MARS/AM
Numéro 17/1997
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 16/05/2017
Dossier : 15/04724
Nature affaire :
Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot
Affaire :
SCI FLORIMURES
C/
[M] [L] et autres
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 mai 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 21 février 2017, devant :
Madame SARTRAND, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Madame ROSA SCHALL, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
assistés de Madame LAUBIE, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SCI FLORIMURES
[Adresse 1]
[Localité 1]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
représentée par Maître Olivia MARIOL de la SCP LONGIN - MARIOL, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître Agnès AGUER, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Monsieur [M] [L]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 2]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [R] [L] épouse [V]
née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 2]
de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 1]
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
représentés et assistés de Maître Jean-Benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par la SARL HOBERENA elle-même représentée par Madame [D],[Adresse 4]
Monsieur [T] [G] ès qualités de copropriétaire
[Adresse 3]
[Localité 1]
Madame [Z] [G] ès qualités de copropriétaire
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentés par Maître Michel PETIT de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE
Maître [R] [K]
[Adresse 5]
[Localité 4]
SCP [A] - [R] - [O]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social
SCP [M] - [Y]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentées par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU
assistées de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS
SCI BAITALUZ
[Adresse 3]
[Localité 1]
SCI LUZECAT
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentées par Maître Hervé Cédric ESPIET, avocat au barreau de BAYONNE
SA GSM EUROPE
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège
représentée par Maître René-Paul ARAEZ de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE
SARL DENENA
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 8]
représentée par son gérant domicilié ès qualités audit siège
représentée par Maître Jean-Yves RODON de la SCP RODON, avocat au barreau de PAU
assistée du Cabinet COURREGELONGUE et ASSOCIES, avocats au barreau de BAYONNE
APPELANTS ET INTIMES :
Monsieur [P] [X]
[Adresse 10]
[Localité 1]
représenté par Maître Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS
EURL ZEZENA
[Adresse 11]
[Localité 8]
représentée par Maître Christophe DUALE de la SCP DUALE - LIGNEY - MADAR - DANGUY, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître DECIS de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 09 NOVEMBRE 2015
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
*
* *
*
M. [X] a pris à bail, en 1982, des locaux situés [Adresse 3] (dont les murs appartenaient à l'époque aux consorts [C]) et en 1988, [Adresse 3] (dont les murs appartiennent aux consorts [L]).
En 2007, les consorts [L] et la copropriété du [Adresse 3] ont sollicité la suppression d'une installation qui permettait d'évacuer les gaz et les fumées du commerce de pizzeria exploité dans le local voisin,[Adresse 3] par la cheminée de l'immeuble du [Adresse 3], sur le fondement du trouble anormal de voisinage, considérant également que cela constituait une servitude illégale créée sur leur immeuble.
L'expert qui a été désigné a conclu à la nécessité urgente de faire des travaux de mise en sécurité du dispositif litigieux et a proposé 2 solutions d'évacuation qui nécessitaient l'une comme l'autre, l'accord des copropriétés concernées.
