MARS/SH
Numéro 22/02343
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 14/06/2022
Dossier : N° RG 19/04001 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HONR
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[H] [M]
[S] [M]
[N] [M]
[U] [M]
C/
Syndicat de copropriété de la RESIDENCE
ESKUALDUNA A
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 Juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 05 Avril 2022, devant :
Madame ROSA-SCHALL, faisant fonction de Présidente et Madame ASSELAIN, Conseillère,
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes,
Madame [O], en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame ASSELAIN et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame ASSELAIN, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Madame [H] [M]
née le 19 Mai 1984 à Toulouse (31000)
de nationalité Française
14 rue d'Annam
75020 PARIS 20
Monsieur [S] [M]
né le 29 Août 1992 à Toulouse (31000)
de nationalité Française
57 rue Charlot
75003 PARIS 03
Monsieur [N] [M]
né le 23 Août 1944 à Toulouse (31000)
de nationalité Française
114 chemin Ramelet Moundi
31100 TOULOUSE
Madame [U] [M]
née le 30 Décembre 1980 à Toulouse (31000)
de nationalité Française
8 rue d'Annecy
31500 TOULOUSE
Représentés par Maître DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
assistés de Maître FONTANIER, de la SCPI RASTOUL, FONTANIER, COMBARET, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE :
Syndicat de copropriété de la RESIDENCE ESKUALDUNA A représenté par son syndic en exercice la SAS COURTES CPE dont le siège social est Rue de l'Industrie à HENDAYE
Rue des Eucalyptus et Rue des Mimosas
64700 HENDAYE
Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
assisté de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 02 DÉCEMBRE 2019
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
RG numéro : 17/01922
Monsieur [N] [M] était propriétaire de biens immobiliers parmi lesquels plusieurs lots d'un immeuble situé à Hendaye, résidence Eskualduna A, 140 rue des eucalyptus.
Par acte des 07 et du 18 janvier 2012, Monsieur [N] [M] a notamment fait donation à ses enfants à titre de partage anticipé des lots n°630, 631, 633 et 634 formant un appartement et du lot n°518 correspondant à une cave au sein de la résidence Eskualduna A.
Le 24 avril 2017, Madame [U] [M] a cédé à sa s'ur Madame [H] [M] et à son époux Monsieur [E] [D] ses droits dans le lot n°632.
Lors d'une assemblée générale du 3 août 2017, plusieurs résolutions ont été votées.
Par acte en date du 02 octobre 2017, Monsieur [N] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Eskualduna A devant le tribunal de grande instance de Bayonne, aux fins notamment d'obtenir à titre principal l'annulation en son entier de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Eskualduna A du 03 août 2017 et subsidiairement, l'annulation de l'élection de Mme [K] au conseil syndical, de la résolution n°28 désignant la SARL Cabinet [R] [F] en qualité de syndic et de la résolution n°37 autorisant une série de travaux accordés aux consorts [P] et [X].
Madame [U] [M], Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M] sont intervenus volontairement à cette instance faisant valoir leur qualité de nus-propriétaires des lots n°518, 630, 631, 633 et 634 et du lot n°632.
Par jugement en date du 02 décembre 2019, le tribunal a :
- Dit que Monsieur [N] [M] a qualité à agir en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Eskualduna A du 03 août 2017 ou des résolutions votées par cette assemblée.
- Dit que Madame [U] [M], Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M] n'ont pas qualité à agir en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Eskualduna A du 03 août 2017 ou des résolutions votées par cette assemblée.
- Déclaré par conséquent leur intervention irrecevable.
- Déclaré irrecevable la demande formée par Monsieur [N] [M] tendant à l'annulation de l'assemblée générale toute entière des copropriétaires de la résidence Eskualduna A du 03 août 2017.
- Déclaré irrecevable la demande formée par Monsieur [N] [M] tendant à l'annulation des résolutions 10 et 28 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Eskualduna du 03 août 2017.
