CD/CD
Numéro 22/03740
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 25/10/2022
Dossier : N° RG 17/00070 - N° Portalis DBVV-V-B7B-
GNSR
Nature affaire :
Revendication d'un bien immobilier
Affaire :
[P] [T]
épouse [V]
C/
SELARL MJPA,
COMMUNE DE [Localité 8],
SCI [V] [Localité 4],
[N] [V]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 Octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 Septembre 2022, devant :
Madame DUCHAC, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame de FRAMOND, Conseillère
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [P] [T] épouse [V]
née le 26 septembre 1946 à [Localité 12]
de nationalité Française
SARL LE PIC D'ESPADE
[Localité 4]
Représentée et assistée de Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
SELARL MJPA, représentée par la SCP [R] [K], prise en la personne de Monsieur [K] [R], administrateur provisoire de la SELARL MJPA, mandataire judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI [V] [Localité 4] (Partie intervenante)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée de Maître CHEVALLIER de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocat au barreau de TARBES
COMMUNE DE [Localité 8] représentée par son maire en exercice
[Adresse 11]
[Localité 8]
Représentée par la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de PAU
Assistée de Maître BANEL de la SELARL GOUTAL ALIBERT & Associé, avocat au barreau de PARIS
SCI [V] [Localité 4]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 7]
Représentée et assistée de Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
Monsieur [N] [V]
né le 26 janvier 1949 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
Assigné
sur appel de la décision
en date du 13 DECEMBRE 2016
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
RG numéro : 16/01198
Par acte authentique des 22 et 30 juillet 1992, la commune de [Localité 8] a consenti à la SCI [V] [Localité 4] un bail d'une durée de 99 ans portant sur une parcelle lui appartenant située au sein de la station de ski de [Localité 4] sur le territoire de la commune de [Localité 7], cadastrée section AY n° [Cadastre 6], en vue de l'exploitation d'un immeuble à usage d'hôtel, restaurant, café, bar, déjà existant sur les lieux.
L'acte précisait :
- qu'à l'expiration de ce délai, les parties se rapprocheront pour établir un nouveau bail, étant entendu que dans l'intention des parties, le bailleur est et restera propriétaire du sol et que le preneur restera le propriétaire des constructions y édifiées,
- que si la commune refuse le renouvellement sollicité, quels que soient les motifs, elle sera tenue à l'encontre des locataires au paiement de la valeur de la construction au jour du défaut de renouvellement, à la valeur du fonds de commerce et à tous autres éléments de l'indemnité prévue par la loi sur la propriété commerciale, qu'à défaut d'accord, le montant de l'indemnité sera fixé comme en matière d'expropriation.
Cet acte contenait également, article 9, une clause résolutoire de plein droit en cas d'inexécution par le preneur de ses obligations. Cette clause ne comportait aucune disposition particulière relativement au sort de la construction en cas de résiliation anticipée du bail.
La SCI [V] [Localité 4] était constituée par les époux [G], qui détenaient chacun 50 % des parts. Les époux avaient également créé une SARL chargée de l'exploitation du commerce.
En raison d'une mésentente entre les époux, l'hôtel restaurant a fermé et le président du tribunal de commerce de TARBES a désigné un administrateur judiciaire provisoire, par ordonnance rendue le 10 août 2007.
Par ordonnance du 23 juillet 2013, le juge des référés tribunal de grande instance de TARBES, saisi par la commune de [Localité 8] a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail emphytéotique au 20 avril 2013 et ordonné l'expulsion des lieux de la SCI [V] [Localité 4].
Le 26 juillet 2013, le maire de la commune de [Localité 7] a pris un arrêté de péril concernant l'hôtel-restaurant.
Par jugement rendu le 27 décembre 2013, le tribunal de grande instance de TARBES a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la SCI [V] [Localité 4] et mis fin à la mission de l'administrateur provisoire précédemment désigné. Cette procédure a été clôturée pour extinction du passif, par jugement du 9 février 2018.
Le 12 juin 2014, le maire de [Localité 7] a pris un arrêté portant délivrance à un tiers d'un permis de construire une résidence de tourisme sur une surface plancher de 3 206,15 m² englobant la parcelle AY n° [Cadastre 6] donnée à bail à la SCI [V] [Localité 4].
Le 22 août 2014, Mme [P] [T], en son nom personnel et en qualité de cogérante de la SCI [V] [Localité 4] a formé tierce opposition contre l'ordonnance du juge des référés rendue le 23 juillet 2013. Le juge des référés a déclaré la tierce opposition irrecevable par ordonnance du 16 décembre 2014.