Par jugement du 9 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Bayonne a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SCI Baitaluz et de la SCI Luzecat, copropriétaires au [Adresse 3],
- débouté la SARL Zezena de sa demande d'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3],
- débouté la SCI Florimures et M. [P] [X] de leur demande de prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]
- condamné la SCI Florimures à faire supprimer à ses frais le conduit litigieux, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification de la décision,
- rejeté la demande de la SCI Florimures de voir condamner M. [X] à faire supprimer à ses frais le conduit litigieux, sous astreinte,
- dit n'y avoir lieu à examiner les demandes de M. [X] à l'encontre de la SCP [A] - [R] - [O] - [E],
- dit que les consorts [L] devront en leur qualité de propriétaire du local [Adresse 3] être condamnés à assumer le coût de la remise en état du local commercial qu'ils ont donné à bail, en prenant en charge tous les dommages et désordres causés suite à l'enlèvement du conduit litigieux et indemniser la société GSM, leur locataire au titre du préjudice subi pour la perte du chiffre d'affaires compte tenu de la fermeture du local,
- dit que, concernant la création d'un conduit de substitution dans les parties privatives ou communes de l'immeuble [Adresse 3], les parties sont renvoyées préalablement aux procédures liées à cette mise en place et ce au regard des préconisations de l'expert judiciaire et de son sapiteur en termes de risque et même de péril caractérisé et imminent,
- transmis cette décision à M. le procureur de la République pour qu'il avise sur les procédures administratives éventuelles à mettre en place pour la poursuite de l'activité du restaurant pizza [Adresse 12],
- sursis à statuer sur la demande de dommages-intérêts présentée par la SARL Zezena dans l'attente de connaître le sort qui sera réservé à la poursuite de son activité commerciale,
- condamné M. [X] à payer aux consorts [L] une somme de 5 000 € de dommages-intérêts,
- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et les époux [G] de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SCI Florimures et de la SARL Zezena, ès qualités de copropriétaire et exploitant,
- constaté qu'aucune demande n'est présentée à l'encontre de Me [K] et à l'encontre de la SCP [S] - [Y],
- condamné in solidum la SCI Florimures et M. [X] à payer aux consorts [L] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Florimures à payer à la SARL Zezena la somme de 2 500 € et à la société GSM Europe la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les autres parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- condamné in solidum la SCI Florimures et M. [X] aux dépens de la procédure en ce compris les frais d'expertise.
La SCI Florimures a interjeté appel de ce jugement le 22 décembre 2015 et la société Zezena le 31 décembre 2015.
M. [X] a formé un appel incident contre cette décision, et le 21 mai 2016, un appel provoqué à l'encontre de la SCP [A] - [R] - [O].
Toutes ces procédures ont été jointes à celle initialement enrôlée sous le RG numéro 15/04724.
Par conclusions du 22 avril 2016, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et M. et Mme [G] ont demandé à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la suppression du conduit litigieux,
- reconventionnellement et à titre incident, de condamner in solidum la SCI Florimures et l'EURL Zezena en qualité de copropriétaire et exploitant à leur payer une indemnité de 15 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral généré par l'exploitation non sécurisée du restaurant pendant des années,
- de les condamner in solidum à leur verser une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'exclusion de la SCI Florimures qui sera exclue du bénéfice de sa quote-part d'indemnité qui sera arbitrée par la Cour (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965),
- de les condamner in solidum aux entiers dépens.
Par conclusions du 19 mai 2016, la société GSM Europe a demandé de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il la concerne et de :
A titre principal,
- dire que les consorts [L] propriétaires du local [Adresse 3] devront en cas de suppression du conduit litigieux être condamnés à assumer le coût de la remise en état du local commercial qu'elle lui a donné à bail et prendre en charge tous les dommages causés dans le local suite à l'enlèvement du conduit,
- dire que les consorts [L] devront lui verser au titre du préjudice subi pour pertes de chiffre d'affaires, compte tenu de la fermeture du local, sur la base du chiffre moyen réalisé par jour en 2015 soit la somme de 2 715 € HT,
A titre subsidiaire,
- condamner in solidum les consorts [L], la SARL Zezena, la SCI Florimures et M. [X] à assumer le coût de la remise en état du local commercial et à prendre en charge tous les dommages et désordres causés dans le local commercial suite à l'enlèvement du conduit,
- les condamner in solidum à lui verser une somme de 2 715 € HT, sur la base du chiffre moyen réalisé par jour en 2015, en réparation du préjudice subi pour la perte de chiffre d'affaires compte tenu de la fermeture du local,
En tout état de cause,
- condamner in solidum les consorts [L], la SCI Florimures, M. [X] et la SARL Zezena à lui payer une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me Araez un application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 19 mai 2016, la SCP des notaires [A] - [R] - [O] et Me [K] ont demandé à la Cour de :
- constater le désistement partiel d'appel, et en conséquence le dessaisissement de la Cour sur l'appel de la SCI Florimures à leur égard,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté qu'aucune demande n'était dirigée contre Me [K] et la SCP [S] - [Y],
- dire n'y avoir lieu à examiner les demandes de M. [X] à l'encontre de la SCP [A] - [R] - [O],
Et y ajoutant au besoin, sur le fondement de l'article 2224 du code civil,
- dire M. [X] irrecevable en toutes ses demandes à leur encontre,
Vu l'article 1382 du code civil :
- dire que Me [R] n'a commis aucune faute, débouter M. [X] de son appel en garantie et de ses demandes dirigées contre la SCP au titre des articles 700 et 699 du code de procédure civile,
- condamner M. [X] à leur verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens et autoriser Me Piault à procéder à leur recouvrement direct en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 20 mai 2016, la SCI Baitaluz et la SCI Luzecat ont demandé à la Cour de confirmer le jugement entrepris sauf sur deux points sur lesquels elles ont formé appel incident.
Elles ont demandé de déclarer la SCI Florimures responsable de tous les troubles de jouissance qui leur ont été causés et de la condamner, ou toute partie succombante, à leur payer une somme de 5 000 € à chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions récapitulatives du 22 juin 2016, l'EURL Zezena a demandé à la Cour de réformer le jugement entrepris et,
A titre principal de :
- débouter les consorts [L] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ainsi que M. et Mme [G] de leur demande de suppression du conduit ainsi que de toutes demandes dirigées contre elle,
- vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de débouter les SCI Baitaluz et Luzecat de leurs demandes,
Subsidiairement, s'il était fait droit à la demande de suppression du conduit,
- dire que cette suppression sera à la charge de la SCI Florimures et plus subsidiairement, qu'elle devra la garantir et relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle relativement la suppression de ce conduit,
- condamner in solidum la société Florimures, la SARL Denena et M. [X] à installer un nouveau système d'extraction de fumée selon la solution numéro 2 préconisée par l'expert judiciaire ou la nouvelle solution présentée par elle-même,
- condamner in solidum la SCI Florimures, M. [X] et la SARL Zezena à mettre en oeuvre cette solution dans les 3 mois de la décision à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 4ème mois,
- condamner in solidum la SCI Florimures, M. [X] et la SARL Zezena à lui payer une somme de 110 537,12 € en réparation de la perte d'exploitation subie et résultant de l'impossibilité pour elle d'exploiter son fonds depuis le 14 janvier 2016 jusqu'au mois de juin 2016 et à indemniser son entier préjudice à compter de juillet 2016 jusqu'à la mise en place d'un conduit de remplacement,
Encore plus subsidiairement, dans l'hypothèse où la suppression du conduit serait ordonnée et qu'il ne soit pas fait droit à ses demandes reconventionnelles,
- condamner la SCI Florimures à lui payer une somme de 400 000 € en réparation du préjudice subi,
- condamner les mêmes à lui verser une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Dualé - Ligney - Madar - Danguy.
Par conclusions n° 4 du 13 décembre 2016, M. [X] a demandé d'infirmer le jugement entrepris,
A titre principal, il demande de dire irrecevable comme prescrite toute action dirigée contre lui et en conséquence, de débouter toute partie des demandes formulées à son encontre.
Il sollicite la condamnation des consorts [L] à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.
A titre subsidiaire, il demande :
- de condamner solidairement la SCI Florimures, les SARL Zezena et Denena à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise,
A titre infiniment subsidiaire,
- de condamner la SCP des notaires [A] - [R] - [O] à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens et d'autoriser la SELARL Lexavoué Pau-Toulouse à procéder à leur recouvrement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions responsives n° 4 du 3 janvier 2017, la société Dedena a demandé à la Cour :
In limine litis,
- de déclarer la SCI Florimures et M. [X] irrecevables en leur demande nouvelle à son encontre,
Et à titre principal, réformant le jugement entrepris, de :
- déclarer irrecevables et mal fondées les actions de la SCI Florimures et de la SARL Zezena dirigées à son encontre,
A titre subsidiaire, réformant le jugement entrepris elle a demandé de :
- condamner solidairement la SCI Florimures et M. [X] ou toute autre partie succombante à la garantir intégralement en principal, intérêts, dommages-intérêts et frais, si une condamnation était prononcée contre elle,
En tout état de cause,
- condamner in solidum, les époux [L], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SCI Florimures et la SARL Zezena à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions récapitulatives n° 2 du 13 janvier 2017 les consorts [L] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ont demandé à la Cour de constater le désistement partiel d'appel régularisé le 15 avril 2016 par la SCI Florimures et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Florimures à occulter le conduit litigieux, celle-ci n'ayant aucun droit de se constituer une servitude sur leur fonds.
Ils ont demandé de débouter tous les appelants de leur appel et de les condamner in solidum à leur verser une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel, les sommes allouées en première instance étant confirmées.
Par conclusions récapitulatives n° 3 en date du 17 janvier 2017 la SCI Florimures demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de lui donner acte de son désistement en appel formé à l'encontre de M. [T] [G], la SCP [A] - [R], la SCP [S] - [Y], Me [R] [K], la SCI Baitaluz et la SCI Luzecat,
Sur le fondement des dispositions de l'article 2224 du code civil, elle demande de :
- dire et juger prescrite et irrecevable à son égard,
- dire et juger irrecevables les demandes à son encontre de la SARL Denena et de la SARL Zezena,
Subsidiairement, dire et juger que la SCI Florimures n'encourt aucune responsabilité dans la construction avant le 21 mai 1995 et le fonctionnement défectueux du dispositif litigieux dévacuation des fumées pour n'en être ni l'auteur, ni le gardien, ni l'exploitant,
- dire et juger que la charge de la remise en état ou de la suppression du dispositif d'évacuation des fumées et de la réparation des préjudices, sous réserve de leur justification, incombe in solidum à celui qui l'a construit, M. [X] ainsi qu'à ses ayants droit, la société Denena et la société Zezena, ainsi qu'aux époux [L] qui en ont indirectement profité,
- débouter les époux [L], les syndicats de copropriété [Adresse 3], la société Zezena les époux [G] de leurs demandes à son encontre,
- débouter la SARL Denena de sa demande en garantie contre la société Florimures,
- condamner in solidum M. [X], les sociétés Denena et Zezena et les consorts [L] à l'indemniser des frais de réalisation du conduit litigieux exposé en exécution provisoire du jugement,
Plus subsidiairement,
- condamner in solidum sur le fondement contractuel M. [X] et les sociétés Denena et Zezena, preneurs successifs des murs [Adresse 3], ainsi que sur le fondement extracontractuel, les consorts [L] - [V], bailleurs des murs [Adresse 13], à garantir et indemniser la SCI de toutes les conséquences directes et indirectes à raison du conduit litigieux et de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre,
- condamner les parties succombantes in solidum à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 et les condamner aux entiers dépens en ce compris les frais, émoluments et honoraires éventuels des actes d'exécution accomplis par l'huissier instrumentaire.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2017.
Sur ce :
Sur le désistement partiel
Il convient de constater que la SCI Florimures s'est désistée le 15 avril 2016 de son appel à l'encontre de M. [T] [G], de la SCP [A] - [R], de la SCP [S] - [Y], de Me [R] [K], de la SCI Baitaluz et de la SCI Luzecat.
M. et Mme [G] ont conclu pour la première fois le 27 avril 2016 (instance RG numéro 15/4809), et la SCI Baitaluz et la SCI Luzecat ont formé un appel incident selon conclusions du 23 mai 2016 soit, pour tous les intimés, postérieurement au désistement de sorte qu'il n'a pas besoin d'être accepté et sera donc admis à l'encontre de toutes ces parties.
En conséquence, il convient de constater l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la Cour concernant l'appel formé à l'encontre de M. et Mme [G], la SCP [A] - [R], la SCP [S] - [Y], Me [R] [K] et les SCI Baitaluz et Luzecat.
Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles
En première instance, la SCI Florimures et M. [X] n'avaient présenté aucune demande à l'encontre de la SARL Dedena excepté, pour M. [X], une demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.
En conséquence, la SCI Florimures et M. [X] seront déclarés irrecevables en leurs demandes présentées pour la première fois en cause d'appel à l'encontre de la SARL Dedena.
Sur la prescription
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a, à bon droit, constaté :
- que la SCI Florimures, M. [X] et la SARL Zezena n'étant pas copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ne peuvent pas se prévaloir de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- que la prescription n'était pas acquise concernant l'action introduite par les consorts [L] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], s'agissant d'une action réelle fondée sur une demande de suppression d'une servitude illégalement constituée au préjudice de la copropriété et des copropriétaires, dont le délai de prescription n'a commencé à courir que du jour où les consorts [L], après avoir été incommodés à plusieurs reprises par des odeurs de graisse brûlée émanant de la pizzeria, ont découvert en 2007, à l'occasion de travaux effectués par la société GSM Europe, succédant à M. [X], l'existence du conduit de fumée litigieux installé dans leur immeuble, et ont entrepris les démarches nécessaires pour le faire supprimer, dès le 23 avril 2007, par l'envoi d'une lettre recommandée à la SARL Dedena, exigeant la suppression du conduit.
La saisine du tribunal de grande instance étant intervenue à partir du 20 février 2009, l'action des consorts [L] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] est en toute hypothèse recevable, les actions en responsabilité extracontractuelles se prescrivant à compter de la manifestation du dommage.
Sur l'installation du conduit litigieux et la connaissance de son existence par les consorts [L]
L'installation de cette gaine d'évacuation par M. [X] n'est pas contestée.
En lecture de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, extrait du 9 septembre 2009, et des actes versés aux débats, M. [X] a pris à bail, le 23 septembre 1982, des locaux situés [Adresse 3] qui ont été agrandis suite à l'acquisition d'un fonds de commerce [Adresse 3], le 31 octobre 1988, sous l'enseigne "Pampi Sports" (vente d'articles de sport et vêtements de loisirs).
M. [X] a ensuite relié les 2 sites et en 1996, l'activité a été étendue à de la petite restauration par la création d'un coffee shop au [Adresse 3]. L'ancienne enseigne Pampi Sports est devenue "Le Spot".
C'est par une exacte appréciation des faits de l'espèce, que le premier juge a considéré, que le courrier du 21 mai 1995 par lequel les copropriétaires [L] - [V] autorisaient Pampi Sports, leur locataire (M. [X]) à surélever la cheminée partant du rez-de-chaussée du local [Adresse 3] et n'autorisait rien d'autre que la surélévation de la cheminée et donc en aucun cas, la création d'un conduit entre les 2 immeubles du [Adresse 3].
Il n'est justifié d'aucune autorisation sollicitée par M. [X] auprès de son autre bailleur, pour le fonds situé [Adresse 3], dont la SCI Florimures avait acquis les murs le 15 décembre 1994.
Ce conduit, est décrit par l'expert judiciaire comme étant en tôle à spirales, encloisonné en plaques de plâtre. Il n'est pas visible de l'extérieur du [Adresse 3] et était dissimulé dans le double plafond du magasin.
Il a été réalisé en perçant le mur mitoyen séparant les deux immeubles pour sortir finalement dans la surélévation de la cheminée de ventilation du [Adresse 3].
Le 28 octobre 2011, l'expert avait constaté les coulures de graisse sous le conduit horizontal de fumées dans l'arrière-boutique du magasin du [Adresse 3] ,découvertes depuis 4 ou 5 mois. Il en a déduit un défaut d'étanchéité du conduit susceptible de présenter des risques matériels et un danger pour les occupants.
Le diagnostic de sécurité incendie qui a été effectué le 21 novembre 2011 a mis en évidence une impossibilité partielle d'entretien faute d'accès, constituant une non-conformité, et un défaut d'isolement coupe-feu dans tout le parcours horizontal sous la dalle en béton, constituant une 2ème non-conformité en matière de sécurité incendie.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments :
En conséquence, M. [X] :
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé, en ce qu'il a condamné M. [X] à payer aux consorts [L], une somme de 5 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.
Sur l'appel incident de M. [X] et sa demande d'être relevé et garanti par la SCP [A] - [R] - [O]
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté que l'action de M. [X] à l'encontre de la SCP notariale est prescrite, les premières conclusions qu'il a signifiées à son encontre étant en date du 17 avril 2014, alors que l'assignation était en date du 20 février 2009, soit une action en responsabilité introduite plus de 5 ans après le moment où il a eu connaissance de la procédure.
Sur la connaissance de l'existence du conduit litigieux par la SCI Florimures et les Sarl Dedena et Zezena
Il résulte des termes de l'acte notarié reçu le 31 mai 2000 par Me [R] avec la participation de Me [Y], que lorsque M. [X] a cédé son droit au bail portant sur les locaux du [Adresse 3] à la société Dedena, il était indiqué : « il a été installé dans lesdits locaux une gaine d'évacuation des fumées qui se prolonge sur les locaux contigus occupés par le cédant au titre d'un autre bail. Celui-ci s'engage à laisser cette installation de gaine dans les locaux ainsi traversés et s'engage à faire respecter cette obligation à tout successeur dans lesdits locaux. » La SCI Florimures intervenait à l'acte en sa qualité de propriétaire.
Le 7 juin 2000, la SCI Florimures consentait un nouveau bail à la SARL Dedena, sur les locaux [Adresse 3], dont la destination était "pizzeria et toute activité de restauration".
Il est donc établi, en lecture de ces actes, qu'au moins depuis le 31 mai 2000, la SCI Florimures avait connaissance de l'existence du conduit d'évacuation des fumées se prolongeant dans les locaux du [Adresse 3].
En application des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, la SCI Florimures en sa qualité de propriétaire des murs du [Adresse 3] était tenue de délivrer à ses locataires successifs, un local conforme à l'activité auquel il était destiné, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.
Elle avait l'obligation d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle était louée.
Elle a nécessairement manqué à son obligation de délivrance de bailleur, en ne s'assurant pas, au moment de l'acte du 31 mai 2000, de la conformité de la gaine d'évacuation des fumées installée par M. [X] à l'usage pour lequel elle donnait les locaux à bail, s'agissant d'une activité exclusive de pizzeria et autres activités de restauration.
Il a été établi que les consorts [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ignoraient la création de cette gaine d'évacuation à partir du [Adresse 3].
Il n'est pas allégué, que la SARL Dedena ou la SARL Zezena aient effectué une quelconque modification de ce conduit installé par M. [X].
La SARL Zezena a justifié, par la production des certificats de conformité, avoir fait réaliser les interventions d'entretien du système d'extraction d'air de la cuisine le 27 avril 2010 et le 19 avril 2011, installation dont elle ignorait le caractère défectueux.
En conséquence, la SCI Florimures sera déboutée de ses demandes à l'encontre des consorts [L], de la SARL Dedena et de la SARL Zezena, qui ne sont pas les auteurs de l'installation de cette gaine d'évacuation et qui ignoraient son existence pour les premiers, et son caractère défectueux pour les SARL.
M. [X] seul responsable de l'installation de la gaine d'évacuation sans aucune autorisation de ses bailleurs et de la création de la servitude entre les 2 immeubles sera débouté de sa demande d'être relevé en garantie de toute condamnation à l'égard des SARL Dedena et Zezena.
Sur la régularisation de la situation à l'égard du conduit litigieux
Les consorts [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demandent de condamner le conduit et de reboucher le mur séparatif des immeubles.
Le syndicat [Adresse 3] demande la confirmation de la suppression du conduit, et la société GSM Europe, la confirmation du jugement.
La SCI Baitaluz et de la SCI Luzecat, copropriétaires au [Adresse 3], s'opposaient à la création d'un conduit de substitution dans les parties privatives ou communes de l'immeuble.
Les 2 solutions présentées par l'expert dans son rapport avaient chacune des inconvénients et des contraintes et nécessitaient l'accord des copropriétaires.
La SCI Florimures a fait supprimer le conduit litigieux. Elle en a justifié par un procès-verbal de constat huissier des 14 et 15 janvier 2016, aux termes duquel il est constaté qu'un plâtrier a démonté la gaine puis muré le conduit litigieux. Elle a produit une facture de M. [F], plâtrier, d'un montant TTC de 343,20 €.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Florimures à faire supprimer à ses frais le conduit litigieux.
Réformant le jugement déféré, la SCI Florimures sera accueillie en sa demande subsidiaire de condamner M. [X] à l'indemniser des frais de neutralisation du conduit soit à lui payer la somme de 343,20 €.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à l'encontre de la SCI Florimures et de la SARL Zezena
Il sollicite une somme de 5 000 € en réparation du préjudice moral résultant de l'exploitation non sécurisée du restaurant et du trouble de jouissance subi par les copropriétaires.
Il résulte de la lecture des 3 attestations produites, que Mme [C], M. [G] et Mme [U] se plaignent de nuisances telles que le bruit, les grincements de chaises, les odeurs de cuisine, notamment des pizzas, ou la chaleur dans la cage d'escalier et le dépôt de gras sur des fenêtres (Mme [U]).
Il n'est pas établi, en lecture de ces attestations, que les nuisances liées aux odeurs ou au dépôt de gras soient la conséquence directe et exclusive de la conduite installée par M. [X]. Aucun document n'est produit permettant d'établir la réalité d'un préjudice moral.
Au surplus, comme l'a constaté le premier juge, aucun copropriétaire ne s'était plaint avant l'introduction de l'instance, d'une quelconque nuisance à raison du restaurant ouvert depuis le mois de mai 2000.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande.
Sur les conséquences de la suppression du conduit
A l'égard de la société GSM Europe.
Par acte du 22 juillet 2005, la société GSM Europe a acheté à M. [X] le fonds de commerce de vente de vêtements qu'il exploitait dans les murs [Adresse 3].
La société GSM Europe est actuellement locataire des consorts [L].
La société GSM Europe, ne justifie d'aucun préjudice consécutif à la condamnation du conduit qui a été réalisée les 14 et 15 janvier 2016.
En tant que de besoin, les consorts [L], propriétaires des murs [Adresse 3], seront condamnés en leur qualité de bailleur, à indemniser la société GSM Europe du coût financier de la remise en état de son local commercial et à l'indemniser de la perte de son chiffre d'affaires consécutive aux travaux, si la fermeture du local était rendue nécessaire pour l'enlèvement du conduit subsistant à l'intérieur de ce local, sur la base du chiffre d'affaires moyen réalisé par GSM Europe par jour en 2015, soit 2 715 € HT, en lecture du document établi par M. [B], responsable comptable, chiffre qui n'a pas été contesté par les consorts [L].
A l'égard de la société Denena et de la SARL Zezena
M. [X] a cédé le 31 mai 2000, son droit au bail [Adresse 3] à usage de restauration à la SARL Denena.
Le 30 mai 2007, suivant acte reçu par Me [K], la SARL Dedena a cédé à la SARL Zezena son fonds de commerce qu'elle exploitait [Adresse 3], y compris son droit au bail de restauration pizza plats à emporter, sous l'enseigne Don Camillo, au prix de 300 000 € soit 275 000 € pour les éléments incorporels et 25 000 € pour le matériel.
La SCI Florimures en sa qualité de propriétaire des locaux est intervenue à l'acte.
Dans l'acte de cession, il est expressément stipulé en page 9 : charges et conditions : « Le cessionnaire prendra le fonds avec tous les éléments corporels et incorporels en dépendant dans l'état où le tout se trouve actuellement sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit ».
A l'acte, était annexé le courrier envoyé par les consorts [L] à Pampi Sports le 21 mai 1995 et celui qu'ils ont envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception à la SARL Dedena le 23 avril 2007, signalant l'installation sans autorisation par M. [X] d'une gaine d'évacuation des fumées du Coffe Shop et leur demande de suppression du système d'évacuation dans la cheminée et de murer l'entrée d'évacuation. Ce courrier porte la mention : "bien pris connaissance" et la signature de M. [Q], gérant de la société Zezena.
En conséquence, la SARL Zezena ayant acquis le fonds de commerce en parfaite connaissance de la situation sera déboutée de sa demande de recours en garantie à l'encontre de la SARL Dedena.
Il est établi, que la SARL Zezena est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds depuis le 14 janvier 2016 suite à la suppression de la gaine d'évacuation.
Elle est dans l'incapacité de poursuivre son activité de restauration dans ce local.
Il est établi que la SCI Florimures son bailleur a manqué à ses obligations en ne s'assurant pas de la conformité de ce conduit à l'occasion du renouvellement du droit au bail le 31 mai 2009, alors qu'elle a eu connaissance de son existence, dès le 31 mai 2000.
En conséquence, la SCI Florimures sera condamnée sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, à payer à la SARL Zezena la somme de 400 000 €, en réparation du préjudice consécutif à l'impossibilité de poursuivre l'activité de restauration depuis le 14 janvier 2016.
Cette somme, calculée par le cabinet comptable [P] n'a fait l'objet d'aucune critique par la SCI Florimures.
M. [X] sera condamné à relever et garantir la SCI Florimures de la moitié de cette somme, soit 200 000 €.
Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Nonobstant le désistement, il convient de statuer sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qui ont été maintenues après le désistement.
Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles.
La SCI Florimures et M. [X] seront condamnés in solidum à payer en cause d'appel :
- à la SCI Baitaluz et à la SCI Luzecat la somme de 4 000 € chacune,
- à la société GSM Europe la somme de 4 000 €.
La SCI Florimures sera condamnée à payer en cause d'appel :
- aux consorts [L] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] une somme de 2 500 €,
- au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et à M. et Mme [G], une somme de 4 000 € et la SCI Florimures sera exclue du bénéfice de sa quote-part d'indemnité en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- à la SARL Dedena une somme de 4 000 €.
M. [X] sera condamné à payer à la SCP [A] - [R] - [O] - [E] une somme de 4 000 €.
La SCI Florimures et M. [X] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
La SCI Florimures et M. [X] seront condamnés in solidum aux dépens de la première instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, et à ceux de l'appel.
La SCP Dualé - Ligney - Madar - Danguy, Me Piault et Me Araez seront autorisés à recouvrer les dépens en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Constate l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la Cour concernant l'appel formé par la SCI Florimures à l'encontre de M. et Mme [G], la SCP [A] - [R], la SCP [S] - [Y], Me [R] [K] et les SCI Baitaluz et Luzecat.
Déclare la SCI Florimures et M. [X] irrecevables en leurs demandes nouvelles présentées pour la première fois en cause d'appel à l'encontre de la SARL Dedena.
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- rejeté toutes les demandes des parties relatives à la prescription,
- condamné la SCI Florimures à faire supprimer à ses frais le conduit litigieux,
- condamné M. [X] à payer aux consorts [L] une somme de 5 000 € (cinq mille euros) de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la rue Saint Jean de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et de son trouble de jouissance,
- fixé les condamnations au titre des frais irrépétibles.
Réforme le jugement pour le surplus.
Y ajoutant,
Condamne M. [X] à garantir la SCI Florimures et à l'indemniser des frais de neutralisation du conduit litigieux soit à lui payer la somme de 343,20 € (trois cent quarante trois euros et vingt centimes).
Condamne M. [X] à garantir la SCI Florimures de la moitié des frais d'indemnisation du préjudice de la SARL Zezena et à lui payer à ce titre la somme de 200 000 € (deux cents mille euros).
Constate que la société GSM Europe ne justifie d'aucun préjudice consécutif à la condamnation du conduit réalisée les 14 et 15 janvier 2016.
En tant que de besoin, condamne les consorts [L], à assurer le coût financier de la remise en état du local commercial de la société GSM Europe, et à l'indemniser si la fermeture du local était rendue nécessaire par l'enlèvement du conduit subsistant à l'intérieur de ce local, sur la base du chiffre d'affaires journalier de 2 715 € (deux mille sept cent quinze euros) HT.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne in solidum la SCI Florimures et M. [X] à payer en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
- à la SCI Baitaluz et à la SCI Luzecat la somme de 4 000 € (quatre mille euros) chacune,
- à la société GSM Europe la somme de 4 000 € (quatre mille euros).
Condamne la SCI Florimures à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
- aux consorts [L] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] une somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros),
- au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et à M. et Mme [G], une somme de 4 000 € (quatre mille euros) et dit que la SCI Florimures sera exclue du bénéfice de sa quote-part d'indemnité en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- à la SARL Dedena une somme de 4 000 € (quatre mille euros).
Condamne M. [X] à payer à la SCP [A] - [R] - [O] - [E] une somme de 4 000 € (quatre mille euros).
Déboute la SCI Florimures et M. [X] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
Condamne in solidum la SCI Florimures et M. [X] aux dépens de la première instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et à ceux de l'appel et autorise
la SCP Dualé - Ligney - Madar - Danguy, Me Piault, Me Araez à recouvrer les dépens en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme Sartrand, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandra VICENTE Christine SARTRAND
