PC/AM
Numéro 18/1636
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 07/05/2018
Dossier : 16/03158
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
[G], [M], [X] [G]
C/
SAS PYRIMMO
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 mai 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 26 février 2018, devant :
Monsieur CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame MIQUEU, adjoint administratif, faisant fonction de greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur CASTAGNE, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame BRENGARD, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Madame ROSA SCHALL, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [G], [M], [X] [G]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2017/006064 du 15/12/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)
représenté et assisté de la SELARL BALESPOUEY - LEMUET - TOUJAS-LEBOURGEOIS, avocats au barreau de TARBES
INTIMEE :
SAS PYRIMMO
[Adresse 2]
[Localité 3]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
représentée et assistée de Maître Thierry DE TASSIGNY de la SCPA CABINET DE TASSIGNY ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 08 AOUT 2016
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
Faits et procédure':
Le 27 décembre 2012, M. [B] [N] a donné à la SAS PYRIMMO le mandat exclusif de vendre son immeuble situé [Adresse 3] moyennant le prix de 575 000 € et la rémunération de cette agence immobilière, soit 25 000 €, à la charge de M. [N] le vendeur.
Le 6 mai 2013, après avoir visité ce bien, M. [G] [G] a fait une proposition d'achat au prix de 520 000 € acceptée par M. [N].
L'acte sous seing privé de vente qui a été établi par Me [H], notaire à [Localité 4], le 7 juin 2013 prévoyait le recours à un prêt bancaire et le jeu d'une clause résolutoire en cas de non obtention de ce prêt.
M. [G] qui avait réglé 7 500 € n'a pas obtenu de prêt et a abandonné son projet d'achat.
M. [N] a lui-même renoncé à vendre cet immeuble à M. [G] mais a conservé 7 500 €.
Par acte d'huissier en date du 11 février 2015, la SAS PYRIMMO a fait assigner M. [G] [G] devant le tribunal de grande instance de Tarbes afin d'obtenir le paiement de la somme de 22 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi.
Par jugement en date du 8 août 2016, le tribunal de grande instance de Tarbes a condamné M. [G] à payer cette somme à la SAS PYRIMMO.
Suivant déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 7 septembre 2016, M. [G] a relevé appel de cette décision.
Moyens et prétentions des parties':
Dans ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2016, M. [G] demande à la Cour de réformer le jugement déféré et de rejeter l'ensemble des demandes de La SAS PYRIMMO'; il réclame 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il précise que la SAS PYRIMMO qui ne peut pas fonder sa demande à la fois sur le fondement contractuel et sur le fondement délictuel n'établit ni l'existence d'une faute ni celle d'un préjudice.
Dans ses dernières conclusions en date du 16 décembre 2016,la société PYRIMMO demande à la Cour de confirmer le jugement déféré et de condamner M. [G] à lui verser 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 31 janvier 2018.
SUR QUOI
Il convient de préciser à titre préliminaire que la SAS PYRIMMO demandeur au principal et intimée ne fonde son action que sur les dispositions de l'article 1382 devenu article 1240 du code civil, ainsi qu'elle le précise dans ses dernières conclusions.
En droit, pour la mise en oeuvre de ce texte, on considère que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
En l'espèce, il résulte de l'acte sous seing privé en date du 7 juin 2013 que le 27 décembre 2012, M. [B] [N] a donné mandat exclusif à la SAS PYRIMMO de vendre son bien immobilier , au prix de 575 000 €, moyennant la rémunération initiale de l'agence à hauteur de 25 000 € mise à la charge du seul vendeur et réduite à 22 000 € suivant acte sous seing privé en date du 7 juin 2013 par lequel M. [G] s'est porté acquéreur, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire de 416 000 €, l'acte authentique devant être régularisé avant le 20 septembre 2013.
Il n'est pas contesté que l'acte authentique de vente n'a pas été signé du fait de la carence de l'acquéreur M. [G] qui a considéré, comme cela est rappelé par le premier juge, qu'il n'était pas contractuellement lié à l'agence immobilière mais au seul vendeur M. [N].
En cause d'appel, M. [G] justifie avoir effectué une demande de prêt bancaire auprès de la banque populaire occitane dès la signature du sous seing privé et que cette banque lui a notifié son refus le 10 juin 2013.
Par ailleurs, si M. [G] ne justifie pas précisément avoir informé le notaire chargé de la vente de ce refus, ce à quoi il était tenu contractuellement par l'acte du 7 juin 2013, il n'en demeure pas moins qu'il justifie avoir fait part directement à l'agence PYRIMMO des difficultés financières qu'il rencontrait puisque dans un mail en date du 2 septembre 2013, l'agence immobilière répond à sa demande de report de signature de l'acte authentique tout en rappelant à M. [G] ses obligations contractuelles à l'égard de M. [N] le vendeur.
M. [G] ne verse aux débats aucune autre pièce justificative des raisons de sa carence, le notaire chargé de la vente Me [H] lui rappelant par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 octobre 2013 qu'il ne lui avait pas fait part de l'état du financement concernant cette acquisition.
En droit, s'il est vrai que d'un point de vue contractuel, M. [G] n'avait d'obligation, en ce qui concerne la réalisation ou non de la condition suspensive, qu'à l'égard du vendeur et du notaire chargé de la vente et qu'aucune sanction n'a été prévue en faveur de l'agent immobilier en cas de défaillance de l'acquéreur, il n'en demeure pas moins vrai que M. [G] qui avait eu des contacts directs avec la société PYRIMMO n'a plus donné aucune suite après ses explications embarrassées du mois de septembre 2013, notamment après la lettre de rappel du notaire du 8 octobre .
M. [G] a donc fait preuve d'une légèreté certaine dans son rapport avec l'agence immobilière PYRIMMO avec laquelle il avait signé la proposition d'achat initiale le 6 mai 2013, acte qui imposait à cette agence de faire établir un acte sous seing privé avec le vendeur.
Cette légèreté blâmable constitue une faute délictuelle au sens des dispositions de l'ancien article 1382 du code civil, devenu article 1240 dudit code.
Toutefois, la SAS PYRIMMO ne rapporte nullement la preuve que cette faute de M. [G], caractérisée par un manque d'information de sa part, lui ait occasionné un préjudice dont le montant serait égal à celui de la commission qu'elle ne pouvait exiger que du vendeur.
En effet, il convient de considérer que ce montant précis de rémunération n'était convenu qu'avec le vendeur M. [N] qui a fait, par ailleurs, son affaire de la défaillance de l'acquéreur M. [G] en conservant par devers lui la somme de 7 500 € qui lui avait été remise en garantie.
En outre, la SAS PYRIMMO n'a pas répondu aux conclusions et demandes de M. [G] concernant le fait que le bien de M. [N] a été vendu par cette même agence qui a reçu sa commission à cette occasion.
De l'ensemble de ce qui précède, on déduit que la SAS PYRIMMO qui était informée des difficultés financières de M. [G] avant la fin du délai expirant le 20 septembre 2013 a pu poursuivre la vente de l'immeuble de M. [N], ce qui implique qu'elle avait reçu de son mandataire les informations nécessaires à la remise en vente de ce bien.
Son préjudice s'analyse donc en une perte provisoire de chance.
Par conséquent, il convient de fixer à la somme de 5 000 € le montant du préjudice occasionné à la SAS PYRIMMO par M. [G] en raison de son comportement fautif à l'égard de cette agence immobilière.
M. [G] qui succombe au principal doit les entiers dépens.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure pénale.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 8 août 2016 par le tribunal de grande instance de Tarbes en ce qu'il a jugé que M. [G] a commis une faute délictuelle ayant occasionné un préjudice à la SAS PYRIMMO et en ce qu'il a statué sur les dépens et frais irrépétibles,
L'infirme quant au surplus et statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne M. [G] [G] à payer à la SAS PYRIMMO la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts.
Le condamne aux entiers dépens.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme Marie-Florence BRENGARD, Président, et par Mme Julie FITTES-PUCHEU, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Julie FITTES-PUCHEU Marie-Florence BRENGARD
