France, Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 18 décembre 2020, 18/02707

PS/JD

Numéro 20/03792

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 18/12/2020

Dossier : N° RG 18/02707 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G76S

Nature affaire :

Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

Affaire :

[K] [I],

[B] [M] épouse [I]

[W] [Z],

SCI MESTADE,

SAS PROMOTION PICHET, SARL IG2P,

SCP JEAN MICHEL MALATRAY - FRANCK MALATRAY,

SCP [Z]-DURON-

LABACHE-LANDAIS-

MOREAU LESPINARD,

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE,

SA CARDIF ASSURANCE VIE

SA CARDIF ASSURANCES RISQUES VOLONTAIRES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant :

Madame DUCHAC, Président

Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile

Madame ASSELAIN, Conseiller

assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [K] [V] [T] [I]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON

Madame [B] [M] épouse [I]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

Maître [W] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

SCI MESTADE

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

SAS PROMOTION PICHET, venant aux droits et obligations de la SARL IG2P, dont le siège social était [Adresse 5]), dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître LIEF, de la SCP GRAVELLIER-LIEF- DE LA GAUSIE-RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP JEAN MICHEL MALATRAY - FRANCK MALATRAY

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocats au barreau de GRENOBLE

SCP [Z]-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU LESPINARD

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Localité 10]

Représentée par Maître DUALE de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU

SA CARDIF ASSURANCES RISQUES DIVERS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège de la société

[Adresse 19]

[Localité 10]

Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître DUBOIS, de la SCP ABCD - BRUGIERE DUBOIS BOURGUEIL CLOCET, avocat au barreau de TOURS

Société CARDIF ASSURANCE VIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège de la société

[Adresse 19]

[Localité 10]

Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître DUBOIS, de la SCP ABCD - BRUGERE DUBOIS BOURGUEIL CLOCET, avocat au barreau de TOURS

sur appel de la décision

en date du 27 JUIN 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 14/00754

Vu l'acte d'appel initial du 09 Août 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ;

Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN qui a :

- débouté [K] [I] et [B] [M] de leur action en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Me [Z], notaire à [Localité 13] (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTADE et au prix de 114.240 euros d'un appartement situé dans la copropriété [Adresse 17] cadastrée section CB N°[Cadastre 1], en retenant l'absence de preuve de la publication de l'assignation,

- débouté pour la même raison [K] [I] et [B] [M] de leurs actions en responsabilité visant Maître [S] notaire à GRENOBLE, et la SCP MALATRAY [S] ayant reçu procuration et visant [W] [Z] et la SCP [Z], DURON LABACHE, notaires instrumenteurs,

- débouté [K] [I] et [B] [M] de leur action en responsabilité civile visant la SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE,

- condamné [K] [I] et [B] [M] à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles,

- condamné [K] [I] et [B] [M] aux dépens ;

Vu les dernières conclusions (conclusions n°2) transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par [K] [I] et [B] [M].

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par la S.C.I. MESTADE (conclusions n°3),

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IG2P anciennement CAPITALYS CONSEIL (conclusions n°2),

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 (conclusions n°2) par Maître [Z] et de la SCP de notaires [W] [Z], Alain DURON, Philippe LABACHE, Pierre LANDAIS et Alexandre MOREAU LESPINARD, implantée à [Adresse 14],

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mai 2018 juin 2020 par Maître [L] [S], notaire et la SCP MALATRAY [S],

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 juin 2020 par la société BNP PARIBAS FINANCE (conclusions n°2),

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique par la CARDIF, assureur groupe qui conclut à la confirmation du jugement et s'en remet à la justice.

Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice

Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020.

Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.

MOTIFS

SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE

La société IG2P, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculé au RCS de Bordeaux sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514.

Les actions visant la société IG2P visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL.

L'action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IG2P a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante.

L'OPERATION IMMOBILIERE LITIGIEUSE

a) les contrats passés

Domiciliés à [Localité 15] (38) les consorts [I] [M], exerçant respectivement la professions de technicien de Service après-vente et la d'aide-soignante, ayant déclaré un revenu annuel après abattements pour frais de 38.770 euros pour l'année 2008 soit 3.230 euros par mois, sont entrés en relation avec la société CAPITALYS CONSEIL devenue ensuite IG2P aux droits de qui vient aujourd'hui la SAS PICHET PROMOTION.

Selon contrat de réservation daté du 12 septembre 2009 complété par avenant du 28 septembre 2009, ces deux actes portant les trois signatures engageant les parties sur la même page, signé à [Localité 15] (38), commune ils sont domiciliés, les consorts [I] [M] se sont portés acquéreurs au prix de 117.500 euros T.T.C. soit 98.244 euros H.T., à financer intégralement par l'emprunt, d'un logement d'une superficie habitable de 43 m² portant la référence commerciale 209 dans le bâtiment A d'une résidence à construire à [Localité 12] (40).

L'objet de l'opération était la défiscalisation expressément entrée dans le champ contractuel ; ils ont pris connaissance de l'obligation de louer dans la limite d'un plafond et pris connaissance du mandat de gestion donné par la S.C.C.V. MESTADE à la S.A.R.L. GESTIA.

Pour financer cette acquisition, la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE a formulé une offre de prêt datée du 24 septembre d'un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition à rembourser au taux financier révisable de 3,05% avec un différé d'amortissement de 12 mois donnant lieu à la perception d'intérêts intercalaires de 298,65 euros hors assurance, suivie de 288 échéances (24 ans) d'amortissement d'un montant de 575,86 euros hors assurance et hors révision éventuelle, les échéances d'assurance groupe étant fixées à 23.50 euros.

L'offre de prêt a été acceptée par les emprunteurs.

Une assurance groupe garantissant les risques décès a été souscrite en adhérent à une notice proposée par la SA CARDIF.

Le 30 septembre 2009, la S.C.C.V. MESTADE a fait procéder à la notification et les consorts [I] [M] ont reconnu devant le notaire chargé de recevoir procuration avoir reçu ce projet et ne pas avoir exercé de droit de rétractation avec une erreur matérielle sur la date de l'envoi qui aussi celle de la réception).

Le 19 octobre 2009, procuration notariée a été donnée par les consorts [I] [M] à un clerc de l'étude [Z], notaire à [Localité 13] pour les représenter lors de la signature de l'acte authentique ; cette procuration notariée a été reçue par Me [L] [S], notaire à [Localité 16]. Elle rappelle la notification du projet d'acte ; les acquéreurs ont confirmé ne pas avoir fait usage du droit de rétractation de 7 jours qui courrait à compter d'une notification du 30 septembre 2009 sans que l'on sache précisément si cette notification est celle du projet d'acte ou une notification du contrat de réservation ; mais les acquéreurs ont ainsi confirmé avoir eu connaissance du projet d'acte et ne pas avoir exercé leur droit de rétractation de l'article L 271-1 du code de l'habitation dans le délai légal de 7 jours qui a couru à compter de la notification.

L'acte authentique de vente a été reçu le 20 Novembre 2009 par Me [Z] notaire à [Adresse 14] pour être ensuite publié le 11 janvier 2010 volume 2010 P n°0114 au fichier immobilier de [Localité 18].

