CM/SH
Numéro 19/1353
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 28 mars 2019
Dossier : N° RG 17/00938 - N° Portalis DBVV-V-B7B-GPUV
Nature affaire :
Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
Affaire :
S.A.R.L. LA RÉSERVE
C/
N... S...
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Mars 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 12 Novembre 2018, devant :
Madame Cécile MORILLON, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,
Madame Cécile MORILLON, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Cécile MORILLON, Conseiller faisant fonction de Président
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. LA RÉSERVE A
gissant par son cogérant en exercice, Monsieur L... W....
[...]
[...]
Représentée par Maître Denis MAZELLA de la SELARL AQUITAINE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE
INTIME :
Monsieur N... S...
né le [...] à FUMEL (47)
de nationalité Française
[...]
[...]
Représenté par Maître Sophie CREPIN de la SELARL SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 22 SEPTEMBRE 2016
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :
Suivant acte sous seing privé du 21 janvier 2003, Monsieur N... S... a donné à bail commercial à la SNC LA RÉSERVE BOUTIN, aux droits de laquelle se trouve la SARL LA RÉSERVE, deux lots de copropriété n° 98 et 99, commercialisés sous les n° 321 et 322, situés dans une résidence de tourisme à [...].
Par jugement avant-dire droit du 10 janvier 2013, le juge des loyers commerciaux de Bayonne a ordonné une expertise pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1erdécembre 2011.
L'expert a déposé son rapport le 27 novembre 2014.
Par jugement du 22 septembre 2016, auquel il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des faits et des prétentions initiales des parties, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Bayonne a :
- fixé à compter du 1er décembre 2011 à la somme annuelle de 19 040 € HT et hors charges, le loyer dû par la SARL LA RÉSERVE à Monsieur N... S... pour les deux appartements lots 98 et 99 de la résidence hôtelière 'La Réserve' sise à [...], toutes les autres clauses du bail étant inchangées,
- fait droit à la demande de remboursement du trop perçu par Monsieur N... S... depuis le 1er décembre 2011 et la demande d'ajustement du dépôt de garantie,
- dit que cette fixation ouvre droit au paiement d'intérêts au taux légal sur ledit trop perçu depuis le 7 mars 2012 et ce au fur et à mesure des échéances réglées,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- dit que les frais d'expertise seront à la charge de la SARL LA RESERVE,
- laissé à la charge de chacune des parties ses autres dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 6 mars 2017, la SARL LA RESERVE a relevé appel de ce jugement.
La clôture est intervenue le 10 octobre 2018.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par conclusions notifiées le 26 septembre 2018, auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la SARL LA RESERVE demande de :
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a déclaré monovalents les locaux donnés à bail par Monsieur N... S... à la S.A.R.L. LA RÉSERVE aux termes du bail du 21 janvier 2003,
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a fondé l'estimation de la valeur locative des lots numéro 98 et 99 appartenant à Monsieur S... à compter du 1er décembre 2011 par application combinée des méthodes hôtelière, par comparaison et par le rendement, mais en réformant ainsi qu'il est dit plus loin, les résultats et les éléments d'application à retenir pour l'espèce,
- infirmer en totalité pour le surplus et :
- en application de la méthode hôtelière, fixer le montant de la valeur locative des lots de Monsieur S... à la somme de 14'603 € par an hors charges hors taxes,
- en application des méthodes par comparaison et de rendement, fixer le loyer du bail renouvelé à 15'426 € annuel hors taxes hors charges (comparaison) et 14'299 € annuel hors taxes hors charges (rendement),
- de procéder à telle pondération des méthodes que la cour souhaitera pour finalement décider que le loyer de renouvellement du bail de Monsieur S... à compter du 1er décembre 2011 sera soit de 14'776 € annuel hors taxes hors charges, soit de 14'826 € annuels hors taxes hors charges,
- faire droit à la demande de remboursement du trop-perçu par Monsieur S... depuis le 1er décembre 2011 et à la demande d'ajustement du dépôt de garantie,
- dire que cette fixation ouvre droit au paiement d'intérêts au taux légal sur le trop-perçu depuis le 7 mars 2012, et ce au fur et à mesure des échéances réglées,
