France, Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 12 janvier 2017, 15/01507

CS/AM

Numéro 17/145

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 12/01/2017

Dossier : 15/01507

Nature affaire :

Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

Affaire :

[S] [F]

[N] [L]

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

[F] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LE MOULIN DE BOLY

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 janvier 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 20 septembre 2016, devant :

Madame SARTRAND, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes,

Madame SARTRAND, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur CASTAGNE et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANT :

Maître [S] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

assisté de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur [N] [L]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 2]

de nationalité française

[Adresse 2]

représenté par Maître Isabelle RONCUCCI, avocat au barreau de PAU

assisté de Maître Gérard FASSINA de la SELARL FASSINA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST

[Adresse 3]

[Localité 3]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Intervenant volontaire :

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST

[Adresse 4]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentés par Maître Magalie MARCHESSEAU LUCAS de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU

assistés de la SCP DROUINEAU - COSSET, avocats au barreau de POITIERS

Maître [F] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LE MOULIN DE BOLY

[Adresse 6]

assignée

sur appel de la décision

en date du 07 AVRIL 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

FAITS et PROCÉDURE

Suivant acte de Me [S] [F], notaire à Dijon (le notaire), en date du 8 juin 2009, M. [N] [L] a acquis de la société civile immobilière Le Moulin de Boly (le promoteur vendeur) un appartement en l'état futur d'achèvement dans un ancien hôtel à rénover constituant le lot 47 sis à [Adresse 7], cadastré Section CE numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], moyennant le prix de 140 494,00 € TTC (soit 117 469,97 € HT) financé en totalité par deux prêts, l'un d'un montant de 117 469,90 € sur une durée de 25 ans, et l'autre d'un montant de 23 024,00 € sur une durée de 24 mois, souscrits auprès du Crédit Immobilier de France Centre Ouest (la banque) avec déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux.

Que ce contrat de vente en l'état futur d'achèvement comportait une garantie intrinsèque d'achèvement de l'immeuble.

Que par ailleurs, l'acte notarié prévoyait l'achèvement des travaux au cours du premier semestre 2010, mais sans toutefois préciser la date de livraison.

Le jour de la signature de l'acte de vente, la banque réglait pour le compte de M. [L] la somme de 98 345, 00 € TTC représentant 70 % du prix d'acquisition.

Suite à un retard des travaux annoncé par courrier du 2 juillet 2010 par la société Docomo, gérante de la SCI Le Moulin de Boly, celle-ci lui réglait les intérêts intercalaires à hauteur de 7 366,50 €.

Puis le 29 avril 2011, alléguant que les travaux en étaient à la phase cloisonnement, cette même société a tenté d'obtenir un apport de fonds à hauteur de 25 % supplémentaire, mais M. [L] ayant été informé que les travaux n'avaient en réalité pas encore débutés, cette somme ne sera pas versée.

En fait, les travaux de rénovation de l'immeuble ne débuteront jamais, le chantier sera abandonné, et l'appartement jamais livré dès lors que le tribunal de commerce de Toulouse plaçait le 16 décembre 2011 la société Docomo en redressement judiciaire, puis à son tour, la SCI Le Moulin de Boly qui, pour finir, était mise en liquidation judiciaire le 3 juillet 2012.

Par actes d'huissier du 31 juillet 2010, des 7 et 21 août 2010, publiés à la Conservation des Hypothèques de Tarbes le 13 mai 2013 sous la référence Volume 2013 P n° 1682, M. [L] a assigné devant le tribunal de grande instance de Tarbes, le vendeur la SCI Le Moulin de Boly, représenté par Me [E], son liquidateur judiciaire, le prêteur, Crédit Immobilier de France - Centre Ouest, et le notaire, Me [S] [F], en résolution de la vente et du prêt, et en paiement de dommages-intérêts.

Par une ordonnance du 10 avril 2013, le juge de la mise en état de ce tribunal ordonnait la suspension des remboursements du prêt jusqu'à la solution du litige, hors cotisations assurance invalidité décès.

Par un jugement du 7 avril 2015, le tribunal de grande instance de Tarbes a :

- déclaré M. [L] recevable dans ses demandes formées à l'encontre de la SCI le Moulin de Boly,

- déclaré irrecevable la demande tendant à faire constater la nullité du bail commercial,

- déclaré nul et de nul effet l'acte de vente reçu par Me [S] [F], notaire à Dijon, le 8 juin 2009 d'un appartement en l'état futur d'achèvement constituant le lot 47 de la résidence de tourisme Le Moulin de Boly sise à [Adresse 8], cadastrée Section CE numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

- déclaré nuls et de nul effet les contrats de prêt du 26 février 2009,

- fixé la créance de M. [L] à l'encontre de la SCI Le Moulin de Boly à :

* la somme de 98 345,80 € au titre du prix de vente débloqué,

* la somme de 18 750,71 € au titre des intérêts du prêt, de l'assurance et de la caution,

* la somme de 4 811,31 € au titre des frais de notaire,

* la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,

- condamné M. [S] [F] à payer à M. [L] la somme de 125 000 € à titre de dommages-intérêts,

- condamné M. [S] [F] à payer à la banque la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts,

- condamné M. [L] à payer à la banque la somme de 98 345,80 €,

- condamné in solidum M. [S] [F] et Me [E], ès qualités de liquidateur de la SCI Le Moulin de Boly, à payer à M. [N] [L] la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toutes demandes contraires ou plus amples,

- condamné in solidum M. [S] [F] et Me [E], ès qualités de liquidateur de la SCI Le Moulin de Boly, aux dépens.

Me [S] [F], notaire, a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 25 septembre 2015, Me [S] [F] sollicite voir :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- dire et juger M. [L] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes dirigées à son encontre, et l'en débouter,

- débouter la Banque de son appel incident,

Et reconventionnellement,

- condamner M. [L], outre aux dépens, à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, et celle de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de son appel, le notaire entend faire valoir :

I) à l'encontre de M. [L]

- que le transfert des droits réels immobiliers s'est incontestablement opéré au profit de M. [L] de sorte que l'acte qu'il a ainsi reçu, exempt de toute critique, a trouvé sa pleine efficacité,

- que la garantie intrinsèque était sans conteste constituée au jour de la vente, les biens étant libres de toute inscription et hors d'eau, tel qu'en a attesté le 23 avril 2009 le cabinet de maîtrise d'oeuvre ATTIC de [Localité 4], alors que par ailleurs, l'architecte M. [C] [Z] attestait de ce que les travaux portaient uniquement sur le second oeuvre, et à cet égard, ce notaire précise qu'il n'a jamais prétendu que cette attestation établie et délivrée par l'architecte correspondait à un stade d'avancement des travaux, mais simplement, que l'existant était à la date du 23 avril 2009, hors d'eau,

- que le fait que l'immeuble était 'hors d'eau' au jour de la vente justifiait le versement de 70 % du prix,

- que la vente litigieuse de cet immeuble qui devait être exploité en résidence de tourisme et loué à une société gestionnaire par le biais de différents baux commerciaux, ne relève pas du secteur protégé tel que défini par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation,

- qu'il ne lui appartient pas d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques éventuels d'une garantie intrinsèque dès lors qu'en l'espèce, les conditions légales étaient remplies,

- que l'opération de construction projetée consistant en la rénovation lourde d'un immeuble ancien ne nécessitait pas de permis de construire,

- que nul besoin n'était de modifier le règlement de copropriété dès lors qu'un seul changement de numérotation avait été opéré sans substitution de lot,

Subsidiairement, et pour le cas où la Cour retiendrait une faute à son encontre, le notaire fait observer sur le préjudice invoqué, qu'il n'a pas à se substituer au vendeur qui seul, peut lui restituer le prix de vente, que la restitution du prix de vente en cas de résolution du contrat ne constitue pas un préjudice indemnisable, qu'en outre, les droits payés aux impôts lui seront restitués.

II) à l'encontre de la banque

Me [F] fait valoir que la demande de la banque qui sollicite à titre de dommages-intérêts le montant des intérêts jusqu'à l'échéance du prêt aboutirait à ce que la banque se retrouve dans une situation plus confortable que celle qui aurait été la sienne si le prêt était arrivé à son terme, dès lors que le capital prêté lui sera remis au bout de 6 années, qu'elle pourra replacer les fonds sur les marchés financiers et percevoir à nouveau des intérêts. Elle sera en conséquence, déboutée de cette demande, car celle-ci ne pourrait prétendre en tout état de cause, se voir allouer à titre de dommages-intérêts la contre-valeur desdits intérêts que jusqu'à la résolution du prêt.

Par conclusions notifiées le 27 juillet 2016, le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit immobilier de France Centre Ouest, après qu'il soit donné acte de son intervention volontaire, sollicite voir :

A titre principal,

- constater que la banque n'a commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations,

- débouter M. [L] de l'ensemble de ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dans l'hypothèse où il serait fait droit, même partiellement, aux demandes de M. [L],

- condamner Me [F] à la relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

Et en tout état de cause, et dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de résolution du contrat de vente sollicitée par M. [L],

- condamner M. [L] à lui rembourser la somme de 98'345 € mise à sa disposition outre intérêts au taux légal à compter de cette même mise à disposition c'est-à-dire le 8 juin 2009,

- condamner Me [F] à l'indemniser du préjudice commercial subi évalué à la somme de 107'358,17 € correspondant au montant des intérêts et des cotisations d'assurance prévus au titre des prêts annulés, outre la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [L] et à défaut Me [F] aux entiers dépens.

A l'encontre de M. [L], la banque fait valoir qu'il ne lui appartient pas de s'immiscer dans l'opération projetée par son client qu'elle finance, en appréciant son opportunité ou les risques économiques de l'opération, dès lors qu'elle a vérifié la viabilité apparente du projet, que ses capacités financières étaient proportionnées au prêt sollicité, et que par ailleurs, elle n'a commis aucune faute dans le déblocage des fonds, en y ayant procédé en application des stipulations contractuelles et conformément à la demande du notaire, ce qu'a relevé le tribunal.

Elle fait valoir encore, et tel que le tribunal l'a également relevé, que M. [L] ne peut invoquer les dispositions de l'article R. 261-18-1 du code de la construction et de l'habitation issues du décret numéro 2010-1128 du 27 septembre 2010, non encore applicables à la date de l'acte de prêt, ni à celle de l'acte de vente.

Enfin, M. [L] ne saurait soutenir un non-respect du délai d'acceptation de l'offre de crédit, tel qu'elle en justifie par les pièces versées aux débats mais encore, tel que cela résulte des termes mêmes de l'acte authentique du 2 février 2010 qui indiquent que 'l'acquéreur déclare et reconnaît que la banque lui a consenti un offre de prêt qu'il a accepté dans le respect des conditions de forme et de délais légales'.

Et si les contrats de prêt étaient annulés, M. [L] devra lui restituer les sommes débloquées outre intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2009.

A titre subsidiaire, la banque s'en rapporte sur la faute reprochée au notaire, mais dans l'hypothèse où celle-ci, retenue, conduirait à la nullité du contrat de vente qui entraînerait de facto la résolution des contrats de prêt, elle sollicite la condamnation du notaire à lui verser la somme de 107'358,17 € au titre de son préjudice économique.

Par conclusions notifiées le 20 août 2015, M. [N] [L] sollicite :

* la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a débouté de ses demandes :

- formées à l'encontre de la banque,

- en nullité du contrat de bail en date du 22 juillet 2009,

- en remboursement des frais hypothécaires, du solde du capital emprunté, des frais de courtage, de la TVA non récupérée, des frais de prestataire en matière fiscale, et au titre de la perte de l'avantage du régime de défiscalisation, tel que chiffré dans le dispositif de ses conclusions,

En conséquence,

Sur la vente

- à titre principal, prononcer la nullité absolue de l'acte de vente du 8 juin 2009 pour violation des dispositions d'ordre public des articles L. 2161-10 et 11 du code de la construction et de l'habitation,

- à titre subsidiaire, prononcer la nullité de l'acte de vente du 8 juin 2009 pour dol,

- très subsidiairement, prononcer la résolution de la vente du 8 juin 2009 aux torts exclusifs de la SCI le Moulin de Boly,

Sur sa créance

- fixer sa créance à la somme de 291'230,90 € selon décompte arrêté au 31 août 2015 tel que détaillé dans le dispositif de ses conclusions,

A l'encontre du notaire,

- dire et juger que le notaire avait une parfaite connaissance des mécanismes juridiques de l'opération dans le montage de laquelle il a joué un rôle actif,

- constater que la 'note' établie par M. [C] [Z], architecte, se réfèrant à une réhabilitation complète de l'immeuble existant, ne saurait donc valoir attestation de mise hors d'eau de l'immeuble tel que mentionné dans l'acte de vente,

- dire et juger que Me [F] a commis plusieurs fautes tenant à l'absence de vérification des autorisations de construire et de l'existence de la garantie intrinsèque d'achèvement, au manquement à son devoir de conseil de l'éclairer sur les conséquences d'une telle garantie, à l'encaissement de 70 % du prix de vente à la signature de l'acte au lieu des 25 % contractuellement prévus.

En conséquence, condamner solidairement Me [F] et la banque à lui payer en réparation de son préjudice subi la somme de 291'230,98 € selon décompte arrêté le 31 août 2015, sauf à parfaire.

A l'encontre de la banque

- dire que la banque n'apporte pas la preuve de l'envoi des offres de prêts, l'enveloppe de retour des offres signées et les actes de prêt ont été accordés,

- prononcer la nullité des contrats de prêt, et dire et juger que les parties devant être replacées en l'état où elles se trouvaient avant la conclusion du prêt, la restitution à la banque des sommes réglées au titre des prêts se fera par compensation avec les sommes qui lui sont dues par la banque à titre de dommages-intérêts.

Sur le contrat de bail en date du 18 décembre 2008, prononcer sa nullité,

Et en tout état de cause,

- débouter la banque et le notaire de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles les disant mal fondées,

- dire et juger que dans l'hypothèse du recours à une exécution forcée pour recouvrer les condamnations prononcées par cette décision, le montant des frais d'huissier devrait être supporté par le débiteur,

- condamner solidairement tout succombant, outre dépens, à lui payer la somme de 7 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Me [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Le Moulin de Boly, régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat.

Par conclusions en date du 2 juin 2016, le ministère public s'en est remis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu liminairement, qu'il sera donné acte au Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits et obligations du Crédit Immobilier de France Centre Ouest, de son intervention volontaire.

Sur la demande d'annulation du contrat de vente

Attendu que dans le cadre d'une opération de défiscalisation, M. [L] a acquis de la SCI Le Moulin de Boly, un appartement (lot 47) dans la résidence de tourisme [Adresse 9]) suivant contrat de vente en l'état futur d'achèvement en date du 8 juin 2009 de cet immeuble à rénover, moyennant un prix de140 494,00 € TTC (soit 117 469,90 € HT) financé en totalité par deux prêts souscrits auprès du Crédit Immobilier de France Centre Ouest, dont le délai d'achèvement était fixé au cours du premier semestre 2010 ;

Attendu, et alors que M. [L] versera à la signature de l'acte par l'intermédiaire de la banque la somme de 98 345,00 € correspondant à 70 % du prix d'achat, les travaux de rénovation ne débuteront pas, et le lot ainsi acquis, ne sera jamais livré dès lors que le chantier a été abandonné et que le vendeur sera mis en liquidation judiciaire ;

Qu'il échet dans ces conditions de prononcer l'annulation de ce contrat de vente aux torts exclusifs du promoteur vendeur pour défaut de délivrance au visa des articles 1603, 1604, 1605 et suivants du code civil ;

Attendu que l'annulation d'un contrat ayant un effet rétroactif, il convient de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient à la date de la conclusion du contrat de prêt, et en conséquence, de dire que la SCI Le Moulin de Boly recouvrera les droits immobiliers sur le lot ainsi précisé ci-dessus au profit de la liquidation à laquelle M. [L] a déclaré sa créance qui comprendra en application de l'article 1611 du code civil, outre la restitution du capital versé, le montant de tous les dommages-intérêts en réparation de ses préjudices subis correspondant aux sommes qu'il a versées sans contrepartie ou en pure perte, et qui seront fixées comme suit :

* la somme de 98'345,80 € versée sans contrepartie, au titre de la fraction du prix d'achat débloqué, outre intérêts au taux légal à compter de son déblocage par la banque le 9 juin 2009 jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme,

* la somme de 4 811,31 € au titre des frais de vente,

* la somme de 1 795,00 € au titre des frais d'hypothèque,

* la somme de 600 € au titre des frais de courtage,

* 3 690,00 € au titre des frais d'acquisition,

* la somme de 436 € au titre des frais de prestataire en matière fiscale au service duquel il est conseillé, voir recommandé de recourir dans ce type d'opération,

* 364,78 € au titre des frais de prestataire en matière fiscale,

soit la somme de 110 042,89 €, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 98 345,80 € à compter du 9 juin 2009 jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme ;

Attendu toutefois, que M. [L] sollicite encore :

* la somme de 23'024,10 € correspondant au montant de la TVA non récupérée ; qu'il y sera fait droit, sous réserve de justifier que les services fiscaux ne lui rembourseront pas la TVA après annulation de la vente,

* la somme de 39'757,91 € au titre du solde du capital emprunté ; que toutefois, le contrat de vente étant annulé, et les contrats de prêt qui en sont l'accessoire également, il ne sera tenu qu'au remboursement à la banque de la somme déboursée par celle-ci à hauteur de 98 345,80 € majorée des intérêts au taux légal tel qu'il vient d'être dit, que seul, cette dernière sollicite à son encontre,

* la somme de 18'842,00 € au titre des intérêts, assurances, capital arrêté au 31 août 1015 (pour mémoire) ; que pour les mêmes motifs, son préjudice ne peut être retenu que relativement à l'assurance ADI qui subsistera jusqu'au remboursement de la fraction du prêt débloqué à la banque, et dont le montant réglé sera à parfaire à cette date là ;

Attendu que M. [L] sollicite encore, une somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts, correspondant à la perte définitive de l'avantage fiscal sur lequel il aurait pu escompter si la SCI avait mené à sa fin son programme immobilier que le premier juge a réduite à celle de 10 000 € ;

Attendu que l'opération de défiscalisation consiste à investir dans l'achat d'un bien entrant dans une opération de défiscalisation, laquelle permet en contrepartie, de diminuer le montant des impôts sur les revenus à concurrence d'un pourcentage fixé par l'Etat ;

Qu'eu égard à ces circonstances, le préjudice invoqué par M. [L] n'est pas tant financier puisqu'en l'espèce, du fait de la résolution de la vente et du contrat de prêt accessoire, celui-ci n'aura plus à honorer le financement de ce bien, que celui de voir augmenter son patrimoine par l'avantage fiscal qui lui était consenti lui permettant indirectement d'affecter partie de la somme d'argent qu'il aurait dû débourser au titre de l'impôt, à financer l'acquisition d'un bien ;

Que toutefois, ce préjudice ne peut constituer qu'une perte de chance dès lors que la réussite de cette opération est soumise à plusieurs aléas prévus contractuellement : que le bénéficiaire de cette défiscalisation honore jusqu'au bout ses engagements financiers par rapport à la banque, que le contrat de location de 9 années ne soit pas interrompu, et qu'enfin, l'acquéreur ne soit pas mis en situation d'avoir à revendre le bien avant l'expiration du délai de 20 années, sous peine de perdre ses avantages fiscaux ;

Qu'en revanche, du fait de l'existence de ces prêts contractés, la capacité d'emprunt de M. [L] s'en est trouvée amputée d'autant, et lorsqu'à l'issue de cette procédure, il retrouvera sa pleine capacité financière à emprunter pour éventuellement souscrire à une telle opération, il est avéré qu'il ne pourra à cette date, bénéficier d'un taux de défiscalisation aussi intéressant qu'en 2009 ;

Que l'indemnisation de cette perte de chance peut dès lors, être portée à la somme de 30 000 € ;

Que le jugement sera émendé sur le montant du préjudice à inscrire au passif de la liquidation de la SCI Le Moulin de Boly ;

Attendu que M. [L] a régulièrement déclaré sa créance à titre chirographaire au passif de la SCI à hauteur de 221 666,90 € ;

Qu'au vu de ce qui précède, il convient de fixer sa créance à la liquidation judiciaire de la SCI à hauteur de la somme de140 042,89 € (110 042,89 € + 30 000 €) outre intérêts au taux légal sur la somme de 98'345,80 € à compter du 8 juin 2009 jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme, à la somme de 23 024,10 € au titre de la TVA sous réserve de justifier de son non remboursement, ainsi qu'au montant des cotisations ADI à parfaire à la date de remboursement du prêt à la banque ;

Que le jugement sera émendé sur le montant de la créance à inscrire au passif de la SCI ;

Sur la responsabilité de la banque et l'annulation des contrats de prêts

- Sur la régularité de l'offre de prêt

Attendu qu'il résulte de l'acte authentique page 4 que l'acquéreur (M. [L]) déclare que 'l'organisme (financier) lui a consenti une offre de prêt qu'il a acceptée dans le respect des conditions de forme et de délais légales' ;

Que le moyen opposé par M. [L] tiré de l'irrégularité des conditions de l'acceptation de l'offre, sera rejeté ;

- Sur les modalités de débloquage des fonds

Attendu, et tel que l'a relevé le tribunal, l'article R. 261-18-1 du code de la construction et de l'habitation invoqué par M. [L] n'était pas encore applicable ;

Attendu que la banque à la signature de l'acte, a, à la demande du notaire, débloqué pour le compte de M. [L] 70 % du prix de l'acquisition alors que l'acte prévoyait un versement du prix d'acquisition à hauteur de 25 % à la signature de l'acte, et 70 % à la mise hors d'eau de l'immeuble ;

Attendu toutefois, que s'il est mis à la charge des organismes financiers une obligation de conseil, voir de mise en garde à l'égard de leur client, il ne leur appartient pas de s'immiscer dans l'opération économique que ce dernier projette dans laquelle il n'est pas partie prenante, devant seulement s'assurer de la viabilité apparente du projet, et que le client a des ressources et charges compatibles avec la charge des remboursements de l'emprunt souscrit pour financer le projet ;

Et attendu qu'en l'espèce, il n'appartenait pas à la banque, sauf à s'immiscer sans droit dans l'opération, de discuter l'appel de fonds sollicité par le notaire en charge de la vente en s'assurant auprès de ce dernier que la mise hors d'eau de l'immeuble, une des conditions pour que la garantie intrinsèque soit constituée, était bien remplie, ce qui l'aurait conduite en définitive à se substituer aux obligations du notaire auquel elle ne pouvait que sans remettre ;

Que la banque n'a donc commis aucune faute ;

Attendu que les contrats de prêt du 26 février 2009 ont été acceptés, en application de l'article L. 312-12 du code de la consommation, sous condition résolutoire de la réalisation de la vente qu'il était destiné à financer ;

Que l'annulation de la vente ayant été prononcée, c'est à bon droit que le tribunal a annulé les contrats de prêt qui en sont l'accessoire ;

Que l'annulation d'un contrat ayant un effet rétroactif, celle-ci doit replacer les parties dans l'état où elles se trouvaient au moment de la conclusion du contrat, de sorte que M. [L] devra rembourser à la banque la somme qu'elle a déboursée entre les mains du promoteur vendeur, dès lors qu'elle l'a été pour le compte de celui-ci, soit celle de 98 345,80 € diminuée des remboursements déjà effectués jusqu'à complet remboursement ;

Sur la responsabilité du notaire

Attendu que M. [L] reproche au notaire des manquements à son obligation d'information et à celle d'assurer la validité et l'efficacité de son acte, de lui avoir fait signer une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement, sans l'informer de l'insuffisance d'une garantie intrinsèque, et d'avoir fait débloquer les fonds en violation des dispositions contractuelles ;

Attendu que le notaire fait tout d'abord valoir à titre de remarques préliminaires que la vente litigieuse de cet immeuble qui devait être exploité en résidence de tourisme et loué à une société gestionnaire par le biais de différents baux commerciaux, ne relève pas du secteur protégé tel que défini par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ;

Que toutefois, ce notaire ne peut à la fois, invoquer ce moyen et exposer dans ses écritures que c'est lui-même qui, dans un souci protecteur des acquéreurs, a délibérément placé la commercialisation de l'ensemble immobilier sous le régime VFA, ce qu'ont accepté les parties ;

Que d'ailleurs, il convient de relever qu'il n'en tire aucune conséquence ; que ce moyen ne sera donc pas accueilli ;

Attendu que Me [F] fait valoir que le transfert des droits réels immobiliers ayant été incontestablement opérés au profit de M. [L], l'acte qu'il a reçu, a en conséquence trouvé sa pleine efficacité, et que par ailleurs, les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies et établies, dès lors qu'il était attesté que l'immeuble était hors d'eau, que les travaux portaient uniquement sur le second oeuvre et que l'immeuble n'était grevé d'aucun privilège et hypothèques, faisant valoir encore, qu'il ne lui appartenait pas d'attirer l'attention des acquéreurs sur les mérites de la garantie extrinsèque plutôt qu'intrinsèque et sur l'insuffisance théorique de la garantie intrinsèque, ni même sur la viabilité économique du projet ;

Et attendu que le notaire est un officier public et ministériel tenu de conseiller les parties et d'assurer l'utilité et l'efficacité des actes passés ; qu'à cet effet, il doit éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, sans que cette obligation ne s'étende en principe, à l'opportunité économique de l'opération instrumentée en l'absence d'éléments d'appréciation que le notaire n'a pas à rechercher ;

Attendu que jusqu'au nouveau texte applicable aux opérations postérieures au 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur, et même si elle ne présentait pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en était pas moins licite à la date où M. [L] a fait l'acquisition de ce bien en VFA, et en présence d'une telle garantie, la responsabilité du notaire ne peut, en principe, être mise en jeu dès lors que les conditions d'application sont réunies ;

Que néanmoins, la garantie intrinsèque, parce qu'elle résulte des conditions propres de l'opération prévue à l'article R. 261-18 a du code de la construction et de l'habitation, ne saurait dispenser le notaire de la plus grande prudence lorsqu'il instrumente des ventes assorties d'une telle garantie en s'assurant consciencieusement que la garantie fournie, si elle existe bien, peut être utilement mise en 'uvre, et notamment, en s'assurant de la fiabilité et de la suffisance des documents produits par le vendeur lors de l'acte, et il convient donc d'apprécier sa responsabilité au regard des informations dont il disposait effectivement (où tout du moins dont il était censé disposer) ;

Or attendu en l'espèce, que l'attestation de l'architecte M. [Z] qui est visée dans l'acte, et mentionnée inexactement comme y étant annexée, et qui certifierait que l'immeuble était hors d'eau, en fait n'existe pas, le notaire avouant finalement, qu'il s'agirait d'une erreur matérielle, provenant d'une inversion de noms qu'il estime être sans conséquence, entre celui de l'architecte M. [Z] qui pour sa part, aurait simplement attesté de la nature des travaux projetés, et celui du cabinet de maîtrise d'oeuvre ATTIC de [Localité 4], qui lui, aurait attesté de la mise hors d'eau de l'immeuble ;

Attendu toutefois, que la simple copie non certifiée de l'attestation du cabinet ATTIC par l'intermédiaire de M. [G] assurant de la mise hors d'eau de l'immeuble est pour le moins succinte (une ligne et demi), n'est pas contemporaine à l'acte de vente, n'est pas conforme aux mentions portées sur l'acte mais en outre, n'a pas été annexée à l'acte contrairement aux mentions portées dans l'acte ;

Que la copie également non certifiée, de 'l'attestation' de M. [Z] qui décrit en 4 lignes les travaux à réaliser qui sont pourtant présentés par le notaire, comme étant des travaux de rénovation lourds, n'est en fait qu'une note adressée, non pas au notaire, mais à la société gestionnaire des travaux tombée elle aussi en redressement judiciaire, est rédigée au temps futur, et dont le caractère succint ne permet pas non plus de s'assurer de l'étendue des travaux de réhabilitation de cet immeuble à usage d'ancien hôtel, et par là même, de conforter la mise hors d'eau de l'immeuble attestée par le cabinet ATTIC ;

Que manifestement, et eu égard à la garantie intrinsèque choisie par le vendeur, le notaire n'aurait pas dû se satisfaire de ces deux écrits pour le moins plus que succints, et dont l'un ne lui était même pas destiné, et il aurait dû, non seulement solliciter et exiger auprès de chacun de ces professionnels des documents contemporains à l'acte, mais encore, des documents beaucoup plus détaillés, ce qui lui aurait d'ailleurs permis à cette occasion, d'être informé que ces documents étaient des faux, ce que l'enquête pénale menée à [Localité 4] a révélé ;

Attendu qu'il en résulte que ces deux seuls documents qui ne permettaient pas sérieusement au notaire de s'assurer de la mise hors d'eau de l'immeuble, ne l'autorisaient donc pas à solliciter un versement de fonds à hauteur de 70 % dès la signature de l'acte alors que celui là même ne prévoyait un déblocage de fonds à la signature qu'à hauteur de 25 %, et ce d'autant que le notaire n'a pas non plus estimé utile de s'enquérir auprès des services administratifs de la ville, pour savoir si une déclaration d'ouverture de chantier et une déclaration préalable relative aux travaux avaient été déposées, puisque tel qu'il le soutient, semble-t-il à tort, un permis de construire n'était pas nécessaire, de sorte qu'il s'est encore privé, de se procurer lui-même la preuve de s'assurer d'une part, à la lecture des travaux qui y auraient officiellement figuré en détail, si l'immeuble était bien hors d'eau, mais encore et d'autre part, de la faisabibilité même du projet, et par voie de conséquences, de vérifier la garantie d'achèvement intrinsèque qui repose sur les conditions propres de l'opération ;

Que pas plus, le notaire n'a pas estimé utile d'assurer la sécurité des acquéreurs, en obtenant du promoteur vendeur une date de livraison du lot acquis, et éventuellement des pénalités de retard pour inciter au bon achèvement des travaux ;

Qu'en outre, sont intervenues également des substitutions de lots, sans pour autant que le notaire ne modifie le règlement de copropriété, et il ne saurait raisonnablement soutenir à cet égard, qu'il ne s'est agi que d'un changement de numérotation de lots sans conséquence sur le règlement ;

Attendu que dans ces conditions, le notaire ne rapporte manifestement pas la preuve que les conditions de la garantie intrinsèque auraient été remplies le jour de la vente dès lors que la copie des deux documents remis, leur teneur, et de surcroît, le destinataire pour l'un d'eux, lesquels étaient en outre, non contemporains à l'acte, auraient dû manifestement l'alerter, ce dont il résulte que Me [F] a commis des manquements fautifs à ses obligations d'information et de conseil, mais également à celle d'assurer en sa qualité de rédacteur unique de l'acte l'équilibre des intérêts en présence, et par là-même, l'efficacité et l'utilité de son acte dès lors que le lot ainsi acquis par M. [L] ne lui sera jamais livré ;

Que ces manquements fautifs de la part du notaire sont de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, et les dommages invoqués tant par M. [L], que par la banque, qui sont avérés du fait de l'insolvabilité du promoteur vendeur mis en liquidation judiciaire attestée par le liquidateur, trouvent directement leur cause dans les fautes commises par ce notaire, lesquels seront indemnisés par ce dernier ;

Sur l'étendue du préjudice de M. [L]

Attendu que le notaire sera condamné à indemniser M. [L] de son dommage constitué par la somme équivalente au montant de celles qu'il a déclarées à la liquidation du promoteur vendeur, et qui n'ont reçu aucune contrepartie, ou encore, ont été versées en pure perte, et qui constituent son préjudice avéré ;

Sur l'étendue du préjudice de la banque

Attendu que la banque sollicite du notaire à titre de dommages-intérêts à la fois le montant équivalent aux restitutions en intérêts conventionnels et aux cotisations d'assurances sur la durée de l'amortissement du prêt, les frais de dossier et l'indemnité légale de remboursement anticipé, soit au total, la somme de 107 358,17 € ;

Mais attendu que si l'annulation du contrat de prêt cause à la banque un préjudice certain qui trouve lui aussi directement sa cause dans les fautes commises par ce notaire dès lors que par ses manquements fautifs le contrat de vente a été annulé et les prêts accessoires eux aussi de plein droit, celui-ci ne peut toutefois, s'étendre à la totalité des intérêts conventionnels sur la durée de l'amortissement du prêt, dès lors, et tel que le fait observer pertinemment le notaire, la banque va recouvrer le capital emprunté immédiatement soit en l'espèce au bout de 6 années au lieu de 25 années, et qu'elle va tout aussi immédiatement, replacer les fonds sur le marché financier et percevoir à nouveau des intérêts ;

Que son préjudice ne peut consister en l'espèce, qu'à la différence entre les intérêts conventionnels et les intérêts au taux légal sur la somme qu'elle a débloquée à hauteur de 98 345 € TTC à compter du 8 juin 2009 jusqu'à complet remboursement, outre à l'indemnité de remboursement anticipée prévue par la banque elle-même et sensée la dédommager de son entier préjudice lorsque le prêt est remboursé par anticipation ;

Sur le bail commercial

Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré cette demande irrecevable, faute pour M. [L] d'avoir assigner dans la cause, la société bailleresse.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

DONNE acte au Crédit Immobilier de France Développement de son intervention volontaire,

CONFIRME le jugement entrepris, en sa disposition relative aux dépens et en celle allouant des indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il a :

- déclaré nul et de nul effet l'acte de vente reçu par Me [F] d'un appartement en l'état futur d'achèvement constituant le lot 47 de la résidence de tourisme Le Moulin de Boly sise à [Adresse 8] au [Adresse 10], cadastré Section CE numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], acquis par M. [N] [L], de la SCI Le Moulin de Boly,

- déclaré nuls et de nul effet les contrats de prêts souscrits le 26 février 2009 par M. [L] auprès du Crédit Immobilier de France Centre Ouest aux droits et obligations desquels vient le Crédit Immobilier de France Développement,

- dit que cette banque n'a commis aucune faute,

- déclaré irrecevable la demande tendant à faire constater la nullité du bail commercial,

Le REFORMANT pour le surplus,

Et STATUANT à nouveau,

- PRONONCE l'annulation du contrat de vente conclu entre M. [N] [L] et la SCI Le Moulin de Boly aux torts exclusifs de cette dernière, portant sur le lot 47 de l'immeuble sis à [Adresse 11], cadastré Section CE numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

Vu la liquidation judiciaire de la SCI Le Moulin de Boly prononcée le 3 juillet 2012 par le tribunal de commerce de Toulouse,

- FIXE la créance de M. [N] [L] à la liquidation judiciaire de la SCI Le Moulin de Boly à :

* la somme totale de 140 042,89 € (cent quarante mille quarante deux euros et quatre vingt neuf centimes), outre les intérêts au taux légal sur la somme de 98 345,80 € (quatre vingt dix huit mille trois cent quarante cinq euros et quatre vingts centimes) à compter du 9 juin 2009 jusqu'à complet remboursement à la banque de cette somme,

* la somme de 23'024,10 € (vingt trois mille vingt quatre euros et dix centimes) correspondant au montant de la TVA non récupérée sous réserve de justifier que les services fiscaux ne lui rembourseront pas la TVA après annulation de la vente,

* au montant de l'assurance ADI à parfaire au jour du remboursement de la fraction du prêt débloqué à la banque,

- DIT que la SCI Le Moulin de Boly recouvrera les droits immobiliers sur ce bien ci-dessus précisé qui seront intégrés à la liquidation,

- CONDAMNE M. [N] [L] à payer au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 98 345,80 € (quatre vingt dix huit mille trois cent quarante cinq euros et quatre vingts centimes outre intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2009 jusqu'à complet remboursement,

- DIT que Me [S] [F], notaire à Dijon, a commis des manquements fautifs à ses obligations professionnelles directement à l'origine du dommage subi par M. [L] et le Crédit Immobilier de France Développement,

- CONDAMNE Me [S] [F] à payer à M. [L] à titre de dommages-intérêts en réparation de son dommage :

* la somme de 23'024,10 € (vingt trois mille vingt quatre euros et dix centimes) sous réserve de justifier que les services fiscaux ne lui rembourseront pas la TVA après annulation de la vente,

* le montant de l'assurance ADI à parfaire au jour du remboursement de la fraction du prêt débloqué à la banque,

- CONDAMNE Me [S] [F] à payer au Crédit Immobilier de France Développement à titre de dommages-intérêts en réparation de son dommage, la différence entre les intérêts conventionnels et les intérêts au taux légal sur la somme débloquée à hauteur de 98 345 € TTC (quatre vingt dix huit mille trois cent quarante cinq euros) à compter du 8 juin 2009 jusqu'à complet remboursement, outre l'indemnité de remboursement anticipée telle que définie au contrat de prêt,

Et Y AJOUTANT,

- CONDAMNE in solidum Me [S] [F] et Me [E], ès qualités, à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

* la somme de 4 000 € (quatre mille euros) à M. [N] [L],

* la somme de 2 000 € (deux mille euros) au Crédit Immobilier de France Développement,

- LE CONDAMNE également in solidum avec Me [E], ès qualités, aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- ORDONNE aux frais de Me [S] [F], la publication à la conservation des hypothèques de [Localité 5] de la présente décision.

Le présent arrêt a été signé par Mme Sartrand, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND

| France, Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 12 janvier 2017, 15/01507

Synthèse

Références :

Origine de la décision