PS/JD
Numéro 20/03788
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 18/12/2020
Dossier : N° RG 18/02566 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G7T6
Nature affaire :
Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente
Affaire :
[L] [J]
C/
[W] [R],
[Z] [I],
SCI MESTADE,
SAS PROMOTION PICHET, SARL IG2P,
Société LACOURTE ET ASSOCIES,
SCP DUCOURAU-DURON-
LABACHE-LANDAIS-
MOREAU LESPINARD,
SA CREDIT FONCIER DE FRANCE,
SA AXA FRANCE
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant :
Madame DUCHAC, Président
Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame ASSELAIN, Conseiller
assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [L] [J]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
Maître Didier GOMEZ
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représenté par Maître PIAULT, de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE avocat au barreau de PAU
Assisté de Maître RONZEAU, de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
Maître Frédéric DUCOURAU
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES
Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX
SCI MESTADE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES
Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
SAS PROMOTION PICHET, venant aux droits et obligations de la SARL IG2P, dont le siège social était [Adresse 6], dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître LIEF de la SCP GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX
Société Civile Professionnelle LACOURTE NOTAIRES, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représentée par Maître PIAULT, de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître RONZEAU, de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU LESPINARD
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES
Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX
SA CREDIT FONCIER DE FRANCE pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Maître LYGNEY, de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU
Assistée de Maître JOURDE, avocat au barreau de PARIS
SA AXA FRANCE VIE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Maître PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
Assistée de Maître MENARD, de la SELARL INTERBARREAUX RACINE, avocat au barreau de BORDEAUX
sur appel de la décision
en date du 27 JUIN 2018
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN
RG numéro : 13/00834
Vu l'acte d'appel initial du 30 juillet 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle,
Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN qui a
- débouté [L] [J] de son action en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Me [I], notaire à [Localité 11] (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTRADE et au prix de 114.240 euros d'un appartement situé dans la copropriété LE CLOS DE MESTADE situé [Localité 10] cadastrée section CB n°[Cadastre 2],
- débouté [L] [J] de son action corrélative en annulation du prêt contracté pour financer cette acquisition faite sous le régime de la défiscalisation,
- débouté [L] [J] de ses actions en responsabilités visant la SCCV MESTADE, la SAS DE PROMOTION PICHET dont elle est la filiale et L'EURL IG2P, anciennement CAPITALYS CONSEIL qui l'avait démarché et conduit à acquérir sous le régime de défiscalisation De Robien,
- débouté [L] [J] de ses actions en responsabilité visant [W] [R] notaire et la SCP LACOURTE NOTAIRES, notaires ayant reçu procuration pour acquérir et visant [Z] [I] et la SCP [I], DURON LABACHE, notaires instrumenteurs,
- débouté [L] [J] de son action en responsabilité civile visant le CREDIT FONCIER DE FRANCE et la compagnie AXA, assureur groupe garantissant le remboursement du prêt souscrit,
- condamné [L] [J] à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles,
- condamné [L] [J] aux dépens.
Vu les dernières conclusions (n°3) transmises par voie électronique le 22 juillet 2020 par le CREDIT FONCIER DE FRANCE,
Vu les dernières conclusions (n°3) transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par [L] [J] qui n'agit plus en anéantissement des contrats de vente et agit en réparation du préjudice,
Vu les dernières conclusions (n°3) transmises par voie électronique le 3 septembre 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IG2P,
Vu les dernières conclusions (n°3) transmises par voie électronique le 5 juin 2020 par la S.C.I. MESTADE,
Vu les dernières conclusions (n°3) transmises par voie électronique le 5 juin 2020 par Maître [I] et la SCP Frédéric DUCOURAU, Alain DURON, [L] LABACHE, Pierre LANDAIS et Alexandre MOREAU LESPINARD,
Vu les dernières conclusions (n°2) transmises par voie électronique le 28 juillet 2020 par [W] [R] et la SCP LACOURTES NOTAIRE,
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 janvier 2019 par la compagnie AXA FRANCE VIE,
Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice.
Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020.
Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.
MOTIFS
SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE
La société IG2P, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514.
Les actions visant la société IG2P visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL.
L'OPERATION IMMOBILIERE
a) les contrats passés
Contacté par la société CAPITALYS CONSEIL aujourd'hui IG2P, [L] [J], pâtissier de profession, a été contacté pour acquérir ; il a signé un acte de réservation du 10 mai 2007 que vise Maître [I] dans la vente subséquente sans toutefois le qualifier ; néanmoins la procuration du 13 novembre indique qu'il s'agit d'un contrat de réservation. Cet acte n'est pas produit.
Domicilié à [Localité 12], [L] [J] a donné procuration notariée du 13 novembre 2007 reçue par Maître [W] [R], notaire à [Localité 14] afin que l'acte soit signé en son nom par un clerc de notaire de l'étude arcachonnaise ; la procuration rappelle la chronologie de la purge du droits de rétractation en mentionnant que le contrat de réservation du 10 mai 2007 a été notifié par LRAR du 22 mai dont la présentation a eu lieu le 24 mai 2007 sans qu'aucune rétractation n'intervienne ensuite ; ces faits sont confirmés par l'acquéreur donnant procuration.
L'acte authentique de vente a été reçu le 21 novembre 2007 par Maître [I], notaire à [Localité 11] et il a été publié le 26 décembre 2007 volume 2007 P n°10123 au fichier immobilier de [Localité 13].
