PS/MC
Numéro 20/02145
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 08/09/2020
Dossier : N° RG 17/04217 - N° Portalis DBVV-V-B7B-GYF5
Nature affaire :
Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot
Affaire :
Q... N...
C/
S... N..., F... X... épouse N..., O... P..., Syndicat des copropriétaires [...]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 Septembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
En application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, l'affaire, fixée à l'audience du 4 Mai 2020, a été examinée selon la procédure sans audience.
Monsieur SERNY, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DUCHAC, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Monsieur SERNY, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur Q... J... T... G... N...
né le [...] à Bayonne (64100)
de nationalité Française
[...]
[...]
Représenté par Maître LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Monsieur S... N...
né le [...] à Bayonne (64100)
[...]
[...]
[...]
Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître DECIS, de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE
Madame F... X... épouse N...
née le [...] à Neuilly Sur Seine (92200)
[...]
[...]
[...]
Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître DECIS, de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur O... P... ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [...]
de nationalité Française
[...] ,
[...]
[...]
Représenté et assisté par Maître MIRANDA de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE
Syndicat des copropriétaires [...] représenté initialement par Madame V... C..., ès qualités d'administrateur provisoire et désormais pour la SARL SERRES IMMOBILIER, syndic élu lors de l'Assemblée générale du 27 mai 2016 du Syndicat des Copropriétaires [...].
[...]
[...]
Représentée et assistée par Maître ASTABIE de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 30 OCTOBRE 2017
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
RG : 12/00876
Vu l'acte d'appel initial du 12 décembre 2017 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle,
Vu le jugement dont appel rendu par le 30 octobre 2017 par le tribunal de grande instance de BAYONNE qui a :
- débouté Q... N... de l'ensemble de ses demandes,
- ordonné la publication de l'état descriptif de division de la copropriété [...] à [...] établie le 11 octobre 2011 par le géomètre A... U..., aux frais partagés entre Q... N... et S... N...,
- débouté S... N... de sa demande de démolition des travaux réalisés par Q... N... et de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné Q... N... à payer aux époux S... N... X... une somme de 4.000 euros et une somme de 1.000 euros à O... P..., administrateur provisoire de copropriété, en compensation de frais irrépétibles,
- assorti sa décision de l'exécution provisoire.
Vu les conclusions transmises par voie électronique le 05 mars 2018,
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 mai 2018 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...],
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 04 juin 2018 par M. S... N... et Mme F... X... épouse N...,
Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2018 par O... P...,
Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 08 janvier 2020 pour fixation à l'audience du 03 février 2020, renvoyée successivement au 16 mars 2020 et 04 mai 2020.
Vu l'accord des parties pour que l'affaire soit retenue sans débat par application de l'ordonnance du 25 mars 2020.
MOTIFS
Rappel sommaire de l'historique
Q... N... et S... N... sont les deux seuls copropriétaires d'un immeuble situé [...] ; cet immeuble leur est échu par succession et il est composé de trois lots ayant fait l'objet d'un état descriptif de division dressé le 17 août 2000 publié le 28 septembre 2000 volume 200P n°8370.
Un litige a opposé les deux frères à l'occasion de la réalisation des transformations matérielles souhaitées par chacun d'eux ; après avoir vainement discuté avant procès puis engagé une procédure judiciaire, une transaction a été conclue par acte du 29 septembre 2010 mettant fin au litige ; le tribunal a été dessaisi par une ordonnance de dessaisissement rendue par le juge de la mise en état le 25 mars 2011 qui y constatait un désistement d'instance mais aussi d'action.
Selon cet acte, les parties devaient :
- réaliser les travaux convenus sur leurs lots respectifs considérés comme autorisés par l'autre copropriétaire ;
- réorganiser la distribution des lots en considération des travaux ;
- établir un nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division à publier.
Mais l'exécution s'est révélée conflictuelle et n'a pas été menée à son terme.
Après désignation d'un administrateur provisoire à la requête de Q... N..., lequel administrateur provisoire a refusé d'arrêter les travaux entrepris par S... N..., Q... N... a assigné son frère et l'administrateur provisoire pour faire déclarer la nullité de la transaction.
En cours de procédure a d'une part été désigné un administrateur provisoire en la personne de O... P... et d'autre part est intervenue une cession de droits réels par S... N... à son épouse F... X..., appelée en cause dans la présente procédure ; cet acte de cession est une donation entre époux séparés de biens reçue le 07 mars 2013 par Me W... notaire à [...].
Sur la validité de la transaction
Le protocole d'accord a été signé par les deux seuls membres de la copropriété qui la composaient à la date à laquelle il a été signé ; il est valable entre les signataires et opposable à la copropriété qui en a été cosignataire ; aucune assemblée générale n'avait à se prononcer puisque tous les copropriétaires ont signé l'acte ainsi que le syndic ; cet acte est parfait et oblige les parties entre elles. La décision de dessaisissement rendue par le juge de la mise en état le 15 mars 2011 l'a été au contradictoire du syndic de l'époque (cabinet Z...) à l'encontre de qui aucune demande n'était formée.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté l'action en annulation de cette transaction.
Comme il entre dans l'objet de cet acte de procéder à la publication d'un nouvel état descriptif de division, la cour ordonnera cette publication, confirmant également la décision du premier juge sur ce point ; force exécutoire sera ainsi donnée à cet engagement contractuel et à ses annexes afin que toute partie intéressée puisse prendre l'initiative de cette publication nonobstant l'opposition de l'autre, et puisse rendre opposable aux tiers les modifications acceptées dans la transaction, toutes modifications qui n'ont pu être publiées jusqu'à ce jour et qui n'ont pas pu être reprises dans la donation du 07 mars 2013, puisque le principe de l'effet relatif de la publicité foncière l'empêchait.
Sur l'impact de la donation du 07 mars 2013 entre les époux S... N...
Le respect de l'effet relatif de la publicité foncière obligeait le notaire qui a reçu l'acte de donation entre les époux S... N... X... à ne viser que le dernier règlement de copropriété, à savoir le règlement de copropriété antérieur à la transaction ainsi que l'état descriptif de division d'origine ; il ne pouvait recevoir aucun acte à publier qui se fut référé à la transaction et aux travaux qu'elle prévoyait puisque la publication n'en était pas intervenue ; les mentions de l'acte de donation, même contraires à la transaction qui lui est antérieure en raison de la contrainte légale susdite, ne remettent donc pas en cause l'accord transactionnel, antérieur à l'entrée de l'épouse dans la copropriété ; dans les rapports avec Q... N..., cet accord oblige l'épouse en qualité de cessionnaire de droits réels dont son mari était titulaire en vertu de cet accord, et, qu'il lui transmet ; elle se trouve ainsi tenue, dans la mesure du transfert ainsi opéré à son profit par son mari, des obligations qu'il avait pu contracter envers son frère ; ces obligations lui sont transmises comme accessoires et charges des droits réels qu'elle reçoit ; pour l'exécution des obligations convenues, Q... N... peut, depuis 1993, agir contre sa belle soeur pour avoir exécution de ces obligations nées de la transaction ; la cession ne lui nuit pas et lui donne même un débiteur supplémentaire, car le mari cessionnaire n'est pas libéré des obligations qu'il a cédées à son épouse ; réciproquement, il ne peut se voir opposer par sa belle soeur les mentions de la donation qui ne sont pas en concordance avec la transaction car sa belle soeur n'est pas un tiers ignorant cet acte sous-seing privé contraire à l'acte de donation.
Sur l'action en démolition
Le syndic, qui a la responsabilité de veiller à la bonne administration de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété a comparu et ne s'associe pas à la demande de démolition présentée ; il n'est pas démontré que les travaux réalisés par S... N... et son épouse devenue copropriétaire soient contraires aux prescriptions administratives ; le syndic, légalement tenu de la préservation des droits de la copropriété, ne signale pas d'anomalie.
Q... N... ne rapporte pas la preuve que les travaux réalisés par son frère et sa belle-soeur soient contraires à la transaction conclue entre eux, ni qu'ils aient porté atteinte à la destination de la copropriété pour ne pas respecter la transaction judiciairement homologuée ; il ne prouve pas non plus, que dans le cadre de la libre jouissance du lot qui est le sien, son frère S... N... ait porté atteinte à la liberté d'utilisation de son propre lot.
La cour adoptera les motifs retenus du premier juge à l'appui de sa décision sur ce point. Le jugement sera donc confirmé.
Sur l'action en indemnisation de Q... N... contre son frère S... N....
Selon Q... N..., son locataire aurait quitté les lieux en raison des désagréments ou nuisances causés par les travaux réalisés par son frère ; il n'en fournit pas la preuve.
Sur l'action en responsabilité visant O... P..., administrateur provisoire
Aucun manquement à son mandat n'est caractérisé à l'encontre de O... P....
Sur les demandes annexes
La demande reconventionnelle de S... N... contre son frère n'a été présentée qu'à tire subsidiaire, il n'y a donc pas à se prononcer puisqu'il est fait droit aux moyens qu'il a développés à titre principal.
Q... N... sera condamné aux dépens.
Dans un souci d'apaisement, il sera fait une application modérée de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire
* déclare la décision commune au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ainsi qu'à O... P... et à F... X... épouse N...,
* confirme le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,
* y ajoutant, condamne Q... N... à payer à S... N... et F... X... H... , pris ensemble une somme de 2.000 euros en compensation de frais irrépétibles,
* le condamne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le même fondement
* le condamne à payer à O... P... la somme de 500 euros sur le même fondement
* le condamne aux dépens de première instance et d'appel
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Carole DEBON Caroline DUCHAC
