CS/AM
Numéro 17/147
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 12/01/2017
Dossier : 14/04633
Nature affaire :
Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente
Affaire :
[G] [O]
C/
[O] [L] [G] [H]
[Q] [U] épouse [H]
[V] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LE MOULIN DE BOLY
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 janvier 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 20 septembre 2016, devant :
Madame SARTRAND, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes,
Madame SARTRAND, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur [A] et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame SARTRAND, Président
Monsieur [A], Conseiller
Madame ROSA SCHALL, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Maître [G] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
représenté par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU
assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS
INTIMES :
Monsieur [O] [L] [G] [H]
né le [Date naissance 1] 1947 à TUNIS (Tunisie)
de nationalité française
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
Madame [Q] [F] [U] épouse [H]
née le [Date naissance 1] 1949 à TUNIS (Tunisie)
de nationalité française
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
représentés par Maître Jean-Claude SENMARTIN de la SCP AMEILHAUD - ARIES - SENMARTIN - FOURALI, avocat au barreau de TARBES
assistés de Maître Fabienne LATTY, de la SCP BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
Maître [V] [X]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LE MOULIN DE BOLY
[Adresse 10]
[Adresse 9]
assignée
sur appel de la décision
en date du 16 DECEMBRE 2014
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
FAITS et PROCÉDURE
Suivant acte de Me [G] [O], notaire à [Localité 1] (le notaire), en date du 15 septembre 2009, Mme [Q] épouse [H] et M. [O] [H] (les époux [H]) ont acquis de la société civile immobilière Le Moulin de Boly (le promoteur vendeur) un appartement en l'état futur d'achèvement dans un ancien hôtel à rénover constituant le lot 75 sis à [Localité 2] (Hautes-Pyrénées) au [Adresse 11], cadastré Section CE numéros [Cadastre 1], [Cadastre 1] et [Cadastre 1], moyennant le prix de 114'497 € TTC financé en totalité par un prêt souscrit auprès de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées (la banque) avec déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux.
Que ce contrat de vente en l'état futur d'achèvement comportait une garantie intrinsèque d'achèvement de l'immeuble.
Que par ailleurs, l'acte notarié prévoyait l'achèvement des travaux au cours du premier semestre 2010, mais sans préciser toutefois la date de livraison.
Le jour de la signature de l'acte de vente, la Banque réglait pour le compte des époux [H] la somme de 80'147,90 € représentant 70 % du prix.
Par lettre du 12 juillet 2010, la société Docomo, gérante de la SCI Le Moulin de Boly indiquait aux époux [H] qu'une date de livraison de l'immeuble serait envisageable au quatrième trimestre 2011.
Par courrier du 28 avril 2011, la SCI Le Moulin de Boly informait les époux [H] de ce qu'elle abordait la phase cloisonnement selon la configuration définitive retenue, et sollicitait le paiement d'une somme supplémentaire de 22'899,40 € que la banque réglait pour le compte de cette dernière.
Toutefois, les époux [H] mandataient un huissier qui dans son procès-verbal du 2 septembre 2011 constatait que l'immeuble était fermé, sans aucune trace de chantier en cours et qu'aucun permis de construire de déclaration préalable de travaux n'avait été déposé en mairie.
Nonobstant, le 20 septembre 2011 le promoteur vendeur faisait connaître qu'il allait pouvoir reprendre les travaux.
En fait, les travaux de rénovation de l'immeuble ne débuteront jamais, le chantier sera abandonné et l'appartement ne sera jamais livré dès lors que le tribunal de commerce de Toulouse plaçait la société Docomo en redressement judiciaire, puis à son tour la SCI Le Moulin de Boly qui, pour finir, était mise en liquidation judiciaire le 3 juillet 2012.
Par actes d'huissier des 4 et 20 janvier 2012, publiés à la Conservation des Hypothèques de Tarbes le 10 avril 2012 sous la référence Volume 2012 P n° 1564 et le 7 juin 2012 sous la référence volume 2013 P n° 2387, les époux [H] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Tarbes, le vendeur la SCI Le Moulin de Boly, représenté par Me [X] son mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI, afin de voir fixer leur créance, prononcer la résolution de la vente et restituer le prix.
Puis par un acte d'huissier du 21 juin 2012, les époux [H] ont assigné Me [G] [O], notaire, afin de le voir déclarer responsable de leur préjudice.
Les époux [H] remboursaient par anticipation à la Caisse d'Epargne la somme de 82'352,16 € afin de solder le crédit souscrit pour l'achat de ce bien.
Par un jugement 16 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Tarbes a :
- ordonné la résolution de la vente reçue par Me [G] [O], notaire à [Localité 1], le 15 septembre 2009, d'un appartement en l'état futur d'achèvement constituant le lot 75 de la résidence de tourisme [Adresse 12], cadastrée Section CE numéros [Cadastre 1], [Cadastre 1] et [Cadastre 1],
- fixé la créance des époux [H] à l'encontre de la SCI Le Moulin de Boly à :
* la somme de 80'147,90 € au titre du remboursement du prix de vente,
* la somme de 4 111,56 € au titre des intérêts intercalaires arrêtés au 31 décembre 2011 et les intérêts intercalaires payés ensuite sur justificatifs,
- condamné M. [G] [O] à payer aux époux [H], à titre de dommages-intérêts, les sommes de 80'147,90 € et 5 824,71 €,
- condamné in solidum M. [G] [O] et Me [X], ès qualités de liquidateur de la SCI Le Moulin de Boly, à payer aux époux [H] la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties de toutes demandes contraires ou plus amples,
- condamné in solidum M. [G] [O] et Me [X], ès qualités de liquidateur de la SCI Le Moulin de Boly, aux dépens.
Me [G] [O] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions notifiées le 11 mai 2015, Me [G] [O] sollicite voir :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- dire et juger les époux [H] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes dirigées à son encontre, et les en débouter,
Et reconventionnellement,
- condamner les époux [H] à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, outre celle de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, le notaire entend faire valoir :
- que le transfert des droits réels immobiliers s'est incontestablement opéré au profit des époux [H] de sorte que l'acte qu'il a ainsi reçu, a trouvé sa pleine efficacité,
- que la garantie intrinsèque était sans conteste constituée au jour de la vente, les biens étant libres de toute inscription et hors d'eau et ce, tel qu'en a attesté le 23 avril 2009 le cabinet de maîtrise d''uvre ATTIC de [Localité 3], alors que par ailleurs, l'architecte M. [E] [W] attestait de ce que les travaux portaient uniquement sur le second oeuvre, et à cet égard, il précise qu'il n'a jamais prétendu que cette attestation établie et délivrée par l'architecte correspondait à un stade d'avancement des travaux, mais simplement, que l'existant était à la date du 11 mars 2010, hors d'eau,
- que le fait que l'immeuble était 'hors d'eau' au jour de la vente justifiait le versement de 70 % du prix,
- que la vente litigieuse de cet immeuble qui devait être exploité en résidence de tourisme et loué à une société gestionnaire par le biais de différents baux commerciaux, ne relève pas du secteur protégé tel que défini par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation,
- qu'il ne lui appartient pas d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques éventuels d'une garantie intrinsèque dès lors qu'en l'espèce, les conditions légales étaient remplies,
- que l'opération de construction projetée consistant en la rénovation lourde d'un immeuble ancien ne nécessitait pas de permis de construire,
- que nul besoin n'était de modifier le règlement de copropriété dès lors qu'un seul changement de numérotation avait été opéré sans substitution de lot,
Subsidiairement, et pour le cas où la Cour retiendrait une faute à son encontre, le notaire fait observer sur le préjudice invoqué, qu'il n'a pas à se substituer au vendeur qui seul, peut lui restituer le prix de vente, que la restitution du prix de vente en cas de résolution du contrat ne constitue pas un préjudice indemnisable.
Par conclusions notifiées le 22 juillet 2016, les époux [H] sollicitent voir :
- constater qu'aucun permis de construire, déclaration de travaux, n'a été déposé par la SCI Le Moulin de Boly,
- constater que les opérations de réhabilitation du bien immobilier acquis en vente en l'état futur d'achèvement n'ont pas débuté, et que le bien immobilier ainsi acquis n'a pas été livré,
- constater qu'ils ont remboursés par anticipation à la Caisse d'Epargne la somme de 82'352,16 € afin de solder le crédit souscrit pour l'achat de ce bien,
En conséquence,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant,
- condamner Me [O] à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- le condamner également, outre aux dépens, à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Me [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Le Moulin de Boly régulièrement assignée le 3 mars 2015, n'a pas constitué avocat.
Par conclusions en date du 2 juin 2016, le Ministère public s'en est remis.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation du contrat de vente
Attendu que dans le cadre d'une opération de défiscalisation, les époux [H] ont acquis de la SCI Le Moulin de Boly, un appartement (lot 75) dans un immeuble à rénover sis au [Adresse 11]) suivant contrat de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 15 septembre 2009 par Me [O] moyennant le prix de 114'497 € TTC financé en totalité par un prêt souscrit auprès de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées, dont le délai d'achèvement était fixé au cours du premier semestre 2010 avec déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux ;
Attendu, et alors que les époux [H] verseront par l'intermédiaire de la banque la somme de 80'147,90 € correspondant à 90 % du prix d'achat, les travaux de rénovation ne débuteront pas, et le lot ainsi acquis ne sera jamais livré dès lors que le chantier a été abandonné et que le vendeur sera mis en liquidation judiciaire ;
Qu'il échet dans ces conditions de prononcer l'annulation de ce contrat de vente ;
Attendu que du fait de l'effet rétroactif de l'annulation, il convient de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient lorsqu'elles ont conclu le contrat, et en conséquence de dire, que la SCI Le Moulin de Boly recouvrera les droits immobiliers sur le lot ainsi précisé ci-dessus au profit de la liquidation à laquelle les époux [H] ont régulièrement et à bon droit, déclaré leur créance qui sera fixée à hauteur des sommes retenues par la décision entreprise qui sera confirmée ;
Attendu que les époux [H] ont soldé par anticipation à la Caisse d'Epargne leur prêt à hauteur de la somme de 82'352,16 €.
Sur la responsabilité du notaire
Attendu que les époux [H] reprochent au notaire des manquements à son obligation d'information et à celle d'assurer la validité et l'efficacité de son acte, de leur avoir fait signer une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement, et d'avoir fait débloquer les fonds en violation des dispositions contractuelles ;
Attendu que le notaire fait tout d'abord valoir à titre de remarques préliminaires, que la vente litigieuse de cet immeuble qui devait être exploité en résidence de tourisme et loué à une société gestionnaire par le biais de différents baux commerciaux, ne relève pas du secteur protégé tel que défini par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ;
Que toutefois, ce notaire ne peut à la fois, invoquer ce moyen et exposer dans ses écritures que c'est lui-même, dans un souci protecteur des acquéreurs, qui a délibérément placé la commercialisation de cet ensemble immobilier sous le régime VFA, ce qu'ont accepté les parties à l'acte ;
Que d'ailleurs, il convient de relever qu'il n'en tire aucune conséquence ; que ce moyen ne sera donc pas accueilli ;
Attendu que Me [O] fait valoir que le transfert des droits réels immobiliers ayant été incontestablement opérés au profit des époux [H], l'acte qu'il a reçu, a en conséquence trouvé sa pleine efficacité, et que par ailleurs, les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies et établies dès lors qu'il était attesté que l'immeuble était hors d'eau, que les travaux portaient uniquement sur le second oeuvre et que l'immeuble n'était grevé d'aucun privilège et hypothèques, faisant valoir encore, qu'il ne lui appartenait pas d'attirer l'attention des acquéreurs sur les mérites de la garantie extrinsèque plutôt qu'intrinsèque, et sur l'insuffisance théorique de la garantie intrinsèque, ni même sur la viabilité économique du projet ;
Et attendu que le notaire est un officier public et ministériel tenu de conseiller les parties et d'assurer l'utilité et l'efficacité des actes passés ; qu'à cet effet, il doit éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, sans que cette obligation ne s'étende en principe, à l'opportunité économique de l'opération instrumentée en l'absence d'éléments d'appréciation que le notaire n'a pas à rechercher ;
Attendu que jusqu'au nouveau texte applicable aux opérations postérieures au 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur, et même si elle ne présentait pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en était pas moins licite à la date où les époux [H] ont fait l'acquisition de ce bien en VFA, et en présence d'une telle garantie, la responsabilité du notaire ne peut, en principe, être mise en jeu dès lors que les conditions d'application sont réunies ;
Que néanmoins, la garantie intrinsèque parce qu'elle résulte des conditions propres de l'opération prévue à l'article R 261-18 a, du code de la construction et de l'habitation, ne saurait dispenser le notaire de la plus grande prudence lorsqu'il instrumente des ventes assorties d'une telle garantie en s'assurant consciencieusement que la garantie fournie, si elle existe bien, peut être utilement mise en 'uvre, et notamment, en s'assurant de la fiabilité et de la suffisance des documents produits par le vendeur lors de l'acte, de sorte qu'il convient d'apprécier sa responsabilité au regard des informations dont il disposait effectivement (ou tout du moins dont il était censé disposé) ;
Or attendu en l'espèce, que l'attestation de l'architecte M. [W] qui est visée dans l'acte, et mentionnée inexactement comme y étant annexée, et qui certifierait que l'immeuble était hors d'eau, en fait n'existe pas, le notaire avouant finalement, qu'il s'agirait d'une erreur provenant d'une inversion de nom entre celui de l'architecte M. [W] qui pour sa part, aurait simplement attesté de la nature des travaux projetés, et celui du cabinet de maîtrise d'oeuvre ATTIC de [Localité 3], qui lui, aurait attesté de la mise hors d'eau de l'immeuble ;
Attendu toutefois, que la simple copie non certifiée de l'attestation du cabinet ATTIC par l'intermédiaire de M. [R] assurant de la mise hors d'eau, est pour le moins succinte (une ligne et demi), n'est pas contemporaine à l'acte de vente, n'est pas conforme aux mentions portées sur l'acte, mais en outre n'a pas été annexée à l'acte contrairement aux mentions portées par le notaire dans l'acte ;
Que la copie également non certifiée de 'l'attestation' de M. [W] qui décrit en 4 lignes les travaux 'à réaliser' qui sont pourtant présentés comme des travaux de rénovation lourds, n'est en fait qu'une note adressée, non pas au notaire, mais à la société gestionnaire des travaux elle aussi tombée en redressement judiciaire, est rédigée au temps futur, et dont le caractère succint ne permet pas non plus de s'assurer de l'étendue des travaux de réhabilitation de cet immeuble à usage d'ancien hôtel, et par là même, de conforter la mise hors d'eau de l'immeuble attestée par le cabinet ATTIC ;
Que manifestement, et eu égard à la garantie intrinsèque choisie par le vendeur, le notaire n'aurait pas dû se satisfaire de ces deux écrits pour le moins plus que succinct, et dont l'un ne lui était pas destiné, et il aurait dû, non seulement solliciter et exiger auprès de chacun de ces professionnels des documents contemporains à l'acte, mais encore, des documents beaucoup plus détaillés, ce qui lui aurait d'ailleurs permis à cette occasion d'être informé que ces documents étaient des faux, ce que l'enquête pénale menée à [Localité 3] a révélé ;
Attendu qu'il en résulte que ces deux seuls documents qui ne permettaient pas sérieusement au notaire de s'assurer de la mise hors d'eau de l'immeuble, ne l'autorisaient pas à solliciter un versement de fonds à hauteur de 70 % dès la signature de l'acte alors que celui-là même ne prévoyait un déblocage de fonds à la signature qu'à hauteur de 25 %, et ce d'autant que le notaire n'a pas non plus estimé utile de se renseigner auprès des services administratifs de la ville pour savoir si une déclaration d'ouverture de chantier et une déclaration préalable relative aux travaux avaient été déposées, puisque tel qu'il le soutient, semble-t-il à tort, un permis de construire n'était pas nécessaire, de sorte qu'il s'est encore privé de se procurer lui-même la preuve de savoir d'une part, à la lecture des travaux qui y aurait officiellement figuré en détail, si l'immeuble était bien hors d'eau, mais encore, et d'autre part, de la faisabibilité même du projet, et par voie de conséquence, de vérifier la garantie d'achèvement intrinsèque qui repose sur les conditions propres de l'opération ;
Que pas plus, le notaire n'a estimé utile d'assurer la sécurité des acquéreurs en obtenant du promoteur vendeur de date de livraison du lot acquis, et éventuellement des pénalités de retard pour inciter au bon achèvement des travaux ;
Qu'en outre, sont intervenus des substitutions de lots, sans pour autant que le notaire ne modifie le règlement de copropriété, et en tout cas, ne procède à un acte rectificatif signé des parties, de sorte qu'il ne saurait raisonnablement soutenir à cet égard, en sa qualité d'officier public et ministériel, qu'il ne s'est agi que d'un changement de numérotation de lots sans conséquence sur le règlement ;
Attendu que dans ces conditions, le notaire ne rapporte manifestement pas la preuve que les conditions de la garantie intrinsèque auraient été remplies le jour de la vente, dès lors que la copie des documents remis, leur teneur, et de surcroît, le destinataire pour l'un d'eux, lesquels étaient en outre non contemporains à l'acte, ainsi que l'insuffisance des documents fournis, auraient dû manifestement l'alerter, ce dont il résulte que Me [O] a commis des manquements fautifs à ses obligations d'information et de conseil, mais également à celle d'assurer l'efficacité et l'utilité de son acte, dès lors que le lot ainsi acquis par les époux [H] ne leur sera jamais livré ;
Que ces manquements fautifs de la part du notaire sont de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, et les dommages invoqués par les époux [H] qui sont avérés du fait de l'insolvabilité du promoteur vendeur mis en liquidation judiciaire, trouvent directement leur cause dans les fautes commises par ce notaire, lesquels seront indemnisés par ce dernier ;
Que le jugement sera confirmé.
Sur l'étendue du préjudice des époux [H]
Attendu que le notaire sera condamné à les indemniser de leur dommage avéré du fait de l'insolvabilité du promoteur vendeur de la somme de 80'147,90 € et celle de 5 824,71 € ;
Que le jugement sera confirmé.
Sur les dommages-intérêts sollicités par les époux [H]
Attendu que les époux [H] sollicitent en cause d'appel la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Attendu que condamné par les premiers juges sous le bénéfice de l'exécution provisoire, Me [O] a saisi le premier président pour voir consigner les sommes ainsi allouées aux époux [H] entre les mains de M. le bâtonnier de l'ordre des avocats près la cour d'appel de Pau, soutenant que les époux [H] seraient en cas de réformation du jugement dans « la totale incapacité de restituer les sommes versées » ;
Et attendu que le premier président, dans son appréciation souveraine, a fait droit à cette demande, estimant que les conséquences manifestement excessives que risquait d'entraîner l'exécution provisoire devaient s'apprécier au regard de l'incertitude quant aux facultés de remboursement du créancier, de sorte qu'il ne saurait être reproché au notaire d'avoir résisté abusivement à indemniser les époux [H] ;
Qu'ils seront déboutés de leur demande.
Par ces motifs
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne in solidum Me [O] et Me [X], ès qualités de liquidateur de la SCI Le Moulin de Boly, à payer à M. et Mme [O] [H] la somme de 4 000 € (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Me [G] [O] et Me [X], ès qualités de liquidateur de la SCI Le Moulin de Boly aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Ordonne aux frais de Me [G] [O] la publication à la Conservation des Hypothèques de Tarbes de la présente décision.
Le présent arrêt a été signé par Mme Sartrand, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandra VICENTE Christine SARTRAND
