JP/CS
Numéro 22/3753
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 25 octobre 2022
Dossier : N° RG 20/01475 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HST5
Nature affaire :
Autres demandes en matière de baux commerciaux
Affaire :
[A] [O]
S.A.S.U. O'PIT
C/
[S] [E]
[W] [H]
[V] [I] épouse [H]
[N] [H]
[G] [H]
S.A.S. TNT SERGE BLANCO
E.U.R.L. BSA IMMOBILIER
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 6 septembre 2022, devant :
Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,
Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [A] [O]
né le 29 Juin 1960 à [Localité 17]
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 9]
S.A.S.U. O'PIT
[Adresse 19]
[Localité 9]
Représentés par Me Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
INTIMES :
Monsieur [S] [E]
né le 18 Août 1951 à [Localité 18]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 14]
Représenté par Me Lydia LECLAIR de la SCP MOUTET-LECLAIR, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur [W] [H] (décédé)
né le 11 Avril 1949 à [Localité 20]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 10]
Madame [V] [H] née [I] es qualité d'héritière de [W] [H]
née le 20 Juin 1948 à [Localité 17]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 10]
Madame [N] [H] es qualité d'héritière de [W] [H]
née le 30 Octobre 1974 à [Localité 17]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 13]
Monsieur [G] es qualité d'héritièr de [W] [H]
né le 09 Février 1977 à [Localité 17]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 11]
S.A.S. TNT SERGE BLANCO La Société TNT SERGE BLANCO, SAS au capital de 600.000 €, inscrite au RCS de TOULOUSE sous le n° 387 850 258, dont le siège social est [Adresse 7])
[Adresse 6]
[Localité 8]
E.U.R.L. BSA IMMOBILIER Société BSA IMMOBILIER, EURL immatriculée au RCS de DAX sous le n° 493 032 528, dont le siège social est [Adresse 3])
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentés par Me Bertrand DEFOS DU RAU de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 03 JUIN 2020
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX
Par actes des 13 et 17 mai 2019, [A] [O], commerçant, et la SARL O'PIT,prise en la personne de son représentant légal [A] [O], ont assigné la SAS TNT SERGE BLANCO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux et [S] [E] devant le tribunal de grande instance de DAX aux fins de :
- condamner la SAS TNT SERGE BLANCO au paiement de la somme de 400 000 € au titre du préjudice matériel subi par la SARL O'PIT,
- condamner la SAS TNT SERGE BLANCO à verser à Monsieur [A] [O], la somme de 70 000 € au titre du préjudice matériel
- condamner la SAS TNT SERGE BLANCO à verser à Monsieur [A] [O], la somme de 30 000 € au titre du préjudice moral
- condamner solidairement Monsieur [S] [E] au paiement de ces sommes en sa qualité de rédacteur de l'acte et mandataire de la SAS TNT SERGE BLANCO,
- condamner la SAS TNT SERGE BLANCO au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Par acte du 17 juin 2019, [S] [E] a appelé en la cause l'EURL BSA IMMOBILIER et [W] [H].
Par décision du 26 juin 2019, les deux affaires ont été jointes.
Par jugement contradictoire du 3 juin 2020, le tribunal a :
- déclaré recevable l'action formée par Monsieur [A] [O] et la SASU O'PIT à l'encontre de la SAS TNT SERGE BLANCO,
- rejeté l'exception de nullité soulevée par Monsieur [S] [E] à l'encontre de l'assignation délivrée par Monsieur [W] [H] et de l'EURL BSA IMMOBILIER,
- Dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter la pièce N°18 versée aux débats par la SASU O'PIT,
- Condamné solidairement la SAS TNT SERGE BLANCO et Monsieur [S] [E] à verser à la SASU O'PIT la somme de 70 000 € au titre de son préjudice
- débouté Monsieur [A] [O] de sa demande en réparation d'un préjudice,
- condamné Monsieur [S] [E] à relever indemne la SAS TNT SERGE BLANCO de toutes condamnations prononcées à son encontre par le présent jugement,
- condamné la SASU O'PIT à verser à la SAS TNT SERGE BLANCO la somme de 63 491,63 € au titre des loyers et indemnités d'occupation des locaux occupés et exploités pour la période du 1er octobre 2015 au 30 octobre 2018,
- débouté Monsieur [S] [E] de sa demande en garantie formée à l'encontre de l'EURL BSA IMMOBILIER, et Monsieur [W] [H],
- dit qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 32 ' 1 du code de procédure civile ni à l'octroi de dommages intérêts pour procédure abusive
- débouté chacune des parties de ses autres demandes,
- condamné la SAS TNT SERGE BLANCO à verser à la SASU O'PIT la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [S] [E] à verser à la SAS TNT SERGE BLANCO la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [S] [E] aux entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 9 juillet 2020, [A] [O] et la SASU O'PIT ont interjeté appel de la décision.
