PS/MC
Numéro 20/02556
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 06/10/2020
Dossier : N° RG 18/02438 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G7HN
Nature affaire :
Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux
Affaire :
SA SOCIETE FINANCIERE [I] -
SOFIBA, SARL BELLE PIERRE
C/
[K] [G],
[W] [G],
[Z] [T]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 Octobre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
En application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, l'affaire, fixée à l'audience du 15 Juin 2020, a été examinée selon la procédure sans audience.
Monsieur [A], en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DUCHAC, Président
Madame ROSA-SCHALL, Conseiller
Monsieur SERNY, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTES :
SA SOCIETE FINANCIERE [I] - SOFIBA, représentée par son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 18]
SARL BELLE PIERRE, représentée par son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 18]
Représentées et assistées par Maître GARMENDIA de la SCP GARMENDIA MOUTON, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Madame [K] [G]
née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 15] (CUBA)
de nationalité Américaine
[Adresse 12]
[Localité 18]
Madame [W] [G] épouse [O]
née le [Date naissance 9] 1980 à [Localité 17] (92)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 19]
[Localité 18]
Monsieur [Z] [T]
né le [Date naissance 11] 1985 à [Localité 16] (Etats-Unis)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 14]
[Localité 13]
Représentés par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
assistés de Maître HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 09 JUILLET 2018
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
RG : 18/00312
Vu l'acte d'appel initial du 20 juillet 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ;
Vu le jugement mixte dont appel rendu le 09 juillet 2018 qui :
- statuant sur le fond a jugé d'une part sur la demande principale de la SOFIBA et de la SARL BELLE PIERRE, sur les consorts [G]/[T] étaient sans droit ni titre à occuper un immeuble situé [Adresse 12] et ordonné leur expulsion, tout en limitant le montant de la clause pénale sanctionnant cette obligation, d'autre part sur la demande reconventionnelle formée par les consorts [G]/[T] contre ces sociétés, estimé qu'elles avaient manqué à leurs engagements contractuels de faire construire l'immeuble qu'elles devaient réaliser pour eux sur une parcelle dont ils s'étaient réservé la propriété en vendant à ces sociétés divers terrains sur lesquels elles avaient réalisé un programme immobilier, les déboutant ainsi de leur demande indemnitaire de 60.000 euros contre les consorts [G]/[T] ;
- institué une expertise confiée à l'expert judiciaire [X] [N] pour faire le point sur l'importance des travaux réalisés et pour établir un compte entre parties.
Vu le rapport d'expertise déposé le 13 mars 2020 par l'expert judiciaire.
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 04 mai 2020 par lesquelles les consorts [G]/[T] poursuivent :
- l'infirmation de tous les chefs de la décision de première instance leur faisant grief,
- sa confirmation en ce qu'elle a débouté les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE de leur demande de dommages-intérêts,
- invitant la cour à évoquer, la condamnation 'conjointe et solidaire' des sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE à leur payer une somme de 122.321,10 euros compte tenu du retard du paiement du solde du prix, augmenté d'une première indemnité de 100.000 euros en raison de l'absence de contrat de construction puis d'une seconde indemnité de 70.000 euros pour résistance abusive outre 10.000 euros en compensation de frais irrépétibles à ajouter à la condamnation aux dépens.
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 avril 2020 par la SOFIBA et la S.A.R.L. BELLE PIERRE ;
Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 13 mai 2020.
Vu l'accord des parties comparantes pour accepter la procédure sans audience prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 25 mars 2020 prise au titre de l'état d'urgence sanitaire.
MOTIFS
Le contrat
Le 1er juin 2013, les consorts [G]/[T], après avoir divisé leur propriété en trois lots cadastrés BE [Cadastre 5] à [Cadastre 7], ont passé deux actes notariés devant Maître [H], notaire à [Localité 18].
