MM/CS
Numéro 22/2172
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 31/05/2022
Dossier : N° RG 19/02891 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HLME
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Affaire :
[G] [H]
C/
[N] [C]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 24 mars 2022, devant :
Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,
assisté de Mme DENIS, greffier présent à l'appel des causes,
Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [G] [H]
né le 14 Mai 1963 à [Localité 6]
de nationalité Algérienne
[Adresse 2]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/04907 du 30/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)
Représenté par Me Henri MOURA, avocat au barreau de PAU
INTIME :
Monsieur [N] [C]
né le 27 Juillet 1949 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 13 JUIN 2019
rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE PAU
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :
Par jugement du 13 juin 2019, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal d'instance de Pau a :
- prononcé la résiliation du contrat de bail verbal liant Monsieur [N] [C] et Monsieur [G] [H] et portant sur une maison d'habitation située [Adresse 1] ;
- ordonné en conséquence à Monsieur [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signi'cation du présent jugement;
- dit qu'à défaut pour Monsieur [G] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [C] pourra, deux mois après la signi'cation d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- condamné Monsieur [G] [H] à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 16.929 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- condamné Monsieur [G] [H] à payer à Monsieur [N] [C] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du prononcé de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et dé'nitive des lieux ;
- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 513 euros;
- rejeté la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur [N] [C];
- rejeté la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur [G] [H] ;
- condamné M. [H] aux entiers dépens en ce compris les frais de la sommation de payer du 31 mai 2018, de l'assignation du 20 septembre 2018 et de la dénonce de l'assignation à la préfecture des Pyrénées Atlantiques ;
- condamné M. [H] à payer à M. [C] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par décision du 30 aout 2019, M. [H] a obtenu l'aide juridictionnelle totale.
Par déclaration en date du 05 septembre 2019, M. [H] a relevé appel de ce jugement.
Par décision du 10 janvier 2020, le bureau d'aide juridictionnelle a rejeté la demande de M. [C].
Par conclusions du 24 décembre 2018, M. [C] a saisi le magistrat chargé de la mise en état d'un incident de procédure aux fins de radiation de l'instance en application de l'article 526 du code de procédure civile et de condamnation de M. [H] aux dépens.
Par ordonnance du 7 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a :
- déclaré recevable la requête en radiation d'[N] [C] ;
- rejeté la demande de radiation de l'affaire ;
- condamné [N] [C] aux dépens de l'incident.
La clôture est intervenue le 08 septembre 2021, l'affaire étant fixée au 7 octobre 2021 puis renvoyée au 24 mars 2022.
***
Vu les conclusions notifiées le 26 novembre 2019 par M. [G] [H] qui demande de :
Vu les articles 6 a) et c), et 17 a) et b) de la Loi du 6 Juillet 1989,
- dire et Juger fondé et recevable l'appel formé par M. [H] à l'encontre du jugement qui a été rendu par le Tribunal d'instance de Pau le 13 juin 2019.
Par conséquent,
A titre principal,
- Condamner M. [C] à régler la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par M. [H] ;
- Conformément aux dispositions de l'article 700 du CPC, condamner M. [C] à payer une somme de 2.000 € au titre des honoraires et frais irrépétibles, en application de l'article 37 alinéa 2 de la Loi du 10 Juillet 1991 sur l'aide juridique;
- Dire et Juger que dans cette hypothèse, Maître Moura accepte de renoncer à percevoir la contribution de l'Etat.
A titre subsidiaire,
- Désigner tel expert qu'il plaira au Tribunal, lequel aura la mission suivante :
- Convoquer les parties et se rendre sur les lieux ;
- Prendre connaissance des pièces de la procédure et de tout document produit par les parties ;
- Déterminer si le bailleur à satisfait à son obligation de délivrance au locataire d'un logement en bon état d'usage, de réparation et d'entretien et de lui assurer une jouissance paisible des lieux,
- Rechercher si le logement loué à M. [H] par M. [C] répond ou non aux conditions minimales de confort et d'habitabilité prévues par les dispositions du décret n°87-149 du 6 mars 1987 et s'il constitue ou non un logement décent au sens des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l'application de l'article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU)
- Déterminer si le montant du loyer tel que stipulé au contrat de bail verbal est excessif au regard de l'état dudit appartement.
- Donner au Tribunal tous éléments permettant d'évaluer l'éventuel trouble de jouissance subi par le locataire.
