le 10 mai 2016. M. [E] ne s'est ensuite manifesté auprès des vendeurs que le 12 mai 2016, en venant à leur domicile ainsi qu'en atteste Mme [W] [C], alors que son offre était déjà caduque depuis un mois.
Aucune mauvaise foi ou faute n'est donc imputable à Messieurs [H] et [Z] [D] dans leur choix de vendre leur bien à M. [P] à un prix supérieur à l'offre de M. [E] qu'ils étaient libres de ne pas accepter.
La demande de dommages et intérêts doit donc également être rejetée.
- Sur la demande reconventionnelle des intimés en dommages et intérêts pour procédure abusive :
Les intimés ne justifient pas d'un préjudice moral qui résulterait de la procédure engagée, même à tort, par M. [E], dont l'intention de nuire ou la mauvaise foi n'est pas démontrée.
Leur demande de dommages et intérêts doit par conséquent être rejetée.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions.
Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application en 1ère instance.
- Sur les demandes de ce chef pour la procédure d'appel':
Messieurs [H] et [Z] [D] et M. [P] seront indemnisés de leurs frais en procédure d'appel par la somme complémentaire de 2.000 € à Messieurs [H] et [Z] [D] et 1.000 € pour M. [P].
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 31 août 2020 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [E] à payer à Messieurs [H] et [Z] [D] la somme de 2.000 € d'une part et à M. [N] [P], la somme de 1.000 €, d'autre part au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de la procédure en appel.
Condamne M. [F] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUELCaroline DUCHAC
