France, Cour d'appel de Pau, 2ème ch - section 1, 30 juin 2022, 21/00559

MM/ND

Numéro 22/2651

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRET DU 30/06/2022

Dossier : N° RG 21/00559 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HZAB

Nature affaire :

Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

Affaire :

[D] [Y] épouse [V]

[L] [V]

[M] [V]

[C] [X]

[O] [X] veuve [X]

[I] [X]

[R] [X]

[N] [X]

[A] [X]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 03 Mai 2022, devant :

Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,

Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [D] [Y] épouse [V]

née le 31 Janvier 1928 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 7]

Monsieur [L] [V]

né le 11 Juin 1951 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 7]

Madame [M] [V] née [F]

née le 12 Novembre 1953 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 7]

Représentés par Me Jean-Bernard PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMES :

Madame [C] [X]

née le 04 Janvier 1949 à [Localité 6] (40)

[Adresse 3]

Madame [O] [S] veuve [X]

née le 06 Septembre 1951 à [Localité 11] (33)

[Adresse 12]

Monsieur [I] [X]

né le 27 octobre 1956 à [Localité 9] (40)

[Adresse 2]

Monsieur [R] [X]

né le 03 Juin 1983 à [Localité 8] (40)

[Adresse 1]

Monsieur [N] [X]

né le 03 Juin 1983 à [Localité 8]

[Adresse 4]

Madame [A] [X]

née le 04 Mai 1989 à Addis Abeba (Ethiopie)

[Adresse 12]

Représentés par Me Laure DARZACQ de la SELARL LAURE DARZACQ, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 09 FEVRIER 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant bail verbal ayant commencé à courir le 2 mai 1992, Monsieur [W] [X], décédé le 25 Août 1998, a donné en location à Monsieur [L] [V] et Madame [M] [V] une maison d'habitation avec terrain autour en nature de jardin, sise à [Adresse 7], cadastrée Section AK Numéro [Cadastre 5].

Ce bien est devenu la propriété de l'indivision [X] composée de [C] [X], [I] [X], héritiers de [W] [X], [O] [S] veuve [X], [R] [X], [N] [X] et [A] [X], ces derniers venant en représentation de [B] [X], héritier de [W] [X], décédé le 15 août 2009.

Le bail venait donc à expiration le 1er mai 2019.

Les consorts [X] entendant exercer leur droit de reprise sur lesdits biens aux fins de vente, suivant exploit de Maître [U], Huissier de Justice à [Localité 9], en date du 2 octobre 2018, ils ont donné congé aux locataires pour la date du 1er mai 2019.

Par courrier du 20 novembre 2018 adressé à l'huissier, Monsieur [L] [V] a contesté le congé prétendant qu'il n'avait pas été délivré à tous les locataires de la maison, à savoir sa mère, Madame [K] [J] [D] [V] née à [Localité 10] le 31 janvier 1928.

Par ce même courrier, Monsieur [L] [V] indiquait toutefois vouloir se mettre en rapport avec le notaire chargé de la vente du bien, en vue d'une négociation du prix de rachat prenant en compte le coût des travaux réalisés sur l'immeuble par les locataires.

Interrogé le 21 février 2019 par le Conseil des consorts [X] sur la date à laquelle Madame [K] [J] [D] [V] serait arrivée dans les lieux, Monsieur [V] répondait que sa mère était locataire depuis 2004 et acquittait le loyer versé à l'indivision par virement depuis son compte, depuis février 2007, et par chèque auparavant.

Suivant exploit du 17 mai 2019 de Maître [U], huissier de justice, sommation de déguerpir dans un délai de 8 jours a été délivrée à Monsieur [L] [V] et Madame [M] [V].

Ces derniers s'étant maintenus dans les lieux, par acte d'huissier en date du 11 juin 2019, les consorts [X] ont fait assigner les époux [V] afin, notamment, que soit constatée la validité du congé pour vendre qui leur a été donné et ordonnée leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef.

Madame [D] [K] [V] est intervenue volontairement à l'instance.

Par jugement du 9 février 2021, la Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan a notamment :

- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de Madame [D] [K] [V] née [Y],

- constaté la régularité du congé délivré le 2 octobre 2018,

- prononcé la résiliation du bail verbal liant les parties à compter du 9 février 2021,

- enjoint à Monsieur [L] [V] et Madame [M] [V] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement sous peine d'expulsion,

- condamné solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [M] [V] à payer aux consorts [X], à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu,

- débouté Monsieur [L] [V] et Madame [M] [V] de toutes leurs demandes,

- condamné solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [M] [V] à payer aux consorts [X] une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [M] [V] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de déguerpir du 17 mai 2019.

Monsieur [L] [V] et Madame [M] [V] ont relevé appel de cette décision.

Toutefois, le jugement attaqué comportait une omission matérielle dans la mesure où son en-tête ne faisait pas figurer l'intervention volontaire de Madame [D] [K] [V] et du nom de son Conseil.

Le 24 juin 2021, les Consorts [X] ont présenté requête à Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan afin de rectification de ces omissions.

Il a été fait droit à cette demande par jugement rendu le 13 septembre 2021.

Cette décision a été signifiée à Monsieur [L] [V], Madame [M] [V] et Madame [D] [K] [V] suivant exploit du 29 septembre 2021.

Le 22 octobre 2021, Madame [D] [Y] épouse [V] a relevé appel du jugement rendu le 9 février 2021.

Les deux instances ont fait l'objet d'une ordonnance de jonction en date du 2 novembre 2021, sous le numéro de répertoire général 21/00559.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 avril 2022, l'affaire étant fixée au 3 mai 2022.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées par les époux [L] et [M] [V] et par Madame [D] [Y] veuve [V], le 20 janvier 2022, qui demandent :

Vu la loi du 06 juillet 1989,

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation et des Cours d'appels,

Vu la théorie des impenses et les dispositions de l'article 1352-5 du Code civil,

Vu les dispositions de l'article 6 de la loi du 6/07/1989 et la jurisprudence prise en application

Vu les pièces,

A titre principal

Dire et juger bien fondé et recevable l'appel interjeté par Monsieur et Mme [V] ainsi que par Madame [D] [K] [Y] épouse [V]

Réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et

Statuant de nouveau

Dire et juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire de Madame [D] [K] [V] en qualité de locataire des lieux objets du litige,

Déclarer inopposable à Madame [D] [K] [V] le congé pour vendre délivré aux époux [V] le 02 octobre 2018,

Débouter les consorts [X] de toutes leurs demandes

Les condamner à payer aux consorts [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A titre subsidiaire

Dire et juger nul et de nul effet le congé délivré aux époux [V] le 02 octobre 2018 pour non-respect du droit de préemption légal des locataires et notamment pour défaut de conditions et modalités de la vente prévues dans l'acte

Débouter les consorts [X] de toutes leurs demandes

Les condamner à payer aux consorts [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner solidairement les consorts [X] à payer aux époux [V] ladite somme de 131.768.33 euros au titre des impenses et à tout le moins à titre d'indemnité pour les travaux réalisés pour l'habitabilité du logement

Et à défaut

Ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux fins de convoquer les parties, se rendre sur les lieux, se faire remettre toutes les pièces utiles, fixer le montant des indemnités, évaluer la plus- value apportée au bien des consorts [X]

Dire et juger qu'il sera sursis à l'expulsion des époux [V] le temps de la fixation définitive de l'indemnité leur revenant

Dire et juger que les époux [V] seront tenus d'une indemnité d'occupation égale au prix du loyer actuel majoré des charges.

Réserver les dépens.

Vu les conclusions du 8 février 2022 notifiées par l'indivision [X] qui demande de :

Vu les dispositions de l'article 31 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions des 2222, 2224 et 2262 du Code civil,

Vu les dispositions de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015,

Vu les dispositions de l'article 1134 ancien du Code civil,

Dire et juger Monsieur [L] [V], Madame [M] [F] épouse [V] et Madame [D] [K] [Y] épouse [V] irrecevables en leur demande tendant à ce que soit déclaré inopposable à Madame [D] [K] [V] le congé pour vendre délivré le 2 octobre 2018.

Dire et juger prescrite l'action en paiement de Monsieur [L] [V] et Madame [M] [F] épouse [V].

Subsidiairement, dire et juger mal fondée l'action en paiement de Monsieur [L] [V], Madame [M] [F] épouse [V].

Les en débouter.

