JPL/SB
Numéro 21/0463
COUR D'APPEL DE PAU
Chambre sociale
ARRÊT DU 28/01/2021
Dossier : N° RG 20/00152 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HO5W
Nature affaire :
Demande formée par le bailleur ou le preneur relative à la poursuite ou au renouvellement du bail
Affaire :
[F] [JJ] [S],
[MU] [JJ] [S] épouse [W],
[J] [N] épouse DE [D],
[T] [D],
[Y] [D],
[O] [D],
[A] [N] épouse [ZM],
[U] [ZM],
[V] [ZM],
[E] [ZM],
[C] [ZM]
C/
[P] [BB] [I] [K] [R],
[Z] [L] épouse [R]
Grosse délivrée le
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Janvier 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 03 Décembre 2020, devant :
Monsieur LAJOURNADE, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame LAUBIE, greffière.
Monsieur LAJOURNADE, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DEL ARCO SALCEDO, Présidente
Madame DIXIMIER, Conseiller
Monsieur LAJOURNADE, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [F] [JJ] [S]
'[Adresse 17]'
[Localité 11]
Madame [J] [N] épouse DE [D]
[Adresse 5]
[Localité 13]
Comparants assistés de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & ASSOCIÉS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
Madame [MU] [JJ] [S] épouse [W]
[Adresse 7]
[Localité 14]
Monsieur [T] [D]
[Adresse 5]
[Localité 13]
Monsieur [Y] [D]
[Adresse 5]
[Localité 13]
Monsieur [O] [D]
[Adresse 5]
[Localité 13]
Madame [A] [N] épouse [ZM]
'[Adresse 16]'
[Localité 9]
Mademoiselle [U] [ZM]
[Adresse 18]
[Localité 10]
Monsieur [V] [ZM]
[Adresse 16]
[Localité 9]
Monsieur [E] [ZM]
[Adresse 16]
[Localité 9]
Monsieur [C] [ZM]
[Adresse 16]
[Localité 9]
Représentés par la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & ASSOCIÉS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
INTIMEES :
Madame [P] [BB] [I] [K] [R]
[Adresse 12]
[Localité 15]
Madame [Z] [L] épouse [R]
[Adresse 12]
[Localité 15]
Représentées par Maître MENAHOURNA, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 10 DECEMBRE 2019
rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BAYONNE
RG numéro : 51-18-0003
FAITS ET PROCEDURE:
Suivant acte sous seing privé des 1er et 19 août 1988, Mme [M] [G] a donné à bail rural à M. [RY] [L], à compter du 11 novembre 1987, diverses parcelles d'une superficie totale de 9ha 20a 65ca, sises à [Localité 15] ([Localité 15]).
A la suite d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la superficie louée a été réduite à 6 ha 44 a 50 ca.
Mme [M] [G] est décédée le [Date décès 8] 1988 laissant pour lui succéder les membres de l'indivision [B].
Le 22 février 1990, M. [RY] [L] a créé avec sa fille Mme [Z] [L] épouse [R], une EARL dénommée « Pépinières [L] » et mis les parcelles louées à disposition de cette structure.
M. [RY] [L] est décédé le [Date décès 6] 2012 laissant pour lui succéder sa fille.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 février 2014, les consorts [B] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bayonne, à fin d'obtenir la résiliation du bail rural et l'expulsion de Mme [Z] [R], en invoquant la cessation d'activité du preneur.
Par jugement du 13 février 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bayonne a débouté les consorts [B] de leurs prétentions, les a condamnés aux dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [B] ont interjeté appel dudit jugement.
Par arrêt en date du 3 décembre 2015, la cour d'appel de Pau a confirmé le jugement du 13 février 2015 en toutes ses dispositions et, y ajoutant, condamné les consorts [B] aux dépens de l'instance d'appel et à payer à Mme [L] épouse [R] une indemnité de procédure.