La présente cour, par arrêt rendu le 29 septembre 2016 a reçu la tierce opposition formée par Mme [P] [T] à titre personnel mais l'a déboutée au fond.
Par arrêt rendu le 1er février 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt mais seulement en ce qu'il a débouté Mme [P] [T] de ses demandes formées à titre personnel.
Par arrêt du 18 décembre 2018, la cour d'appel de BORDEAUX, sur renvoi, a :
- infirmé l'ordonnance du 16 décembre 2014 statuant sur la tierce opposition formée par Mme [P] [T] agissant à titre personnel, tendant à réformer l'ordonnance du 23 juillet 2013,
- statuant à nouveau, constaté l'existence d'une contestation sérieuse tenant au fait que la SCI [V] [Localité 4] est propriétaire des constructions édifiées sur la parcelle propriété de la commune de [Localité 8],
- dit en conséquence n'y avoir lieu à référé.
Par acte en date du 29 juillet 2016, la commune de [Localité 8] a fait assigner la SCI [V] [Localité 4] prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Mme [P] [T], Maître [C] [E] devant le tribunal de grande instance de TARBES, sur le fondement des articles 544 et 555 du code civil, aux fins de constater qu'elle est propriétaire de la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 6] et du bâtiment constituant l'ancien hôtel restaurant de [Localité 4] et voir condamner solidairement les défendeurs à diverses sommes.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 13 décembre 2016, le tribunal de grande instance de TARBES a fait droit à la demande principale de la commune de [Localité 8] et rejeté les demandes reconventionnelles d'indemnisation de Mme [P] [T].
Mme [P] [T] a relevé appel par déclaration du 6 janvier 2017.
Par arrêt en date du 13 juin 2019, partiellement avant dire droit, la présente cour a :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Tabes en date du 13 décembre 2016,
* Sur les fins de non-recevoir soulevées par Mme [P] [T] :
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] [T] du chef d'un défaut de publication de l'assignation au service chargé de la publicité foncière,
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] [T] du chef d'un prétendu défaut d'intérêt à agir de la commune de [Localité 8],
* Sur le fond
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à l'action de la commune de [Localité 8] en revendication de la propriété de la parcelle cadastrée AY [Cadastre 6] située sur le territoire de la commune de [Localité 7] et du bâtiment destiné à l'exploitation d'un hôtel-restaurant s'y trouvant à la date du prononcé de la résiliation de plein droit du bail liant la commune à la SCI [V] [Localité 4],
- réformant la décision entreprise sur les demandes reconventionnelles de Mme [P] [T] :
* Sursis à statuer et, avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [H] [W], expert judiciaire avec pour mission, de donner tous éléments permettant de déterminer la valeur vénale, en son état au 23 juillet 2013, de la construction alors implantée sur la parcelle sise sur le territoire de la commune de [Localité 7], cadastrée section AY n° [Cadastre 6] et la valeur, à la même date, du fonds de commerce qui était exploité dans ce bâtiment,
* sursis à statuer sur les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile et sur le sort des dépens, tant en ce qui concerne la première instance que l'instance d'appel.
L'expert a déposé son rapport le 7 juin 2021.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 4 janvier 2022, Mme [P] [T] et la SCI [V] [Localité 4] demandent à la cour :
Vu l'arrêt rendu par la cour le 13 juin 2019 et le rapport d'expertise de M. [W],
- de condamner la commune de [Localité 8] à payer à la SCI [V] [Localité 4] la somme de un million d'euros pour l'indemniser de la perte de la valeur de son bien,
* à titre subsidiaire,
- de condamner la commune de [Localité 8] à verser à la SCI [V] [Localité 4] une somme de 890 881 €,
* à titre infiniment subsidiaire,
- de retenir la valeur de l'expert soit 234 000 € et condamner la commune de [Localité 8] au paiement de cette somme à la SCI [V] [Localité 4],
- de condamner la commune de [Localité 8] au titre de la perte de la valeur du fonds de commerce au versement d'une somme de 155 000 €,
- de condamner la commune de [Localité 8] à payer à Mme [P] [T] une somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- de débouter la commune de [Localité 8] de toutes demandes, fins ou conclusions contraires,
- de condamner la commune de [Localité 8] au paiement d'une somme de 15 000 € sur la base de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel et octroyer à la SELARL Duale Ligney Bourdalle le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 7 novembre 2021, la commune de [Localité 8], sur le fondement des dispositions des articles 544 et 545 du code civil, demande à la cour :
- rejeter l'appel formé par Mme [P] [T] et la SCI [V] [Localité 4] à l'encontre du jugement rendu le 13 décembre 2016 par le tribunal de grande instance de TARBES notamment dans sa demande subsidiaire tendant à la condamnation de la commune de [Localité 8] au paiement d'une somme à titre de provision de 4 millions d'euros en indemnisation de la perte de la propriété immobilière de la SCI [V] [Localité 4],
- de confirmer le jugement rendu le 13 décembre 2016 par le tribunal de grande instance de TARBES,
- de condamner Mme [P] [T] et la SCI [V] [Localité 4] à verser à la commune de commune de [Localité 8] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner Mme [P] [T] et la SCI [V] [Localité 4] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 6 octobre 2021, la SELARL MJPA, venant aux droits de Me [E] es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI [V] [Localité 4], demande à la cour :
- de mettre Me [E] ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI [V] [Localité 4] hors de cause,
- de juger que Me [E] n'a plus qualité pour représenter la SCI [V] [Localité 4],
- de mettre la SELARL MJPA, venant aux droits de Me [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [V] [Localité 4] hors de cause.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 août 2022.