Selon un premier acte, ils ont vendu à la S.C.I. [C] la pleine propriété d'une parcelle nue, cadastrée section BE n°[Cadastre 7] d'une superficie de 1742 m² située [Adresse 4] moyennant le prix de 1.300.000 euros payée pour partie comptant à hauteur de 530.000 euros et pour le surplus par compensation avec les prix que devaient [Z] [T] et [W] [G] pour l'acquisition à la S.C.I. [C] de deux biens immobilier situés ailleurs sur la commune.
Selon acte authentique litigieux également reçu le 1er juin 2013 par Maître [H], notaire à [Localité 18], les consorts [G]/[T], coindivisaires en pleine propriété (selon acte de donation partage reçu précédemment le même jour) ont vendu à la S.A.R.L. BELLE PIERRE et à la SOFIBA, acquéreurs indivis par moitié, la propriété partiellement bâtie connue sous le nom YA SEOU cadastrée à [Localité 18] section BE n°[Cadastre 8] d'une surface de 373 m².
L'acte a été publié le 28 juin 2013 volume 2013 P n°1525.
Les sociétés SOFIBA, BELLE PIERRE et la S.C.I. [C] sont gérées par la même personne physique à savoir [S] [I], les deux premières ayant la qualité de cogérantes de la troisième.
Le prix convenu s'élève à 1.200.000 euros H.T. net vendeur 'réserve de jouissance comprise' ; le prix était stipulé comme devant être payé.
- à concurrence de 10% soit 120.000 euros par la comptabilité du notaire le jour de l'acte, ce que constate l'officier ministériel ;
- à concurrence du solde de 1.080.000 euros non productif d'intérêt payable à la date de la livraison de l'immeuble que l'acquéreur s'engage à construire sur la parcelle voisine de 400 m² cadastrée BE [Cadastre 6] et en tout état de cause d'ici le 1er mai 2017 au plus tard pour le compte d'[K] [G],
- l'acte mentionnant cependant que ce prix, payable par une obligation de faire, est appelé à être ventilé entre les vendeurs à concurrence de 304.080 euros pour [K] [G], de 447.960 euros pour [W] [G] et de 447.960 euros par [Z] [T].
Le transfert de propriété est intervenu le jour de l'acte.
Néanmoins, l'entrée en jouissance des sociétés BELLE PIERRE et SOFIBA a été repoussée à l'expiration d'un délai de 6 mois à courir à compter de la date de livraison de cet immeuble à construire ; jusqu'à cette date, [K] [G], seule créancière personnelle de la construction et sa famille peuvent occuper sans indemnité, à charge de ne consentir aucun transfert de cette jouissance et d'assurer les charges personnelles notamment fiscales de cette jouissance gratuite.
L'obligation de devoir quitter les lieux au plus tard le 1er mai 2017 est impérative sauf à s'exposer, de plein droit et sans mise en demeure, à devoir payer une clause pénale journalière de 200 euros.
L'acte authentique ne précise pas le prix de la maison à financer, ce prix ne figure que dans un acte sous-seing privé en date 30 mai 2013, sans indiquer si le coût est un coût T.T.C. ou un coût H.T. Cependant les sociétés qui achètent étant assujetties à la TVA, le prix qu'elles payent à l'indivision est un prix H.T. Dans cet acte sous-seing privé, les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE se sont engagées envers [K] [G] à faire construire une maison de 160 m² avec cuisine aménagée, clôture végétale et terrain engazonné, pour un prix de 250.000 euros avec attribution d'un parking sur le terrain voisin acquis ; le prix est avancé par les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE. La construction sera menée avec l'indication officielle que le maître de l'ouvrage est la S.C.I. [C] (permis de construire et réunion de chantier) qui construit parallèlement sur la parcelle qu'elle a acquise de l'indivision ; les conditions étaient donc réunies pour que la TVA éventuellement due pour la construction de la villa promise à [K] [G] comme prix puisse être reportée sur les consommateurs finaux du programme voisin ; l'acte stipule au demeurant que si ce budget est inatteignable, la différence devrait être acquittée par SOFIBA et BELLE PIERRE, mais il précise toutefois que dans la limite d'une augmentation de budget de 20%, la maison à construire pourra disposer d'un garage en sous-sol et d'un mur de clôture séparatif des lots acquis par les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE.
Les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE n'étaient pas débitrices de l'achèvement de la construction dans les délais.
La genèse du litige
Entre 2013 et 2015, rien ne s'est passé sur le terrain mais il y a eu délivrance du permis de construire le 14 septembre 2014 portant le numéro 064 4831 4 B 0053 présenté par l'architecte [P] [B] et mentionnant la S.C.I. [C] comme maître de l'ouvrage ; cette société déclare au RCS avoir pour objet la promotion construction vente.
A la fin de l'année 2015, un courrier a été adressé à [W] [G] par les services du groupe de sociétés, pour proposer une liste d'entreprises avec un chiffrage des différents lots de travaux pour un montant de 244.210,73 euros H.T. à augmenter de frais de maîtrise d'oeuvre. Figurent dans ce document les noms des entreprises susceptibles de réaliser les divers lots de travaux de l'immeuble à édifier, on retrouvera trois d'entre elles dans les compte rendus de chantiers communiqués.
Le décompte notarial prouve que le compte est demeuré inactif entre le 05 septembre 2013, qui marque le bouclage des mouvements comptables liés à l'acquisition, jusqu'au mois de septembre 2016 date à laquelle le compte a commencé à être débité au profit des entreprises devant construire l'immeuble mais il ressort d'un courrier d'[K] [G] portant la date du 29 mars 2016, qu'elle n'avait pas encore signé les marchés de travaux tout en relevant que les devis atteignaient 244.210 H.T. soit 293.052 euros TTC auxquels s'ajoutaient les honoraires d'architecte. Les devis ont cependant commencé à être établis à la fin de l'année 2015 au début de l'année 2016. Les travaux ont commencé peu après.
Le premier compte-rendu de chantier a été dressé le [Cadastre 8] avril 2016 et le dernier, portant le numéro 52, a été dressé le 19 juillet 2017 ; il mentionne que le chantier va s'arrêter et il faut en retenir comme travaux significatifs restant à faire que la salle de bain doit encore être modifiée et l'étanchéité de la porte du garage et du portail nécessitent des mesures pour éviter les entrées d'eau.
Le premier compte-rendu de chantier postérieur à la date butoir du 1er mai 2017 s'est tenu le 10 mai 2017 ; sa lecture indique que le gros oeuvre est quasiment terminé, sauf la réalisation d'un boisseau de cheminée et de son étanchéité ; on relève déjà la difficulté créée par les seuils des portes de garage et ce compte-rendu de chantier démontre que ce sont les travaux de second oeuvre qui sont loin d'être terminés, en particulier la peinture et le carrelage.
Aucun contrat écrit de maîtrise d'oeuvre, ni aucun contrat global n'est connu ; néanmoins, les rôles de chacun sont connus par les mentions portées en permanence sur les comptes-rendus de chantier en désignant :
- Maître de l'ouvrageS.C.I. [C]
- Architecte[P] [B]
- Maître d'oeuvre d'exécution[F] [E]
L'expertise judiciaire a permis de connaître en détail la facturation pour la comparer aux réalisations constatées en juillet 2019 dont il ressort que les travaux de la villa ont atteint 288.938,87 euros H.T. sur 299.566,75 euros H.T. commandés hors maîtrise d'oeuvre qui s'y ajoutent pour 52.000 euros H.T.
[K] [G] n'a pas quitté les lieux dans le délai imparti alors que la somme devant servir à financer la construction a été virée progressivement sur le compte ouvert à cet effet dans l'étude du notaire instrumenteur ; ce compte a cessé d'être mouvementé le 18 septembre 2017 ; intitulé compte 918059/acquisition [G], il fait ainsi apparaître :
- qu'à la date de sa clôture, les sociétés SOFIBA ET BELLE PIERRE s'étaient acquittées de 110.472,79 euros portés au crédit et que le compte avait été débité de 540.237,77 euros pour laisser un solde créditeur de 559.235,02 euros résultant essentiellement d'un dernier versement au crédit de 581.585 euros ;
- qu'à la date du dernier mouvement du [Cadastre 8] avril 2017 précédant l'échéance du 01er mai 2017, le cumul de versements portés au crédit atteignait 364.230,35 euros alors que le cumul des mouvements portés au débit du compte avaient atteint 340.049,14 euros, le solde n'étant à cette date que de 24.181,21 euros.
A cette date le montant H.T. de tous les travaux recensés par l'expert figurait donc en comptabilité du notaire. Les règlements des sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE sont intervenus dès l'émission des factures qui n'avaient cependant pas à son égard la qualité de constructeurs de la maison à édifier ; elles se bornaient à financer.
La date butoir du 1er mai 2017 était donc liée aux obligations fiscales des sociétés SOFIBA BELLE PIERRE sous le régime de l'assujettissement à la TVA en contrepartie de l'engagement de revendre les biens à construire sur les terrains acquis dans le délai de 5 ans soit avant le 05 septembre 2018 ; il était impératif que ces constructions puissent être construites et livrées entre le 01 mai 2017 et le 1er juin 2018. Cependant, [K] [G] est restée dans les lieux ; la construction de l'immeuble dû à [K] [G] ayant pris du retard, les sociétés SOFIBA BELLE PIERRE n'ont pas pu prendre livraison du bien acquis en temps utile pour construire de sorte que ces sociétés n'ont pas pu respecter leur engagement de construire et ont subi par voie de conséquence une procédure de redressement fiscal aux termes de laquelle elle a acquitté, après réduction transactionnelle, la somme de 75.800 euros dont 52.500 euros de droits d'enregistrement et de 23.100 euros de pénalités.
Dans les rapports entre parties à l'instance [K] [G] avait la qualité de maître de l'ouvrage de l'immeuble à construire, cela se déduit de sa lettre du 19 mars 2016 où elle se dit prête à signer les marchés ; mais à l'égard des tiers, ce maître de l'ouvrage était la S.C.I. [C], au nom de qui a été établi le permis de construire et qui est mentionnée comme maître de l'ouvrage pour les travaux à réaliser sur la parcelle d'[K] [G].
Les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE ne sont signataires d'aucun contrat de construction avec l'indivision qui ne préconise leur avoir demandé de justifier d'une assurance décennale de constructeurs et qui ne démontre pas avoir contracté pour elle-même une assurance dommages ouvrages pour des marchés de travaux à réaliser par les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE. Comme il n'est pas établi que ces deux sociétés aient eu la qualité de constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil pour la réalisation de l'immeuble dont elle devait financer la construction, l'indivision ne peut imputer aux sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE aucune responsabilité dans le retard de la construction de l'immeuble dont elles attendaient la livraison ; les écrits existants démontrent que s'il y a un constructeur désigné par écrit, c'est la S.C.I. [C] portée comme maître de l'ouvrage dans le permis de construire et dans les comptes rendus de chantier.
L'indivision était clairement informée par l'acte notarié de 2013 que le délai expirant le 01er mai 2017 était un délai de rigueur justifié par l'intangibilité du délai de 5 ans imparti à ses acquéreurs pour revendre les constructions à édifier sur le terrain qu'ils achetaient ; cette date du 01er mai 2017 constituait le terme contractuel ultime considéré comme permettant encore la réalisation du programme immobilier dans les temps impartis sans s'exposer à des risques fiscaux.
L'indivision ne pouvait donc se méprendre sur la portée de ses engagements et il lui appartenait de passer elle-même les marchés de travaux et de maîtrise d'oeuvre avec les cocontractants de son choix ; il lui appartenait de définir en temps utiles les caractéristiques de l'immeuble dont elle souhaitait la réalisation et de passer les marchés de travaux nécessaires, en proposant expressément éventuellement aux sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE de passer les marchés ; elle disposait de 4 ans pour le faire mais en a perdu trois avant que ne démarrent les travaux de gros oeuvre.
La poursuite de l'occupation au-delà du 1er mai 2017 n'est donc pas justifiée par une exception d'inexécution pouvant être opposée aux sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE à un prétendu défaut de délivrance de l'immeuble puisque ces sociétés, n'ayant pas la qualité de constructeurs, n'avaient précisément pas à le livrer mais seulement à le financer ; comme les travaux n'étaient pas faits, il ne peut pas non plus leur être reproché de ne pas avoir abondé le compte à hauteur de la totalité du solde du prix ; le compte a été abondé quand il y avait des factures à régler et dès que le conflit s'est noué durant l'été 2017, les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE ont acquitté ce solde de prix en l'étude de Me [H], en ce compris les fonds qui n'étaient pas utile à l'achèvement de la construction à édifier sur la propriété d'[K] [G].
L'occupation prolongée a fait obstacle au paiement à terme de 800.000 euros qui avait été prévu auprès du CIC SUD OUEST ; les deux sociétés BELLE PIERRE et SOFIBA ont donc été contraintes d'exposer des frais financiers sur cette somme au taux de 2,5% entre le 02 mai 2017 et le 19 juillet 2018 soit pendant 808 jours, frais qui se sont donc élevés à 800.000 * 2,5% / 365 * 808 = 44.273 euros outre une commission trimestrielle d'engagement de 1% sur 9 trimestres ; la demande de 57.600 euros est donc justifiée.
A cette somme viennent s'ajouter les conséquences du redressement fiscal qui se sont élevées à 75.800 euros.
Outre la clause pénale, les sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE sont ainsi fondées à réclamer à l'indivision venderesse une somme de 75.800 + 57.600 = 133.400 euros s'ajoutant à la liquidation de la clause pénale.
L'obligation d'achever la construction n'est pas éteinte et le rapport d'expertise démontre que l'apurement des comptes entre parties oblige les sociétés BELLE PIERRE et SOFIBA à payer une somme de 2.420,68 euros au titre de l'apurement des comptes de constructions, les deux parties admettant le calcul de l'expert aboutissant à ce résultat.
[K] [G] a été sommée de vider les lieux par acte du 14 septembre 2017 mais elle continue à les occuper jusqu'au 19 juillet 1019 empêchant ainsi l'indivision de remplir son obligation inconditionnelle de libérer les lieux ; l'indivision, contractuellement débitrice de la clause pénale contractuelle, a ainsi accumulé une dette théorique de pénalités correspondant à une durée de 808 jours soit 161.600 euros ; cette somme sera néanmoins réduite car, en considération des incidences financières induites préjudiciant aux sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE, sa liquidation au montant contractuel présente un caractère excessif quand on prend en considération les approximations juridiques des conditions de la construction de l'immeuble. Le groupe de société géré par [S] [I] n'a pris aucune initiative pour forcer [K] [G] à prendre position dans des délais stricts, le coût de la construction à édifier est demeuré dans le flou puisque son coût prévisible n'était stipulé ni H.T. ni T.T.C. tout en se référant néanmoins à un acte d'acquisition où le prix à payer est stipulé H.T.
Le montant de la clause pénale due par l'indivision sera donc fixé à 69.000 euros.
C'est donc une somme principale de 133.400 - 2.420,68 + 69.000 = 199.922,32 euros arrondie à 200.000 euros à laquelle sera condamnée l'indivision [G] [T].
La condamnation est prononcée conjointement en l'absence de clause conventionnelle de solidarité et d'indivisibilité ; la dette se divise en effet entre coindivisaires au prorata de leurs droits dans l'indivision tels que ces droits pouvaient être opposés aux tiers à la date de la vente et en l'état des publications effectives à cette date.
Le patrimoine indivis constitue le gage des créanciers.
La résistance n'est pas abusive.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
* infirme le jugement,
* condamne les consorts [G]/[T],coindivisaires, conjointement à payer aux sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE la somme de 200.000 euros,
* rejette la demande indemnitaire des sociétés SOFIBA et BELLE PIERRE formée pour abus de procédure,
* dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamne les consorts [G]/[T] aux dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme HAUGUEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC
