MARS/AM
Numéro 18/2946
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 04/09/2018
Dossier : N° RG 16/01469
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] EDELWEISS
C/
Marie-Thérèse X... épouse Y...
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 septembre 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 14 mai 2018, devant :
Madame ROSA SCHALL, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame FITTES-PUCHEU, greffier, présente à l'appel des causes,
Madame ROSA SCHALL, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame BRENGARD, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Madame ROSA SCHALL, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [...] EDELWEISS sise [...] , représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DUCOS IMMOBILIER, dont le siège social est [...] , prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
représenté et assisté de Maître Loïc BERRANGER de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES
INTIMEE :
Madame Marie-Thérèse X... épouse Y...
née le [...] à AUREILHAN (65)
de nationalité française
[...]
représentée et assistée de Maître Dominique CHEVALLIER-FILLASTRE de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 26 FEVRIER 2016
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
Mme Marie-Thérèse X... épouse Y... est propriétaire du lot n° 4 de l'immeuble en copropriété sis à [...] .
Ce lot est à destination commerciale.
Suivant acte du 12 novembre 2012 reçu par Me A..., notaire à [...], Mme Marie-Thérèse X... a consenti sur ce lot un bail commercial à M. B... qui a créé dans les lieux un commerce de restauration "G...".
Par décision du 4 octobre 2014, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss a refusé à Mme X... l'autorisation d'installer une gaine d'extraction d'air sur la façade arrière de l'immeuble.
Par acte d'huissier du 11 décembre 2014, Mme Marie-Thérèse X... a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss devant le tribunal de grande instance de Tarbes au visa de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété et des articles 1134 et suivants du code civil aux fins de voir annuler la résolution n° 10 de l'assemblée générale du syndicat de la copropriété de la résidence Edelweiss en date du 4 octobre 2014 et de voir condamner le syndicat des copropriétaires à autoriser l'installation d'une canalisation extérieure dans les parties communes à l'arrière du bâtiment pour mettre le local en conformité avec la réglementation sanitaire.
Par jugement du 26 février 2016, le tribunal de grande instance de Tarbes a :
- prononcé l'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du syndicat de la copropriété de la résidence [...] Edelweiss en date du 14 octobre 2014,
- autorisé Mme X... à installer une canalisation extérieure dans les parties communes à l'arrière du bâtiment,
- dit que le projet devra respecter les prescriptions administratives applicables en la matière,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss à lui payer une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Chevalier - Fillastre,
- dit que la requérante n'aura pas à participer et en sa qualité de copropriétaire au paiement desdites sommes qui devront être réparties sur le reste des membres du syndicat,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss représenté par son syndic la SARL cabinet Ducos immobilier a interjeté appel de ce jugement le 21 avril 2016.
Par conclusions du 13 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss demande d'infirmer le jugement entrepris, de dire que la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 4 octobre 2014 ne procède d'aucun abus de majorité, de dire Mme X... mal fondée en toutes ses demandes, de l'en débouter et de la condamner à lui payer la somme de 4 000 € sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il fait valoir :
- que Mme X... a commis une voie de fait en permettant à son locataire, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, de percer un mur porteur pour réaliser une évacuation des fumées de cuisine du restaurant et en le faisant sans déclaration préalable auprès de la mairie,
- que la résolution n° 10 est légale dès lors que :
° le local de Mme X... est techniquement inadapté à la réglementation de l'évacuation des fumées cuisine,
° le règlement de copropriété interdit toute activité malodorante, tout aménagement qui romprait l'harmonie de l'immeuble - ce qui serait le cas du tube galvanisé serpentant sur la coursive à la façade arrière de l'immeuble entre 2 fenêtres -, tout bruit gênant les copropriétaires tel celui de la sortie en sifflet qui est sollicitée et enfin que ces travaux porteraient atteinte à l'intégrité des parties communes,
° que l'article 63-1 du règlement sanitaire départemental des Hautes-Pyrénées prévoit que l'air extrait des locaux doit être rejeté à 8 m au moins de toute fenêtre ou de toute prise d'air neuf, sauf aménagement tel qu'une reprise d'air pollué ne soit pas possible et qu'en l'espèce, l'extrémité en sifflet du tubage envisagé ne respecte pas ces distances,
° que l'installation d'évacuation de fumées du restaurant passant à proximité des fenêtres porterait atteinte au droit des autres copropriétaires au regard des troubles anormaux de voisinage qu'elle occasionnerait.
Par conclusions du 27 juillet 2016, Mme Marie-Thérèse X... demande de confirmer le jugement entrepris et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre à supporter les dépens de l'appel.
Elle fait valoir :
- que l'activité de restauration est formellement autorisée par le règlement de copropriété
- qu'elle n'a commis aucune voie de fait, et que si une déclaration préalable de travaux doit être déposée, elle ne peut l'être qu'après l'autorisation des travaux par l'assemblée générale,
- que l'installation dont elle sollicite l'autorisation ne concerne pas le conduit existant de la VMC,
- que l'installation du conduit galvanisé sur la façade arrière de l'immeuble est conforme aux dispositions des articles 10, 13 et 15 du règlement de copropriété,
- que cette installation est imposée par les normes du conduit d'évacuation d'air et que son autorisation s'impose pour respecter la destination du local donnée par le règlement de copropriété,
- qu'il ne saurait y avoir de trouble de voisinage, l'activité restauration étant expressément mentionnée dans le règlement de copropriété,
- que l'abus de majorité est établi dès lors qu'il empêche le propriétaire et son locataire de jouir de la destination autorisée par le règlement de copropriété, la destination des lieux ne pouvant être modifiée qu'à l'unanimité.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2018.
Sur ce :
C'est à bon droit que le premier juge a relevé que les murs du gros oeuvre relevant des parties communes au regard tant de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, que de l'article 4 du règlement de la copropriété, Mme Marie-Thérèse X... ne pouvait pas percer un mur porteur relevant des parties communes sans obtenir l'autorisation de l'assemblée générale.
Ce faisant, force est de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss ne formule aucune demande de ce chef.
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 octobre 2014 de la résidence [...] Edelweiss, que la 10ème résolution concerne le courrier et la demande de Mme X... Y... relatif à une installation en façade arrière pour limiter les mauvaises odeurs dues au commerce du rez-de-chaussée. Cette 10ème résolution mentionne la modification esthétique de la façade.
L'assemblée générale a rejeté le projet tout en laissant un délai supplémentaire jusqu'au 15 décembre 2014 au locataire de Mme Y... pour « traiter les odeurs pour qu'elles ne nuisent plus et fermer le trou ».
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, que le local privatif de Mme X... est inadapté à l'évacuation intérieure des fumées de cuisine par une gaine montant jusqu'à la toiture. En ce sens, il produit un courrier afférent à une étude qui a été réalisée le 16 février 2015 par la société ISS hygiène et prévention.
Toutefois, il résulte du devis effectué par la société Cima le 22 novembre 2013, que l'installation dont Mme X... sollicite l'autorisation ne concerne en aucune façon un tubage jusqu'à la toiture qui ne serait pas conforme aux normes en vigueur, mais l'installation d'un conduit de 250 mm de diamètre raccordé à la sortie murale existante de la hotte actuelle, installation en partie apparente sur l'extérieur du bâtiment jusqu'au niveau du local poubelle.
Ce moyen du syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss n'est donc pas fondé.
Sur les violations du règlement de copropriété
Il résulte de l'article 10 du règlement de copropriété que les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être occupés commercialement, pourvu que le commerce ou l'industrie exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble (').
Le rez-de-chaussée pourra être utilisé indifféremment à usage d'habitation, de commerce ou de bureaux à l'exception d'activité bruyante, malodorante, dangereuse et notamment
l'activité de dancing, poissonnerie, garage, dépôt de tout combustible, station service, atelier de réparation mécanique,' étant précisé que l'activité de restauration sera autorisée.
Il est ainsi constant que l'activité de restauration est expressément autorisée par le règlement de copropriété.
Par ailleurs le premier juge a exactement relevé, s'agissant des nuisances olfactives constatées par Me C..., huissier de justice, le 13 février 2015, (forte odeur de cuisson de pizza en haut des escaliers des parties communes) que ces désagréments sont liés à la non-conformité de l'installation pour l'extraction des fumées que le projet présenté par Mme X... a précisément pour objectif de limiter voire de supprimer.