Cet acte notarié de vente :
- porte cession en VEFA des lots portant les numéros 38, à usage d'appartement, et 117 à usage de parking extérieur, selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l'étude de Me [I] et publié le 02 juillet 2007 volume 2007 P n°5282,
- moyennant paiement d'un prix de 114.200 euros T.T.C. dont 18.722 euros de TVA au taux de 19,6%,
- sur lequel a été immédiatement libéré une somme de 68.544 euros en considération de l'état d'avancement des travaux,
- indique que l'achèvement des travaux de bâtiment est prévu pour intervenir au quatrième trimestre 2008 soit plus d'un an après l'acte.
Pour financer cette acquisition, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a formulé une offre de prêt en date du 27 juin 2007 pour un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition. L'offre de prêt a été acceptée le 10 juillet 2007. Ces conditions financières ont été modifiées par offre d'avenant du 30 septembre 2008 reçue le 03 octobre 2008 acceptée le 16 octobre 2008 selon le formulaire d'acceptation signé par [L] [J] ; le tableau d'amortissement du 15 septembre 2008 mentionne l'emprunt du capital de 114.240 euros à rembourser au taux de 4,15% pendant 300 mois à compter du 06 décembre 2007 un taux initial de 4,15% proportionnel, avec un différé de paiement de 24 mois durant lequel les échéances financières sont de 395,08 euros suivies de 276 échéances d'amortissement d'un montant de 627,10 euros, outre 27,13 euros d'assurance.
Mandat de gérance locative avait été donnée dès le 29 décembre 2006 à la S.A.R.L. GESTIA par la SCCV MESTADE.
Le bien a été livré le 25 septembre 2008 dans le délai que prévoyait l'acte notarié.
La totalité du programme commercialisé n'a cependant pas été réalisé dans les temps prévus puisqu'en 2014, un huissier constatait l'absence d'édification d'une partie des tranches à construire.
B) l'échec financier de l'opération
Le premier contrat de location souscrit par [L] [J] a été conclu le 22 septembre 2010 moyennant un loyer de 370 euros ; l'appartement reste loué ce jour et le propriétaire fait état d'une carence locative de 38 mois depuis que le bien lui a été livré soit 15.200 euros de perte de loyers.
Faute de loyers, il n'a pas pu faire face à ses dettes, s'est placé sous la protection de la législation du surendettement ; menacé de poursuites, il avait entre-temps judiciairement réclamé et obtenu une suspension des échéances de remboursement en 2009 et mis le bien en vente au prix de 118.000 euros sans trouver preneur, faisant état d'évaluation du bien inférieure du tiers environ à ce qu'il avait payé lors de l'acquisition.
La mise en location à compter de 2010 n'a pas permis de rattraper les retards de paiement accumulés n'ayant pas été rattrapé, il a sollicité le bénéfice de la législation sur le surendettement.
SUR LA RECEVABILITE DES ACTIONS
Est désormais sans objet le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de publication de l'assignation introductive d'instance puisque [L] [J] n'agit plus désormais en nullité du contrat de vente immobilière mais uniquement en responsabilité civile. La publication avait au demeurant été effectuée le 13 mai 2013 volume 2013 P n°8366 et le tribunal l'a expressément relevé dans son jugement.
Les actions en responsabilité contractuelles et délictuelles sont soumises depuis l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 à un délai de 5 ans, le nouveau délai ayant raccourci des délais antérieurement applicables qui étaient respectivement de 30 ans et de 10 ans ; en l'espèce, aucun des défendeurs n'est fondé à opposer la prescription puisque toutes les assignations ont été délivrées avant le 5ème anniversaire de l'entrée en vigueur de cette loi intervenue dès sa publication au journal officiel et alors qu'à la date du 5ème anniversaire, les délais de prescriptions antérieurs n'auraient pas encore été acquis.
S'agissant de l'action en nullité de la stipulation du taux d'intérêt visant le CCF, l'action est recevable puisqu'il y a eu modification du contrat en octobre 2008, moins de 5 ans avant les assignations.
MOYENS INOPERANTS DE L'ACTION EN ANNULATION POUR DOL
[L] [J] reproche à la S.C.I. MESTADE et à la société IG2P qu'elle avait mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat.
L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles les acquéreurs ont été confrontés immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l'automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimper et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personnes croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être pris en compte dans l'appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon.
Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés.
1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter
Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construit par sa filiale d'[Localité 10] et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; il s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE, sur la jurisprudence de la cour de MONTPELLIER statuant sur la situation carcassonnaise et sur les valeurs du marché locatif local en 2006.
Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le succès d'un programme reste soumis aux aléas conjoncturels entre la date de l'engagement et celui de la livraison ; le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que ceux-ci puissent, dans la durée, demeurer au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération.
L'argumentation développée revient à soutenir que non seulement la SAS PROMOTION PICHET mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs.
Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix de l'immobilier et des loyers constatées par la suite ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'[Localité 10] était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet.
Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; cependant la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas à caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable.
Ce moyen de fraude n'est pas fondé.
2- La surévaluation du bien financière et qualitative
La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre [Localité 10] plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme [L] [J], un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider.
Est aussi invoquée la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas.
Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l'automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages.
Le montant de la commission encaissée par la société IG2P pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiqué. Selon les documents produits, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation s'élevait à 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commissions soit sans lien avec les prestations fournies.
3- la Liberté du choix du notaire
Les ventes en VEFA portent fréquemment sur des droits immobiliers inclus dans des ensembles vastes soumis au droit de la copropriété, construits ou à construire par tranches successives ; la réalisation de tels programmes exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à leur contrepartie de demander à bénéficier des services de leur propre notaire en double minute (le prix est le même).
Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour revendre après avoir bénéficié des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances
En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Me [I] ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel reste tenu.
4- le démarchage financier
Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente et non le placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier.
LA DEMONSTRATION DU DOL
Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées.
Les conclusions des parties constituent une double invitation concordante à procéder vérification de la cohérence du document, et ce, même si les parties n'ont pas explicitement fait les calculs ; aucune expertise n'est nécessaire.
Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien.
Les textes sont les suivants :
Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent:
a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,
b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...)
c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...)
d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;
e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ;
h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
(..)
Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...)
A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux."
Le barème de l'impôt
Pour le calcul de l'impôt sur les revenus 2006 2007 et 2008, les tranches d'impositions sont au nombre de 4 rappelées ci-dessous avec la formule légale de calcul de l'impôt, portée à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle :
- la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial,
- l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt.
La formule ci-dessous est celle de l'IRPP payée en 2007 sur les revenus de 2006 ; les revalorisations 2007 et 2008 ne modifient pas les ordres de grandeur qui s'en déduisent pour ne porter que sur une faible revalorisation des seuils :
Revenu imposable
Taux Marginal
Montant de l'impôt Brut
Inférieur à 5 614
0%
0
De 5 614 à 11 198
5,50%
[R x 0,055] ' [308,77 x N]
De 11 198 à 24 872
14%
[R x 0,14] ' [1 260,60 x N]
De 24 872 à 66 679
30%
[R x 0,30] ' [5 240,12 x N]
Supérieure à 66 679
40%
[R x 0,40] ' [11 908,02 x N]
Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans :
- viennent réduire le revenu imposable et non les impôts
- et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition
est élevée
- pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement.
Les intérêts de l'emprunt sont en outre déduits du revenu imposable.
La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées.
Parce que ce modèle n'est pas celui remis en l'espèce à l'acquéreur, il est nécessaire
- d'examiner la méthode de calcul par rapport à un exemple théorique
- d'observer ensuite si le modèle remis s'y réfère.
Dans une argumentation générale, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.
Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant de l'exactitude arithmétique de la simulation,
- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise,
- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles
- de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps,
- en se référant à un modèle à 11 colonnes.
Il importe cependant de préciser :
-$gt; La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle au sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles sont différents quand l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant (alors qu'il baissera dans le temps) en admettant un taux de revalorisation annuelle du bien ;
-$gt; Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent l'élément essentiel pour emporter leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt différents dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ;
-$gt; Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, c'est le taux constant de la simulation qui est pris pour base car c'est le seul qui puisse servir à une prévision.
-$gt; enfin, selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie du simple au double ; or, ce débat sur l'assiette de la revalorisation, est au centre même de la contradiction intrinsèque des conclusions des S.C.I. MESTADE et SAS PROMOTION PICHET qui l'introduisent dans les mêmes termes dans tous les dossiers en se référant à un modèle qu'elles présentent comme un modèle type ; il s'agit d'un élément essentiel pour apporter la réponse positive ou négative à la question posée de l'existence d'un dol, et ce dans tous les dossiers
Soit un prêt théorique au taux de 4,5% l'an remboursable sur 25 ans dont un an de différé d'amortissement contracté pour l'achat d'un bien d'une valeur de 100.000 euros HT qui serait revendable immédiatement à ce prix net vendeur, mais acquis en payant 19,6% de TVA ; selon que l'on inclut ou non la TVA dans l'assiette de la revalorisation, et en reconstituant le capital restant dû annuellement, on obtient le tableau suivant :
Bien T.T.C.
KRD
Gain à 9 ans T.T.C.
Bien H.T.
KRD
Gain 9 ans H.T.
An 0 /Sim
119 600
119 600
0
100 000
119 600
-19 600
1
121 992
119 600
2 392
121 992
119 600
2 392
2
124 432
116 731
7 701
124 432
116 731
7 701
3
126 920
113 733
13 187
126 920
113 733
13 187
4
129 459
110 600
18 859
129 459
110 600
18 859
5
132 048
107 327
24 721
132 048
107 327
24 721
6
134 689
103 905
30 784
112 616
103 905
8 711
7
137 383
100 330
37 053
114 869
100 330
14 539
8
140 130
96 594
43 536
117 166
96 594
20 572
9
142 933
92 690
50 243
119 509
92 690
26 819
Ce modèle de simulation appelle les observations suivantes :
- la notion de 'gain à 9 ans' (ou encore 'capital à terme' selon le modèle remis aux consorts [H]) correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ;
- la revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable pour les démarchages antérieurs à la crise financière d'octobre 2008 ; en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente douteux de la part d'un professionnel de l'immobilier ;
- la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à combler ; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer et les loyers nets augmentés des économies fiscales ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse ; mais la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne consiste à induire en erreur ;
- le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effectives de deniers, les économies d'impôts appelées aussi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais cette somme constitue une dépense évitée et elle est comptée comme une entrée ; s'ajoutant à 'l'épargne', elle équilibre les sorties ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; en outre ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure
- la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui n'en sont pas et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de donnes comptables.
- la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont bien des sorties d'argent.
La simulation remise à '[L] [J]
Parce que ce modèle n'est pas celui remis aux consorts [H], il est nécessaire
- d'examiner la méthode de calcul par rapport à un exemple théorique
- d'observer ensuite si le modèle remis s'y réfère.
[L] [J] met en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.
Les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent leur argumentation en se prévalant :
- de l'exactitude arithmétique de la simulation,
- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% porté dans une des colonnes de la simulation remise
- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles,
- de ce que [L] [J] pouvait procéder lui-même à une vérification.
Mais elles se réfèrent ainsi à leur modèle général qui n'est pas celui remis en l'espèce.