Cet acte notarié de vente :

- porte cession des lots portant les numéros 77 à usage d'appartement, et 98 à usage de parking extérieur et 87 à usage de cellier selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l'étude de Me [Z] et publié le 02 juillet 2007 volume 2007 P n°5282,

- moyennant paiement d'un prix de 98.244,15 euros H.T. soit 117.500 euros T.T.C. dont 19.255,85 euros de TVA au taux de 19,6%,

- immédiatement libérée puisque l'immeuble avait déjà été livré au vendeur.

S'agissant du délai de rétractation, l'acte notarié n'évoque pas le contrat de réservation et renvoie à la procuration reçue par Me [S] ne fait aucune référence à la législation sur le démarchage à domicile et à son éventuelle combinaison avec le droit des ventes immobilières aux particuliers ; visant la loi 89-010 du 31 décembre 1989 qui avait été codifiée à

droit constant aux articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, il mentionne que la notification du contrat de réservation par la LRAR du 04 juin 2008 reçue le 06 juin 2008 a fait courir un délai de rétractation de 7 jours dont les acquéreurs n'ont pas usé.

La totalité du programme construit par le groupe PICHET sous le régime de la garantie intrinsèque, n'a cependant pas été réalisé dans sa totalité puisqu'en 2014, un huissier constatait l'absence d'édification d'une partie des tranches à construire.

B) Les difficultés rencontrées par les acquéreurs

Le bien a été loué à compter du début du mois de février 2010 au prix de 372 euros qui est celui prévu par la simulation. Depuis cette date, il n'y a eu que 3 mois de carence locative calculée sur la base d'un loyer de 415,33 euros.

Le retournement de la conjoncture économique à la fin de l'année 2008 a déjoué les prévisions qui étaient celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu'elles se sont engagées ; le bien acquis a aujourd'hui perdu de la valeur au lieu d'en avoir pris et les consorts [I] [M] démontrent par des éléments concordants que sur le marché local [Localité 12], commune située à 20 kms de [Localité 18] et à 100 kms de la côte, il se négocierait actuellement pour une valeur que la cour estime être de 60% du montant H.T. soit environ 59.000 euros à prendre pour base comme calcul du préjudice à réparer après recherche de responsabilités.

SUR LES MOYENS D'IRRECEVABILITE

A) la publicité foncière

L'assignation en nullité de la vente délivrée le 16 mai 2014 par les consorts [I] [M] à la S.C.C.V. MESTADE venderesse a été publiée le 10 juin 2014 volume 2014 P n°3731. Le jugement s'est contenté de relever qu'il ne parvenait pas à lire la pièce qui lui était soumise, ce qui est possible, mais en cause d'appel, la pièce lisible est fournie ; il sera donc infirmé.

Le jugement doit aussi être infirmé en ce qu'il a déclaré également irrecevables les actions en responsabilité dont il était saisi à titre subsidiaire pour le cas où l'annulation ne serait pas prononcée.

B) Sur la prescription de l'action en nullité du contrat de réservation

La loi du 17 juin 2008, immédiatement entrée en vigueur,

- a réduit les délais de prescription des actions en responsabilité contractuelle et quasi délictuelle qui était de 30 ans et de 10 ans à un délai unique de 5 ans de sorte l'application immédiate de ce texte a eu pour effet de rendre applicable ce délai de 5 ans aux délais qui couraient déjà et qui devaient expirer après le 18 juin 2013,

- mais les actions en nullité des contrats ont continué d'être soumises à un délai de prescription de 5 ans sauf dispositions contraires de sorte qu'en l'espèce, les délais antérieurement en cours n'ont pas été affectés par la nouvelle loi.

Compte tenu des dates des actes qui ont tous été passés entre septembre et novembre 2009, aucune des actions n'est prescrite puisque toutes les assignations ont été délivrées en mai 2014, soit moins de cinq ans plus tard.

SUR L'ACTION EN ANNULATION POUR VIOLATION DU DROIT DE LA CONSOMMATION

1) les textes

Le droit de la consommation qui régit le démarchage à domicile, doit, quand des conditions en sont réunies, être combiné avec les règles du droit de la Construction et de l'Habitation notamment les modalités du droit de rétractation.

Dans sa rédaction applicable en la cause, l'article L 271-1 du code de la Construction et de l'Habitation disposait

'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.'

Au sens de ce texte, la notification du contrat préliminaire est distincte de la notification du projet d'acte authentique qui doit intervenir un mois avant la réception de l'acte de vente, ce délai distinct étant susceptible de renonciation.

Dans sa rédaction applicable en la cause, le code de la Consommation disposait :

A l'article L 121-21, 'est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services.

A l'article L 121-25, 'Dans les sept jours, jours fériés compris, à compter de la commande ou de l'engagement d'achat, le client a la faculté d'y renoncer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Toute clause du contrat par laquelle le client abandonne son droit de renoncer à sa commande ou à son engagement d'achat est nulle et non avenue.'

Aux termes de l'article R 121-3 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable depuis 1997, le formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation prévu à l'article L. 121-25 fait partie du contrat laissé au client. Il doit pouvoir en être facilement séparé. Sur l'exemplaire du contrat, doit figurer la mention : " Si vous annulez votre commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre ".

Aux termes de l'article R 121-4 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause, le formulaire prévu à l'article L. 121-24 comporte, sur une face, l'adresse exacte et complète à laquelle il doit être envoyé. Son envoi à cette adresse dans le délai de sept jours prévu à l'article L. 121-25 a pour effet d'annuler la commande sans que le vendeur puisse invoquer une erreur dans le libellé de ladite adresse, telle qu'elle figure sur le formulaire détachable, ou un défaut de qualité du signataire de l'avis de réception, à cette adresse, de l'envoi recommandé exigé par l'article L. 121-25 pour la dénonciation du contrat.

Aux termes de l'article R 121-5 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause, le formulaire prévu à l'article L. 121-24 comporte, sur son autre face, les mentions successives ci-après en caractères très lisibles :

1E En tête, la mention "Annulation de commande" (en gros caractères), suivie de la référence "Code de la consommation, articles L. 121-23 à L. 121-26" ;

2E Puis, sous la rubrique "Conditions", les instructions suivantes, énoncées en lignes distinctes : "Compléter et signer ce formulaire" ; "L'envoyer par lettre recommandée avec avis de réception" (ces derniers mots doivent être soulignés dans le formulaire ou figurer en caractères gras) ; "Utiliser l'adresse figurant au dos" ; "L'expédier au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou, si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le premier jour ouvrable suivant" (soulignés ou en caractères gras dans le formulaire) ;

3E Et, après un espacement, la phrase : "Je soussigné, déclare annuler la commande ci-après", suivie des indications suivantes, à raison d'une seule par ligne : "Nature du bien ou du service commandé...". "Date de la commande...". "Nom du client...". "Adresse du client...". 4E Enfin, suffisamment en évidence, les mots : "Signature du client...".