Par déclaration du 15 juillet 2020, [S] [E] a interjeté appel de la décision.
[A] [O] et la SASU O'PIT concluent à :
- Réformer le jugement en ce qu'il a limité le montant du préjudice subi par la SASU OPIT à la somme de 70.000 €, débouter M. [O] et fait droit à la demande reconventionnelle de la SAS TNT BLANCO
En conséquence, statuant à nouveau,
- Dire et juger que la société TNT Serge BLANCO a manqué à son obligation de garantie d'éviction au visa des dispositions de l'article 1626 du Code civil
- Condamner solidairement la société TNT Serge BLANCO au paiement de la somme de 400 000 € au titre du préjudice matériel subi par la société O'PIT
- Condamner la société TNT Serge BLANCO au paiement de la somme de 70 000 € au profit de Monsieur [O] en raison du préjudice matériel subi ainsi qu'une somme de 30 000 € au titre du préjudice moral sur le fondement de l'article 1240 du code civil
- Condamner solidairement Monsieur [E] au paiement de ces sommes en raison de sa qualité de rédacteur de l'acte et mandataire de la société TNT BLANCO.
- Débouter la société TNT BLANCO de sa demande reconventionnelle
- Condamner la société TNT Serge BLANCO au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700
- Condamner la société TNT Serge BLANCO aux entiers dépens de première instance et d'appel
La société TNT BLANCO conclut à :
Vu les articles 454, 458, 920, 922 du Code de Procédure civile,
- Constater la nullité de l'Ordonnance du 30 juillet 2020 et de l'assignation à jour fixe qui en découle.
- Juger en conséquence que la Cour n'est pas valablement saisie, et constater la caducité de la déclaration d'appel de Monsieur [A] [O] et la Société O'PIT
Subsidiairement, si par impossible la Cour s'estimait valablement saisie : constater l'interruption de l'instance suite au décès de Monsieur [W] [H], partie à l'instance.
SUBSIDIAIREMENT SUR LE FOND :
- Déclarer l'appel de la Société O'PIT et de Monsieur [O] infondé.
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* Débouter Monsieur [A] [O] de sa demande en réparation d'un préjudice,
* Condamner la Société O'PIT à payer à la Société TNT SERGE BLANCO la somme de 63.491,63 € au titre des loyers et indemnités d'occupation des locaux occupés et exploités par elle pour la période du 1er octobre 2015 au 30 octobre 2018.
* Condamner Monsieur [S] [E] à relever indemne et garantir la Société TNT SERGE BLANCO de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre.
* Condamner Monsieur [S] [E] à verser à la Société TNT SERGE BLANCO la
somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Pour le surplus, recevant l'appel incident de la Société TNT SERGE BLANCO :
- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* Déclaré l'action de la Société O'PIT et de Monsieur [A] [O] recevable
* Condamné solidairement la société TNT SERGE BLANCO à verser à la SASU O'PIT la somme de 70.000 € au titre de son préjudice.
Statuant à nouveau :
- Débouter la Société O'PIT et Monsieur [A] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement :
Si, par impossible, la Cour retenait une part de responsabilité à l'encontre de la société TNT SERGE BLANCO, réformer le jugement et prononcer un partage à hauteur de 90% imputable à la Société O'PIT.
- Constater l'absence de démonstration et de justificatif de tout préjudice certain et direct.
- Condamner Monsieur [S] [E] à relever indemne et garantir la Société TNT SERGE BLANCO de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre.
- Condamner la Société O'PIT et Monsieur [O] en 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
[S] [E] conclut à :
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :
Rejeté l'exception de nullité soulevée par Madame [V] [H], Madame [N] [H], Monsieur [G] [H] et la société BSA IMMOBILIER à l'encontre de l'assignation délivrée par Monsieur [E]
Débouté Madame [V] [H], Madame [N] [H], Monsieur [G] [H] et la société BSA IMMOBILIER de leurs demandes reconventionnelles
REFORMER le jugement en ce qu'il a :
Débouté M.[E] de sa demande de rejet de la pièce 18 de la société OPIT.
Déclaré recevable l'action formée par Monsieur [O] et la société OPIT à l'encontre de la
société TNT Serge BLANCO.
Condamné solidairement la société TNT Serge BLANCO et Monsieur [E] à verser à la société OPIT la somme de 70 000 €
Condamné Monsieur [E] à relever indemne la société TNT Serge BLANCO de toutes condamnations prononcées à son encontre
Débouté Monsieur [E] de sa demande en garantie formée à l'encontre de la société BSA IMMOBILIER et Madame [V] [H], Madame [N] [H], Monsieur
[G] [H]
En conséquence,
Débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions.
A défaut, DIRE que la responsabilité de M.[E] ne saurait excéder 5%
En tout état de cause,
CONDAMNER la société BSA IMMOBILIER et Madame [V] [H], Madame
[N] [H], Monsieur [G] [H] in solidum à relever indemne M.[E]
de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge.
DEBOUTER la société BSA IMMOBILIER et Madame [V] [H], Madame
[N] [H], Monsieur [G] [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et
conclusions CONDAMNER la partie succombant au paiement à M.[E] d'une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'Art. 700 du code de procédure civile
[W] [H] est décédé le 3 février 2021.
La société BSA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, [V] [H] née [I], [N] [H], [G] [H] ont pris des conclusions en intervention volontaire et en reprise d'instance devant la cour d'appel aux fins de :
Vu les articles 370, 373 et suivants du Code de Procédure Civile.
Déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire des héritiers de Monsieur [W]
[W] [H]
Vu les articles 454, 458, 920, 922 du Code de Procédure Civile.
Constater la nullité de l'Ordonnance du 30 juillet 2020 et de l'assignation à jour fixe qui en découle.
Juger en conséquence que la Cour n'est pas valablement saisie, et constater la caducité de la déclaration d'appel de Monsieur [O] et la Société O'PIT.
SUBSIDIAIREMENT SUR LE FOND :
Déclarer l'appel de Monsieur [E] non fondé.
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [S] [E] de sa demande en garantie formée à l'encontre de l'EURL BSA IMMOBILIER et Monsieur [W] [H], et en ce qu'il a condamné Monsieur [S] [E] au paiement d'une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Y ajoutant,
Condamner Monsieur [S] [E] au paiement d'une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Une ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2021 dans la procédure numéro 20/1475 concernant l'appel du 9 juillet 2020 de [A] [O] et de la SASU O'PIT.
Une ordonnance de clôture est intervenue également le 8 décembre 2021 dans la procédure numéro 20/01506 concernant l'appel du 15 juillet 2020 de [S] [E].
SUR CE
Sur la jonction :
Il y a lieu, dans le souci d'une bonne administration de la justice et en application des dispositions de l'article 367 alinéa premier du code de procédure civile de joindre les procédures N° 20/01475 et 20/01506 , portant sur des litiges qui ont le même objet et concernent les mêmes parties. sous le même N° 20/01475.
Sur l'intervention volontaire des ayants droits de [W] [H] :
L' intervention volontaire des ayants droits de [W] [H], décédé le 3 février 2021, est recevable en l'état des justificatifs produits sur leur qualité d'ayants droits leur conférant la possibilité de reprendre l'instance à leur compte.
Sur l'exception de nullité soulevée par la société TNT SERGE BLANCO :
La société TNT SERGE BLANCO invoque l'irrégularité de la saisine de la cour au motif que l'ordonnance d'autorisation d' assigner à jour fixe du 30 juillet 2020 ne porte pas le nom du premier président de la cour d'appel de Pau en violation des dispositions de l'article 454 du code de procédure civile. En application des dispositions de l'article 458 du code de procédure civile, cette ordonnance serait donc nulle et l'assignation qui en découle, délivrée à la requête de Monsieur [O] et de la Société O'PIT, n'a donc pas pu saisir régulièrement la cour d'appel.