Par acte d'huissier en date du 30 janvier 2017, les consorts [B] ont fait délivrer à Mme [Z] [L], un congé avec effet au 1er août 2018, portant sur l'intégralité des parcelles objet du bail du 1er août 1988 au motif qu'elle aura atteint au 1er août 2018, « l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, conformément aux dispositions de l'article L.411-64 du Code rural et de la pêche maritime ».
Par lettre recommandée reçue le 22 mai 2018, Mme [L] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bayonne pour, d'une part, solliciter l'annulation dudit congé, et d'autre part, obtenir l'autorisation judiciaire de céder le bail à sa fille [P] [R].
Par jugement du 10 décembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux a:
- déclaré forclose l'action en contestation du congé du 30 janvier 2017,
- rejeté la demande d'expulsion et autorisé la cession par Mme [L] épouse [R] du bail en litige à Mme [P] [BB] [I] [K] [R],
- rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [L] épouse [R] et Mme [P] [BB] [I] [K] [R],
- condamné in solidum M. [F] [JJ] [S], Mme [MU] [JJ] [S] épouse [W], Mme [J] [N] épouse [D], M. [Y] [D], M. [T] [D], M. [O] [D], Mme [A] [N] épouse [ZM], Mademoiselle [U] [ZM], M. [V] [ZM], M. [E] [ZM] à payer à Mme [L] épouse [R] et Mme [P] [BB] [I] [K] [R] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [F] [JJ] [S], Mme [MU] [JJ] [S] épouse [W], Mme [J] [N] épouse [D], M. [Y] [D], M. [T] [D], M. [O] [D], Mme [A] [N] épouse [ZM], Mademoiselle [U] [ZM], M. [V] [ZM], M. [E] [ZM] aux dépens de la présente instance,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par courrier recommandé adressé au greffe en date du 7 janvier 2020, M. [F] [JJ] [S], Mme [MU] [JJ] [S] épouse [W], Mme [J] [N] épouse [D], M. [Y] [D], M. [T] [D], M. [O] [D], Mme [A] [N] épouse [ZM], Mademoiselle [U] [ZM], M. [V] [ZM], M. [E] [ZM] et M. [C] [ZM] (ci-après consorts [B]) ont relevé appel partiel dudit jugement dans des conditions de régularité qui ne sont pas discutées.
Dans leurs dernières écritures reçues au greffe le 30 novembre 2020 reprises oralement à l'audience et auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens, les consorts [B] demandent à la cour de':
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :
- rejette la demande d'expulsion et autorise la cession du bail du 1 er août 1988,
- condamne in solidum les appelants à payer à Mme [L] épouse [R] et Mme [P] [R] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance
- ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
- et statuant a nouveau :
- prononcer la résiliation du bail à ferme du 1er août 1988 compte tenu des fautes commises par Mme [X] de nature à compromettre la bonne exploitation du fond,
- à titre subsidiaire:
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré Mme [X] forclose de sa demande d'annulation du congé délivré le 30 janvier 2017 avec effet des 1er et 19 août 2018,
- débouter Mme [Z] [X] et Mme [P] [R] de l'intégralité de leurs demandes relatives à la cession du bail,
- par conséquent et en tout état de cause:
- ordonner l'expulsion de Mme [Z] [X] et de tous occupants de son chef des parcelles louées, au besoin avec le concours de la force publique, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- condamner solidairement Mme [Z] [X] et Mme [P] [R] à verser à l'indivision [H] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans leurs écritures transmises par voie électronique le 1er décembre 2020, reprises oralement à l'audience et auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé de moyens et prétentions, Mme [Z] [L] épouse [R] et Mme [P] [BB] [I] [K] [R], intimées, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il :
- rejette la demande d'expulsion et autorise la cession du bail du 1er août 1988,
- condamne in solidum les appelants à payer à Mme [L] épouse [R] et Mme [P] [R] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile',
- condamne in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance,
- ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter des débats le procès-verbal de constat du 10 décembre 2018,
- et statuant a nouveau :
- déclarer nuls les constats d'huissier de justice des 10 décembre 2018 et 3 mai 2019,
- écarter des débats les constats d'huissier de justice des 10 décembre 2018 et 3 mai 2019',
- y ajoutant :
- débouter les appelants de leur demande de résiliation du bail à ferme du 1er août 1988,
- en tout état de cause :
- débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner les appelants au paiement d'une somme de 6.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la cession du bail.