sur l'appel incident :
- dire Monsieur S... irrecevable et mal fondé dans sa demande incidente, qui ne peut prendre effet à la date de renouvellement du bail, faute d'avoir était portée en temps utile à la connaissance de la locataire,
- dire et juger que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les deux parties,
- laisser à la charge de chacune des parties les autres dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
en tout état de cause,
- condamner Monsieur S... à verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 14 septembre 2018, auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, Monsieur N... S... demande de :
- débouter la S.A.R.L. LA RÉSERVE de l'ensemble de ses demandes et arguments,
- infirmer le jugement rendu en ce qu'il a fixé le montant du loyer annuel à 19'040 € hors taxes à compter du 1er décembre 2011, fait droit à la demande de remboursement de trop-perçu et d'ajustement du dépôt de garantie, dit que cette fixation ouvrait droit au paiement d'intérêts au taux légal sur le trop-perçu depuis le 7 mars 2012,
- fixer le loyer des locaux litigieux à la somme principale de 25'296,14 € hors taxes par an à compter du 1er décembre 2011, toutes les autres clauses du bail étant inchangées,
-dire et juger que, s'il y a lieu, les arriérés de loyers produiront intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2012 et au fur et à mesure de leur exigibilité,
-condamner la SARL LA RESERVE à lui verser la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d'expertise.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il n'existe plus de discussion sur le caractère monovalent des locaux commerciaux dès lors que ces derniers sont destinés à une activité hôtelière et de résidence de tourisme.
Puisqu'ils sont monovalents, ces locaux ouvrent droit à la possibilité d'un déplafonnement en application des dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, qui fixe cinq critères qui permettent de déterminer la valeur locative d'un commerce et la fixation d'un nouveau loyer. Les critères légaux sont les suivants :
1- les caractéristiques du local considéré,
2- la destination des lieux,
3- les obligations respectives des parties,
4- les facteurs locaux de commercialité,
5 - les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Cette valeur doit être déterminée à partir de la moyenne pondérée des trois méthodes utilisées usuellement pour la détermination de la valeur locative c'est-à-dire les méthodes hôtelières, de comparaison et de rendement.
Dans ses conclusions, la SARL LA RESERVE se réfère alternativement aux différentes expertises pratiquées dans le cadre d'autres procédures l'opposant à des bailleurs de la résidence, celle de Monsieur R..., de Monsieur M... et de Madame X.... Dès lors que ces expertises ont été communiquées contradictoirement à Monsieur N... S... et que leur contenu a pu être librement débattu, la Cour dans l'appréciation de la valeur du bail renouvelé entend ne pas se priver des éléments de fait contenus dans ses différents rapports, qui sont de nature à l'éclairer sur la fixation de la valeur locative des biens, objet de la présente procédure.
Par ailleurs, rien ne justifie d'écarter la méthode de comparaison. Il existe en effet de nombreuses résidences de tourisme dans le secteur qui permettent cette analyse et la Cour dispose également de références en interne dans la résidence puisque plusieurs procédures ont été diligentées ayant trait au montant du bail renouvelé et que plusieurs experts sont intervenus pour proposer la fixation d'une valeur locative des appartements.
Sur la méthode hôtelière :
En application de cette méthode, la valeur locative est appréciée à partir de la recette théorique maximale que l'exploitant peut obtenir en louant en totalité ses chambres et appartements sur l'ensemble de l'année, en retenant les seuls prix affichés, en appliquant des correctifs en raison des taux d'occupation, des remises à la clientèle (réductions consenties) et du taux de recette en fonction de la catégorie de la résidence.
En l'espèce, les locaux loués qui sont constitués de deux appartements d'une surface totale de 78,6 m² sont situés au rez-de-chaussée d'une résidence hôtelière de trois étoiles, de 43 lots, réunis dans un bâtiment unique et comportant des équipements semblables. La résidence est dans le quartier [...], à proximité immédiate de [...], dans un parc avec vue sur mer, comprenant des dépendances, à savoir piscine, pool house, tennis, jardin, parc, petit practice de golf et parking.
La SARL LA RESERVE entend voir calculer la valeur locative sur une période annuelle prenant en compte la fermeture hivernale de l'hôtel et donc d'adapter le calcul de la recette théorique pendant la seule période fréquentée par la clientèle. En particulier, elle se réfère à la pratique d'autres résidences de tourisme de la région qui, selon elle, ferment en basse saison.
Il convient cependant de rappeler que la détermination de la valeur locative par le biais de la valeur hôtelière, ne doit pas être influencée par les choix commerciaux et gestionnaires du preneur et le bailleur n'a pas à subir la décision arbitraire de fermeture annuelle de son locataire. En tout état de cause, ces variations saisonnières sont prises en compte en pondérant le taux d'occupation en fonction des saisons. Enfin, la SARL LA RESERVE ne démontre pas l'existence d'une fermeture totale et effective de la résidence pendant les mois d'hiver. Par conséquent, la recette théorique sera bien calculée sur 12 mois.
La SARL LA RESERVE conteste par ailleurs la manière dont la recette théorique a été déterminée par l'expert. Elle propose de prendre en considération le tarif à la semaine pour la basse saison et la moyenne saison et le tarif à la nuitée pour la haute saison. Par ailleurs, elle entend voir appliquer un taux d'occupation de 20 % en basse saison, 50 % en moyenne saison et 90 % en haute saison, au lieu d'un taux d'occupation moyen sur toute la période annuelle.
La Cour relève, en revanche, qu'elle propose d'appliquer un taux de remise de 15 %, un taux de recette de 28 % et un abattement pour charges exorbitantes du bail de 10 %, ce qui est conforme à la méthode adoptée par la cour dans une affaire précédente.
La SARL LA RESERVE demande donc que la valeur locative soit fixée à 14603€ pour les deux appartements à compter du 1er décembre 2011.
Pour sa part, Monsieur S... reprend les données de l'expert M... concernant le taux d'occupation mois par mois, retient un abattement de 15 % pour ristourne, un taux de recette de 28 % et un abattement pour charges exorbitantes de 10 %. Il en déduit que selon la méthode hôtelière, la valeur locative de ses appartements doit être fixée à 20 577 € HT par an. En se fondant sur l'expertise U..., il demande à ce que la recette théorique annuelle soit calculée sur 365 jours.
L'expert désigné, Madame U..., a bien opéré une distinction sur les tarifs pratiqués en 2011 pour ce type de logement entre la basse saison, la moyenne saison et la haute saison sur la base d'une nuitée de 255 €, 275 € et 390 €. Elle a donc dégagé une recette théorique annuelle de 103 305 €TTC soit 97 919,43 € HT.
Il convient d'y appliquer un taux de remise de 15 %
97 919,43 € x 85 % = 83 231,51 €
et un taux d'occupation de 52 % pour prendre en considération les fluctuations saisonnières, basse, moyenne et haute saison,
83 231,51 % X 52 % = 43 280,38 € HT
Il est affecté sur ce montant un taux de recette de 28 %
43 280,38 € HT X 28 % = 12 118,50 € HT
Et un abattement pour charges exorbitantes du droit commun de 10 %, ce qui donne une valeur locative de 10 906,65 € HT par appartement, soit 21 813,31 € HT au total.
Sur la méthode de comparaison
Cette méthode n'a pas été utilisée par l'expert U.... Elle s'est contentée de fournir dans son rapport des éléments de comparaison d'ordre général sans aucune indication sur la nature des logements, leur surface et leur situation géographique. Il en est ainsi du domaine d'IRATZIA 4 étoiles qui est proposé à la location pour le même type de logement pour un prix à la semaine de 275 € à 1880 € et le domaine EGUZKI 3 Etoiles qui propose la location à la semaine de 280 € à 1820 €.
A défaut d'éléments réellement exploitables communiqués par l'expert U..., il est possible de se référer aux éléments contenus dans d'autres expertises judiciaires qui ont été produites dans le cadre d'autres litiges concernant le renouvellement des baux de la résidence La réserve. Ainsi, en particulier, l'expert X... a, au cours de ses travaux, trouvé des termes de comparaison au sein de la résidence.
Dans une affaire comparable, ayant donné lieu à un arrêt de notre Cour du 8 juin 2015, il a été retenu un prix au m² de 198 € pour un appartement situé dans la même résidence. L'expert M..., compte-tenu de la qualité de la résidence, de son année de construction, du confort et des équipements des appartements, ainsi que des prestations fournies, a retenu une base unitaire de 13 €/m²/mois. Il a été appliqué un régime de pondération sur la superficie des terrasses de 0,33.
En application de la méthode de l'expert M..., la valeur locative des appartements de Monsieur S... peut être fixée ainsi qu'il suit :
- pour le lot 98 : (40,8 x 1) + (14,6 x 0,33)+(62 x 0,33) = 66,078
loyer annuel : 66,08 m² x 13 € x (1 x 1,22 x 1,20) x 12 = 15 091 €
- pour le lot 99 : (37,8 x 1) + (7,2 x 0,33) + (30 x 0,33) = 50,076
loyer annuel : 50,07 m² x 13 € x (1x 1,22 x 1,20) x 12 = 11 435 €
Total : 26 526 €
plus-value pour mobilier + 10 % = 29 179 €
Après application d'un abattement de 10 % pour charges exorbitantes mises à la charge du preneur par le bail, la valeur locative s'établit à 26 261 €, ce qui donne une valeur au m² de 334 €.
Dans son rapport d'expertise du 23 juillet 2016, l'expert X... a pu recueillir des éléments complémentaires lui permettant d'affiner la comparaison. Le lot expertisé est d'une contenance très proche de celle des appartements de Monsieur S.... Il s'agit en effet du renouvellement d'un bail, intervenu en octobre 2012, d'un appartement de 57 m² situé en rez-de-chaussée et disposant de la jouissance exclusive d'une terrasse de 14,2 m² et d'une autre de 31,5 m². Par cette méthode de comparaison, l'expert X... a fixé la valeur du m² à 199,27 €, ce qui, appliqué à la surface des deux lots de Monsieur S... donne un résultat de 78,6 x 199,27 = 15 662,62 €.
Dans le cadre de l'expertise CB invest du 23 juillet 2016, le prix au m² est identique : 199,27 €.
Dans l'expertise Atrium du 10 novembre 2017, l'expert X... retient une valeur de 196,76 €, soit appliqué à notre cas d'espèce un résultat de 78,6 x 196,76 = 15465,33 €.
La Cour constate que pour fixer la valeur au m², l'expert X... n'a appliqué aucune pondération sur les surfaces pour tenir compte des terrasses, ce qui explique les différences importantes de résultat, avec la méthode retenue par l'expert M.... Néanmoins, dès lors que la valeur locative fixée ainsi concerne des logements qui disposent également de la jouissance d'une terrasse et dont la surface est approchante de celle des appartements de Monsieur S..., il n'apparaît pas judicieux de modifier les données récoltées.
De toute évidence, la méthode M... tend à surévaluer de manière excessive la valeur locative des lots de Monsieur S... en augmentant leur surface de celle pondérée des terrasses. Il conviendra donc de l'exclure car non pertinente au regard des éléments de comparaison désormais disponibles.
Compte-tenu des résultats obtenus ci-dessus, la valeur locative après application de la méthode de comparaison sera retenue à hauteur de 15 564 €.
Sur la méthode par le rendement
Cette méthode n'a pas non plus été appliquée par l'expert U....
La Cour recherchera donc dans les expertises et les décisions rendues dans des affaires similaires concernant la même résidence, les éléments lui permettant de calculer la valeur locative des biens de Monsieur S..., selon cette méthode.
Selon l'expert M..., il convient de retenir, compte tenu du standing de la résidence, de la surface et de la vue, en considération de la côte annuelle des valeurs immobilières et foncières au 1er janvier 2010, dite côte Callon, une base unitaire de 5000 € le m² à corriger en tenant compte des éléments précités. Il a retenu un taux brut de rendement pour des résidences de tourisme de qualité similaire, de 4 %.
Le premier juge a donc effectué le calcul proposé par Monsieur M... en l'appliquant au cas de Monsieur S..., ce qui lui a permis de retenir une valeur locative selon la méthode du rendement d'un montant de 29 123,70 €.
Dans une affaire similaire, l'expert X... a estimé la valeur des biens en fonction du prix de vente d'appartements intervenu dans la même résidence. Elle a donc fixé un prix au m² de 4545 € pour l'un des appartements, 4 318 € le m² pour un autre, dans une affaire P.... Après avoir ainsi déterminé la valeur vénale du bien meublé, elle a appliqué un taux de rendement de 4 %. Elle a exclu à juste titre l'application de l'abattement de 10 % pour charges exorbitantes, considérant que tous les logements servant à la comparaison subissaient les mêmes contraintes.
Dans son dernier rapport du 10 novembre 2017 (affaire Atrium), l'expert X... a pu collecter des informations complémentaires relatives au prix de vente des appartements situés dans la résidence, ce qui lui a permis de retenir un prix unitaire de 4 548 € le m² avec le mobilier.
En appliquant les mêmes critères aux lots de Monsieur S..., la Cour peut dégager une valeur locative prenant en considération le prix moyen au m² pratiqué dans la même résidence.
L'application de cette méthode permet de retenir une valeur locative de :
(78,6 m² x 4 548 €/m²) x 4 % = 14 299 €.
Sur la valeur locative des lots de Monsieur S...
La valeur locative annuelle hors taxes des logements de Monsieur S... selon les 3 méthodes retenues est donc de :
- 21 813 € selon la méthode hôtelière,
- 15 564 € selon la méthode de comparaison,
- 14 299 € selon la méthode par le rendement.
Il y a lieu d'effectuer la moyenne pondérée des trois méthodes en affectant :
- un coefficient 3 pour la méthode hôtelière retenue habituellement pour
l'évaluation de la valeur locative des hôtels,
- un coefficient 2 pour la méthode de comparaison,
- un coefficient 1 pour la méthode par le rendement.
Le loyer peut donc être établi à la somme de :
[(21 813 x 3) + (15 564 x 2) + (14 299 x 1)]/6 = 18 478 €
Par conséquent, le loyer de renouvellement de Monsieur S... à compter du 1er décembre 2011 sera fixé à la somme de 18 478 € annuels HT hors charges, toutes les autres clauses du bail restant inchangées.
Le bailleur sera condamné à rembourser le trop perçu de loyer depuis le 1erdécembre 2011 avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2012, calculés au fur et à mesure des échéances réglées.
Chacune des parties succombant partiellement dans ses demandes, les dépens seront partagés par moitié entre elles et l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice de l'une ou l'autre des parties.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a fixé à la somme annuelle de 19 040 € hors taxes et hors charges, le loyer dû par la S.A.R.L. LA RÉSERVE à Monsieur N... S..., au titre du prix du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2011 et en ce qu'il a mis les frais d'expertise à la charge de la S.A.R.L. LA RÉSERVE,
Confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau sur ces deux points,
Fixe à compter du 1er décembre 2011 à la somme de 18 478 € HT et HC le loyer dû par la S.A.R.L. LA RÉSERVE à Monsieur N... S... pour les deux appartements lots n° 98 et 99 de la résidence hôtelière La Réserve située à [...],
Dit que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties,
Y ajoutant
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
Ordonne le partage des dépens de première instance et d'appel, par moitié entre les parties,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux de dépens d'appel dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision,
Arrêt signé par Monsieur DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président suite à l'empêchement de Madame MORILLON, conseiller, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière, Le Président,