La cour pourrait ainsi déduire la caducité de la déclaration d'appel.
Aux termes de l'article 914 alinéa deux du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.
En l'espèce, les contestations émises de ce chef par la société TNT SERGE BLANCO seront déclarées irrecevables relevant de la compétence du conseiller de la mise en état, puisqu'elles reposent sur des éléments survenus antérieurement à l'ordonnance de clôture .
Sur l' irrecevabilité de l'action de Monsieur [O] :
La société TNT SERGE BLANCO soulève l'absence de qualité à agir de Monsieur [O] à titre personnel puisque c'est la société personne morale qu'il représente qui agit et qu'en sa qualité de salarié il n'a qualité à agir qu'à l'encontre de son employeur c'est-à-dire la société O'PIT.
[A] [O] justifie, par les pièces versées aux débats, et notamment un extrait K-bis, être président de la société O'PIT et démontre donc sa qualité et son intérêt à agir pour obtenir réparation du préjudice personnel qu'il allègue distinct de celui de la société.
Cette fin de non recevoir sera donc rejetée.
Sur l'irrecevabilité de l'action de la société O'PIT :
La société TNT SERGE BLANCO considère qu'il appartenait à la société O'PIT de former tierce-opposition à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Pau du 31 mai 2018 qui lui a été signifié par acte du 17 octobre 2018. Toute tierce-opposition de la part de la société O'PIT devait être nécessairement régularisé par assignation avant le 17 décembre 2018.
La tierce-opposition tend à faire rétracter un jugement au profit du tiers qui l'attaque en application des dispositions de l'article 582 du code de procédure civile.
.
En l'espèce, l'action introduite par la société O'PIT a pour objet d'obtenir une indemnisation auprès de la société TNT SERGE BLANCO et de [S] [E].
En raison de la finalité de son action, la société O'PIT est donc recevable à agir en cause d'appel pour demander des condamnations à titre personnel, en application des dispositions de l'article 554 du code de procédure civile.
Ce chef de contestation sera donc rejeté.
Sur la demande d'écarter des débats la pièce numéro 18 :
Une telle demande n'est pas fondée juridiquement ni étayée par aucun élément factuel susceptible d'établir que cette pièce a été obtenue frauduleusement.
La demande sera donc rejetée.
Au fond :
Par acte notarié du 5 juillet 2002, [U] [X] a donné à bail divers locaux sis à [Adresse 16] à une société exploitante d'un fonds de commerce de vêtements.
Par acte notarié du 4 février 2009, la SAS TNT SERGE BLANCO a acquis ce fonds de commerce comprenant le droit au bail, au contradictoire de la succession de [U] [X] décédé le 14 décembre 2008.
Le bail a été renouvelé du 1er janvier 2011 jusqu'au 31 juillet 2020.
Par acte sous seing privé du 30 septembre 2015, enregistré le 1er octobre 2015,la société SERGE BLANCO a cédé le droit au bail à la société O'PIT.
La société TNT SERGE BLANCO avait donné mandat de vendre le droit au bail à la société BSA immobilier dirigée par [W] [H].
[S] [E] a été sollicité par son ami [W] [H] pour établir l'acte de cession du droit au bail entre la société TNT SERGE BLANCO et la société O'PIT.
Par acte d' huissier du 2 décembre 2015, [F] [X] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de DAX ,la société TNT SERGE BLANCO en résiliation du bail à ses torts exclusifs pour violation des clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, non paiement des loyers ,défaut d'exploitation du fonds de commerce et indemnisation de son préjudice, sur le fondement de l'article 1184 du Code civil.
Par arrêt du 31 mai 2018 la cour a confirmé le jugement du tribunal de commerce en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant Monsieur [X] à la société TNT SERGE BLANCO, aux torts exclusifs du locataire faute d'avoir régularisé la cession du droit au bail dans un acte authentique signifié au bailleur, sur le principe de la garantie due par Monsieur [E] et sur la condamnation de Monsieur [X] à payer à la société TNT SERGE BLANCO la somme de 6791 €.