2) le contrat de réservation signé par les consorts [I] [M] était soumis aux règles du démarchage à domicile

Au cas d'espèce,

- le contrat de réservation porte la signature de l'acquéreur et la signature de la personne mandatée par la S.C.C.V. MESTADE ;

- sur la page où figurent ces signatures, il y est écrit à la main qu'il est signé à [Localité 15], commune domicile des acquéreurs ; la date approuvée est unique ;

- il n'est pas soutenu que ce document soit faux ni incomplet et cela suffit à considérer qu'il reflète la réalité d'un acte effectivement signé par les deux parties au domicile des acquéreurs emprunteurs ;

- le consentement de l'acquéreur a été obtenu sur la base de documents écrits précontractuels élaborés à partir de données financières qu'ils ont communiquées au mandataire du vendeur, que ce dernier a traitées par ordinateur pour présenter une simulation chiffrée préimprimée accompagnée de documents manuscrits chiffrés se voulant une démonstration des bénéfices de l'opération,

- la page éditée à la suite de celle sur laquelle sont apposées les signatures, contient un bulletin de rétractation qui porte à la fois mention de l'article L 121-25 du code de la consommation et de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'Habitation ; ce bulletin expose les modalités d'exercice du droit de rétractation à suivre pour chaque texte, lesquelles sont différentes, sans préciser lequel des deux textes trouvent à s'appliquer. Cette pièce démontre que la S.C.C.V. MESTADE comme la société IG2P et le groupe PICHET en général, avaient pleine conscience que les deux législations pouvaient s'appliquer cumulativement si les circonstances de fait y correspondaient. Néanmoins dans le corps de l'acte sous-seing privé de réservation, il n'est fait aucune autre référence au droit de la consommation et seules sont visées les dispositions de l'article du code de la construction et de l'habitation. L'application cumulative des deux législations n'était pas encore définie avec précision mais les risques juridiques avaient été, à tout le moins, entrevus.

Les conditions d'application de la législation sur le démarchage à domicile sont donc remplies en l'espèce ; le contrat de réservation est irrégulier pour ne pas contenir en particulier le bulletin de rétractation selon le format recto verso exigé par les articles R 125-3 à R 121-6 du code de la consommation.

3) mais la notification ultérieure de ce contrat dans les formes de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation a fait courir un délai de réflexion valable ce dont les acquéreurs ont confirmé au notaire ayant reçu procuration

En droit, le contrat de réservation, est un contrat distinct et autonome du contrat de vente ; quand il est nul, il ne fait pas courir le délai de réflexion légal, et pour que la vente valable, il doit être positivement démontré qu'un délai de réflexion valable à couru ultérieurement au bénéfice du consommateur démarché.

L'autonomie des contrats de réservation et de vente impose donc de vérifier si postérieurement à la signature d'un contrat de réservation annulable au regard du droit de la consommation, cette nullité peut être réparée par une formalité faisant courir un nouveau délai de réflexion.

Le contrat de réservation signé en l'espcèce ne respecte pas la législation sur le démarchage à domicile ; bien que l'article 121-5 du code de la consommation soit visé dans le bulletin de rétractation, ce bulletin n'est pas conforme au formalisme strict imposé par la réglementation et ne contient pas l'identité précise du commercialisateur ; la prescription fait obstacle à son annulation. Mais, selon les règles sus rappelées, il demeure qu'aucun délai de réflexion n'a valablement couru à compter de la signature obtenue au domicile de l'acquéreur.

Postérieurement à sa signature et en conformité avec ce qui était indiqué dans l'acte de réservation et le bulletin de rétractation visant les deux législations (Code de la consommation et du Code de la Construction et de l'Habitation), la S.C.C.V. MESTADE a procédé à une notification le 30 septembre 2009 de ce contrat, valant nouvelle présentation aux acquéreurs emprunteurs en se référant explicitement aux dispositions de l'article L 271-1 code de la construction et de l'habitation ; la procédure prévue non seulement par le texte mais aussi par le contrat du fait de sa double rédaction a été suivie.

L'acquéreur a donc disposé d'un délai de réflexion valable lorsqu'il a signé la procuration authentique pour acquérir. Le non-respect du formalisme du droit de la consommation n'a donc pu avoir aucune incidence puisque le contrat a de nouveau été notifié et que le notaire ayant rencontré physiquement l'acquéreur . Les acquéreurs ont confirmé au notaire recevant procuration qu'il n'avaient pas exercé le droit de rétractation qui avait couru en leur faveur à compter de cette date et ils ont reconnu avoir eu par avance connaissance du projet ; le fait qu'il n'y ait pas eu une formule de ratification expresse de la cause la nullité du contrat au regard du droit de la consommation importe peu.

La vente est donc intervenue après qu'ils ont eu bénéficié d'un délai de réflexion valable ; elle n'encourt donc pas la nullité et sa validité n'est pas affectée par l'irrégularité du contrat de réservation au regard du droit de la consommation qui s'appliquait.

ACTION EN ANNULATION POUR DOL - MOYENS NON FONDES

Les consorts [I] [M] reprochent à la S.C.I. MESTADE et à la société IG2P qu'elle avait mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat.

L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles les acquéreurs ont été confrontés immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l'automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimper et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personne ne croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être pris en compte dans l'appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon.

Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés.

1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter

Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construit par sa filiale d'[Localité 12] et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; il s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE, sur la jurisprudence de la cour de MONTPELLIER statuant sur la situation carcassonnaise et sur les valeurs du marché locatif local en 2006.

Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le succès d'un programme reste soumis aux aléas conjoncturels entre la date de l'engagement et celui de la livraison ; le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que ceux-ci puissent, dans la durée, demeurer au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération.

L'argumentation développée revient à soutenir que non seulement la SAS PROMOTION PICHET mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs.

Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix de l'immobilier et des loyers constatées par la suite ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'[Localité 12] était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet.

Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; cependant la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas à caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable.

Ce moyen de fraude n'est pas fondé.

2- La surévaluation du bien financière et qualitative

La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre [Localité 12] plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme les époux [C], un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider.

Est aussi invoquée la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas.

Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l'automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages.

Le montant de la commission encaissée par la société IG2P pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiqué. Selon les documents produits, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation s'élevait à 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commissions soit sans lien avec les prestations fournies.

3- la Liberté du choix du notaire

Les ventes en VEFA portent fréquemment sur des droits immobiliers inclus dans des ensembles vastes soumis au droit de la copropriété, construits ou à construire par tranches successives ; la réalisation de tels programmes exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à leur contrepartie de demander à bénéficier des services de leur propre notaire en double minute (le prix est le même).

Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour revendre après avoir bénéficié des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances.

En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Me [Z] ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel reste tenu.

4- le démarchage financier

Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente et non le placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier.

Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une

simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées.

LA DEMONSTRATION DU DOL

Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées.

Les conclusions des parties constituent une double invitation concordante à procéder vérification de la cohérence du document, et ce, même si les parties n'ont pas explicitement fait les calculs ; les articles 26 et 27 du code de procédure civile s'appliquent et aucune expertise n'est nécessaire.

Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien.

Les textes sont les suivants :

Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent:

a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,

b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...)

c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...)

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;

e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ;

h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

(..)

Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...)

A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.

Le barème de l'impôt

Pour calcul de l'impôt sur les revenus 2006 2007 et 2008, les tranches d'impositions sont au nombre de 4 rappelées ci-dessous avec la formule légale de calcul de l'impôt, portée à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle :

- la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial,

- l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt,

Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans :

- viennent réduire le revenu imposable et non les impôts,

- et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition

est élevée ainsi que cela se vérifie sur le tableau ci-dessous en supposant un loyer net supplémentaire de 350 euros pour le foyer imposé,

- pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement.