- Débouté Monsieur [N] [M] de sa demande d'annulation de la résolution n°37 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Eskualduna A.
- Déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Eskualduna A tendant à voir déclarer non écrites les dispositions de l'article 15 du règlement de copropriété contraires à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
- Dit que les dispositions suivantes de l'article 15 du règlement de copropriété de la résidence Eskualduna doivent être réputées non écrites « Les décisions ayant pour conséquence de modifier l'affectation des choses communes, la destination ci-dessus indiquée de l'immeuble et celles qui auraient pour objet d'autoriser la création d'ouvertures nouvelles dans les murs des façades, la modification des ouvertures existant actuellement dans les mêmes murs et dans les murs sur cour, devront être prises à la majorité des trois quart des copropriétaires à quatre-vingt pour cent des voix »
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
- Condamné Monsieur [N] [M] aux entiers dépens sans qu'il y ait lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Eskualduna A la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Débouté Monsieur [N] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande tendant à bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- Ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Les consorts [M] ont relevé appel par déclaration du 23 décembre 2019 critiquant la décision en ce qu'elle a :
- Dit que Madame M-[L] [M], Madame [L] [M] et Monsieur G. [M] n'ont pas qualité à agir en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Eskualduna A du 03 août 2017 ou des résolutions votées par cette assemblée,
- Déclaré par conséquent leur intervention irrecevable,
- Déclaré irrecevable la demande formée par Monsieur [M] tendant à l'annulation de l'assemblée générale toute entière des copropriétaires de la résidence Eskualduna A,
- Déclaré irrecevable la demande formée par Monsieur [M] tendant à l'annulation de la résolution n°28 qui l'a débouté de sa demande d'annulation de la résolution n°37,
- Condamné Monsieur [M] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Eskualduna A la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et l'a débouté de sa demande d'article 700 du code de procédure civile et de celle tendant à bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Et en ce qu'il a omis de statuer sur la demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale de la copropriété Eskualduna A du 03 août 2017 formulée par Mesdames M-[L] [M] et [L] [M] et Monsieur G. [M] pour défaut de convocation à ladite assemblée, suite à la notification au syndic, réceptionnée le 03 février 2016 de la cession de nue-propriété du lot 632 par Madame A-M [M] à Madame M-[L] [M], Madame [L] [M]-[D] et Monsieur G. [M] et par Monsieur [L] [M] du fait de la transmission directe par le syndic de pouvoirs en « blanc » de Monsieur [C]-[V] à Mme [X].
Par conclusion n°3 du 15 décembre 2020, les consorts [M], au visa des articles 10-1, 17, 22 et 23 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103, 1104, 1132, 1153 et 1989 du code civil, demandent de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que Monsieur [M] a qualité à agir en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Eskualduna A du 03 août 2017 ou des résolutions votées par cette assemblée et de l'infirmer en toutes les dispositions contestées dans leur déclaration d'appel et statuant à nouveau, rejetant toutes conclusions contraires comme irrecevables et, en tout cas, mal fondées :
Au principal :
- de juger recevable l'intervention volontaire en qualité de nus-propriétaires du lot 632 de Mesdames M-[L] [M], [L] [M]-[D] et de Monsieur G. [M], compte tenu de l'absence de convocation des nus-propriétaires pour le lot 632, et de l'absence de notification de l'ordre du jour, des informations qui y sont jointes et du procès-verbal d'assemblée aux nus-propriétaires pour les susdits lots, de prononcer l'annulation en son entier de l'assemblée générale de la copropriété Eskualduna A du 03 août 2017, ainsi que des décisions prises au cours de cette assemblée, avec toutes conséquences de droit.
Subsidiairement, ils demandent, de prononcer l'annulation en son entier de l'assemblée générale de la copropriété Eskualduna A du 3 août 2017, ainsi que des décisions prises au cours de cette assemblée, avec toutes conséquences de droit, du fait des irrégularités tenant à la transmission directe par le syndic du pouvoir « en blanc » de Monsieur [C]-[V] à Mme [X].