- D'une manière générale, fournir au tribunal tous renseignements lui permettant de statuer sur le présent litige.
Vu les articles 6 a) et c) de la Loi du 6 Juillet 1989, ainsi que l'article 1719 du Code Civil,
- Exempter M. [H] du versement de la consignation de la provision de l'expert.
Vu les conclusions notifiées le 06 février 2020 par M. [V] [C] qui demande de :
- Débouter Monsieur [G] [H] de ses demandes, fins et conclusions.
- Confirmer le Jugement du Tribunal d'Instance de Pau.
-Condamner Monsieur [G] [H] au paiement d'une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
- Le condamner aux entiers dépens.
MOTIFS:
Les parties s'accordent pour admettre que la maison objet du litige a été louée selon bail verbal conclu le 1er septembre 2015 moyennant un loyer de 513 euros mensuel, provision sur charges comprise.
Monsieur [H] déclare qu'il a effectué quelques travaux de remise en état de ce logement qui paraissait très humide, problème persistant aggravé par un défaut d'étanchéité de la toiture, ce qui rendait ce logement insalubre.
Il soutient qu'il s'est rapproché à de multiples reprises de Monsieur [C] afin de lui demander d'effectuer les travaux de remise en état qui s'imposaient, celui-ci n'ayant jamais daigné intervenir, de sorte que l'appelant a dû suspendre le paiement du loyer, le logement étant complètement inhabitable.
Ses deux enfants étant tombé malades, la famille a été contrainte de déménager.
Il rappelle qu'en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparations, alors que le logement est loin de correspondre aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret du 6 mars 1987.
Il produit plusieurs attestations de témoins qui confirment le ruissellement et les infiltrations qui affectaient le logement, ainsi qu'un constat d'huissier établi par Maître [F] en date du 26 février 2019 décrivant de manière très circonstanciée et précise l'état de délabrement et d'humidité du logement, à l'origine d'un phénomène de moisissures.
Il ajoute que l'absence d'état des lieux ne crée qu'une présomption simple de remise du bien en bon état de réparations locatives, présomption qui peut être écartée par tout moyen et qui ne s'applique pas aux grosses réparations à la charge du propriétaire, en l'espèce notamment l'absence d'étanchéité de la toiture.
Enfin, il fait valoir que l'importance et la gravité des désordres affectant l'habitabilité du logement ne peuvent résulter d'un défaut d'occupation de la maison même pendant deux ans, s'agissant de désordres de nature structurelle qui ressortent de la responsabilité du propriétaire.
Dès lors il estime justifié la condamnation du bailleur à lui payer une somme de 15 000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.
A l'inverse, l'intimé fait valoir que Monsieur [H] qui prétend avoir subi des désordres rendant l'immeuble impropre à son usage locatif, ne communique aux débats aucune mise en demeure adressée à son bailleur d'avoir à se conformer à son obligation de garantie, alors que la recherche de l'obligation de garantie suppose une mise en demeure préalable, inexistante au cas présent, ce qui suffit à priver le locataire de tout droit à indemnisation en application de l'article 1146 du code civil.
Il ajoute que pour prétendre à une indemnisation au titre du trouble de jouissance, encore faut-il que Monsieur [H] démontre que la sienne a été contrariée par la situation alléguée ; ce qu'il ne fait pas alors qu'il avait déménagé avant l'introduction de l'instance et que la fin de l'occupation du logement est intervenue au minimum à la date du 8 novembre 2018, date de la coupure de la distribution du gaz par la société Engie.
En droit, selon l'article 1719 du code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il est obligé également de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...)' et 'd'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Par ailleurs, l'article 2 du décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose notamment :
'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
L'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu'en cas de force majeure .
Le bailleur ne peut s'affranchir de cette obligation d'ordre public en contrepartie d'un loyer réduit.
Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance.
L'obligation de délivrance d'un logement décent présente un caractère d'ordre public et seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation(Civ. 3ème, 4 juin 2013, pourvoi 11-27.650).
Enfin, selon l'article 1146 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date du bail verbal, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est mis en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain délai.
En l'espèce, il ressort du constat d'huissier établi par Maître [F] le 26 février 2019 qu'à cette date, le logement objet du bail présentait un état de délabrement et d'indécence avancés, en raison d'un phénomène de moisissure et d'humidité généralisé favorisé par des infiltrations au travers de la couverture vétuste.