Les intérêts de l'emprunt sont en outre déduits du revenu imposable.

La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées.

Parce que ce modèle n'est pas celui remis en l'espèce à l'acquéreur, il est nécessaire :

- d'examiner la méthode de calcul par rapport à un exemple théorique

- d'observer ensuite si le modèle remis s'y réfère.

Dans une argumentation générale, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.

Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant de l'exactitude arithmétique de la simulation,

- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise,

- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles,

- de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps,

- en se référant à un modèle à 11 colonnes.

Il importe cependant de préciser :

-$gt; La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle au sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles seront différents si l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant (alors qu'il baissera dans le temps) en admettant un taux de revalorisation annuelle du bien ;

-$gt; Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent l'élément essentiel pour emporter leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt différents dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ;

-$gt; Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, c'est le taux constant de la simulation qui est pris pour base car c'est le seul qui puisse servir à une prévision.

-$gt; enfin, selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie du simple au double ; or, ce débat sur l'assiette de la revalorisation, est au centre même de la contradiction intrinsèque des conclusions des S.C.I. MESTADE et SAS PROMOTION PICHET qui l'introduisent dans les mêmes termes dans tous les dossiers en se référant à un modèle qu'elles présentent comme un modèle type ; il s'agit d'un élément essentiel pour apporter la réponse positive ou négative à la question posée de l'existence d'un dol.

Soit un prêt théorique au taux de 4,5% l'an remboursable sur 25 ans dont un an de différé d'amortissement contracté pour l'achat d'un bien d'une valeur de 100.000 euros HT qui serait revendable immédiatement à ce prix net vendeur, mais acquis en payant 19,6% de TVA ; selon que l'on inclut ou non la TVA dans l'assiette de la revalorisation, et en reconstituant le capital restant du annuellement, on obtient le tableau suivant :

Bien T.T.C.

KRD

Gain à 9 ans T.T.C.

Bien H.T.

KRD

Gain 9 ans H.T.

An 0 /Sim

119 600

100 000

119 600

-19 600

121 992

119 600

2 392

121 992

119 600

2 392

124 432

116 731

7 701

124 432

116 731

7 701

126 920

113 733

13 187

126 920

113 733

13 187

129 459

110 600

18 859

129 459

110 600

18 859

132 048

107 327

24 721

132 048

107 327

24 721

134 689

103 905

30 784

112 616

103 905

8 711

137 383

100 330

37 053

114 869

100 330

14 539

140 130

96 594

43 536

117 166

96 594

20 572

142 933

92 690

50 243

119 509

92 690

26 819

Ce modèle de simulation appelle les observations suivantes :

- la notion de 'gain à 9 ans' (ou encore 'capital à terme' selon le modèle remis aux consorts [I] [M]) correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ;

- la revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable pour les démarchages antérieurs à la crise financière d'octobre 2008 ; en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente frauduleux de la part d'un professionnel de l'immobilier ;

- la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à

combler; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer et les loyers nets augmentés des économies fiscales ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse; mais la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne consiste à induire en erreur ;

- le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effective de deniers, les économies d'impôts appelées aussi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais constitue une dépense évitée et elle est comptée comme une entrée ; s'ajoutant à 'l'épargne', elle équilibre les sorties ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; en outre ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure

- la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui n'en sont pas et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de donnes comptables.

- la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont bien des sorties d'argent.

La simulation remise aux consorts [I] [M]

Les époux consorts [I] [M] mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.

Les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent leur argumentation en se prévalant :

- de l'exactitude arithmétique de la simulation,

- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% porté dans une des colonnes de la simulation remise

- de ce que les consorts [I] [M] pouvaient procéder eux-mêmes à une vérification.

Mais elles se réfèrent ainsi à leur modèle général qui n'est pas celui remis aux époux [I] [M]

Au cas d'espèce, le modèle de simulation remis aux époux [I] [M] n'est pas celui auquel les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET se réfèrent :

- la mention de gain à neuf ans, discutée dans les écritures, n'y figure pas mais ce qui est qualifié de capital à terme pour une valeur de 38.754 euros en est l'équivalent ;

- la présentation en parallèle de l'augmentation de valeur du bien et de la baisse du capital restant dû sur l'emprunt n'y figure pas ;

- le taux de revalorisation appliqué lors de la simulation a été de 1 %, ce qui montre que les sociétés venderesses ont tenu compte du retournement de conjonction, mais le reste des valeurs est majoré de 2% par an.

En outre, plusieurs exemplaires ont été établis à partir des mêmes hypothèses ; ils différencient les charges.

Les données sont cependant suffisantes pour que l'on puisse en vérifier la pertinence en les appliquant au mode de simulation débattu.

Le plus détaillé de ces tableaux est représenté ci-dessous (sauf les lignes qui ne contiennent aucune donnée)

Pacs

Prix

117 500

Emprunt

117 500

Economie Impôts

7 810

NB PARTS

2,5

Apport

Taux

4,16%

Valeur revente

127 236

Tmi initial

14%

Frais emprunt

Durée mois

297

Capital à terme

38 754

Taxe foncière

372

Ass.

3,05%

Effort mensuel

163

Frais gérance

Différé mois

Acquisition

12/09/2009

Index recettes

2,00%

Achevé

01/12/2009

Loyer annexe

1er loyer

01/12/2009

Loyer mensuel

372

Indexation

Inflation

0,00%

Capit flux

Année

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Total

Loyer (a)

372

4 553

4 644

4 737

4 832

4 929

5 027

5 128

5 230

4 890

44 342

Frais

gestion (b)

-44

-546

-557

-568

-579

-591

-603

-615

-627

-586

TF (b)

-394

-402

-410

-418

-427

-435

-444

Charges suppl.(b)

-15

-186

-190

-194

-198

-202

-206

-210

-214

-200

CSG RDS (b)

Emprunt (b)

-322

-4 142

-7 192

-6 592

-61 404

Trésorerie logement (a+b)

-10

-322

-3 295

-3 611

-3 540

-3 467

-3 392

-3 317

-3 239

-2 934

-27 131

Total ch déductibles (c)

-59

-732

-747

-1 156

-1 179

-1 203

-1 227

-1 252

-1 277

-1 231

Intérêts emprunts

et assimilé (c)

-322

-3 865

-3 810

-3 705

-3 597

-3 486

-3 372

-3 253

-3 132

-2 760

-31 306

Amortis-sement logement(c)

-587

-7 050

-6 854

-4 700

-4 308

58 750

Rev def foncier global ( c+a)

-597

-7 095

-6 963

-7 175

-6 995

-6811

-6 622

-6 232

-3 879

-3 409

-58 783

imputation lgt sur le revenu

-597

-7 095

- 6 963

-7 175

-6 995

-6 811

-6 622

- 6232

-3 879

-3 708

-55 783

Revenu foncier global

39 504

Impôt brut antérieur

2 182

Impôt brut après

2 098

1 188

1 207

1 177

1 202

1 228

1 255

1 309

1 639

1 705

Economie d'impôt

993

974

1 004

979

953

927

872

543

477

7 810

Tres+ gain fiscal

-10

-239

-2 302

-2 636

-2 535

-2 487

-2 436

-2 390

-2 366

-2 391

19 326

Effort mensuel

191

219

211

207

203

199

197

217

-$gt; Le sens des libellés employés dans simulation remise aux consorts [I] [M] rejoint les catégories du modèle général auquel se réfère la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET

Ils ne sont pas les mêmes que ceux du modèle de référence, mais ils demeurent le reflet de la méthode commune.