Par conclusions de procédure en date du 3 août 2022, Mme [P] [T] et la SCI [V] [Localité 4] demandent le rejet des écritures notifiées par la commune de [Localité 8] le 2 août 2022, sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur les conclusions du 2 août 2022
Vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile.
En déposant des écritures le 2 août 2022, veille de l'ordonnance de clôture qui avait été annoncée en janvier 2022, la commune de [Localité 8] ne permet pas à Mme [P] [T] et à la SCI [V] [Localité 4] d'en prendre connaissance et au besoin d'y répondre.
Ces écritures tardives qui ne respectent pas le principe du contradictoire seront écartées des débats.
Sur la mise hors de cause du liquidateur de la SCI [V] [Localité 4]
La SELARL MPJA venant aux droits de Maître [C] [E], liquidateur de la SCI [V] [Localité 4] sera mise hors de cause, ainsi que Maître [C] [E], la société étant redevenue in bonis suite au jugement de clôture de la procédure collective pour extinction du passif.
Sur le fond
L'arrêt partiellement avant dire droit rendu le 13 juin 2019 a :
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à l'action de la commune de [Localité 8] en revendication de la propriété de la parcelle cadastrée AY [Cadastre 6] située sur le territoire de la commune de [Localité 7] et du bâtiment destiné à l'exploitation d'un hôtel-restaurant s'y trouvant à la date du prononcé de la résiliation de plein droit du bail liant la commune à la SCI [V] [Localité 4],
- réformé le jugement sur les demandes reconventionnelles de Mme [P] [T],
- ordonné une expertise relative à la valeur vénale de l'immeuble implanté sur la parcelle AY [Cadastre 6] et sur celle du fonds de commerce, à la date du 23 juillet 2013.
La cour précise que les demandes reconventionnelles de Mme [P] [T] doivent s'entendre comme celles formées tant en son nom personnel que pour le compte de la SCI [V] [Localité 4] qu'elle représente.
Il s'agit de demandes indemnitaires au titre de la dépossession de la construction ayant appartenu au preneur à bail, suite à la résiliation anticipée du bail portant sur le sol.
Il résulte de cette décision que la cour a définitivement jugé :
- que la propriété de la parcelle AY [Cadastre 6] et de l'immeuble construit sur ce fonds appartient à la commune de [Localité 8] ;
- que le droit à indemnisation de Mme [P] [T] et de la SCI [V] [Localité 4] est acquis ;
Reste donc en litige la fixation de l'indemnisation, en lecture du rapport d'expertise.
Les demandes indemnitaires portent sur :
- la valeur de la construction,
- la valeur du fonds de commerce,
Ces valeurs doivent s'apprécier au jour de la résiliation du bail, soit le 23 juillet 2013.
En l'absence de stipulation conventionnelle relative à la résiliation anticipée du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit, les dispositions de l'article 2 prévoyant en cas de refus de renouvellement du bail par la commune et à défaut d'accord amiable sur le montant de l'indemnité, que sa valeur serait fixée 'comme en matière d'expropriation', ne sont pas applicables en l'espèce.
Par conséquent, les moyens tenant aux règles de l'expropriation avancés par la commune sont inopérants.
L'indemnisation liée à la perte de la construction et du fonds de commerce qu'elle abritait doit alors correspondre à la valeur vénale de ces biens au jour de la résiliation, soit au 23 juillet 2013.