L'huissier note qu'à l'ouverture de la porte d'entrée il ressent une très forte odeur d'humidité et de moisissure. Les plafonds sont recouverts de tapisseries entièrement décollées à plusieurs endroits, les murs étant tous marqués de moisissure tandis qu'au sol des éléments de la maçonnerie et du plafond de plâtre sont tombés.
Dans le cabinet de toilette WC, le plancher hourdis constitué de moellons jointoyés présente des stalactites qui témoignent d'un goutte à goutte quasi-permanent.
Les traces de coulures sont également visibles au niveau de la porte d'accès au cabinet de toilettes , tandis qu'au sol, ces stalactites ont créé des stalagmites en cours de formation par endroits et parfaitement formées par ailleurs, témoignant d'un phénomène ancien de ruissellement.
D'importantes traces et auréoles d'humidité et moisissures étaient présentes sur les murs et les poutres en bois de la pièce à vivre,avec présence de champignons sur la jonction poutres sous-face de plancher.
La sous-face de toiture visible depuis les combles laissait apparaître de larges jours permettant aux eaux pluviales de s'infiltrer, tandis qu'au sol les panneaux en bois reconstitués étaient imbibés d' eau et d'humidité.
Il ressort par ailleurs des photographies annexées au procès verbal de l'huissier que le logement était manifestement inoccupé depuis un temps certain, à en juger par l'état d'abandon des lieux et l'absence de mobilier garnissant les différentes pièces.
Si les causes du phénomène d'infiltrations et d'humidité sont d'origine structurelle, par suite d'une couverture vétuste n'assurant plus l'étanchéité du toit, en revanche le locataire ne justifie pas avoir mis en demeure le bailleur d' avoir à remédier aux désordres constatés en faisant exécuter les grosses réparations qui lui incombaient.
Il s'ensuit que si la vétusté de la toiture est acquise au regard des clichés annexés au procès verbal de Maître [F], il n'est pas possible d'affirmer que les infiltrations constatées en 2019 existaient en 2015, à l'époque de l'entrée dans les lieux du locataire, en tout cas avec les conséquences néfastes objectivées quatre ans plus tard sur l'habitabilité et la décence du logement.
Il est par ailleurs établi que M [H] et sa famille ont quitté la maison louée sans donner congé, à une date indéterminée, mais qui au minimum peut, selon M. [C], être fixée au 8 novembre 2018, date de la coupure de la distribution de gaz, selon l'attestation fournie par la société Engie.
La preuve n'étant pas rapportée que le bailleur ait été informé par le locataire des désordres affectant la jouissance des lieux loués et mis en demeure d'y remédier, il ne peut se voir reprocher une inertie fautive dans l'exécution de ses obligations d'entretien et de réparation.
Par ailleurs, par son silence, le locataire a contribué à l'aggravation des désordres et à son propre dommage, en ne tenant pas informé le propriétaire de la nécessité d'exécuter des travaux de réfection du toit dès les premières infiltrations constatées, favorisant ainsi , au fil du temps, une aggravation du délabrement de la couverture et du phénomène d'humidité et de moisissure provoqué par la pénétration des eaux pluviales.
En outre, l' ampleur du trouble de jouissance est fonction de la durée de la période d'occupation, à compter de l'apparition des premiers désordres, durée qui au cas d'espèce ne peut être fixée avec précision en l'absence de mise en demeure adressée au bailleur et compte tenu de l'incertitude pesant sur la date à laquelle les locataires ont cessé d'occuper le logement. Cette incertitude ne peut être dissipée au moyen des attestations imprécises produites par Monsieur [H].
Ainsi, Monsieur [H] ne démontre pas le manquement du bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent et de l'entretenir en l'état de servir à l'usage d'habitation, ni l' existence d'un trouble de jouissance, durant sa période d'occupation des lieux loués, en lien avec ces manquements.
Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Une expertise judiciaire n'étant pas de nature à suppléer au défaut de mise en demeure du bailleur, cette demande subsidiaire est rejetée.
Sur les demandes annexes:
M. [H] qui succombe en ses demandes supportera la charge des dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles sur l'aide juridictionnelle.
Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais non compris dans les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Dans les limites de l' effet dévolutif de l'appel,
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [G] [H],
Y ajoutant,
Déboute Monsieur [G] [H] de sa demande d'expertise,
Condamne Monsieur [G] [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles sur l'aide juridictionnelle,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais non compris dans les dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur MAGNON, Conseiller suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le GreffierLe Président