Le fond du litige repose sur la détermination du sens à donner aux libellés employés dans ce document :

a) le poste 'trésorerie logement' apparaît ainsi pour n'être que le déficit à combler chaque mois entre le rapport net locatif et le montant des mensualités ; il ne s'agit donc pas d'une trésorerie au sens où ce terme se rattache à des liquidités disponibles ; c'est une somme à payer et ce n'est pas de l'argent disponible ; la présentation des chiffres prouve que ce déficit est considéré comme étant payé pour partie par les avantages fiscaux puis en numéraires ; elle correspond à cette partie en numéraires qui doit être payée chaque mois ;

b ) le 'gain fiscal' correspond à la baisse des impôts sur le revenu, extrapolée chaque année ; dans le tableau de vérification, il n'est pas procédé à son calcul parce que les données ne sont pas fournies pour le faire; ce gain n'en est pas un et le patrimoine n'encaisse rien ;

c) un prêt de 117.500 euros au taux financier de 4,6% l'an sur 24 ans d'amortissement et 1 an de différé d'amortissement se rembourse par 12 échéances de 298,65 euros soit 3.224 euros sur un an, et ensuite des mensualités de 575,86 euros soit 6.910 euros par an ; les valeurs retenues pour les mensualités dans la simulation peuvent être considérées comme valables soit 322 *12 = 3.864 pour l'année de différé d'amortissement et 7192 euros soit par la suite ; le capital restant dû au bout de neuf ans est de 87.403 euros (109ème échéance) ;

d) dans les documents manuscrits, on retrouve comme donnée identifiable que 'l'épargne mensuelle' de 205 euros qui est la différence entre les échéances d'emprunt assurance comprise diminuée des loyers nets auxquels on ajoute les économies d'impôts ;

Compte tenu du prix du bien acquis, il peut être déduit des revenus :

- la somme de 7.050 euros pendant 7 ans

- la somme de 4.700 euros pendant 2 ans

Les données sont connues par la fiche de situation patrimoniale.

Le quotient familial est de 2,5 dans les calculs.

Le revenu imposable après abattement est indiqué comme s'élevant à 38.851 euros après abattement. L'application du quotient familial détermine bien la tranche d'imposition de 14%. Une vérification prouve que le calcul du montant des économies d'impôts est bien de l'ordre de grandeur figurant dans la simulation.

Mais le tableau est illogique dans ses intitulés car :

- l'amortissement de décembre 2009 ne peut pas être supérieur à l'échéance mensuelle ;

- la ligne d'amortissement est remplie de manière aberrante puisqu'y figurent le montant des remboursements des échéances (7,050) qui comprennent aussi des intérêts alors qu'elle devrait indiqué un montant croissant chaque année ;

- la ligne des intérêts des emprunts est en revanche correcte mais elle inclut le remboursement des ADI ;

- la simulation comporte une 10ème colonne annuelle à compter du mois de décembre ; c'est une complication inutile rendant difficile le contrôle ; dans un souci de clarté le commercialisateur aurait dû faire la simulation à compter du 1er janvier 2010 ;

- le revenu imposable est présenté comme une constante alors que si les revenus salariaux sont constants, il faut l'augmenter du loyer mais ensuite déduire de la somme obtenue la déduction 'de Robien') et les intérêts des emprunts ;

-$gt; La simulation mentionne 'Capital à terme' ou 'Gain à 9 ans' selon le modèle de référence qui sera de 38.754 Euros. Les manuscrits font aussi état d'un bien atteignant une valeur de 130.000 euros et du gain d'un capital net d'impôt de 40.000 euros ; cette affirmation ne signifie rien car un capital n'est jamais net d'impôt ; il ne peut être en logique considéré que comme le bénéfice d'une opération commerciale ayant donné lieu à paiement d'impôts pour l'acquérir. En fait cette somme n'est autre que la valeur nette du bien calculée par la différence entre le prix T.T.C. réactualisé et le montant du capital restant dû à l'issue de 9 ans de remboursement d'emprunt (8 ans d'amortissement).

Cette la présentation est fallacieuse pour prendre délibérément une base de calcul erronée.

En droit, en effet, pour calculer le prix de vente net vendeur d'un immeuble, qu'il soit ou non revalorisé, le prix incluant la fiscalité d'achat ne peut être prise pour base puisque lors de la revente, un prix net vendeur s'entend d'un prix reçu après report de la fiscalité et des frais sur l'acquéreur ; or, sur ce point, la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE en sont parfaitement conscientes ainsi que le révèle la teneur contradictoire de leurs conclusions de prouve

- pour réfuter l'accusation de dol par augmentation de valeur du bien, elle soutient qu'il faut prendre sa valeur H.T. ; il s'agit d'une argumentation soutenue par une juste en droit et en fait ;

- Dans la simulation destinée à emporter le consentement de l'acquéreur, elles soutiennent le contraire et la pertinence d'une revalorisation du prix T.T.C. ; il s'agit d'une argumentation fausse en droit et en fait ; elle est uniquement destinée à en endormir la vigilance du cocontractant en lui faisant croire à un accroissement de son patrimoine de l'ordre du double de ce qu'il sera dans l'hypothèse admise (augmentation du prix de 2% an et absence de tout incident d'une location au prix envisagé au départ).

Si l'on prend la valeur hors taxe de l'immeuble qui est de 117.500/1,196 = 98.244 euros et si on la réévalue à raison de 1% par an, on obtient le tableau comparatif suivant; on en déduit que

- selon la méthode fallacieuse des sociétés venderesses, le gain à 9 ans a été recalculé sur 9 ans (et non sur 8) à 41.105 euros

- selon la valeur rectifiée H.T., le gain fiscal à 9 ans devient de (131.976/1,196 * 1,02) - 87.766 = 20.045 euros, soit la moitié, compte tenu de l'emprunt

Et en considérant qu'en raison de la conjoncture en septembre 2009, il était fallacieux de prévoir une augmentation annuelle de 1%, et en considérant qu'il était malhonnête de prévoir raisonnablement une prise de valeur, on aboutit au tableau suivant :

Valeur T.T.C.

KRD

Simulation

Valeur H.T.

rectifié

117 500

98 244

-19 256

118 675

117 500

1 175

99 227

-18 273

119 862

114 127

5 735

100 219

-13 908

121 060

110 649

10 411

101 221

-9 428

122 271

107 063

15 208

102 233

-4 830

123 494

103 367

20 127

103 256

-111

124 729

99 556

25 173

104 288

4 732

125 976

95 628

30 348

105 331

9 703

127 236

91 578

35 658

106 384

14 806

128 508

87 403

41 105

107 448

20 045

Compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), la différence est donc de l'ordre du simple au double au moins.