Très subsidiairement, sur la demande d'annulation des résolutions 28 et 37, ils demandent d'annuler la désignation de la SARL Cabinet [R] [F] en qualité de syndic (résolution 28) et l'autorisation de travaux accordée aux consorts [P]-[X](résolution 37).
Ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Eskualduna A, représenté par son syndic en exercice, à payer à Monsieur [M] et aux intervenants volontaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, avec droit pour Maître [Y], de les recouvrer directement sur le fondement de l'article 699 dudit code, et au visa de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, de dispenser Monsieur [M] et les intervenants volontaires de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et dommages et intérêts, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Par conclusions récapitulatives II du 26 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Eskualduna A, sur le fondement des articles 22, 25, 25-1, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 6, 14 et 64 du décret du 17 mars 1967, demande d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que Monsieur [N] [M] a qualité à agir en annulation de l'assemblée générale du 03 août 2017 ou des résolutions votées et statuant à nouveau, de dire qu'il n'a pas qualité à agir en annulation de l'assemblée générale du 03 août 2017 ou des résolutions votées.
Il demande de confirmer les autres dispositions du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bayonne le 2 décembre 2019, de débouter les consorts [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins, moyens et conclusions et de les condamner conjointement et in solidum à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2022.
SUR CE :
Sur la qualité de Monsieur [N] [M] à agir en annulation de l'assemblée générale et sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 août 2017 en son entier
Monsieur [N] [M] est usufruitier des lots de copropriétés n°518, 630, 631, 633 et 634, depuis un acte de donation partage en date des 7 et 18 janvier 2012.
En sa qualité d'usufruitier, il est considéré comme un copropriétaire au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et du fait de son occupation de l'immeuble, même occasionnelle, il avait un intérêt à agir au regard notamment de la résolution afférente à la réalisation de travaux et à la nomination du syndic.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que Monsieur [N] [M] avait qualité pour agir en nullité de l'assemblée générale du 3 août 2017 ou de ses résolutions
Le jugement sera également confirmé, en ce qu'il a déclaré Monsieur [N] [M] irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale entière, dès lors qu'il a voté en faveur de plusieurs des résolutions qui ont été adoptées à l'unanimité ou à la majorité.
Sur l'intervention volontaire de Madame [U] [M], Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M]
Les enfants de Monsieur [N] [M] sont intervenus volontairement à l'instance en faisant valoir leur qualité de nu-propriétaire de l'ensemble des lots et en exposant qu'ils n'ont pas été personnellement convoqués à l'assemblée générale litigieuse.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il n'a pas été informé de l'existence des démembrements de propriété en sorte qu'il pouvait valablement convoquer le seul copropriétaire connu.
Concernant les lots n°630, 631, 633 et 634 et le lot n°518
Suivant l'acte de donation partage en date des 7 et 18 janvier 2012 Monsieur [N] [M] a fait donation à Mademoiselle [U] [M] , Mademoiselle [H] [M] et Monsieur [S] [M] de la nue-propriété de ces lots, dont il conservait l' usufruit.
L'acte fait mention en page 17, de ce qu'il sera notifié sans délai au syndic de copropriété « gestion côte basque »par les soins du notaire, pour cet immeuble rue des eucalyptus à Hendaye.
Cette notification devait être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou éventuellement par lettre recommandée électronique et comporter en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, la désignation des lots intéressés, ainsi que l'indication des noms, prénoms, domicile des titulaires de droits ou du mandataire commun prévu à l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Si les consorts [M] produisent un courrier de Maître [J] daté du 27 février 2012 afférent à cette notification de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, force est de constater qu'il n'est pas justifié que cette notification a bien été adressée au syndic, aucun accusé de réception n'ayant pu être produit pour démontrer la réalisation effective de celle-ci. Au surplus, ce courrier n'a pas été daté, ni signé par le syndic.