Confirmer pour le surplus la décision dont appel en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamner solidairement Monsieur [L] [V], Madame [M] [F] épouse [V] et Madame [D] [K] [Y] épouse [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Condamner solidairement Monsieur [L] [V], Madame [M] [F] épouse [V] et Madame [D] [K] [Y] épouse [V] au paiement d'une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIVATION :

Sur l'inopposabilité du congé pour vendre à Madame [D] [K] [V] :

Cette dernière est intervenue en première instance, au soutien des prétentions des époux [V], pour invoquer l'irrégularité du congé qui lui serait inopposable, pour ne pas lui avoir été délivré, alors qu'elle avait elle aussi la qualité de locataire.

Ce faisant, elle revendique également l'exercice d'un droit propre en considérant que le congé devait lui être délivré à raison de l'existence d'un bail verbal entre elle et l'indivision [X], et qu'il est en conséquence nul à défaut de l'avoir été .

Sur l'existence de ce second bail verbal ou, à tout le moins, d'un avenant verbal conférant à [D] [K] [X] la qualité de locataire, les appelants font valoir que le locataire peut apporter la preuve de l'existence d'un bail verbal, par tout moyen : quittance de loyer, paiement du loyer, contrat d'électricité...

Ils soulignent que si le bail d'origine avait été conclu au bénéfice du couple [V], il n'en demeure pas moins que depuis 2004, Madame [D] [K] [V], mère de Monsieur [L] [V], est venue s'installer dans les lieux et ce, en toute connaissance de cause du bailleur de l'époque Monsieur [W] [X].

Les concluants soulignent que [L] [V] écrivait à ses bailleurs, l'indivision [X], en utilisant l'intitulé « famille [V] » en mentionnant la présence de sa mère, qui était présente lors des visites des bailleurs, bien avant 2018.

Ils ajoutent que le paiement du loyer par [D] [V], par chèque puis par virement, et le fait qu'elle justifie de sa domiciliation à l'adresse des lieux objet du congé de reprise, au su des bailleurs qui ont admis sa co-titularité du bail, lui confèrent la qualité de locataire.

Ils considèrent ainsi que Madame [D] [K] [V] était bien fondée à intervenir volontairement à la procédure pour faire valoir ses droits en sa qualité de co-titulaire du bail et que le congé est irrégulier et nul pour ne pas lui avoir été dénoncé.

Les consorts [X] répliquent que le bailleur n'a jamais été informé de la présence dans les lieux loués de Madame [D] [K] [V] et qu'il ne l'a jamais acceptée en tant que locataire, aucune démarche en ce sens n'ayant été accomplie par le couple [V].

Ils en veulent pour preuve que, lorsque les époux [V] ont confirmé à l'indivision [X], par courrier du 8 décembre 2009, qu'ils étaient locataires depuis le 2 mai 1992, ils n'ont pas mentionné que la mère de Monsieur [V] était également titulaire du bail.

Ils considèrent qu'en tout état de cause la résidence de Madame [D] [V], âgée et malade, au domicile de son fils et de sa belle-fille ne lui donne pas la qualité de locataire, en l'absence de toute information et accord du bailleur.

Ils ajoutent que le fait pour Madame [D] [V] de régler les loyers dus par le couple ne peut lui conférer aucun droit locatif.

En application de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire principale, lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention, ce qui implique intérêt et qualité à agir.

En l'espèce, il ne ressort pas des pièces versées aux débats par les appelants que les héritiers de [W] [X], puis l'indivision [X] telle qu'elle est constituée depuis le décès de [B] [X], ont accepté Madame [D] [K] [V] comme co-titulaire du bail verbal conclu entre [W] [X] et les époux [V] en mai 1992.

A cet égard, le fait pour [D] [V] de s'acquitter du loyer dû par son fils et sa belle-fille et de se faire domicilier chez eux, auprès du fisc et des opérateurs de téléphonie, ne saurait établir l'accord des bailleurs pour étendre les effets du bail verbal initial à un troisième co-titulaire.

Les correspondances adressées par [L] et [M] [V] à l'en-tête « famille [V] » ne peuvent non plus rendre compte de l'accord des bailleurs pour étendre le bail à [D] [V].

Cette dernière ne peut ainsi être considérée comme locataire de la propriété loué à [L] et [M] [V] par l'indivision [X].

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a jugé l'intervention de [D] [V] irrecevable au motif qu'elle n'avait pas la qualité de locataire, de sorte que le congé pour vendre n'avait pas à lui être signifié.

Sur l'irrégularité du congé pour vendre, à raison de l'omission des conditions essentielles de la vente et « des charges augmentatives ou diminutives du prix » :

Les consorts [V] soutiennent que le congé est nul pour ne pas faire figurer les modalités de paiement du prix, ni les charges susceptibles de venir en déduction du prix.

Cependant, comme le relèvent les intimés et comme l'a retenu le premier juge, aucun accord n'est intervenu entre bailleur et locataires sur la déduction du prix de vente de l'immeuble de la valeur des travaux réalisés, aucun texte n'imposant au bailleur de prendre en compte, dans son offre adressée au locataire, la valeur des travaux réalisés par ce dernier ou la plus value qui en résulte, quand bien même ces travaux auraient été réalisés en accord avec le bailleur.

En application de l'article 15 paragraphe II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire, l'offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis à l'expiration duquel le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, le congé signifié par acte d'huissier le 2 octobre 2018, au moins six mois avant l'échéance du bail conformément aux dispositions de l'article 15 paragraphe I de la loi du 6 juillet 1989, contient l'indication du motif allégué, soit la vente du logement, l'offre de vente aux locataires moyennant le prix de 180 000,00 euros et les conditions de la vente projetée, puisqu'il est précisé au 2ème alinéa de cette offre que le prix sera versé comptant le jour de la signature de l'acte authentique passé devant notaire et que les frais de l'acte seront à la charge de l'acquéreur, outre les autres conditions d'usage.

En outre, tous les textes légaux relatifs aux modalités du congé, à ses effets, aux droits du locataire et aux modalités de règlement des litiges sont par ailleurs reproduits sur l'acte signifié.

Le congé est ainsi régulier et a produit ses effets, les époux [V] n'ayant pas accepté l'offre de vente dans le délai de deux mois dont ils disposaient.

Le jugement est en conséquence confirmé sur la résiliation du bail par l'effet du congé délivré et sur le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle des époux [V] en paiement de la somme de 131 768,33 euros au titre des impenses et à tout le moins à titre d'indemnité pour les travaux réalisés pour l'habitabilité du logement :

Les époux [V] demandent à titre infiniment subsidiaire, sur la base de la théorie des impenses, le remboursement du coût des travaux nécessaires qui étaient indispensables pour pouvoir jouir des locaux donnés à bail.

Concernant les impenses simplement utiles, ils rappellent que le propriétaire a le choix entre payer le coût des travaux ou le montant de la plus value apportée à l'immeuble par les travaux.

Ils rappellent que les travaux réalisés sur l'immeuble entre 1992 et 2013 s'élèvent au montant de 131 768,33 euros selon les factures qu'ils ont retrouvées.

Ils sollicitent avant-dire droit une expertise pour évaluer la valeur des impenses ou restitutions et, dans l'attente, un sursis à expulsion.

Ils fondent leur demande sur les dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 sur l'amélioration de l'habitat complétée par le décret n° 68-976 du 9 novembre 1968, relatif aux normes de sécurité, de salubrité, d'équipement et de confort des logements. Ils s'appuient également sur l'article 1352-5 du code civil, issu de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 qui prévoit que pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus value estimée au jour de la restitution.

Ils ajoutent que selon l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent et à lui délivrer un logement conforme à des normes de confort et d'habitabilité, le bailleur doit délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation; que toutefois, le même article reconnaît aussi au bailleur le droit de s'en exonérer en convenant avec le locataire des travaux que ce dernier se chargera d'exécuter.

Ils considèrent que le logement loué n'était ni décent ni habitable, de sorte qu'ils ont été contraints de réaliser des travaux que le bailleur a souhaité porter à leur charge, sans toutefois qu'il y ait une exonération partielle ou momentanée du paiement du loyer.

Sur la fin de non-recevoir, tirée de la prescription, soulevée par les intimés, les époux [V] répliquent que leur action en rétribution des impenses ou en indemnisation des travaux de rénovation exécutés en violation de la loi du 6 juillet 1989 pour le compte du bailleur, n'est nullement prescrite, les comptes entre locataire et bailleur ne pouvant intervenir qu'en fin de bail.

Les consorts [X] ont en effet soulevé la prescription de l'action en paiement des appelants, aux motifs que plus de cinq ans se sont écoulés depuis les factures de travaux produites, et a fortiori un délai plus court, si l'on retient le délai de prescription de 3 ans de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable aux baux en cours dans les conditions de l'article 2222 du code civil depuis l'entrée en vigueur de l'article 82 II 2° de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 publiée le 7 août 2015; de sorte que ce délai de prescription abrégé s'applique aux actions dérivant du bail litigieux depuis le 8 août 2015.

Au fond, les bailleurs estiment que les locataires ne peuvent se prévaloir de la théorie des impenses et de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 sur l'amélioration de l'habitat pour obtenir le dédommagement des travaux effectués dans les lieux loués.

Ils rappellent que le bail, qui a commencé à courir le 2 mai 1992, est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et non à la loi de 1967 ; que selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation ».

Ils considèrent que le bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives de tout autre droit.

Ils indiquent qu'en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

« f) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire: à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des fais engagés : le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».

Les consorts [X] font notamment valoir que les époux [V] ont entrepris des travaux de transformation sans autorisation écrite du bailleur , se permettant de créer dans une dépendance, deux bureaux et des sanitaires dont la présence a été constatée en 1999, destinés à l'exploitation d'une conserverie artisanale dénommée « le panier garni », et en installant dans une autre dépendance une chambre froide afin d'y stocker les produits; ce qui constitue une modification de la destination des lieux loués.

Ils soulignent que ces travaux ont été effectués sans demande de permis de construire ou déclaration de travaux et que si les époux [V] produisent désormais une autorisation manuscrite de Monsieur [W] [X] pour tous « travaux de rénovation ...effectués à leur frais », cette autorisation datée du 8 novembre 1994 n'autorisait nullement les travaux entrepris antérieurement ni les travaux de transformation et de changement de destination réalisés.

Ils ajoutent qu'en tout état de cause, si la loi du 12 juillet 1967 était applicable, les époux [V] auraient dû respecter le formalisme énoncé à l'article 4 selon lequel « le locataire notifie au propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, son intention d'exécuter les travaux en lui en communiquant l'état descriptif et estimatif », ce qu'ils n'ont pas fait.

Ils concluent en conséquence au débouté et, pour le surplus, contestent le caractère probant des factures produites par les demandeurs.

En droit :

S'agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, et quel que soit le fondement de l'action, il apparaît que le point de départ du délai de prescription, y compris sur le terrain de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au cas d'espèce, est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, l'action des locataires en remboursement des dépenses exposées pour la rénovation des lieux loués a pour point de départ la date du congé pour vendre, le 2 octobre 2018, date à laquelle ils ont été informés de la décision du bailleur de reprendre les lieux loués pour les vendre, la fin du bail signifiant la perte du bénéfice des travaux réalisés.

Le congé ayant été délivré le 2 octobre 2018, le délai de prescription de trois ans de l'article 7-1 précité s'achevait le 2 octobre 2021. Les époux [V] ayant formulé leur demande pour la première fois par conclusions du 10 septembre 2019, leur action n'est nullement prescrite.

Les dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 sur l'amélioration de l'habitat complétée par le décret n° 68-976 du 9 novembre 1968, relatif aux normes de sécurité, de salubrité, d'équipement et de confort des logements, règlent les rapports entre les propriétaires, d'une part, les locataires, d'autre part, pour l'exécution des travaux destinés à adapter, totalement ou partiellement, les locaux d'habitation à des normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort fixées par décret en Conseil d'État.

Selon l' article 3 de la loi :

« Le locataire peut, nonobstant toute disposition ou stipulation contraire, exécuter ou faire exécuter les travaux visés à l'article 1er, lorsque leur réalisation n'intéresse pas d'autres parties de l'immeuble affectées à usage privatif ou ne risque pas de compromettre le bon aspect ou la solidité de l'immeuble ».

En application de l'article 4 :

« Le locataire notifie au propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, son intention d'exécuter les travaux en lui en communiquant l'état descriptif et estimatif. Le propriétaire doit, dans le délai de deux mois de la réception de la notification qui lui a été faite, soit faire connaître son intention d'entreprendre les travaux à ses frais dans un délai qui ne peut être supérieur à un an, soit saisir, à peine de forclusion, la juridiction compétente, s'il entend pour un motif sérieux et légitime s'opposer aux travaux ou à leurs modalités d'exécution.

Si aucune opposition n'a été formée, si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition dont il a été saisi ou si le propriétaire n'a pas entrepris dans le délai d'un an les travaux qu'il s'était engagé à exécuter, le locataire peut exécuter ou faire exécuter ces travaux.

Lorsque les travaux affectent le gros 'uvre de l'immeuble, le propriétaire peut exiger qu'ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d'un homme de l'art désigné avec son accord, ou, à défaut, par la juridiction compétente. Si sa demande est formulée à l'occasion d'une procédure engagée en application des alinéas qui précèdent, l'homme de l'art est désigné par la décision autorisant les travaux. »

Aux termes de l'article 5 :

« Nonobstant toute clause contraire, le propriétaire est tenu de rembourser au locataire quittant les lieux le coût des travaux dont il a assumé la charge, évalué à la date de sa sortie dans les conditions fixées par décret, et réduit de 6 p. 100 par année écoulée depuis leur exécution.

Toutefois, l'indemnité n'est due que dans la mesure où les aménagements faits conservent une valeur effective d'utilisation. Les installations qui ont un caractère somptuaire ou qui n'ont pas été faites au juste prix ne donnent lieu à remboursement que comme s'il s'agissait d'installations normales et réalisées au juste prix.

La part des travaux dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité.

Pour le paiement de l'indemnité, le juge peut accorder au propriétaire des délais excédant une année. »

Toutefois ces dispositions ne sont pas applicables aux baux d'habitation régis par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à l'amélioration des rapports locatifs, qui a introduit d'autres dispositions sur la charge des travaux destinés à la mise en conformité des locaux d'habitation avec les normes d'habitabilité et de confort, puis avec les normes de décence.

Il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail (version en vigueur du 08 juillet 1989 au 14 décembre 2000), que :

« Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ; »

Selon l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, « si ces locaux ne satisfont pas à des normes minimales de confort et d'habitabilité, le nouveau locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours.

Cette demande doit être présentée dans un délai d'un an à compter de la date d'effet du contrat.

A défaut d'accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu'il peut même d'office assortir d'une astreinte. Il peut également se prononcer sur une demande de modification du loyer présentée par le bailleur.

Les normes prévues au présent article sont fixées par décret.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux locaux classés en catégorie IV.

Les dispositions du présent article doivent figurer au contrat de location, à peine de nullité dudit contrat. »

Les normes minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux d'habitation étaient fixées, à la date du bail, par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987 dans sa rédaction alors applicable.

Il a été jugé que les parties au contrat de bail ne peuvent convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 (cassation 3ème civile 3 février 2010 pourvoi n° 08-21.205).

La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 187 a introduit dans l'article 6 précité la notion de logement décent.

Selon cette nouvelle rédaction :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers qui sont soumis à des réglementations spécifiques (en l'espèce le décret 2002-120 du 30 janvier 2002).

Le bailleur est obligé :

La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 48- a modifié le a) de l'article 6 pour indiquer dorénavant que la clause convenant des travaux que le locataire exécutera et des modalités de leur imputation sur le loyer ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas; soit des logements décents.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 08 juillet 1989 au 24 juillet 1994.

Le locataire est obligé :

« (')

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

Selon l'article 1352-5 du code civil, issu de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, sur lequel les appelants fondent en partie leur demande, pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus value estimée au jour de la restitution.

Toutefois, ce texte n'est pas applicable aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016. Antérieurement, les restitutions étaient réglées notamment en matière de répétition de l'indu par les dispositions de l'article 1381 du code civil, prévoyant l'indemnisation du possesseur, même de mauvaise foi, des dépenses nécessaires et utiles faites pour la conservation du bien ; également en matière de résolution du contrat et sur la base de l'article 1184 ancien du code civil, il était admis que le contractant responsable de la résolution de la convention pouvait réclamer le montant de ses frais, s'il justifiait de l'utilité, pour son cocontractant, des dépenses exposés.

S'agissant de la résiliation d'un bail régulier, à la suite d'un congé pour vendre délivré en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l'article 1381 et de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ne peuvent s'appliquer.

Selon l'article 555 du code civil, cité par les intimés,

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent ».

Cependant, ces dispositions ne concernent que les constructions nouvelles pouvant faire l'objet d'une accession au profit du propriétaire du sol et non les travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s'identifient (cassation 3ème civile, 9 septembre 2021, pourvoi n°15-20 713).

En l'espèce, l'autorisation de travaux donnée par le bailleur, le 8 novembre 1994, est limitée à des travaux de rénovation, nécessairement exécutés sur des bâtiments préexistants, et n'a pas été donnée pour la réalisation de constructions nouvelles, de sorte que les travaux autorisés ne peuvent relever des dispositions de l'article 555.

Quant aux travaux réalisés, pour certains au-delà de l'autorisation donnée, en ce qu'ils portent notamment, au vu des pièces produites, sur la démolition et la reconstruction d'une dépendance de 60 m² au sol, sans permis de démolir ni permis de construire, ou des travaux de plantation et de drainage, ou encore de travaux affectant les gros murs, les toits et la charpente, force est de constater qu'il s'agit de travaux ayant opéré une transformation des lieux loués, sans qu'il soit justifié d'une autorisation du propriétaire, [W] [X], alors notamment que les travaux avaient commencé dès 1992, soit deux ans avant l'obtention d'une autorisation portant sur de simples travaux de rénovation aux frais du preneur.

Il s'ensuit que les travaux non autorisés ne peuvent, en application de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, donner lieu à indemnisation des frais engagés.

Les époux [V] soutiennent que les travaux étaient nécessaires, voire indispensables pour rendre les lieux habitables et qu'à ce titre ils incombaient au bailleur qui ne pouvait en faire supporter la charge aux locataires.

En l'espèce, il n'y a pas eu d'état des lieux, de sorte qu'en application de l'article 1731 du code civil, les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doivent les rendre tels sauf preuve contraire ; cette présomption, limitée aux réparations locatives, ne permettant pas cependant de présumer que le bailleur a respecté son obligation de délivrer un logement correspondant aux normes de confort et d'habitabilité applicables à la date du 2 mai 1992.

Toutefois, les époux [V] n'établissent pas que le logement délivré n'était pas conforme aux normes d'habitabilité et de confort résultant du décret du 6 mars 1987, les seules photographies qu'ils versent aux débats, pas plus que les factures de matériaux ou de travaux hétéroclites réalisés sur différentes parties du corps de ferme loué, ne permettant d'établir l'état de la partie habitation à la date de prise d'effet du bail.

Ce constat vaut pour les travaux non autorisés comme pour ceux exécutés dans les limites de l'autorisation donnée par le bailleur et dont il n'est pas possible d'affirmer qu'ils portaient sur des éléments du logement non conformes au normes d'habitabilité et de confort imposées par le décret du 6 mars 1987 ou, à partir de 2002, aux normes de décence prévues par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, de sorte que leur coût aurait dû être supporté par le bailleur, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

A cet égard, il convient de relever que la quasi totalité des factures produites sont antérieures à l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 et au décret de 2002 sur le logement décent.

Ainsi, sur la base de l'autorisation donnée par [W] [X] le 8 novembre 1994, limitée à des travaux de rénovation aux frais du locataire, et dans la mesure où il n'est pas établi que la charge des travaux autorisés ne pouvait être transférée aux époux [V], ces derniers doivent être déboutés de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 131 768,33 euros et de leur demande d'expertise, une mesure d'instruction n'ayant pas vocation à palier la carence des parties dans l'administration de la preuve.

Sur la demande de sursis à expulsion :

Compte tenu de l'issue du litige, cette demande est rejetée.

Sur les demandes annexes :

Les époux [V] et [D] [Y], épouse [V], qui succombent en totalité supporteront la charge des dépens de l'entière procédure, et devront payer aux consorts [X] une somme de 2000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement des époux [V], au titre des travaux effectués sur le bien loué,

Au fond, la déclare mal fondée,

Déboute les époux [V] de leur demande en paiement de la somme de 131768,33 euros, de leur demande d'expertise et de leur demande de sursis à expulsion,

Condamne in solidum Monsieur [L] [V], Madame [M] [F] épouse [V] et Madame [D] [Y] épouse [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [L] [V], Madame [M] [F] épouse [V] et Madame [D] [Y] épouse [V] à payer aux consorts [X] une somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.

La GreffièreLa Présidente

| France, Cour d'appel de Pau, 2ème ch - section 1, 30 juin 2022, 21/00559

Synthèse

Origine de la décision