En résumé, le dol est démontré en l'espèce par les éléments concordants suivants pris dans la simulation et non dans l'opération réelle :

- le gain à 9 ans artificiellement augmenté du simple au double en utilisant fallacieusement la valeur d'achat T.T.C. et non la valeur H.T. comme assiette de sa prise de valeur nette (revalorisée ou non) rapportée à la diminution du capital restant dû sur l'emprunt en basant fallacieusement la prise de valeur nette du valeur du bien; compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), se trouve affichée une valeur du double environ ; le gain de valeur nette du bien n'est pas de l'ordre de 39.000 euros comme indiqué mais de l'ordre de 20.000 euros seulement (avec une revalorisation du bien acceptée comme hypothèse valable) ;

- cette présentation n'a été possible que parce qu'au départ du raisonnement, le calcul d'impôt n'a été posé dans aucune des deux hypothèses à comparer que sont d'abord la situation actuelle de la personne démarchée ensuite l'hypothèse d'un achat aux prix et conditions envisagés ; le recours à l'écrit pour convaincre supposait qu'à tout le moins fût établi un document exhaustif posant correctement les hypothèses ; au lieu de cela, il est aisé de constater que l'acquéreur s'est trouvé submergé par un flot d'affirmations arithmétiquement incontrôlables ; si les calculs demeurent simples sans exiger d'expertise, ils n'ont été reconstitués par aucune des parties au procès, qui se sont bornées à inviter la juridiction à le faire au travers des critiques formulées ou des affirmations soutenues en défense ;

- les lignes de chiffres de la simulation sont souvent incohérentes avec la logique financière d'un emprunt.

Il résulte ensuite de la propre argumentation de la SAS PROMOTION PICHET et de la S.C.I. MESTADE, que cette méthode de commercialisation est généralisée.

LA SANCTION DU DOL ' REJET DE l'ACTION EN ANNULATION MAIS INDEMNISATION

Le dol ainsi caractérisé n'est cependant pas suffisamment grave pour justifier l'annulation de la vente ; la mise en location du bien a pu se faire sans carence locative insupportable dans sa durée et sans baisse excessive des loyers. Aucun document fiscal n'est fourni qui fasse état de rappels de droits par l'administration.

L'action en nullité sera rejetée et la réparation interviendra par équivalent.

LES AUTEURS DU DOL ENGAGEANT LEUR RESPONSABILITE

La S.C.I. MESTADE est l'auteur du dol pour être cocontractant de l'acquéreur.

La SAS PROMOTION PICHET est coauteur du dol au profit de la S.C.I. MESTADE ; ce sont ses agissements commerciaux qui ont permis la commission du dol. Elle est coresponsable du préjudice ; les deux sociétés doivent le réparer in solidum.

Les conclusions demandant une indemnisation spécifique de la SAS PROMOTION PICHET en raison de son rôle dirigeant ne peuvent être accueillies ; elles méconnaissent le principe de la responsabilité civile en ce que la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE sont coresponsables de préjudices générées par les fautes dolosives commises en communs l'une en qualité de venderesse engagée en connaissance de cause par sa mandataire et l'autre en qualité de mandataire trompant directement le cocontractant qui se lie à son mandant.

F) L'ACTION EN RESPONSABILITE VISANT LES NOTAIRES

En droit, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment sur les incidences fiscales et sur les risques de l'acte auquel il prête son concours ; le cas échéant, il a l'obligation de déconseiller aux parties de contracter ; cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; il doit ainsi prendre en considération les risques de la défiscalisation quand il en a connaissance ou se trouve dans une situation qui la révèle ou en fait une hypothèse à vérifier. Un tel contrôle ne s'analyse pas à une appréciation de l'opportunité économique de l'opération.

Quand un acte authentique est reçu en vertu d'une procuration authentique donnée par l'une des parties, le notaire instrumenteur et le notaire chargé de recevoir la procuration doivent échanger toutes informations et pièces pour exercer leur devoir de conseil en prenant en considération la situation concrète des parties ; le notaire instrumenteur doit transmettre toutes les informations nécessaires, lister les vérifications à faire et la teneur des questions à poser pour s'assurer de la bonne compréhension de la situation juridique par les parties ; le notaire chargé de recevoir procuration doit quant à lui apprécier si ces éléments lui paraissent suffisants pour informer la partie qui va donner son consentement en son étude ; il doit refuser de recevoir procuration si les éléments d'information reçus de son confère lui paraissent insuffisants.

Attirer l'attention sur les risques juridiques et fiscaux d'une opération ne revient pas à porter une appréciation sur son opportunité économique.

Maître [Z] connaît ses risques et sait qu'il y a défiscalisation au cas d'espèce ; il est le notaire qui centralise la commercialisation sinon de tout le programme ou d'au moins d'une partie ; il connaît les prix pratiqués, les caractéristiques des biens vendus ; il sait aussi qu'une partie du programme est vendue en vue d'opérations de défiscalisation et la localisation du domicile de l'acquéreur ainsi que l'établissement d'une procuration notariée lèvent tous doutes à ce sujet ; il avait donc à coordonner son action avec son confrère chargé de recevoir procuration (qui devait pour sa part suspecter la défiscalisation par le seul fait de l'éloignement géographique) pour faire en sorte que les acquéreurs soient informés des risques de l'opération qui résident essentiellement d'une part dans la perte des avantages recherchés en cas de solution de continuité dans la location, et d'autre part dans le risque de ne pas pouvoir assurer dans la durée de l'emprunt (25 ans) l'effort financier suffisant pour combler le déficit mensuel entre le crédit à payer et le loyer à percevoir.

Si les acquéreurs ne le leur demandent pas de contrôler la teneur de la simulation précontractuelle qui est à la base du consentement donné, les notaires n'ont cependant pas à en demander la communication car ce document n'est pas contractuel et n'est pas nécessaire à l'efficacité de l'acte pour ne concerner que les conditions de la manifestation de volonté ; si les acquéreurs justifient l'avoir demandé, le notaire doit positivement prouver qu'il a examiné ce document car il a alors l'obligation de le faire ; cet examen n'est pas contraire à l'obligation d'impartialité qui s'impose à lui en qualité d'officier ministériel ; il n'a pas à servir les intérêts du promoteur qui l'a choisi pour de recevoir une partie sinon la totalité des actes de vente du programme immobilier.

Le dol commis pour emporter le consentement à la vente n'a cependant été possible en l'espèce que par la technique utilisée lors de l'établissement de la simulation qui reste le seul outil de tromperie utilisé ; les acquéreurs n'allèguent pas avoir demandé d'examiner ce document au notaire qu'ils ont physiquement rencontré pour donner procuration. L'acte est juridiquement efficace. Les acquéreurs ne peuvent donc pas lui reprocher de ne pas avoir procédé aux vérifications que vient d'effectuer la cour. Ils savaient par ailleurs, qu'en raison de la longueur de l'emprunt, le déficit mensuel perdurerait au-delà de la fin des avantages fiscaux, et savaient également que pour ne pas perdre l'avantage fiscal acquis, il faudrait revendre immédiatement à l'issue de cette période de 9 ans puisque cela ressortait clairement de la simulation, indépendamment de son exactitude.

Dans ces conditions, le dol sanctionné qui engageant la responsabilité de la S.C.I. MESTADE et de la SAS PROMOTION PICHET n'aurait pas pu être évité, même si les notaires avaient attiré expressément l'attention de l'acquéreur emprunteur sur le risque encouru.

Les deux notaires seront mis hors de cause.

G) LES ACTIONS VISANT LA BANQUE

A) la responsabilité

La banque n'a pas participé au dol.

Le dol n'a été possible en l'espèce que par la technique utilisée lors de l'établissement de la simulation qui reste le seul outil de tromperie utilisé ; les négociations bancaires n'ont pu jouer aucun rôle dans la survenance du dommage.

B) sur l'action en annulation de la stipulation d'intérêt

Le contrat contenait toutes les données pour vérifier le taux d'intérêt applicable ; est fourni un tableau d'amortissement sur la base du taux initial de départ, ainsi que les conditions de variation et les indices de références ; les acquéreurs ont un niveau suffisant pour aller vérifier sur tableur les modalités de calcul, jusqu'au taux de période et n'avaient nullement besoin d'avoir recours à une officine spécialisée pour refaire des calculs selon une présentation tout aussi invérifiable que la simulation qu'ils critiquent ; les instruments de calcul sur Internet sont fiables et permettent de reconstituer au centimes prêt les échéances financières, avec leur taux de période ; il est également possible avec les mêmes outils de vérifier le coût total du crédit.

C'est par ce moyen qu'en délibéré a été mathématiquement vérifiée l'exactitude du tableau d'amortissement proposé. Le tableau d'amortissement est strictement conforme à un amortissement au taux constant de 3,05% sur 24 ans outre un an d'amortissement ; les échéances indiquées ne varient qu'en fonction de la variation à la hausse des primes d'assurance groupe qui sont indiquées. En outre le tableau d'amortissement prend en compte une période d'anticipation. Les acquéreurs ont entendu bénéficier jusqu'en mai 2012 d'un différé d'amortissement (période d'anticipation + différé d'amortissement ou combinaison des deux) ce n'est qu'à compter du mois de mai 2012 que leur a été réclamée chaque mois la somme de 599.36 euros qui correspond exactement aux échéances constantes d'un prêt amorti au taux de 3.05 euros incluant 23,50 euros d'assurance groupe.

L'acte prévoit des taux de couverture d'assurance différents pour chaque emprunteur (70.500 euros pour [K] [I], et 47.000 euros pour sa compagne); il prévoit 600 euros d'ouverture de dossier et 40 euros de frais de tenue de compte par an ; sur cette base, le TEG est évalué à 3.60% l'an, ce qui donne exactement le taux de période de 0,30 euros

Caractéristiques du crédit

Données calculées

Purement financier

Montant emprunté

117 500,00

Taux annuel

3,050%

Proportionnel

Montant échéance

575,86

Durée (en année)

(et/ou en mois)

Taux période

0,254167%

Périodicité échéance

Mensuel

Date 1ere échéance

13/11/2009

Nombre échéance par an

Différé de paiement (mois)

Nombre échéance total

288

Frais fixe (adi, ')

0,00

Durée (en mois)

288

Frais en % CRD

0,000%

Nb d'échéance différé

Caractéristiques du crédit

TEG

Données calculées

Montant emprunté

117 500,00

Taux annuel

3,600%

Proportionnel

Montant échéance

609,88

Durée (en année)

(et/ou en mois)

Taux période

0,300000%

Périodicité échéance

Mensuel

Date 1ere échéance

13/11/2009

Nombre échéance par an

Différé de paiement (mois)

Nombre échéance total

288

Frais fixe (adi, ')

Durée (en mois)

288

Frais en % CRD

0,000%

Nb d'échéance différé

Enfin, les taux d'intérêts ont baissé ce qui a abouti, dans la terminologie bancaire, à un 'suramortissement' favorable aux emprunteurs qui peuvent exiger une baisse du taux d'intérêts pour alléger les remboursements à durée constante.

Dans ces conditions, la BNP n'encourt aucune déchéance de la stipulation d'intérêts.

H) LE CALCUL DU PREJUDICE

A) Les postes de demandes formulés dans l'hypothèse du maintien des contrats

1- Les consorts [I] MARTIHNAUD invoquent une perte de chance de ne pas contracter et estiment que 'leur perte de chance peut être raisonnablement évaluée à 50% de la valeur de leur bien qui sera estimé(e') À 117.500* 50% = 58.750 euros

2- Ils demandent ensuite la compensation de la perte locative de 1.245,99 euros

3- ils demandent enfin 'dans le cadre du pouvoir d'évocation de la cour d'appel', l'indemnisation 'd'une seconde composante du préjudice de perte de chance de ne pas avoir contracté à de meilleurs conditions' une indemnité qu'ils évaluent à 37.125,15 euros 'calculée sur la base du coût total du crédit multiplié par le pourcentage correspondant au différentiel entre le prix d'acquisition et la valeur de revente'.

B) sur l'indemnisation au titre de la carence locative

La demande n'est pas fondée parce que cette carence locative provient des aléas économiques ; les S.C.I. MESTADE et PROMOTION PICHET n'ont pas garanti une pérennité locative et ont même fait souscrire à l'acquéreur, pour le protéger, une assurance couvrant les périodes de carences locatives ; le risque réalisé n'a pas été caché ; la perte locative subie constitue donc la réalisation d'un risque auquel l'acquéreur s'est trouvé exposé ; il n'est pas indemnisable dans l'hypothèse d'un préjudice analysé en perte de chance d'être demeuré dans une situation plus favorable.

C) la demande complémentaire résultant des dernières écritures

- le pouvoir d'évocation de la cour : l'exercice de cette faculté suppose que le premier juge n'ait pas tranché tout le litige dont il était saisi parce qu'il ne pouvait pas le faire (exemple type : jugement tranchant la responsabilité - institution d'une expertise évaluant le préjudice - appel - dépôt du rapport -arrêt statue sur la responsabilité et le préjudice sans renvoyer devant le premier juge) ; la cour ne se trouve pas dans une telle hypothèse d'évocation puisque le premier juge a tranché la totalité du litige ; il lui est demandé de statuer sur un complément de demande indemnitaire.

- jurisprudence faussement citée :la cour note qu'en se référant à un arrêt du 26 septembre 2018, les demandeurs prêtent à la cour de cassation une motivation qu'elle n'a pas tenue ; les phrases sont extraites de la motivation du second moyen de l'arrêt qui a été rejeté comme n'étant manifestement pas susceptible d'entrainer la cassation.

Il est regrettable que, sous couvert de technicité juridique, les conclusions d'appel prêtent une motivation imaginaire à la cour de cassation.

- Inclusion de la TVA dans l'assiette de la demande : pour être cette fois en position de créancier, les conclusions commettent la même erreur dolosive que la partie adverse en incluant la TVA dans l'assiette des calculs à faire ;

- Un préjudice de perte de chance n'a pas deux 'volets' ;

- Contradiction interne et fausseté du raisonnement :le préjudice est qualifié de perte de chance de ne pas contracter ; il est lié au financement inutile d'une partie du prix du bien parce que ce dernier a perdu de sa valeur ; par conséquent, le coefficient de perte de chance s'applique à la perte évaluée en pourcentage de la valeur du bien ; or la somme demandée est le produit du bien affecté du pourcentage de perte ; c'est donc la perte elle-même et le coefficient de perte de chance a volontairement été omis qui ne peut pas être égal à 1 .