Au cas d'espèce, le modèle de simulation remis à [L] [J] n'est pas celui auquel les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET se réfèrent :
- la mention de gain à neuf ans, discutée dans les écritures, n'y figure pas mais ce qui est qualifié de capital terme pour une valeur de 46.495 euros en est l'équivalent ;
- la présentation en parallèle de l'augmentation de valeur du bien et de la baisse du capital restant dû sur l'emprunt n'y figure pas ;
- le taux de revalorisation appliqué lors de la si2mulation a été de 1 %, ce qui montre que les sociétés venderesses ont tenu compte du retournement de conjonction, mais le reste des valeurs est majoré de 2% par an.
En outre, plusieurs exemplaires ont été établis à partir des mêmes hypothèses ; ils différencient les charges.
Les données sont cependant suffisantes pour que l'on puisse en vérifier la pertinence en les appliquant au mode de simulation débattu.
Divorcé
Prix
114 240
Emprunt
114 200
Economie Impôts
16 685
NB PARTS
1,5
Apport
0
Taux
4,05%
Capital à terme
39 220
Tmi initial
30%
Frais emprunt
0
Durée mois
288
Effort mensuel lissé
139
Taxe foncière
730
Ass.
2,33%
Taux rendement
23,57%
Frais gérance
13,11
Différé mois
12
Acquisition
juil-08
Index recettes
1,50%
Achevé
01-déc
Taxe foncière
357
1er loyer
01-déc
Frais de gérance
13,11%
Indexation
1,50%
Inflation
0,00%
Capit flux
0
Année
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Total
Loyer
357
4284
4 348
4 413
4 479
4 546
4 615
4 684
4 754
4422
40902
Frais gestion
-57
-690
-700
-710
-721
-732
-743
-754
-766
-712
-6 585
TF
0
0
0
-367
-373
-376
-384
-390
-396
-402
-2 688
CSG RDS
0
73
886
872
893
873
852
831
788
540
6 608
Emprunt
-412
-5197
-7961
-7961
-7 961
-7 961
-7 961
-7 961
-7 961
-7 298
-68838
Total charges
-469
-5813
-7775
-8166
-8162
-8199
-8236
-8275
-8335
-7872
-71307
Trésorerie logt
-112
-1529
-3427
-3753
-3683
-3651
-3621
-3590
-35801
-3449
-30401
Gain fiscal année
0
201
1945
1988
2013
1989
1961
1932
1876
1472
15382
Trésorerie an
-112
-1328
-1482
-1764
-1669
-1662
-1659
-1658
-1703
-1976
-15020
Trésorerie cum
0
-1 441
-2 923
-4 688
-6 358
-8 019
-9 679
-11 337
-13 042
-15 020
Epargne/mois
0
-111
-124
-147
-139
-138
-138
-138
-142
-180
-$gt; invalidation de la pertinence du "gain à neuf ans " tel qu'il est défini dans les conclusions de la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE.
En droit, pour calculer le prix de net vendeur d'un immeuble, qu'il soit ou non revalorisé, le prix incluant la fiscalité d'achat ne peut être pris pour base puisque lors de la revente, un prix net vendeur s'entend d'un prix reçu après report de la fiscalité et des frais sur l'acquéreur ; il faut donc recalculer la valeur portée comme capital à terme telle qu'elle figure dans la simulation d'abord avec le prix TTC comme dans la méthode préconisée par les conclusions de la SAS PROMOTION PICHET et de la SCI MESTADE, puis avec le prix HT ; il faut ensuite comparer.
Le "gain à neuf ans' est défini comme étant égal à la valeur de l'immeuble T.T.C. diminuée du capital restant dû sur l'emprunt ; il s'agit donc de la valeur nette du bien ; au cas particulier, si les conclusions font état d'une revalorisation de 2% par an, la simulation n'applique qu'un taux de 1,5% .
Par conséquent, avec un taux de 1,5% et non de 2%, et compte tenu de la durée et du taux mentionnés dans la simulation elle-même, la revalorisation T.T.C. induit une différence d'appréciation dans un rapport quasiment égal de 1 à 2 en défaveur de l'acquéreur.
La valeur du capital restant dû correspond aux caractéristiques du prêt décrit dans la simulation
An
Prix TTC
KRD
Gain 9 ans
Prix TTC
KRD
Gain 9 ans
0
114 240
114 240
0
95 518
114 240
-18 722
1
115 954
114 240
1 714
96 951
114 240
-17 289
2
117 693
111 168
6 525
98 405
111 168
-12 762
3
119 458
107 969
11 489
99 882
107 969
-8 088
4
121 250
104 638
16 612
101 380
104 638
-3 258
5
123 069
101 170
21 899
102 900
101 170
1 730
6
124 915
97 559
27 356
104 444
97 559
6 885
7
126 789
93 798
32 990
106 011
93 798
12 212
8
128 691
89 883
38 808
107 601
89 883
17 718
9
130 621
85 806
44 815
109 215
85 806
23409
La simulation contractuelle mentionne un gain à 9 ans de 39.220 euros (capital à terme) ; il s'agit d'une valeur erronée calculée sur un prix proche de la revalorisation calculée sur le prix TTC. [L] [J] s'est ainsi vu promettre un accroissement de son patrimoine beaucoup trop élevé ; justement calculé, il n''aurait été que de 23.409 euros. La simulation n'est pas juste et la différence entre 23.409 et le montant indiqué est trompeuse. Sans revalorisation du bien, le gain serait encore moindre pour se situer autour de 10.000 euros.
Il a été trompé sur le gain attendu, majoré quasiment du simple au double.
La tromperie est établie et elle engage la responsabilité de la S.C.I. MESTADE, cocontractante, comme celle de la SAS PROMOTION PICHET, mandataire.
SUR LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES
En droit, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment sur les incidences fiscales et sur les risques de l'acte auquel il prête son concours ; le cas échéant, il a l'obligation de déconseiller aux parties de contracter ; cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; il doit ainsi prendre en considération les risques de la défiscalisation quand il en a connaissance ou se trouve dans une situation qui la révèle ou en fait une hypothèse à vérifier. Un tel contrôle ne s'analyse pas à une appréciation de l'opportunité économique de l'opération.