Infirmant et complétant pour le surplus le jugement et statuant à nouveau la cour a notamment :
- dit que la résiliation a pris effet au 27 avril 2016, date du jugement ayant prononcé la résiliation du bail,
- ordonné l'expulsion de la société TNT SERGE BLANCO et de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,
- condamné la société TNT SERGE BLANCO à payer le montant des loyers jusqu'à la résiliation du bail ainsi que des dommages et intérêts réparant l'indisponibilité des locaux jusqu'au 31 janvier 2018 inclus et les dommages intérêts en réparation du préjudice moral,
- déclaré [S] [E] responsable des fautes commises dans l'exécution de son mandat,
condamné [S] [E] à garantir et relever indemne la société TNT SERGE BLANCO de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre par la décision de justice.
Suite à la signification de cet arrêt par acte d'huissier du 17 octobre 2018, la SASU O'PIT a été contrainte de quitter les lieux.
C'est dans ce contexte que [A] [O], commerçant, et la SARL O'PIT ont attrait devant le tribunal judiciaire de DAX la société TNT SERGE BLANCO et [S] [E] pour obtenir réparation du préjudice subi par leur faute, [S] [E] ayant appelé en la cause l'EURL BSA IMMOBILIER et [W] [H].
Sur l'obligation de garantie de la société TNT SERGE BLANCO :
[A] [O] et la SARL O'PIT se prévalent des dispositions de l'article 1630 du Code civil suivant lesquelles lorsque la garantie a été promise ou qu'il n'a rien stipulé à ce sujet, lorsque l'acquéreur est évincé, il a le droit de demander contre le vendeur, la restitution du prix, celle des fruits lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince, les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire, enfin les dommages intérêts ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.
S'agissant d'une cession isolée du droit au bail, il est nécessaire de signifier la cession au bailleur conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code civil.
En l'espèce, la résiliation judiciaire du bail commercial liant Monsieur [X] à la société TNT SERGE BLANCO a été prononcée par arrêt de la cour d'appel précité du 31 mai 2018 en raison précisément de la cession illicite du droit au bail par le locataire.
En conséquence n'ayant aucun lien de droit avec le cessionnaire, en l'occurrence la SARL O'PIT, le bailleur n'est pas tenu de lui accorder le renouvellement ou de lui payer une indemnité d'éviction.
Le cessionnaire se trouve dans la situation d'avoir acquis un droit au bail tout en étant évincé sans indemnité quelques années plus tard.
Les demandes de la SARL O'PIT tendant à obtenir paiement d'une indemnité d'éviction par la société TNT SERGE BLANCO ne peuvent prospérer au titre d' une indemnité d'éviction alors qu'elle se trouve dans la situation d'un occupant sans droit ni titre comme cela a été souligné par l'arrêt du 31 mai 2018 qui a précisé qu'il n'existe aucun lien de droit entre Monsieur [X] et le cessionnaire Monsieur Monsieur [O] gérant de la SARL O'PIT entré dans les lieux en vertu d'un acte de cession inopposable au bailleur.
Monsieur [X] a d'ailleurs refusé d'encaisser les loyers réglés par le cessionnaire en demandant leur règlement par la société TNT SERGE BLANCO.
Cependant les dispositions des articles 1626 et suivants du Code civil trouvent à s'appliquer s'agissant de la garantie d'éviction due par le vendeur.
La SARL O'PIT a incontestablement subi un préjudice du fait de l'irrégularité de l'acte de cession l'ayant contraint de quitter les lieux suivant sommation qui lui a été délivrée le 17 octobre 2018 pour la date du 24 octobre 2018 au plus tard, la SARL O'PIT ayant sollicité auprès du bailleur de pouvoir quitter les lieux le 30 octobre 2018.
Ce préjudice découle de la faute commise par le cédant ne respectant pas les formalités obligatoires de signification de l'acte de cession au bailleur.
Dès lors la société TNT SERGE BLANCO doit être déclarée responsable du préjudice subi par la SARL O'PIT.
Il ne saurait être reproché à SARL O'PIT d'avoir contribué à son propre dommage comme cela est prétendu par la société TNT SERGE BLANCO à laquelle seule incombait en sa qualité de cédant de respecter les conditions nécessaires à la régularité de la cession.
La responsabilité de la société TNT SERGE BLANCO a en effet été reconnue par l'arrêt du 31 mai 2018 qui revêt l'autorité de la chose jugée sans que la responsabilité de la SARL O'PIT soit recherchée.
Les contestations de la société TNT SERGE BLANCO à cet égard seront donc rejetées ainsi que ses demandes d'obtenir un partage de responsabilité de la part de la SARL O'PIT.
Le préjudice de la société SARL O'PIT :
Le préjudice indemnisable sur le fondement de l'article 1630 du Code civil permet à l'acquéreur évincé de demander la restitution du prix et les dommages et intérêts ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.
La société SARL O'PIT peut prétendre à la restitution du prix du droit au bail et des dommages et intérêts compte tenu de l'obligation dans laquelle elle a été de libérer les lieux en raison de l'irrégularité du droit au bail acquis auprès de la société TNT SERGE BLANCO.
Le préjudice doit être direct personnel et certain.
La perte du chiffre d'affaires ne sera donc pas prise en considération dans l'évaluation de ce préjudice en l'absence de lien de causalité avec la faute commise par le cédant portant sur l'irrégularité de la cession du droit au bail alors que le préjudice invoqué consiste en une perte de chance de poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce.
Il y a lieu d'allouer à la SARL O'PIT la somme de 40 000 € correspondant au coût du droit au bail dont elle n'a pu bénéficier dans des conditions normales de par la faute de son cédant ainsi que la somme de 36 664,12 € en remboursement de la perte de matériel et des investissements et travaux d'aménagement intérieur du local, objet du droit au bail.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qui lui a alloué la somme de 70 000 € de dommages-intérêts au titre de son préjudice.
En raison de sa qualité d'occupant sans droit ni titre,la société SARL O'PIT n'a pas réglé les loyers et par arrêt de la cour d'appel du 31 mai 2018, la société TNT SERGE BLANCO a été condamnée à payer à Monsieur [X] la somme de 11 840,33 € au titre des loyers impayés jusqu'à la résiliation du bail qui a pris effet le 27 avril 2016.
La société TNT SERGE BLANCO, dans le procès intenté par son bailleur [F] [X] aux fins d'obtenir la résiliation du bail, n'a pas appelé en la cause la SARL O'PIT.
Par acte du 17 octobre 2018, la société TNT SERGE BLANCO a signifié à la SARL O'PIT les décisions rendues par le tribunal de grande instance de Dax le 27 avril 2016 et la cour d'appel de Pau le 31 mai 2018 avec commandement de libérer les lieux et commandement de payer la somme de 63 491,63 € due par cette société au titre de l'occupation des lieux d'octobre 2015 à octobre 2018.
Cependant, la SASU O'PIT, bien que n'ayant payé aucun loyer durant son occupation du fait du refus du bailleur de les encaisser, ne saurait être condamnée au paiement d'indemnités d'occupation ayant couru d'octobre 2015 à octobre 2018 alors quelle n'a pas été partie à la procédure opposant le bailleur et le locataire et que les décisions de justice lui ont été signifiées le 17 octobre 2018 avec sommation de libérer les lieux, ce qu'elle a fait le 30 octobre 2018. La société TNT SERGE BLANCO, responsable de cette situation en raison de l'irrégularité de la cession du droit au bail ,est en effet seule débitrice des loyers impayés depuis la cession du droit au bail et des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail prononcée judiciairement à ses torts.
Le jugement déféré sera donc infirmé ce qu'il a condamné la SASU O'PIT à verser à la SAS TNT SERGE BLANCO la somme de 63 491,63 € au titre des loyers et indemnités d'occupation des locaux occupés exploités pour la période du 1er octobre 2015 au 30 octobre 2018 et la société TNT SERGE BLANCO déboutée de sa demande en paiement d'indemnités d'occupation présentée à l'encontre de la SASU O'PIT.
La société TNT SERGE BLANCO sera condamnée à payer à la SASU O'PIT la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le préjudice allégué par [A] [O] à titre personnel :
[A] [O] sollicite la somme de 70 000 € correspondant à 12 mois de salaire ainsi qu'à la privation de cotisation pour sa retraite faisant valoir qu'il percevait une rémunération pour le travail accompli à hauteur de 5000 € par mois et 7000 € la deuxième année suivant attestation du comptable qu'à la fermeture de son fonds de commerce n'a pu obtenir l'indemnisation de pôle emploi en raison du cumul du mandat de président et le contrat de travail.