- Le sens de la question posée : ainsi rétablie dans le seul sens qu'elle peut avoir, l'indemnisation demandée en lien avec la valeur du bien se limite à réclamer l'évaluation du montant du capital inutilement acquis et financé et à réclamer aux responsables, le remboursement du coût de la rémunération contractuelle versée à la banque et à l'assureur groupe pour financer et garantir ce capital inutilement emprunté, ces sommes étant calculées aux conditions du contrat conclu.

- Calcul : les époux [I] [M] indiquent que le bien ne vaut plus que 50% de sa valeur d'achat soit 117.640 * 50/100 = 58.820 euros arrondie à 59.000 euros et ils estiment que leur perte de chance peut être aussi évaluée à 50% de la valeur du bien ; cette expression n'est pas logique. Il faut calculer le coefficient de perte de valeur sur le prix H.T. payé à l'achat soit 117.640 / 1,196 = 98.244 euros.

Le bien ne vaut effectivement plus que 57.000 euros net vendeur comme le prouvent les ventes constatées. La perte de valeur est de 98.244 - 59.000 = 39.244 euros. Le bien a donc perdu environ 40 % de sa valeur.

Une perte de chance de 50% (proportion demandée) appliquée à une perte de valeur commandait de poser l'opération arithmétique suivante : 98.244 * 40% * 50% et aboutirait à ne demander que 19.648 euros. Ce qui est demandé n'est autre que le remboursement de la totalité de la perte du bien.

Compte tenu de cette formulation contradictoire, il faut qualifier le préjudice à réparer :

- soit le préjudice ainsi quantifié est analysé en un préjudice de pure perte s'il est estimé que le contrat n'aurait pas été passé si le dol n'avait pas été commis.

- soit le préjudice ainsi quantifié est analysé en un préjudice de perte de chance s'il est estimé que les acquéreurs auraient néanmoins contracté malgré le caractère dolosif de la promesse contractée.

La cour retiendra la perte de chance de ne pas contracter car il n'est pas sûr que sans la fraude, le contrat n'aurait pas été signé.

La cour retiendra qu'il y a eu perte de chance de ne pas contracter car il n'est pas sûr que sans la fraude, le contrat n'aurait pas été signé. Compte tenu de l'illogisme de la formulation de la demande, elle n'est pas liée par le taux de perte de chance apparemment demandé puisqu'il a été démontré que ce taux n'est que le proportion atteint par la perte invoquée (sur une base fausse au demeurant puisqu'augmentée de la TVA).

Les éléments de fraude accumulés sont suffisamment concordants et élaborés pour affirmer que les consorts [I] [M] avaient deux chances sur trois soit 66,67% de chance d'éviter cette perte si :

- le mécanisme fiscal De Robien recentré tel qu'institué à l'article 31 CGI leur avait été expliqué étape par étape et crayon en main lors de la simulation, en faisant tout le moins ressortir sur quelques années, à revenu constant, le montant de la baisse d'impôt ;

- si la base de calcul du gain fiscal avait été la bonne au lieu d'aboutir à une majoration artificielle de 19,6% de la valeur de départ (le prix payé T.T.C. dont on déduit le capital restant dû à 9 ans).En matière de dol, la négligence de la personne lésée n'est pas de nature à constituer la justification d'un partage de responsabilité.

Les époux [I] [M] ont donc droit à une réparation qui s'élève à une indemnité égale au prix payé T.T.C. 117.640 * 40% (montant de la perte calculée sur prix H.T.) * 66,67 % (coefficient de perte de chance) = 31.370 euros,

En revanche, les acquéreurs ont pu mettre le bien en location et percevoir les avantages fiscaux ; ils n'ont pas subi de carences locatives insupportables; ils ont donc atteint le but recherché ; dans ces conditions, même en admettant que sans le dol, ils auraient eu une chance sérieuse de ne pas contracter, les contreparties obtenues dans la réalisation de cette opération maintenue, qui a rapporté, n'autorisent pas à inclure dans l'assiette du préjudice, le coût financier du prêt contracté pour financer la valeur perdue.

Pour les mêmes raisons, le coût de l'assurance groupe ne constitue pas un préjudice en lien avec le fait dommageable.

E) le préjudice moral et psychologique

Le préjudice moral subi s'apprécie en fonction de la durée des soucis accumulés depuis l'année 2009 ; le préjudice est d'autant plus important qu'il s'agit d'une faute dolosive et non pas d'une erreur commise par le responsable ; ce dol qui a failli irrémédiablement compromettre la situation des époux [P] [M] ; il sera évalué à 10.000 euros (5.000 euros pour chacun).

Sur les demandes annexes

Le coût du constat d'huissier de 2014 sera mis à la charge de la S.C.I. MESTADE.

En compensation de frais irrépétibles, les consorts [I] [M] obtiendront une somme de 5.000 euros.

Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une quelconque des autres parties et ce du chef des procédures suivies devant le tribunal et la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

* en raison de la confusion des qualités résultant d'une cession de patrimoine à titre universel, déclare sans objet toute action en responsabilité visant la SAS PROMOTION PICHET prise en qualité de dirigeant de la S.A.R.L. IG2P

* déclare la décision commune à la SA CARDIF AXA FRANCE VIE assureur groupe

* infirme le jugement et statue à nouveau,

* déclare les consorts [I] [M] recevables dans leurs demandes,

* les déboute de leur action en annulation du contrat de vente et en annulation/caducité du prêt,

* dit qu'ils ont été victimes d'un dol commis par la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE et décide d'une réparation indemnitaire,

* déclare la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET responsables du préjudice causé par le dol commis au préjudice des consorts [I]-[M] respectivement sur le fondement de l'article 1147 et 1240 du code civil,

* condamne la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET à payer in solidum aux consorts [I] [M] une indemnité de 31.333 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

* les condamne à payer in solidum aux consorts [I] [M] une indemnité de 10.000 euros en réparation du préjudice moral,

* déboute les consorts [I] [M] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

* déboute les consorts [I] [M] de leurs actions en responsabilité visant les autres parties et met par conséquent hors de cause :

- la banque prêteuse

- Me [W] [Z] et la SCP [Z], DURON LABACHE, LANDAIS notaires instrumenteurs,

- Maître [S] notaire et la SCP MALATRAY [S] ayant reçu procuration

* déboute les consorts [I] [M] de leur action en annulation de la stipulation de prêt bancaire,

* condamne la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET in solidum aux dépens de première instance et d'appel incluant les frais de publicité foncière, les frais fiscaux et le coût du constat d'huissier, dont distraction au bénéfice des avocats adverses qui en font la demande,

* les condamne à payer in solidum aux consorts [I] [M] une somme de 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles,

* dit n'y avoir lieu à l'autre application de l'article 700 du code de procédure civile tant du chef de la procédure de première instance que du chef de la procédure d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme HAUGUEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,

Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC

| France, Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 18 décembre 2020, 18/02707

Synthèse

Références :

Origine de la décision