Par ailleurs, les consorts [M] qui soutiennent que cette notification a bien été réalisée et que le syndic était informé, ne produisent aucun document ultérieur afférent par exemple à un appel des charges démontrant que la notification de ce démembrement de propriété a nécessairement été effectuée.
En conséquence, en l'absence de preuve de cette notification, le démembrement de propriété consécutif à cet acte de donation partage est inopposable au syndicat des copropriétaires en sorte que son syndic pouvait continuer de convoquer l'ancien propriétaire, Monsieur [N] [M], peu important qu'il soit établi que le syndic a eu connaissance de l'avis de mutation qui lui avait été adressé par le notaire en vertu de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'il s'agit d'une formalité à l'objet totalement distinct qui ne peut pas se suppléer à celle de l'article 6 du décret susvisé.
Concernant le lot numéro 632
Suivant acte reçu le 29 janvier 2016 par Maître [J], notaire associé à Castres, ' acte notarié non produit ' Madame [Z] [M] a cédé à Madame [U] [M], Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M] la nue-propriété de ce lot de l'immeuble rue des eucalyptus à Hendaye.
Il est justifié de la notification du transfert de la nue propriété conformément aux dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par la SARL gestion côte basque, le 3 février 2016.
L'acte stipulait, que l'entrée en jouissance était fixée au décès de Madame [Z] [M].
La mutation de ce démembrement de la propriété est donc opposable au syndicat des copropriétaires qui en a été régulièrement informé ainsi que des adresses des nouveaux copropriétaires.
Par ailleurs, à la suite du changement de syndic, le 7 septembre 2016, à la demande du nouveau syndic A Perez immobilier office de gestion immobilière, la fiche de renseignements et d'état civil des copropriétaires a été renseignée le 3 novembre 2016 avec communication de l'identité des nus-propriétaires [U], [H] et [S] [M] et de l'usufruitière [Z] [M] ainsi que de leurs adresses respectives.
Ce document précise qu'en cas d'indivision, il est impératif de désigner un mandataire commun dont il convient de préciser le nom et l'adresse. Aucune information n'est renseignée de ces chefs alors que cette demande était faite en vertu des dispositions de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l'espèce et des stipulations de l'article 11 du règlement de copropriété de la résidence Eskualduna groupe A, aux termes desquelles « en cas d'indivision d'un appartement entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l'une d'elles pour les représenter auprès du syndic et assister aux assemblées générales. Faute par elles de désigner leur délégué, les convocations seront valablement adressées au domicile de l'ancien propriétaire. »
En l'état de ces éléments, il est établi que préalablement à l'assemblée générale litigieuse, aucun mandataire commun n'a jamais été désigné pour le lot 632, en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.
Il n'est pas non plus justifié de la désignation d'un mandataire commun pour l'indivision, à la suite du décès de Madame [Z] [M], le 22 novembre 2016, décès dont fait état le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions, événement sur lequel Monsieur [N] [M] et ses enfants sont taisants.
Le 24 avril 2017, Madame [U] [M] a cédé ce lot 632 à Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M] par acte reçu par Maître [J] contenant licitation ne faisant pas cesser l'indivision.
Par un courrier du 12 février 2018, Monsieur [N] [M] a informé le syndic de la copropriété que pour le lot 632, les copropriétaires en indivision sont [H] et [S] [M] ; ce courrier est postérieur de plusieurs mois à l'assemblée générale litigieuse.
À la suite de la communication de cette information, par courrier du 7 mars 2018, le syndic cabinet [R] [F] a informé les indivisaires qu'il venait de prononcer la création de l'indivision propriétaire du lot 632. Dans ce courrier, il leur demandait de procéder à la désignation du représentant de l'indivision.
Enfin, c'est postérieurement à cette notification, que des appels de fonds ont été adressés le 5 avril 2018 à Madame [H] [M] épouse [D] et à Monsieur [S] [M].