L'article 13 du règlement de copropriété afférent à l'harmonie de l'immeuble, stipule notamment « aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggia, terrasses qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble ».
En l'espèce, le projet consiste en l'installation d'un tube galvanisé de 25 cm de diamètre pour une hotte existante, tubage qui se positionnerait sur le mur extérieur à l'instar des descentes d'eaux pluviales existantes actuellement, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté, que ce conduit d'évacuation des fumées ne porterait pas une atteinte démesurée à l'esthétique de l'immeuble.
Enfin, s'agissant de l'article 15 du règlement de copropriété, afférent aux bruits, il est précisé que le terme sortie en sifflet correspond à la forme en biseau de cette prise d'air en façade et aucunement que l'extraction d'air produit un bruit de sifflet.
À l'examen de ces éléments, la demande de Mme X... ne contrevient pas à ces articles du règlement de copropriété.
Sur la violation de l'article 63-1 du règlement sanitaire départemental des Hautes-Pyrénées
Par courrier du 4 octobre 2016, M. le maire de [...] a informé M. Jérôme B... que son attention avait été attirée par l'agence régionale de santé sur la non-conformité des rejets des fumées alimentaires par une grille d'évacuation graisseuse et collante.
Le 23 mars 2017, le maire de [...] a indiqué à M. B... avoir constaté que la bouche d'aération par laquelle les fumées étaient rejetées était occultée en lui précisant qu'il transmettait les différents courriers à l'agence régionale de santé ainsi qu'au syndic de la résidence pour les informer de la modification.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss se prévaut du constat d'huissier effectué le 12 mai 2016 par Me C... pour soutenir que l'extrémité en sifflet du tubage projeté par Mme X... serait implantée en violation des dispositions de cet article toutefois, ce procès-verbal de constat d'huissier n'est aucunement corroboré par un document de l'administration compétente pour apprécier la conformité ou non de la ventilation du local telle qu'elle est envisagée.
En l'état, la non-conformité du projet au règlement sanitaire départemental n'est pas démontrée.
Sur le trouble anormal de voisinage
Le règlement de copropriété autorisant expressément une activité de restauration, sans limitation afférente à la nature de celle-ci, le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss ne saurait se prévaloir que le restaurant "G..." occasionne un trouble de voisinage au seul motif qu'il génère des odeurs de pizza.
Au surplus, il est établi que la grille d'aération incriminée visée par les courriers du maire de [...] a été obturée depuis le constat d'huissier effectué le 13 février 2015.
En conséquence, aucun trouble excédant les inconvénients normaux d'une restauration de ce type n'est démontré.
En lecture de l'ensemble de ces éléments, la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 4 octobre 2015 qui a rejeté la demande d'installation en façade arrière d'une canalisation pour évacuer les mauvaises odeurs :
n'est pas fondée sur de justes motifs,
n'est pas justifiée par l'intérêt commun de la copropriété,
empêche les travaux nécessaires à un lot dont l'activité est autorisée par le règlement de copropriété.
Prise dans ces conditions au détriment de Mme Marie-Thérèse X..., dont le local est donné à bail commercial, cette résolution est constitutive d'un abus de majorité.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du syndicat de la copropriété de la résidence [...] Edelweiss en date du 4 octobre 2014, autorisé Mme Marie-Thérèse X... à installer une canalisation extérieure dans les parties communes à l'arrière du bâtiment, le projet devant respecter les prescriptions administratives applicables en la matière.
Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss succombant en son appel sera débouté de ce chef de demande et condamné à payer à Mme Marie-Thérèse X... épouse Y... la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss représenté par son syndic la SARL cabinet Ducos sera condamné aux dépens de l'appel.
Par ces motifs
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss représenté par son syndic la SARL cabinet Ducos immobilier à payer à Mme Marie-Thérèse X... épouse Y... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss représenté par son syndic la SARL cabinet Ducos immobilier de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] Edelweiss, représenté par son syndic la SARL cabinet Ducos immobilier, aux dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, par suite de l'empêchement de Madame Brengard, Président, et par Mme Fittes-Pucheu, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, Pour LE PRESIDENT empêché,
Julie FITTES-PUCHEU Patrick CASTAGNE