Aux termes de l'article L 411-64 alinéa 5 du code rural et de la pêche maritime': «'Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.'»
L'article L411-35 dispose qu'à défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
Une telle autorisation peut être accordée à condition que la cession ne nuise pas aux intérêts légitimes du bailleur au regard de la bonne foi du cédant et de la capacité du cessionnaire projeté d'assurer la bonne exploitation du fonds
En l'espèce, les appelants soutiennent que les conditions d'une cession de bail ne sont pas réunies.
Sur la condition de bonne foi du cédant':
Les appelants se basent sur les énonciations de deux procès-verbaux de constats d'huissier en dates des 10 décembre 2018 et 3 mai 2019, pour soutenir que Mme [L] a commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation, d'une part, en laissant à l'état d'abandon la parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 1] faisant partie du bail et, d'autre part, en entreprenant en 2019 un défrichement de la même parcelle.
Pour sa part, les intimées soutiennent que':
- les constats d'huissier doivent être écartés voire annulés,
- le défaut d'exploitation et/ou l'abandon de la parcelle AW n°[Cadastre 1] allégués par les appelants ne sont pas établis et qu' aucun défrichement n'a été effectué sur la parcelle AW n°[Cadastre 1],
- à supposer que les fautes alléguées soient établies, il n'est pas démontré par les appelants qu'elles sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,
- par ailleurs, le défaut d'exploitation de la parcelle s'explique par des raisons sérieuses et légitimes et plus particulièrement par la pratique de rotation de cultures et de mise au repos successif instauré par les Pépinières [L] depuis de nombreuses années, dans le but d'éviter la surexploitation de celles-ci et leur permettre de reconstituer leurs réserves en eau et leur capacité de production.
Cela étant, si les intimées font valoir que les procès-verbaux de constats d'huissier des 10 décembre 2018 et 3 mai 2019 seraient entachés d'un vice de fond justifiant leur nullité pour avoir été établis à la demande d'une indivision dépourvue de personnalité juridique, la régularité de ces constats ne peut être remise en cause sur ce fondement dans la mesure où lesdits constats ne constituent pas des actes de procédure ni des actes de gestion ou d'administration de l'indivision, mais des éléments de preuve qu'un ou plusieurs indivisaires pouvaient faire établir.
Si elles soutiennent encore que les constats sont orientés et partisans en ce que l'huissier n'a fait que rapporter les observations de ses mandants, il sera rappelé les constatations de l'huissier, en sa qualité d'officier public et ministériel, font foi jusqu'à preuve du contraire, et qu'elles peuvent donc rapporter cette preuve.
Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 10 décembre 2018 que la parcelle cadastrée section A W n° [Cadastre 1], faisant partie de l'assiette du bail, et d'une contenance de 60 a 75 ca comprend des arbres « à la base desquels pousse une végétation envahissante et non entretenue type ronciers, saules sauvages, fougères etc. », l'huissier ajoutant que': « la parcelle, sur trente-trois mètres de large, est retournée à son état naturel, même si on peut noter la présence d'arbres d'ornement dont certains atteignent une hauteur de vingt mètres. On y trouve ainsi des houx, des magnolias, le reste de la parcelle étant occupé par d'autres ligneux ou feuillus locaux que l'on trouve communément dans la région », et que « la partie contiguë centrale, de cent mètres de long environ sur douze mètres de large, longeant l'espace de circulation décrit ci-dessus, est recouverte d'une végétation totalement éclectique».
Il ressort du procès-verbal de constat réalisé le 3 mai 2019 que les arbres qui étaient plantés sur la même parcelle ont été abattus.
Les appelants sont bien fondés à en déduire que la parcelle litigieuse n' a fait l'objet d'aucune intervention humaine depuis de nombreuses années et que, si le premier juge avait considéré les érables qui y étaient présents comme constituant la preuve d'une exploitation normale, l'abattage de ces arbres au cours du printemps 2019 contredisait cette analyse dès lors qu'il n'était pas établi qu'ils aient pu faire l'objet d'une transplantation et d'une commercialisation par Mme [L] pour les besoins de son activité de pépinière.
Si les intimées soutiennent que Mme [L] pouvait s'abstenir d'exploiter la parcelle AW n° [Cadastre 1], un défaut d'exploitation ressortissant de son plan de mise en valeur du site et d'un choix cultural qu'elle était libre d'opérer, et d'une rotation de cultures pour un temps plus ou moins long, permettant d'éviter une surexploitation, l'état de la parcelle tel qu'il ressort du premier constat qui fait état d'arbres d'ornement, pouvant atteindre une hauteur de vingt mètres, n'est pas le résultat d'une jachère temporaire de quelques années mais celui d'un défaut d'exploitation de longue durée que viennent confirmer l'abattage qui a été réalisé de ces arbres ainsi que le défrichement de la parcelle dont aucun élément ne permet d'établir qu'il aurait été effectué dans le cadre de l'organisation d'une rotation régulière de cultures.
Néanmoins, les appelants sont mal fondés à soutenir que l'abattage réalisé en début d'année 2019 constitue un abus de jouissance de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, alors qu'il n'est pas démontré qu'il entraînerait une quelconque dégradation du fonds ni qu'il est incompatible avec sa bonne exploitation.
Les opérations réalisées ne constituent pas un défrichement soumis à autorisation administrative en application des dispositions des articles L.341-1 et suivants du code forestier, une telle autorisation n'étant pas requise pour un défrichement «'ayant 'pour but de remettre en valeur d'anciens terrains de culture ou de pacage envahis par une végétation spontanée'».
En outre, il doit être relevé que l'absence d'exploitation et les opérations de nettoyage et d'abattage qui ont été constatées concernent exclusivement la parcelles AW n °[Cadastre 1] d'une contenance de 60a 75 ca qui n'est qu'une partie du fonds donné à bail lequel a une superficie totale de 6 ha 44 a 50 ca et comporte plusieurs autres parcelles dont il n'est ni allégué ni établi qu'elles ne font pas l'objet d'une exploitation conforme aux stipulations du bail.
Les appelants sont mal fondés à se référer à une superficie de 1 ha 13 a 30 ca, dont il sera relevé qu'elle correspond à celle de trois parcelles (cadastrées section AW n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4]) dont ils précisent qu'elles ont été classées en zone d'urbanisation future par le PLU et en zone d'aménagement commercial (secteur RD 817) par le SCOT, et dont ils ont cherché dans un cadre amiable à obtenir la restitution.
Dès lors, si Mme [L] a pu très partiellement manquer à ses obligations contractuelles en n'exploitant pas la parcelle litigieuse, elle ne peut pour autant être considérée comme un preneur de mauvaise foi.
Sur la capacité du cessionnaire projeté à assurer la bonne exploitation du fonds.
Les appelants font valoir que le cessionnaire projeté doit réunir les conditions fixées par les articles L. 411-58 et L.411-59 du Code rural et de la pêche maritime, à savoir:
- être titulaire d'un diplôme ou d'une expérience professionnelle suffisante pour lui conférer la capacité professionnelle d'exploiter,
- habiter à proximité du fonds,
- posséder le matériel nécessaire à l'exploitation du fonds ;
- avoir obtenu une autorisation administrative d'exploiter;
-avoir la volonté réelle d'exploiter.
Ils soutiennent que, si les deux premières conditions ne posent pas de difficulté en l'espèce, les trois dernières font défaut.
Les intimées répondent que Mme [P] [R] remplit l'ensemble des conditions requises pour assurer l'exploitation du fonds.