Il résulte de l'ensemble de ces éléments, que le syndic de la copropriété qui n'a jamais été informé avant l'assemblée générale litigieuse de la désignation d'un mandataire commun pour représenter les copropriétaires du lot 632 aux assemblées générales ne pouvait qu'adresser la convocation à Madame [Z] [M], qui était représentée par son mari, Monsieur [N] [M], tel que cela résulte de la feuille de présence de l'assemblée générale du 3 août 2017.
Enfin, le syndicat des copropriétaires produit l'avis de réception de la lettre recommandée concernant l'envoi du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 août 2017, avis distribué le 11 août 2017 à " l'indivision [Z] [M]" à l'adresse qui est celle de Monsieur et Madame [M] à Toulouse et qui est reprise, sur la feuille de présence de l'assemblée générale du 3 août 2017.
En conséquence, c'est par des motifs exacts que le premier juge a déclaré l'intervention volontaire de Mesdames [U] et [H] [M] et de Monsieur [S] [M] irrecevable pour défaut de qualité à agir.
Sur la transmission directe par le syndic du pouvoir en blanc de Monsieur [C] [V] à Madame [X]
Les consorts [M] font valoir à titre subsidiaire, que ce pouvoir n'a pas été remis par le syndic à une instance neutre de la copropriété, tel le président du conseil syndical ou le président de l'assemblée, ce qui constitue une violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est constant toutefois, que les dispositions auxquelles se réfèrent les consorts [M] n'étaient pas en vigueur lors de l'assemblée générale du 3 août 2017, puisqu'elles résultent de la loi Élan entrée en application le 25 novembre 2018.
Cet article 22 dans sa rédaction applicable le 30 août 2017 ne prohibe pas l'envoi d'un pouvoir en blanc au syndic dès lors qu'il n'est pas distribué par le syndic à des mandataires choisis par lui or, en l'espèce, il est justifié, qu'en raison d'un empêchement de Madame [CJ] qui devait porter le mandat de Madame [C] [V], ces 2 copropriétaires ont finalement souhaité confier leur mandat à Madame [X] en sorte qu'aucun grief ne peut être fait au syndic de ce chef.
Par ailleurs, en lecture du procès-verbal de cette assemblée générale, aucune réserve n'a été émise lors de la distribution de ce pouvoir à Madame [X].
Enfin, aucune disposition de l'article 22 ne prévoit que le mandat doit porter la mention de l'acceptation et la signature du mandataire.
En conséquence, ce moyen des consorts [M] n'est pas fondé.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°28 : nomination du syndic et n°37 : autorisation de travaux accordés aux consorts [P] et [X]
Monsieur [N] [M] fait valoir qu'il leur a été indiqué lors de l'assemblée générale que le nombre de tantièmes comptabilisés au premier vote suffisait pour que ces résolutions soient adoptées à la majorité de l'article 24 et soutient qu'il n'y a eu qu'un seul vote.
Lors du vote de ces 2 résolutions, il n'est pas contesté que la majorité de l'article 25 n'a pas été recueillie mais que le tiers des voix du syndicat des copropriétaires a été atteint. L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 permettait alors à l'assemblée générale de procéder immédiatement à un second vote, sans qu'une décision intermédiaire de l'assemblée générale soit nécessaire.
En cas de second vote immédiat la décision est adoptée à la majorité simple de l'article 24 des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Le procès-verbal fait foi que le second vote a bien été effectué avec mention des votes "pour" ainsi que des tantièmes exprimées pour : 383342, 0/673409,0 et des votes contre 339 967,0/673409,0 suivi des noms des copropriétaires, puis des abstentions 46 900,0/720 309,0 suivi des noms des copropriétaires puis du 3ème vote, à la majorité simple de l'article 24 avec mention des votes "pour", des votes "contre" et des noms des copropriétaires concernés, et des abstentions, avec les noms des propriétaires concernés.
Ce procès-verbal a été signé par le président, le secrétaire et le scrutateur.