Quand un acte authentique est reçu en vertu d'une procuration authentique donnée par l'une des parties, le notaire instrumenteur et le notaire chargé de recevoir la procuration doivent échanger toutes informations et pièces pour exercer leur devoir de conseil en prenant en considération la situation concrète des parties ; le notaire instrumenteur doit transmettre toutes les informations nécessaires, lister les vérifications à faire et la teneur des questions à poser pour s'assurer de la bonne compréhension de la situation juridique par les parties ; le notaire chargé de recevoir procuration doit quant à lui apprécier si ces éléments lui paraissent suffisants pour informer la partie qui va donner son consentement en son étude ; il doit refuser de recevoir procuration si les éléments d'information reçus de son confère lui paraissent insuffisant.
Attirer l'attention sur les risques juridiques et fiscaux d'une opération ne revient pas à porter une appréciation sur son opportunité économique.
Maître [I] connaît ses risques et sait qu'il y a défiscalisation au cas d'espèce ; il est le notaire qui centralise la commercialisation sinon de tout le programme ou d'au moins d'une partie ; il connaît les prix pratiqués, les caractéristiques des biens vendus ; il sait aussi qu'une partie du programme est vendue en vue d'opérations de défiscalisation et la localisation du domicile de l'acquéreur ainsi que l'établissement d'une procuration notariée lèvent tous doutes à ce sujet ; il avait donc à coordonner son action avec son confrère chargé de recevoir procuration (qui devait pour sa part suspecter la défiscalisation par le seul fait de l'éloignement géographique) pour faire en sorte que les acquéreurs soient informés des risques de l'opération qui résident essentiellement d'une part dans la perte des avantages recherchés en cas de solution de continuité dans la location, et d'autre part dans le risque de ne pas pouvoir assurer dans la durée de l'emprunt (25 ans) l'effort financier suffisant pour combler le déficit mensuel entre le crédit à payer et le loyer à percevoir.
Si les acquéreurs ne le leur demandent pas de contrôler la teneur de la simulation précontractuelle qui est à la base du consentement donné, les notaires n'ont cependant pas à en demander la communication car ce document n'est pas contractuel et n'est pas nécessaire à l'efficacité de l'acte pour ne concerner que les conditions de la manifestation de volonté ; si les acquéreurs justifient l'avoir demandé, le notaire doit positivement prouver qu'il a examiné ce document car il a alors l'obligation de le faire ; cet examen n'est pas contraire à l'obligation d'impartialité qui s'impose à lui en qualité d'officier ministériel ; il n'a pas à servir les intérêts du promoteur qui l'a choisi pour de recevoir une partie sinon la totalité des actes de vente du programme immobilier.
Le dol commis pour emporter le consentement à la vente n'a cependant été possible en l'espèce que par la technique utilisée lors de l'établissement de la simulation qui reste le seul outil de tromperie utilisé ; les acquéreurs n'allèguent pas avoir demandé d'examiner ce document au notaire qu'ils ont physiquement rencontré pour donner procuration. L'acte est juridiquement efficace. Les acquéreurs ne peuvent donc pas lui reprocher de ne pas avoir procédé aux vérifications que vient d'effectuer la cour. Ils savaient par ailleurs, qu'en raison de la longueur de l'emprunt, le déficit mensuel perdurerait au-delà de la fin des avantages fiscaux, et savaient également que pour ne pas perdre l'avantage fiscal acquis, il faudrait revendre immédiatement à l'issue de cette période de 9 ans puisque cela ressortait clairement de la simulation, indépendamment de son exactitude.
Dans ces conditions, le dol sanctionné qui engageant la responsabilité de la S.C.I. MESTADE et de la SAS PROMOTION PICHET n'aurait pas pu être évité, même si les notaires avaient attiré expressément l'attention de l'acquéreur emprunteur sur le risque encouru.
Les deux notaires seront mis hors de cause.
LES ACTIONS VISANT LA BANQUE
A) la participation au dol
Le dol n'a été possible en l'espèce que par la technique utilisée lors de l'établissement de la simulation qui reste le seul outil de tromperie utilisé ; les négociations bancaires n'ont pu jouer aucun rôle dans la survenance du dommage.
La banque n'a pas participé au dol.
b)Le manquement à l'obligation de conseil
Le prêt est d'une longue durée ; et les échéances à rembourser étaient de 627,10 euros en période d'amortissement ; les revenus mensuels sont de 21.173 euros par an soit 1.60 euros par mois environ ; la mise en location du bien devait rapporter une somme mensuelle de l'ordre de 357 euros selon la simulation ce qui aurait eu pour effet de porter les revenus à environ 2100 euros par mois ; il n'est pas démontré que d'autres emprunts devaient être parallèlement remboursés.
La banque n'a pas manqué à son devoir de mise en garde car le taux d'endettement résultant de l'opération n'est pas excessif.
S'agissant d'une vente immobilière, ce n'est pas la banque qui libère les fonds au bénéfice du vendeur, mais le notaire ; elle n'a donc pas à contrôler sur pièce les actes sous-seing privé devant ensuite donner lieu à l'acte authentique de vente ; il ne lui appartenait pas de s'immiscer dans le travail du notaire dont il entre dans les obligations légales de s'assureur de l'efficacité des actes.
Le contrat de prêt n'encourant aucune critique ; l'action en responsabilité visant la banque doit être rejetée.