Il ressort des pièces produites que la cessionnaire projetée':
- détient plus de 62,5% de l'EARL Pépinières [L] depuis le 14 février 2018, à la suite d'une cession gratuite de parts sociales de ladite société par la cédante, et qu'elle en est co-gérante depuis le 21 mars 2018,
- dispose de l'ensemble des matériels d'exploitation, dont la liste détaillée a été établie par la BPMEX Audit, expert-comptable de l'EARL [L] et comprenant véhicules, matériels agricoles et matériels d'exploitation(pièce n°51), ainsi que d'avoirs bancaires disponibles,
- a établi avec l'expert-comptable une étude prévisionnelle (pièce n°46) qui comporte des objectifs précis, propres à assurer la rentabilité de l'exploitation, avec des capacités financières sérieuses.
En outre, le premier juge a relevé à juste titre que suivant avis préfectoral du 5 octobre 2017, l'installation de Mme [R] en qualité d'exploitante agricole au sein de l'Earl Pépinières [L] n'est pas soumise à autorisation au titre du contrôle des structures.
Contrairement à ce qu'affirment les consorts [S], cet avis a été rendu par le préfet de Région au vu de pièces justificatives que Mme [R] avait joint à sa demande faite par courrier du 29 septembre 2017 lequel précisait l'ensemble des modalités de l'opération envisagée telles qu'elles ont été mises en 'uvre à compter de février 2018.
Si les consorts [B] font en outre état d'une absence de volonté réelle d'exploiter en soutenant que n'est qu'après la délivrance du congé en janvier 2017 que Mme [P] [R] a décidé d'entreprendre des études d'horticulture, pour obtenir un diplôme en juillet 2017, les intimées produisent des éléments permettant d'attester que la cessionnaire projetée a entrepris en 2016 antérieurement au congé la formation en horticulture pour obtenir un brevet professionnel option responsable d'atelier de production horticoles.
Sur la demande de résiliation du bail.
L'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose:
« Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
(...)2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
3° le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.(...) Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ».
En l'espèce, les consorts [B] sollicitent la résiliation du bail sur le fondement de ces dispositions en soutenant que Mme [L] a commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation, d'une part, en laissant à l'état d'abandon la parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 1] faisant partie du bail et, d'autre part, en entreprenant en 2019 un défrichement de la même parcelle.
Les intimées s'opposent à cette demande en formulant des moyens identiques à ceux développés pour exciper de la bonne foi du preneur.
Il résulte des développements précédents que Mme [Z] [L] a manqué à ses obligations contractuelles en s'abstenant d'exploiter la parcelle AW n°[Cadastre 1] avant de procéder en 2019 à son nettoyage et à l'abattage d'arbres.
Cependant compte tenu du caractère limité du manquement contractuel de Mme [L], la cour le considère comme insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
En conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [B] tendant à l'expulsion y étant ajouté qu'ils doivent également être déboutés de leur demande de résiliation du bail,
Le jugement sera en outre confirmé en ce qu'il a autorisé la cession par Mme [L] épouse [R] du bail en litige à Mme [P] [BB] [I] [K] [R].
Sur les demandes accessoires.
Les consorts [B] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens
Il apparaît équitable de les condamner à verser à Mmes [L] et [R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme s'ajoutant à celle octroyée par le premier juge sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions';
Y ajoutant,
Déboute les consorts [B] de leur demande de résiliation du bail';
Condamne in solidum M. [F] [JJ] [S], Mme [MU] [JJ] [S] épouse [W], Mme [J] [N] épouse [D], M. [Y] [D], M. [T] [D], M. [O] [D], Mme [A] [N] épouse [ZM], Mademoiselle [U] [ZM], M. [V] [ZM], M. [E] [ZM] et M. [C] [ZM] à payer à Mme [L] épouse [R] et Mme [P] [BB] [I] [K] [R] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
Condamne in solidum M. [F] [JJ] [S], Mme [MU] [JJ] [S] épouse [W], Mme [J] [N] épouse [D], M. [Y] [D], M. [T] [D], M. [O] [D], Mme [A] [N] épouse [ZM], Mademoiselle [U] [ZM], M. [V] [ZM], M. [E] [ZM] et M. [C] [ZM] aux entiers dépens.
Arrêt signé par Madame DEL ARCO SALCEDO, Présidente, et par Madame LAUBIE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