Sur l'indemnisation au titre de la perte de la construction
L'expert a estimé la valeur de l'immeuble en prenant en compte la valeur des bâtiments compte tenu des matériaux de construction, de son aspect, de son environnement et exposition. Il a ensuite retenu divers abattements :
- 10 % tenant compte de l'importance du bâtiment (696 m²),
- 20 % au titre de l'immobilisation et dépréciation immédiate en raison de la singularité des locaux du marché immobilier local, des frais non récupérables, des conditions économiques,
- 60 % au titre de l'entretien et de la vétusté.
Mme [P] [T] et la SCI [V] [Localité 4] contestent ces deux derniers coefficients au motif qu'ils ne sont que le résultat de l'action de la commune qui est intervenue en force pour obtenir la résiliation du bail et s'est empressée d'accorder un permis de construire à un tiers et de faire raser l'immeuble.
Ces critiques ne sont pas pertinentes en ce que :
- la résiliation du bail est aujourd'hui définitive suite aux décisions de justice ci-dessus visées,
- l'arrêté de péril relatif à l'immeuble n'a pas été pris par la commune de [Localité 8] mais par celle de [Localité 7], tiers au contrat ayant lié les parties,
- tant l'arrêté de péril que le permis de construire n'ont pas été annulés par la juridiction administrative.
Mme [P] [T] et la SCI [V] [Localité 4] exposent en outre que la valeur avant abattements retenue par l'expert (890 881 €) est insuffisante puisqu'en 2012, M. [J], promoteur immobilier avait proposé un montant de 1 000 000 €.
Le courrier de M. [J], en date du 2 mars 2012 constitue une proposition encore très vague, portant sur l'immeuble '[Adresse 10]', sans plus de précision quant à la délimitation exacte de ce bien, ni l'existence d'éventuels commerces. De plus, la lecture de cette proposition ne permet pas de déterminer si l'acquéreur potentiel a intégré le fait que le sol n'appartenait pas au propriétaire de la construction. Cette offre ne peut donc servir de base à l'évaluation de la construction.
Enfin, la commune ne critique pas utilement l'appréciation de l'expert, argumentée sur des données techniques, quant à la valeur de la construction au m².
Par conséquent, la cour fait sienne l'appréciation de l'expert relative à la valeur de la construction au 23 juillet 2013, après abattements relatifs à l'immobilisation et la vétusté, à hauteur de 233 989,26 €.
La commune de [Localité 8] sera donc condamnée à payer cette somme à la SCI [V] [Localité 4] au titre de l'indemnisation de la perte de la construction édifiée sur le terrain objet du bail résilié.
Sur l'indemnisation au titre de la perte du fonds de commerce
Au jour de la résiliation du bail, le 23 juillet 2013, le fonds de commerce situé dans l'immeuble qui appartenait à la SCI [V] [Localité 4] n'était plus exploité depuis plusieurs années. L'expert a donc justement apprécié qu'il n'avait aucune valeur. Il n'y a donc pas lieu à indemnisation de ce chef.
Par conséquent, la SCI [V] [Localité 4] et Mme [P] [T] seront déboutées de leurs demandes au titre de la perte du fonds de commerce.
Sur le préjudice moral
Mme [P] [T] ne justifie pas d'un préjudice moral personnel imputable à l'action de la commune. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur les demandes accessoires
La commune de [Localité 8] qui succombe pour l'essentiel supportera les dépens d'appel et de première instance, dont distraction, réformant la décision déférée.
Au regard de l'équité, elle sera condamnée à payer à la SCI [V] [Localité 4] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, réformant la décision dont appel.
Mme [P] [T] sera déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Vu l'arrêt partiellement avant dire droit rendu par la cour le 13 juin 2019,
Ecarte des débats les conclusions déposées par la commune de [Localité 8] le 2 août 2022,
Met hors de cause la SELARL MPJA venant aux droits de Maître [C] [E], ainsi que Maître [C] [E] liquidateur de la SCI [V] [Localité 4],
Condamne la commune de [Localité 8] à payer à la SCI [V] [Localité 4] la somme de 233 989,26 € au titre de l'indemnisation de la perte de la construction édifiée sur le terrain objet du bail résilié le 23 juillet 2013,
Déboute Mme [P] [T] et la SCI [V] [Localité 4] de leur demande au titre de l'indemnisation du fonds de commerce,
Déboute Mme [P] [T] de sa demande au titre du préjudice moral,
Réforme le jugement donc appel en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la commune de [Localité 8] à payer à SCI [V] [Localité 4] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Mme [P] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la commune de [Localité 8] aux dépens d'appel et de première instance, y compris les frais d'expertise, dont distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBONCaroline DUCHAC