B) sur l'action en annulation de la stipulation d'intérêt
Le prêt est conclu à taux révisable, il est conclu en 2007 au taux purement financier de 4,15% avec 27,13 euros de taux d'assurance-groupe en prévoyant que les intérêts intercalaires de la première année de différé d'amortissement seraient de 422,21 euros et que les échéances d'amortissement seraient de 654,23 euros.
Ce taux a été modifié par avenant révisé l'année suivante le 16 octobre 2008, dans des formes initiales qui ont été réitérées ; le taux financier a été revu à 4,15% et le taux effectif globale est de 4,5552% ; le taux de période purement de 0,345833% ;
Le tableau d'amortissement est édité le 15 septembre 2008.
Un tableur permet de vérifier l'exactitude de ces données car la somme de 627,10 (échéance financière) + 27.13 (Adi)= 654,13 euros.
Montant emprunté
114 240,00
Taux annuel
4,150%
Proportionnel
Montant échéance
627,10
Durée (en année)
(et/ou en mois)
288
Taux période
0,345833%
Périodicité échéance
Mensuel
Date 1ere échéance
01/04/2009
Nombre échéance par an
12
Différé de paiement (mois)
12
Nombre échéance total
288
Frais fixe (Adi, ')
27,13
Durée (en mois)
288
Frais en % CRD
Nb d'échéance différé
12
Récapitulatif
Nbre
Ech
Dernière
échéance
Emprunt
Total Intérêts à payer
Total Capital
remboursé
Total Frais
Total Échéances
300
03/2034
114 240,00
71 105,81
114 240,00
8 139,00
193 484,81
Si l'on prend le même tableau avec un TEG de 4,552% (ce qui réintègre l'assurance et les frais de dossier) , le calcul des échéances est faussé mais on obtient bien le taux de période annoncé
Caractéristiques du crédit
Données calculées
Montant emprunté
114 240,00
Taux annuel
4,552%
Proportionnel
Montant échéance
652,71
Durée (en année)
(et/ou en mois)
288
Taux période
0,379333%
Périodicité échéance
Mensuel
Date 1ere échéance
01/04/2009
Nombre échéance par an
12
Différé de paiement (mois)
12
Nombre échéance total
288
Frais fixe (Adi, ')
Durée (en mois)
288
Frais en % CRD
Nb d'échéance différé
12
Récapitulatif
Nbre
Ech
Dernière
échéance
Emprunt
Total Intérêts à payer
Total Capital
remboursé
Total Frais
Total Échéances
Le contrat contenait donc toutes les données pour vérifier le taux d'intérêt applicable ; est fourni un tableau d'amortissement sur la base du taux initial de départ, ainsi que les conditions de variation et les indices de références ; L'acquéreur a un niveau suffisant pour aller vérifier sur tableur les modalités de calcul, jusqu'au taux de période et n'avait nullement besoin d'avoir recours à une officine spécialisée pour refaire des calculs selon une présentation tout aussi invérifiable que la simulation qu'ils critiquent ; les instruments de calcul sur internet sont fiables et permettent de reconstituer au centime près les échéances financières, il est également possible avec les mêmes outils de vérifier le coût total du crédit pour un taux donné.
Enfin, les taux d'intérêts ont baissé ce qui a abouti, dans la terminologie bancaire, à un 'suramortissement' favorable aux emprunteurs qui peuvent exiger une baisse du taux d'intérêts pour alléger les remboursements à durée constante.
Dans ces conditions, la banque n'encourt aucune déchéance de la stipulation d'intérêts.
CALCUL DU PREJUDICE
A) Les postes de demandes formulés dans l'hypothèse du maintien des contrats
1- l'acquéreur invoque une perte de chance de ne pas contracter et estiment que 'leur perte de chance peut être raisonnablement évaluée à 40% de la valeur de leur bien qui sera estimé à 114.240* 50% = 57.120 euros ;
2- Est ensuite demandée la compensation de la perte locative de 15.200 euros ;
3- Puis vient un troisième poste de réclamation pour un montant de 31.834 euros, en renvoyant à un tableau établi par leurs soins, correspondant à ce qui serait un préjudice financier complémentaire subi résultant de la formule : loyers nets - dépenses de crédit - taxes foncières.
4- A apprécier 'dans le cadre du pouvoir d'évocation de la cour d'appel' , vient enfin une demande formée 'au titre d'une seconde composante ou second volet d'une perte de chance de ne pas avoir contracté à de meilleurs conditions plus avantageuses', qui serait une indemnisation 'calculée sur la base du coût total du crédit multiplié par le pourcentage correspondant au différentiel entre le prix d'acquisition et la valeur de revente' soit 78.369,69 * 50% = 39.184 euros.
B) sur l'indemnisation au titre de la carence locative
La demande n'est pas fondée parce que cette carence locative provient des aléas économiques ; les S.C.I. MESTADE et PROMOTION PICHET n'ont pas garanti une pérennité locative et ont proposé à l'acquéreur de souscrire une assurance couvrant les périodes de carences locatives ; le risque réalisé n'a pas été caché ; la perte locative subie constitue donc la réalisation d'un risque auquel l'acquéreur s'est trouvé exposé ; il n'est pas indemnisable dans l'hypothèse d'un préjudice analysé en perte de chance d'être demeuré dans une situation plus favorable.
C) les surcoûts quotidiens
La somme est obtenue en faisant la différence entre les dépenses d'emprunt - capital inclus -, augmentées de la taxe foncière en déduisant le montant des loyers nets. Or le remboursement du capital n'est pas un coût pour trouver sa contrepartie dans la propriété ; le coût est limité aux intérêts.
La somme de 31.834 euros présentée sous forme de tableau est arrêtée en 2014 ; il n'y a aucune raison de l'arrêter à cette date ; pour la période ainsi délimitée, cette demande tend en réalité à récupérer indirectement le prix payé aux sociétés venderesses sans qu'elles récupèrent la propriété, sauf à déduire le montant des loyers nets réellement perçus. Sa limitation dans le temps masque la fausseté du raisonnement.