Aucune réserve n'a été émise par le président ou les membres du conseil syndical présents lors de cette assemblée générale, notamment par Monsieur [I] [T] qui présidait la séance en sorte que c'est par des motifs exacts que le premier juge a retenu que le mail ultérieur de M. [T] à la suite d'un mail de Monsieur [N] [M] et les attestations de Madame [W] [B] et de Monsieur [G] [A] ainsi que celle de Monsieur [I] [T] n'avaient pas de valeur probante suffisante pour remettre en cause les mentions figurant sur le procès-verbal de l'assemblée générale dont il convient de rappeler qu'elle s'est déroulée dans un climat bruyant et délétère (Monsieur [A] fait mention dans son attestation d'un brouhaha incessant, de vociférations, de propriétaires agressifs, Monsieur [T] souligne également que cette assemblée générale a connu des moments houleux et d'intervenants qui ont été hués).
Concernant la désignation du syndic, Monsieur [N] [M] a voté "pour" lors du premier vote à la majorité de l'article 25, "pour" lors du 2ème vote à la majorité de l'article 25-1 et "pour " lors du 3ème vote à la majorité de l'article 24, tant pour lui-même qu'en sa qualité de représentant de l' indivision [Z] [M].
Il est donc irrecevable à contester cette résolution de même que les nus-propriétaires dont dans l'intervention volontaire a été déclaré irrecevable.
Concernant la résolution n°37 afférente à l'autorisation de travaux accordée aux consorts [P]-[X] Monsieur [N] [M] a voté contre cette résolution tant pour lui-même qu'en sa qualité de représentant de l'indivision [Z] [M]. Il est donc recevable à la contester.
À l'appui de la demande d'annulation de cette résolution il fait également valoir que les copropriétaires ne pouvaient pas se prononcer par un seul vote, qu'elle aurait dû faire l'objet de votes séparés dès lors que chaque question concernait des lots indépendants, appartenant à divers copropriétaires et avec des majorités différentes et que le vote est donc intervenu en violation des dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces questions pouvaient faire l'objet d'un vote global, puisqu'elles concernaient des travaux indivisibles liés à la création d'un palier commun pour desservir plusieurs appartements par un escalier qui existe déjà, ces travaux étant financés par les seuls copropriétaires concernés.
Les documents concernant la déclaration préalable, le plan de l'existant et le plan du projet démontrent le caractère indivisible de la réalisation de ces travaux qui consistaient en la création d'une ouverture dans le mur extérieur d'une coursive pour rendre un logement accessible vers l'extérieur, à la peinture de la porte et à la création d'un palier en haut de l'escalier existant avec mise en place d'un garde corps, pour desservir 2 autres logements.
Ce projet d'aménagement concerne les lots de Monsieur et Madame [P] et de Monsieur et Madame [X] et tend à en faciliter l'accès.
En conséquence, c'est par des motifs exacts, que le premier juge a relevé, que l'assemblée générale avait valablement pu voter sur ces questions dont l'objet était des travaux indissociables les uns des autres s'agissant de la modification d'accès de certains locaux avec création d'un palier commun dont il n'est aucunement établi, que leur vote relevait de majorités différentes.
Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [N] [M] succombant en son recours, et Madame [U] [M], Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M] ayant été déclarés irrecevables en leur intervention volontaire, seront déboutés de leurs demandes sur l'article 700 du code de procédure civile et condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Eskualduna A la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Monsieur [N] [M], Madame [U] [M], Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M] seront condamnés aux dépens de l'instance en appel.
Il n'y a pas lieu en conséquence, à l'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ni, à autorisation de recouvrement des dépens sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile au profit de leur avocat.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [N] [M], Madame [U] [M], Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Eskualduna A, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Déboute Monsieur [N] [M], Madame [U] [M], Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à l'égard des consorts [M].
Condamne Monsieur [N] [M], Madame [U] [M], Madame [H] [M] et Monsieur [S] [M] aux dépens de l'appel.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUELCaroline DUCHAC
