JP/CS
Numéro 22/2162
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 31 mai 2022
Dossier : N° RG 21/00178 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HXZF
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
[P] [G]
C/
S.A.R.L. A.V.I. LOCATION
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 5 avril 2022, devant :
Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,
assisté de Mme DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,
Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [P] [G]
né le 07 Décembre 1958 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Elisabeth DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX
INTIMEE :
S.A.R.L. A.V.I. LOCATION Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
40000 MONT DE MARSAN
Représentée par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
Assistée de Me Guillaume FRANCOIS de la SELARL SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
sur appel de la décision
en date du 09 DECEMBRE 2020
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN
Par acte du 19 mars 2019, [P] [G] a assigné la société AUGUCHON AUTOS et la société AVI LOCATION devant le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan aux fins de :
Débouter les sociétés AUGUCHON AUTOS et AVI LOCATION, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner solidairement les sociétés AUGUCHON AUTOS et AVI LOCATION à payer à [P] [G] :
la somme mensuelle de 1800 € TTC à compter du mois de février 2019 jusqu'au 31 mai 2019,
la somme mensuelle de 2100 € TTC à compter du mois de juin 2019 jusqu'au 31 mai 2020,,
la somme mensuelle de 2400 € TTC à compter du mois de juin 2020 jusqu'au 31 mai 2021,
condamner la société AVI LOCATION à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la société AVI LOCATION au paiement des entiers dépens,
ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par jugement contradictoire du 9 décembre 2020, le tribunal a :
Débouté [P] [G] de l'ensemble de ses demandes
Rejeté toute demande plus ample ou contraire
Condamné [P] [G] à payer à la SARL AVI LOCATION la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
condamné [P] [G] aux entiers dépens.
Par déclaration du 20 janvier 2021, [P] [G] a interjeté appel de la décision.
Par déclaration du 27 mars 2021, [P] [G] a à nouveau interjeté appel de la décision afin de compléter sa précédente déclaration d'appel en mentionnant les chefs de jugement expressément critiqués.
Par ordonnance du 12 avril 2021, la jonction des deux procédures concernant les deux appels interjetés par la même partie et portant sur le même jugement a été ordonnée.
[P] [G] sollicite dans ses conclusions d'appelant :
Vu l'article L. 145-4 du Code de commerce,
Vu les pièces versées aux débats,
A titre principal,
$gt; Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de MONTde MARSAN en date du 9 décembre 2020 en ce qu'i1 a :
- Débouté M. [P] [G] de l'ensemble de ses demandes ;
- Débouté M. [P] [G] de sa demande de condamnation a titre principal de la société A.VI. LOCATION a lui payer la somme de 61.200 EUR (soit la somme mensuelle de 1.800 EUR TTC à compter du mois de février 2019 et jusqu'au 31 mai 2019, outre la somme mensuelle de 2.100 EUR TTC a compter du mois de juin 2019 et jusqu'au 31 mai 2020 et la somme mensuelle de 2.400 EUR TTC a compter du mois de juin 2020 et jusqu'au 31 mai 2021,
- Débouté M. [P] [G] de sa demande de condamnation à titre subsidiaire de la société A.V.l. LOCATION à lui payer la somme de 59.400 EUR (soit la somme mensuelle de 1.800 EUR TTC à compter du mois de février 2019 et jusqu'au 30 novembre 2021,
- Débouté M. [P] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamné M. [P] [G] a la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et au paiement des entiers dépens,
$gt; Débouter la société A.V.I. LOCATION de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
$gt; Condamner la société A.V.I. LOCATION à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 61.200 EUR soit la somme mensuelle de 1.800 EUR TTC à compter du mois de février 2019 et jusqu'au 31 mai 2019, outre la somme mensuelle do 2.100 EUR TTC a
compter du mois de juin 2019 et jusqu'au 31 mai 2020 et la somme mensuelle de 2.400 EUR TTC à compter du mois de juin 2020 et jusqu'au 31 mai 2021,
A titre subsidiaire,
$gt; Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN en date du 9 décembre 2020 en ce qu'il a :
- Débouté M. [P] [G] de l'ensemble de ses demandes ;Débouté M. [P] [G] de sa demande de condamnation a titre principal dela société A.V.I. LOCATION à lui payer la somme de 61.200 EUR (soit la somme mensuelle de 1.800 EUR TTC a compter du mois de février 2019 et jusqu'au 31mai 2019, outre la somme mensuelle de 2.100 EUR TTC à compter du mois de juin 2019 et jusqu'au 31 mai 2020 et la somme mensuelle de 2.400 EUR TTC à compter du mois de juin 2020 et jusqu'au 31 mai 2021,
- Débouté M. [P] [G] de sa demande de condamnation à titre subsidiaire de la société A.V.I. LOCATION a lui payer la somme de 59.400 EUR (soit la somme mensuelle de 1.800 EUR TTC a compter du mois de février 2019 et jusqu'au 30 novembre 2021),
- Débouté M. [P] [G] de sa demande au titre de l 'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamné M. [P] [G] a la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et au paiement des entiers dépens,
- Débouter la société A.V.I. LOCATION de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la société A.V.I. LOCATION à payer a Monsieur [P] [G] la
somme de 59.400 EUR (soit la somme mensuelle de 1.800 EUR TTC à compter du mois
de février 2019 et jusqu'au 30 novembre 2021),
Et en tout état de cause,
$gt; Condamner la société A.V.I. LOCATION à payer a Monsieur [P] [G] la somme de 5.000 EUR sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
$gt; Condamner la société A.V.I. LOCATION au paiement des entiers dépens.
La SARL A.V.I. LOCATION sollicite :
Vu le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Mont de Marsan le 9 décembre 2020
Vu les dispositions de l'article L145-5-1 du Code de Commerce, 696 et 700 du Code de
Procédure Civile,
- Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions
Y ajoutant,
- Débouter Monsieur [P] [G] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de la SARL A.V.I. LOCATION.
- Condamner Monsieur [P] [G] aux entiers dépens de la présente procédure.
- Condamner Monsieur [P] [G] à payer à la SARL A.V.I. LOCATION la somme de 2500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 mars 2022.
SUR CE
Selon acte notarié en date du 1er juin 2018, [P] [G] a donné à bail commercial pour une durée de 9 ans,à la SARL AUGUCHON AUTOS, un ensemble immobilier situé [Adresse 2] composé d'un hangar de 240 m², d'un dépôt de 700 m² et d'un bureau de 8 m², pour l'exercice exclusif de l'activité de réparation et entretien de tous véhicules à moteur mécanique,carrosserie, tôlerie, peinture, vente de véhicules neufs et d'occasions , de lubrifiants et d'accessoires automobiles.
Le loyer a été fixé comme suit :
18 000 € HT par an soit 1500 € HT par mois soit 1800 € TTC par mois Du 1er juin 2018 au 31 mai 2019,
21 000 € HT par an soit 1750 € HT par mois, soit 2100 € TTC par mois Du 1er juin 2019 au 31 mai 2020,
24 000 € HT par an soit 2000 € HT par mois soit 2400 € TTC par mois à compter du 1er juin 2020.
Par courrier simple du 28 novembre 2018, la SARL AUGUCHON AUTOS, a notifié à [P] [G], sa volonté de mettre fin au bail au 30 novembre 2018 et de céder le bail à la SARL AVI LOCATION à partir du 1er décembre 2018.
La SARL AVI LOCATION a pris possession des lieux et a réglé 1800 € par mois durant les mois de décembre 2018 et janvier 2019.
[P] [G] a proposé à la SARL AVI LOCATION la signature d'un nouveau bail commercial.
Par message électronique du 11 janvier 2019, la SARL AVI LOCATION a indiqué contester le montant du loyer mentionné dans le projet de bail commercial et ne plus être disposée à le signer.
Par deux actes de huissier du 31 janvier et 5 février 2019, la cessation de l'occupation du site par la SARL AVI LOCATION a été constatée.
La société AUGUCHON AUTOS a été placée en liquidation judiciaire le 15 mars 2019 et [P] [G] a fait déclarer sa créance pour un montant de 61 000 € correspondant à la somme estimée due au titre des loyers de février 2019 à mai 2021 par la SARL AVI LOCATION, du fait des termes du bail commercial conclu pour neuf années dont la clause de solidarité rend la SARL AUGUCHON AUTOS solidairement responsable.
[P] [G] a ensuite assigné la SARL AVI LOCATION devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en vue de la condamner au paiement du montant de ces mêmes loyers.
Il fait valoir à titre principal qu'une cession du droit au bail est valablement intervenue au profit de la société AVI LOCATION et à titre subsidiaire qu'un bail verbal a été conclu sur la période de février 2019 jusqu'au 30 novembre 2021.
Sur la cession du droit au bail commercial :
L'article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Pour se prévaloir de la cession du droit au bail commercial par la SARL AUGUCHON AUTOS au profit de la société AVI LOCATION,[P] [G] produit un courrier qui lui a été adressé par la SARL AUGUCHON AUTOS le 28 novembre 2018 ayant pour objet la cession de bail et indiquant qu'elle entendait voir arrêter sa location et céder son contrat à la société AVI LOCATION à compter du 1er décembre 2018.
Il indique également que la société AVI LOCATION a pris possession des lieux et réglé les loyers de novembre 2018 à janvier 2019 soit trois loyers de 1800 € TTC chacun.
Il considère en conséquence que les modalités du contrat de bail signé le 1er juin 2018 avec la SARL AUGUCHON AUTOS sont opposables à la société AVI LOCATION dont il sollicite la condamnation à payer le prix convenu jusqu'au 31 mai 2021, le bail ayant été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2018 jusqu'au 31 mai 2027 mais pouvant faire l'objet d'une résiliation anticipée à l'issue d'une période triennale.
En l'espèce, la seule déclaration de la SARL AUGUCHON AUTOS indiquant son intention de céder son bail à la société AVI LOCATION n'est pas suffisante à établir cette cession du bail suivant les modalités convenues avec la SARL AUGUCHON AUTOS.
En effet, il est versé au dossier le mail du gérant de la société AVI LOCATION adressé le 11 janvier 2019 au notaire qui lui proposait un projet de bail commercial à régulariser.
Dans ce mail, la société AVI LOCATION sollicitait des modifications concernant les variations de loyer, précisait que le loyer convenu était de 1500 € HT, et exprimait ses exigences concernant certains travaux notamment la réfection des sanitaires.
L'article 1113 du Code civil prévoit que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Aux termes de l'article 1118 du Code civil l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet sauf à constituer une offre nouvelle.
En l'espèce, s'il apparaît qu'un projet d e bail commercial a existé entre [P] [G] et la société AVI LOCATION, il résulte clairement de leurs échanges que ce projet ne s'est pas concrétisé et que la société AVI LOCATION ne souhaitait pas conclure un bail aux modalités proposées par [P] [G] qui ne saurait prétendre qu'il y a eu cession de bail commercial alors précisément que son notaire a proposé un nouveau bail commercial à la société AVI LOCATION.
La preuve de la cession du bail commercial n'étant pas rapportée, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté [P] [G] de sa demande en paiement de la somme 61 200 € correspondant aux loyers dus sur la période de février 2019 jusqu'au 31 mai 2021.
Sur l'existence d'un bail verbal :
Le bail commercial n'est pas soumis à l'exigence d'un écrit et la preuve peut en être rapportée par le bailleur par tout moyen.
Il résulte d'une jurisprudence abondante que la seule occupation des lieux et l'encaissement de sommes d'argent ne caractérisent pas à elles seules l'existence d'un bail verbal à défaut d'établir la volonté non équivoque des parties de souscrire un tel acte.
Ainsi la Cour de cassation dans un arrêt du 6 juillet 2017 a précisé que le paiement par le preneur d'un loyer et l'acceptation par le bailleur de ce loyer n'étaient pas suffisants pour caractériser la volonté des parties de conclure un bail verbal soumis au statut des baux commerciaux.
Les parties ont bien été en pourparlers en ce qui concerne un projet de bail commercial qui n'a pas abouti comme le démontrent les échanges précités.
Un tel bail ne pouvait être contracté tant que le contrat de bail souscrit entre la SARL AUGUCHON AUTOS et [P] [G] n'avait pas fait l'objet d'une rupture anticipée alors que le mandataire judiciaire de la SARL AUGUCHON AUTOS par courrier du 20 novembre 2019 informait le conseil de la SARL AVI LOCATION de sa demande de résiliation du bail commercial auprès de Monsieur [G] par courrier recommandé du 17 juin 2019.
La SARL AUGUCHON AUTOS étant toujours preneur, [P] [G] ne pouvait conclure un nouveau contrat de bail commercial portant sur le même ensemble immobilier.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de [P] [G] émise à titre subsidiaire aux fins d'obtenir paiement d'une somme d'un montant de 59400 € au titre des loyers commerciaux sur la période de février 2019 jusqu'au 30 novembre 2021.
Sur la convention d'occupation précaire :
L'article L 145-5-1 du code de commerce prévoit que n'est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d'occupation précaire qui se caractérise quelle que soit sa durée par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.
En l'espèce, il n'est pas contesté que la société AVI LOCATION a occupé les lieux au mois de décembre 2018 et janvier 2019 en versant un loyer de 1800 €. [P] [G] produit deux factures pour ces mois de loyer et un relevé bancaire montrant qu'il a perçu de la société AVI LOCATION au mois de novembre 2018 la somme de 1800 € au titre du loyer.
C'est donc durant trois mois que la société AVI LOCATION a occupé les lieux en versant une somme qui sera considérée comme une indemnité d'occupation.
Les conditions de réalisation d'une convention d'occupation précaire sont réunies puisqu'une telle convention ne résulte pas de la seule volonté des parties mais était tributaire de la résiliation du bail commercial par la SARL AUGUCHON AUTOS, et que la concrétisation d'un bail commercial entre AVI LOCATION et [P] [G] impliquait un tiers en l'occurrence la SARL AUGUCHON AUTOS.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté [P] [G] de l'ensemble de ses demandes.
Y ajoutant [P] [G] sera condamné à payer à la SARL AVI LOCATION la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirmant le jugement déféré
Déboute [P] [G] de l'ensemble de ses prétentions.
Y ajoutant :
Condamne [P] [G] à payer à la SARL AVI LOCATION la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit [P] [G] tenu aux entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur MAGNON, Conseiller suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Mme Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,