En l'absence de lien de causalité entre la faute reprochée au cédant portant sur l'irrégularité de la cession du droit au bail et le préjudice allégué consistant à une perte de revenus tirés de l'exploitation du fonds de commerce dont le caractère certain n'est par ailleurs pas établi, ces chefs de demande seront rejetés en confirmation du jugement déféré.
Sur la demande de garantie de la société TNT SERGE BLANCO à l'encontre de [S] [E] :
La SAS TNT SERGE BLANCO sollicite la condamnation de [S] [E] à la relever indemne et à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.
Si la SAS TNT SERGE BLANCO aux torts de laquelle a été prononcée la résiliation judiciaire du bail est tenu de garantir laSASU O'PIT de son éviction des lieux cédés, en application des dispositions de l'article 1626 du Code civil, et comme cela a été relevé par le tribunal de DAX, il n'en demeure pas moins que [S] [E], qui agissait en vertu d'un mandat donné par le cédant et le cessionnaire, a commis une faute à l'origine de l'éviction de la SASU O'PIT en ne respectant pas les dispositions du contrat de bail liant les parties suivant lesquelles l'acte de cession du droit au bail devait être régularisé en la forme authentique et signifié au bailleur.
En conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné [S] [E] à relever indemne la SAS TNT SERGE BLANCO de toutes les condamnations prononcées à son encontre,.
Sur la demande de garantie de [S] [E] :
[S] [E] sollicite voir dire que sa responsabilité ne saurait excéder 5 % et la condamnation de la société BSA IMMOBILIER et des ayants droits de [W] [H] à le relever indemne de toutes les condamnations pouvant être mises à sa charge.
Il résulte de l'arrêt du 31 mai 2018 qui a autorité de la chose jugée que la faute de [S] [E] est directement à l'origine du préjudice subi par la société TNT SERGE BLANCO.
Il est acquis que [S] [E] a agi en vertu d'un mandat donné par le cédant et le cessionnaire et qu'il a commis une faute à l'origine de l'éviction de la SASU O'PIT en s'abstenant de régulariser l'acte de cession du droit au bail en la forme authentique revêtue de la formule exécutoire dont copie devait être remise au bailleur .
Il n'est nullement établi que l'EURL BSA IMMOBILIER et [W] [H] soient intervenus en qualité d'agent immobilier ayant participé à la rédaction de l'acte litigieux de cession du droit au bail du 30 septembre 2015.
En conséquence, [S] [E] sera débouté de sa demande en garantie formée à l'encontre de l'EURL BSA IMMOBILIER et des ayants droits de [W] [H] et sera condamné à leur payer la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Ordonne la jonction des procédures N° 20/1475 et 20/01506 sous le numéro de procédure 20/1475.
Rejette l'exception de nullité soulevée par la société TNT SERGE BLANCO,
Déclare recevable l'action de [A] [O] et de la société O'PIT,
Rejette la demande d'écarter des débats la pièce N°18,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société TNT SERGE BLANCO à payer à la SASU O'PIT la somme de 70 000 € au titre de son préjudice,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné [S] [E] à garantir et relever indemne la société TNT SERGE BLANCO de toute condamnation prononcée à son encontre.
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté [A] [O] de sa demande en réparation d'un préjudice,
Le confirme en ce qu'il a débouté [S] [E] de sa demande en garantie formée à l'encontre de l'EURL BSA IMMOBILIER et des ayants droits de [W] [H],
L'infirmant pour le surplus :
Déboute la société TNT SERGE BLANCO de ses demandes de condamnation de la SASU O'PIT au paiement de la somme de 63 491,63 € au titre des loyers et indemnité d'occupation pour la période du 1er octobre 2015 au 30 octobre 2018,
Y ajoutant :
Condamne la société TNT SERGE BLANCO à payer à la SASU O'PIT la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne [S] [E] à payer à la société BSA IMMOBILIER, prise en la personne de son dirigeant légal, et à [V] [H], [N] [H] et [G] [H] pris ensemble, la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit la société TNT SERGE BLANCO et [S] [E] tenus aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,