Cette demande ne peut qu'être rejetée.
D) la demande complémentaire de 39.184 euros résultant des dernières écritures formée du chef d'un second volet de la perte de chance
- le pouvoir d'évocation de la cour : l'exercice de cette faculté suppose que le premier juge n'ait pas tranché tout le litige dont il était saisi parce qu'il ne pouvait pas le faire (exemple type : jugement tranchant la responsabilité - institution d'une expertise évaluant le préjudice - appel - dépôt du rapport -arrêt statue sur la responsabilité et le préjudice sans renvoyer devant le premier juge) ; la cour ne se trouve pas dans une telle hypothèse d'évocation puisque le premier juge a tranché la totalité du litige ; il lui est demandé de statuer sur un complément de demande indemnitaire.
- jurisprudence faussement citée :la cour note qu'en se référant à un arrêt du 26 septembre 2018, les demandeurs prêtent à la cour de cassation une motivation qu'elle n'a pas tenue ; les phrases sont extraites de la motivation du second moyen de l'arrêt qui a été rejeté comme n'étant manifestement pas susceptible d'entrainer la cassation.
Les conclusions d'appel prêtent une motivation imaginaire à la cour de cassation.
- Inclusion de la TVA dans l'assiette de la demande : pour être cette fois en position de créancier, les conclusions commettent la même erreur dolosive que la partie adverse en incluant la TVA dans l'assiette des calculs à faire ;
- Un préjudice de perte de chance n'a pas deux 'volets' ;
- Contradiction interne et fausseté du raisonnement : le préjudice est qualifié de perte de chance de ne pas contracter ; il est lié au financement inutile d'une partie du prix du bien parce que ce dernier a perdu de sa valeur ; par conséquent, le coefficient de perte de chance s'applique à la perte évaluée en pourcentage de la valeur du bien ; or la somme demandée est le produit du bien affecté du pourcentage de perte ; c'est donc la perte elle-même et le coefficient de perte de chance a volontairement été omis qui ne peut pas être égal à 1 (même chose dans les autres dossiers, ce qui exclut l'erreur ponctuelle).
- Le sens de la question posée : ainsi rétablie dans le seul sens qu'elle peut avoir, l'indemnisation demandée en lien avec la valeur du bien se limite à réclamer l'évaluation du montant du capital inutilement acquis et financé et à réclamer aux responsables, le remboursement du coût de la rémunération contractuelle versée à la banque et à l'assureur groupe pour financer et garantir ce capital inutilement emprunté, ces sommes étant calculées aux conditions du contrat conclu.
- Calcul
Selon la demande, le bien ne vaut plus 50% de sa valeur d'achat soit 114.240 x 50/100 = 57.120 euros. Les écritures soutiennent que la perte de chance peut être aussi évaluée à 50% de la valeur du bien ; cette expression n'est pas logique. Il faut effectivement calculer le coefficient de perte de valeur du bien en prenant pour base le prix d'achat H.T. et ensuite lui appliquer un taux de perte de chance. Le bien ne vaut effectivement plus que 57.000 euros net vendeur comme le prouvent les ventes constatées. La perte de valeur est de (114.420/1.196) - 57.000 = 38.518 euros. Le bien a donc perdu environ 40 % de sa valeur et non pas 50% comme le présente un calcul juste appliqué à une hypothèse fausse.
Une perte de chance de 50% (proportion demandée) appliquée à une perte de valeur H.T. commandait de poser l'opération arithmétique suivante : 95.518 * 40% * 50% et aboutirait à ne demander que 19.103 euros. Ce qui est demandé n'est autre que le remboursement de la totalité de la perte du bien. Le raisonnement étant faux, la cour apprécier librement le taux de perte de chance puisque la demande le mentionne comme étant de 1 ; le taux de 50% ne constitue pas une limite pour n'être que la proportion (erronée) de perte de valeur du bien.
Compte tenu de cette formulation contradictoire, il faut qualifier le préjudice à réparer :
- soit le préjudice ainsi quantifié est analysé en un préjudice de pure perte s'il est estimé que le contrat n'aurait pas été passé si le dol n'avait pas été commis.
- soit le préjudice ainsi quantifié est analysé en un préjudice de perte de chance s'il est estimé que les acquéreurs auraient néanmoins contracté malgré le caractère dolosif de la promesse contractée.
La cour retiendra la perte de chance de ne pas contracter car il n'est pas sûr que sans la fraude, le contrat n'aurait pas été signé.
La cour retiendra qu'il y a eu perte de chance de ne pas contracter car il n'est pas sûr que sans la fraude, le contrat n'aurait pas été signé. Compte tenu de l'illogisme de la formulation de la demande, elle n'est pas liée par le taux de perte de chance apparemment demandé puisqu'il a été démontré que ce taux n'est que le proportion atteint par la perte invoquée (sur une base fausse au demeurant puisqu'augmentée de la TVA).
Les éléments de fraude accumulés sont suffisamment concordants et élaborés pour affirmer qu'en l'espèce existaient deux chances sur trois soit 66,67% pour que la vente ne se réalise pas et que les pertes soient évitées si :
- le mécanisme fiscal De Robien recentré tel qu'institué à l'article 31 CGI leur avait été expliqué étape par étape et crayon en main lors de la simulation, en faisant tout le moins ressortir sur quelques années, à revenu constant, le montant de la baisse d'impôt ;
- si la base de calcul du gain fiscal avait été la bonne au lieu d'aboutir à une majoration artificielle de 19,6% de la valeur de départ (le prix payé T.T.C. dont on déduit le capital restant dû à 9 ans).En matière de dol, la négligence de la personne lésée n'est pas de nature à constituer la justification d'un partage de responsabilité.
M [J] a donc droit :
- à une indemnité égale au prix payé T.T.C. 114.420 * 40% (montant de la perte calculée sur prix H.T.) * 66,67 % (coefficient de perte de chance) = 30.464 euros,
En revanche, l' acquéreur a pu mettre le bien en location et percevoir les avantages fiscaux ; ils n'a pas subi de carences locatives insupportables, a pu relouer après une période de carence. Il a donc atteint le but recherché ; dans ces conditions, même en admettant que sans le dol, il aurait eu une chance sérieuse de ne pas contracter, les contreparties obtenues dans la réalisation de cette opération maintenue, qui a rapporté, n'autorisent pas à inclure dans l'assiette du préjudice, le coût financier du prêt contracté pour financer la valeur perdue.
Pour les mêmes raisons, le coût de l'assurance groupe ne constitue pas un préjudice en lien avec le fait dommageable.
E) le préjudice moral et psychologique
Le préjudice moral subi s'apprécie en fonction de la durée des soucis accumulés depuis l'année 2009 ; le préjudice est d'autant plus important qu'il s'agit d'une faute dolosive et non pas d'une erreur commise par le responsable ; ce dol qui a failli irrémédiablement compromettre la situation de M. [J] ; il sera évalué à 7.500 euros en considération de la nécessité dans laquelle il s'est trouvé de se placer sous la protection de la législation des personnes surendettées.
SUR LA SITUATION DE LA COMPAGNIE AXA
La compagnie AXA garantit certains risques du non remboursement du prêt accordé par la banque ; les emprunteurs sont tenus d'adhérer à une assurance groupe mais ils ne prouvent pas qu'ils aient pas manifesté la volonté de négocier leur situation particulière avec l'assureur en lui demandant d'apprécier spécifiquement les risques de l'opération financière dans laquelle ils entendaient se lancer ; la garantie de l'assureur a été accordée par conséquent sur la base des caractéristiques du prêt qu'ils sollicitaient et sur la base de leur situation personnelle dans les tables statistiques de l'assureur ; ce dernier n'a eu à porter aucune appréciation particulière [L] [J] sera débouté de leur action en responsabilité contre lui.
Le contrat de prêt étant maintenu, aucune demande utile ne peut prospérer contre la compagne AXA, dont le contrat se poursuit.
Sur l'action spécifique visant la BANQUE
Le prêt est d'une longue durée et les échéances à rembourser étaient de 627,10 euros en période d'amortissement ; les revenus mensuels sont de 21.173 euros par an soit 1.60 euros par mois environ ; la mise en location du bien devait rapporter une somme mensuelle de l'ordre de 357 euros selon la simulation ce qui aurait eu pour effet de porter les revenus à environ 2100 euros par mois ; il n'est pas démontré que d'autres emprunts devaient être parallèlement remboursés.
La banque n'a pas manqué à son devoir de mise en garde car le taux d'endettement de 650 / 2.100 euros par mois n'est pas excessif.
S'agissant d'une banque immobilière, ce n'est pas la banque qui libère les fonds au bénéfice du vendeur, mais le notaire ; elle n'a donc pas à contrôler sur pièce les actes sous-seing privé devant ensuite donner lieu à l'acte authentique de vente ; il ne lui appartenait pas de s'immiscer dans le travail du notaire dont il entre dans les obligations légales de s'assureur de l'efficacité des actes.
Le contrat de prêt n'encourant aucune critique ; l'action en responsabilité visant la banque doit être rejetée.
Sur les demandes annexes
En compensation de frais irrépétibles, [L] [J] obtiendra une somme de 5.000 euros.
Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une quelconque des autres parties et ce tant pour la procédure suiivie devant le tribunal de grande instance que devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
*dit qu'en cours d'instance la société IG2P a cessé d'exister par l'effet d'une transmission universelle de patrimoine à la SAS PROMOTION PICHET ;
* déclare la décision commune à la compagnie AXA FRANCE VIE ;
* constate que les actions en nullité des contrats ne sont plus exercées par [L] [J] ;
* déclare [L] [J] recevable dans ses actions en responsabilité ;
* infirme le jugement pour le surplus et statue à nouveau ;
* dit que [L] [J] a été victime d'un dol ;
* déclare la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET responsables du préjudice causé par le dol commis au préjudice de [L] [J] respectivement sur le fondement de l'article 1147 et 1240 du code civil ;
* condamne la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET à payer in solidum à [L] [J] une indemnité de 30.464 €,
* les condamne à lui payer une somme de 7.500 euros en réparation du préjudice moral et administratif ;
* les condamne à payer les intérêts au taux légal sur les sommes à compter de la date du présent arrêt,
* déboute [L] [J] de ses actions en responsabilité visant les autres parties et met par conséquent hors de cause :
- la banque prêteuse,
- Maître [Z] [I] et la SCP DUCOURAU, DURON LABACHE, LANDAIS notaires instrumenteurs,
- Maître [W] [R], notaire et la SCP LACOURTE NOTAIRES, ayant reçu procuration ;
* déboute [L] [J] de son action en annulation de la stipulation de prêt bancaire ;
* condamne la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET in solidum aux dépens de première instance et d'appel incluant les frais de publicité foncière, les frais fiscaux et le coût du constat d'huissier, dont distraction au bénéfice des avocats adverses qui en font la demande,
* les condamne à payer in solidum [L] [J] une somme de 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles
* dit n'y avoir lieu à l'autre application de l'article 700 du code de procédure civile tant du chef de la procédure de première instance que du chef de la procédure d'appel
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme HAUGUEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC
