DT/SB
Numéro 16/03973
COUR D'APPEL DE PAU
Chambre sociale
ARRÊT DU 27/10/2016
Dossier : 16/00171
16/00292
Nature affaire :
Autres demandes relatives à un bail rural
Affaire :
EARL DU PIC
C/
SCI SOCIETE D'ENTRAINEMENT DES PYRENEES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Octobre 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 07 Septembre 2016, devant :
Madame THEATE, Président
Madame PEYROT, Conseiller
Madame COQUERELLE, Conseiller
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
EARL DU PIC
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Maître VALETTE de la SCP GOMES - VALETTE, avocat au barreau de GERS
INTIMEE :
SCI SOCIETE D'ENTRAINEMENT DES PYRENEES
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentée par Maître TRICART, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 05 JANVIER 2016
rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE TARBES
RG numéro : 51-15-0002
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par jugement du 11 avril 2006, le tribunal paritaire des baux ruraux de TARBES a reconnu à l'EARL du Pic le bénéfice d'un bail à ferme sur un ensemble immobilier appartenant à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées, comprenant une maison d'habitation, des dépendances et plusieurs parcelles de terre cadastrées comme suit :
Commune de [Localité 1] :
* section C [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5] ;
* section B [Cadastre 6] - [Cadastre 7]- [Cadastre 8]- [Cadastre 9]- [Cadastre 10]- [Cadastre 11]- [Cadastre 12]- [Cadastre 13]- [Cadastre 14]- [Cadastre 15]- [Cadastre 16]- [Cadastre 17]- [Cadastre 18]- [Cadastre 19]- [Cadastre 20]- [Cadastre 21] ;
[Adresse 5] :
* section A [Cadastre 4] -[Cadastre 22]- [Cadastre 5]- [Cadastre 23]- [Cadastre 24]
le tout d'une contenance de 11 ha 26 a 22 ca.
Par jugement du 27 novembre 2008 et d'un jugement rectificatif du 15 octobre 2009, le tribunal paritaire des baux ruraux de TARBES a fixé le montant du fermage à 15.000 € /an payable entre le 20 et le 30 décembre de chaque année à compter de l'année culturale 2004.
Enfin, et par jugement du 05 janvier 2016 rendu à la suite d'une ordonnance de référé du 15 octobre 2013 ayant ordonné une expertise, le tribunal paritaire des baux ruraux de TARBES a prononcé la résiliation du bail à ferme liant l'EARL du Pic à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées et portant sur l'ensemble des parcelles précitées, condamné l'EARL du Pic à payer à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées la somme de 34.478,44 € au titre de l'arriéré de fermage échus depuis 2013 débouté l'EARL du Pic pour le surplus et condamné cette dernière aux dépens y compris ceux afférents à l'instance de référé.
Suivant déclarations enregistrées les 18 et 28 janvier 2016 au greffe - une fois par RPVA l'autre par procès verbal - le conseil de l'EARL du Pic a, au nom et pour le compte de cette dernière, formé un appel à l'encontre de ce jugement. Les deux procédures seront jointes.
Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 23 mai 2016 et reprises oralement à l'audience, l'EARL du Pic demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner la SCI Société d'entraînement des Pyrénées :
* à lui payer la somme de 80.689,76 € au titre des travaux accomplis par le preneur pour le compte de la bailleresse ;
* à lui payer la somme de 7.500 € au titre du préjudice de jouissance ;
* à exécuter les travaux concernant la maison d'habitation pour une somme de 168.113 € TTC sous astreinte de 600 € par jour de retard après expiration d'un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir ;
* à exécuter les travaux concernant les bâtiments d'exploitation situés près de la maison d'habitation (n° 2 et 4 et cour intérieure) pour une somme de 243.336 € TTC correspondant au chiffrage de l'expert sous astreinte de 500 € par jour de retard après expiration d'un délai de sept mois à compter de la décision à intervenir ;
* à exécuter les travaux concernant les bâtiments d'exploitation extérieurs (n° 5 et 6 et 7) pour une somme de 209.544 TTC correspondant au chiffrage de l'expert, sous astreinte de 400 € par jour de retard après expiration d'un délai de sept mois à compter de la décision à intervenir ;
* de condamner enfin la SCI Société d'entraînement des Pyrénées aux dépens de l'instance ainsi qu'au versement d'une indemnité de procédure de 5.000 €.
Au soutien de ces prétentions l'EARL du Pic fait valoir que dès l'année 2004 les désordres et dysfonctionnements graves sont apparus dans les bâtiments destinés tant à l'habitation qu'à l'exploitation (fuites d'eau en sous-sol, infiltrations par la toiture panne de chauffage, problèmes majeurs d'assainissement) sans que jamais le bailleur ne réponde aux sollicitations du preneur qui a dû payer tous les travaux urgents . A ce jour, la maison est cependant inhabitable comme en atteste le constat dressé le 13 janvier 2009, et le propriétaire des lieux toujours défaillant.
L'expert désigné par ordonnance de référé à la demande de l'EARL du Pic, Monsieur [B] [X] a, dans son rapport du 17 septembre 2014, constaté un manque d'entretien généralisé, voire de délabrement de l'immeuble, imputable au bailleur et mettant en péril la conservation des bâtiments. L'expert a également chiffré le coût des travaux réalisés par le locataire, pour le compte du bailleur, à la somme de 80.689,76 € dont l'EARL du Pic réclame la compensation avec les arriérés de fermage impayés depuis 2013, étant observé que le montant réclamé au titre de l'exercice 2013 par la SCI Société d'entraînement des Pyrénées varie de 16.670,75 € à 17.109,19 €.
L'appelante critique par ailleurs le jugement dont elle soutient que le rejet de la demande de compensation, comme celui des dommages et intérêts pour troubles de jouissance sont dépourvus de fondement juridique.
Les motifs retenus pour la résiliation du bail - à savoir la domiciliation de diverses sociétés et activités au siège de l'EARL du Pic - l'appelante affirme qu'ils sont erronés en fait et conteste la cohabitation sur les mêmes terres des sociétés unipersonnelles respectivement exploitées par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [T] [Y] fils du premier. L'appelante en déduit que le jugement doit en conséquence être infirmé de ce chef et qu'il y a lieu de faire droit à ses demandes, en précisant que les fermages des exercices 2013 et 2014 soit une somme de 34.478,44 € sont à ce jour payés.
La somme réclamée à titre de remboursement du coût des travaux exécutés pour le compte du propriétaire est justifiée par le rapport d'expertise et la prise en charge, par la SCI Société d'entraînement des Pyrénées, du prix des travaux à exécuter pour rendre les bâtiments exploitables et vivables, est également établie par ce même rapport. L'EARL du Pic rappelle les termes de :
* l'article 1719-2° du Code rural qui fait obligation au bailleur d'entretenir le bien en l'état d'usage pour lequel il a été loué;
* l'article 415-3 de ce même Code selon lequel le paiement des grosses réparations incombe exclusivement au propriétaire.
S'agissant du trouble de jouissance limité à l'impossibilité d'habiter la maison, il est calculé sur la base du loyer fixé par le juge et correspond à la moitié de ce montant.
Suivant conclusions enregistrées au greffe et reprises oralement le jour de l'audience de plaidoirie, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter l'EARL du Pic de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI Société d'entraînement des Pyrénées et reconventionnellement :
* de juger que l'EARL du Pic a mis illégitimement à disposition les parcelles cadastrées :
- commune de [Localité 1] section C [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 25] et [Cadastre 26] ;
- commune de [Localité 1] section B [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] ;
- commune de [Localité 2] section A [Cadastre 4], [Cadastre 22], [Cadastre 5], [Cadastre 23] et [Cadastre 24] ;
pour lesquelles le Tribunal paritaire des baux ruraux, par jugement du 11 avril 2006, lui avait reconnu un bail à ferme ;
* de juger que le bail à ferme avec l'EARL du Pic est résilié pour mise à disposition illégitime des parcelles objet du bail à des tiers ;
* de constater la mauvaise foi de l'EARL du Pic ;
* de juger que les réparations prescrites par M. [X] sont sans rapport avec l'activité autorisée et résultent du comportement du preneur compromettant la bonne exploitation du fonds ;
* de condamner l'EARL du Pic à payer à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées la somme de 17.648,89 € au titre des fermages depuis l'année 2013 ;
* de condamner aux dépens l'EARL du Pic à payer à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur la mise à disposition illicite des terres louées, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées expose que comme l'a relevé le premier juge, le fils de Monsieur [E] [Y] gérant de l'EARL du Pic, exploite diverses sociétés (l'EARL des Fontaines, la SARL Haras des Fontaines ainsi qu'une activité d'élevage en nom personnel) sur les terres louées par l'EARL du Pic à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées, et dans la plus totale confusion.
Ainsi, la SARL Haras des Fontaines (gérée par M. [T] [Y]) constituerait l'adresse du siège social de l'EARL du Pic selon les mentions portées sur une assignation à comparaître devant le Tribunal paritaire des baux ruraux.
De même, sur le site Internet France SIRE qui répertorie les élevages de FRANCE apparaissait sous l'enseigne Haras des Fontaines la photographie des terres louées à l'EARL du Pic (cette photographie ayant depuis lors été remplacée). Le Haras des Fontaines y propose sur 60 ha (englobant celles appartenant à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées ) des prestations dans la maison d'habitation donnée à ferme à l'EARL du Pic et sur des terres louées à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées, qui considère que ces circonstances établissent la preuve de la transmission du bail à une société de fait ce qui est totalement prohibé par le Code rural. Pour le bailleur en effet cette mise en commun sous couvert du Haras des Fontaines, qui regroupe plusieurs structures ayant des personnalités juridiques distinctes génère des économies et recettes constituant un gain équivalent à un loyer, peu important qu'il ait depuis lors été mis fin à l'activité du Haras des Fontaines.
Sur la mauvaise foi du preneur ensuite, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées fait valoir que l'EARL du Pic qui ne règle plus les fermages depuis 2013 a été condamnée à payer la somme de 34.478,44 € et se trouve désormais débitrice d'une somme de 17.648,89 € au titre du fermage de l'exercice 2015, qu'elle doit être condamnée à payer.
Elle ajoute que Monsieur [E] [Y] interdit l'accès à la propriété des candidats à son acquisition empêchant ainsi toute possibilité de cession.
S'agissant enfin des travaux, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées souligne que leur coût tel qu'arrêté par l'expert dépasse la valeur de la propriété elle-même (500.000 €), que les bâtiments ont été construits en 1880 et toujours occupés depuis par la famille [Y]. Selon le bailleur, le preneur ne rapporte pas la preuve que depuis la prise d'effet du bail en 2004, la situation se soit aggravée dans les proportions dénoncées par l'expert, Monsieur [X], qui ne distingue pas entre ce qui relève des obligations du bailleur et ce qui relève de la responsabilité du preneur.
La SCI Société d'entraînement des Pyrénées ajoute que les réparations ont été préconisées non pas en fonction des besoins de l'exploitation du fonds mais d'une image de marque, d'essence commerciale, peu compatible avec une exploitation agricole. Ainsi en est il notamment de la mise en place d'abreuvoirs automatiques qui d'une part ne répond à aucune prescription sanitaire, d'autre part est peu usité, et conforte le bailleur dans l'opinion que les lieux loués servent l'exploitation d'une activité commerciale illicite.
Il conclut en conséquence au rejet de l'ensemble des demandes de l'EARL du Pic.
MOTIFS
Sur la jonction
Il convient en premier lieu d'ordonner la jonction de la procédure enregistrée sous numéro 16/292 à la procédure 16/171, s'agissant d'appels formés par la même partie (l'EARL du Pic) à l'encontre du même jugement (Tribunal paritaire des baux ruraux de TARBES du 05 janvier 2016 numéro RG : 51-15-000002) et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro d'enregistrement unique 16/171.
Sur la résiliation du bail
Il importe de préciser que la demande de la SCI Société d'entraînement des Pyrénées tendant à la résiliation du bail est exclusivement fondée sur 'la mise à disposition illégitime des parcelles objet du bail à des tiers'.
Selon les dispositions de l'article 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, toute cession ou sous-location du bail à ferme est, sous réserve d'exceptions et restrictions précisément énoncées, interdite et entraîne si elle est établie, la résiliation de ce bail.
Constitue une sous-location prohibée toute mise à disposition des lieux affermés à un tiers, quelles que soient son étendue, sa durée ou sa forme. La sous-location interdite par les dispositions d'ordre public de l'article L. 411-35 du Code rural est constituée par la mise à la disposition d'un tiers, de tout ou partie du fonds loué moyennant une contrepartie.
En l'occurrence, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées soutient que la mise à disposition consisterait dans 'l'hébergement' par l'EARL du Pic des sociétés dirigées par le fils de son gérant et par l'exercice des activités propres de Monsieur [T] [Y] sur les terres louées à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées.
Il ressort cependant des pièces produites que :
* le siège social de l'EARL du Pic, dont le gérant est Monsieur [E] [Y] est situé [Adresse 6] tandis que l'adresse postale de cette EARL se situe [Adresse 7], c'est à dire au lieu où sont construits les bâtiments d'habitation loués à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées. L'activité de l'EARL du Pic a débuté le 1er janvier 1990 et consiste en 'l'exploitation de fonds ruraux.'
* le fils de Monsieur [E] [Y], Monsieur [T] [Y] exploite :
- à titre personnel, et [Adresse 8], une activité 'd'élevage d'autres bovins et de buffles' depuis le 1er janvier 2007 ;
- en tant que gérant de l'EARL des Fontaines, [Adresse 8] depuis le 1er janvier 2007, une activité de polyculture élevage ;
- en tant que gérant de la SARL Haras des Fontaines, [Adresse 9] une activité de commerce de viande de gros, cette société étant immatriculée depuis le 22 avril 1997.
Ces précisions qui découlent des mentions figurant sur les extraits Kbis du registre du commerce et des sociétés attestent de l'existence de sièges sociaux, de dirigeants et d'activités distinctes. Au regard de l'objet du litige, la circonstance que l'EARL du Pic ait mentionné comme son adresse celle du Haras des Fontaines est également indifférente, seule la domiciliation de l'entité tierce dans les lieux loués par la SCI Société d'entraînement des Pyrénées étant susceptible d'établir une mise à disposition prohibée au profit de tiers.
Quant aux lieux d'exploitation des activités de Monsieur [T] [Y] et des sociétés qu'il gère, le relevé d'exploitation MSA démontre que pour les besoins de l'exploitation de l'EARL des Fontaines, Monsieur [T] [Y] est propriétaire et/ou loue notamment sur le ban des communes de [Localité 2] et de [Localité 1] diverses parcelles représentant une superficie totale de 27 ha 01 a 69 ca, totalement distinctes de celles qui sont exploitées par l'EARL du Pic.
S'agissant de l'activité personnelle de Monsieur [T] [Y] il importe de relever qu'elle s'exerce à l'adresse du siège social de l'EARL des Fontaines dont il a été constaté que l'activité ne s'exerçait pas sur les terres appartenant à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées.
S'agissant de la SARL Haras des Fontaines dont l'adresse du siège social n'est certes pas précisée, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées ne fait état ou ne justifie d'aucun élément de preuve de l'exercice d'une activité de commerce de viande de gros - qui impose des installations spécifiques - sur les terres louées à l'EARL du Pic.
La présentation à des fins commerciales et publicitaires, sur le site Internet France SIRE, du 'Haras des Fontaines' - dénomination dont la portée juridique et sociale demeure indéterminée - ne peut davantage caractériser une mise à disposition au profit de tiers, des terres louées par la SCI Société d'entraînement des Pyrénées à l'EARL du Pic. En effet, le caractère général et imprécis du commentaire rédigé, ne permet d'obtenir aucun renseignement sur la nature des relations existants entre le père et le fils, les conditions d'exploitation respectives, la répartition des activités, étant au surplus admis que l'existence d'accords de cet ordre ne caractérise pas une mise à disposition de terres. Il en va de même de la simple photographie de la propriété de la SCI Société d'entraînement des Pyrénées. En effet si ce document atteste des liens existants entre les exploitations de Messieurs [E] et [T] [Y], il ne démontre pas que des terres, bâtiments ou installations louées par l'EARL du Pic à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées auraient été mis à la disposition de Monsieur [T] [Y] ou de l'une des sociétés qu'il exploite, moyennant contrepartie.
Dès lors la preuve - dont la charge incombe à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées qui l'invoque - d'une cession, sous-location ou mise à disposition illicite des biens loués n'est pas rapportée. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de TARBES qui a prononcé la résiliation du bail en raison de la violation par l'EARL du Pic de ses obligations de preneur.
Sur l'obligation d'entretien des biens loués incombant au bailleur
Pendant la durée du bail, le bailleur a l'obligation générale d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué (article 1719 du Code civil ) et de faire « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives » (article 1720, al. 2 du Code civil). L'article L. 415-3, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime précise que les « grosses réparations » sont à la charge exclusive du propriétaire.
Pour s'opposer à la demande de l'EARL du Pic la SCI Société d'entraînement des Pyrénées soutient que la preneuse utilise les lieux loués pour une 'activité commerciale illicite'.
La bailleresse ne précise cependant pas la nature de cette activité commerciale et ne produit aucune pièce de ce chef.
De plus, aux termes de l'article L 311-1 al.1 et 2 du Code rural et de la pêche maritime :
'Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Les activités de cultures marines sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle. (...). Les revenus tirés de la commercialisation sont considérés comme des revenus agricoles, au prorata de la participation de l'exploitant agricole dans la structure exploitant et commercialisant l'énergie produite. (...)
Les activités agricoles ainsi définies ont un caractère civil.'
Or, par jugement du 11 avril 2006 le tribunal paritaire des baux ruraux de TARBES a reconnu que l'activité exercée était 'l'élevage des chevaux de course de race pur sang anglais' dans des conditions conférant la maîtrise du cycle biologique de l'animal et autorisant l'EARL du Pic à revendiquer le bénéfice d'un bail soumis au statut du fermage.
La SCI Société d'entraînement des Pyrénées n'allègue et ne justifie par aucune pièce d'une modification de cette activité.
Il importe enfin de relever que les terres louées comportent une maison ancienne dont la destination (habitation) n'est pas discutée.
Par ordonnance de référé du tribunal d'instance de TARBES du 15 octobre 2013 Monsieur [B] [X], expert, a été désigné pour décrire les travaux propres à remédier, en fonction des normes en vigueur, aux désordres, malfaçons, vétusté constatés, autres que les travaux d'entretien courant incombant à la locataire, de chiffrer leur coût et d'en évaluer la durée.
Au terme de son rapport du 15 septembre 2014 l'expert a considéré que :
'Les bâtiments actuellement loués par Monsieur [Y] présentent un manque d'exécution des travaux de gros entretien et de grosses réparations parfaitement visibles : toitures, peintures, menuiseries extérieures entre autre. Il est indispensable d'envisager rapidement des travaux de remise à niveau permettant d'éviter une dégradation irréversible de certains désordres de rendre habitable à l'année la partie maison et de redonner par la même occasion une image de ce centre d'entraînement au niveau des purs sangs qu'il accueille.'
Les travaux de réparation ont fait l'objet de l'estimation suivante :
* maison d'habitation : 168.113 € TTC ;
* garage et écuries dans la cour intérieure : 94.668 € TTC;
* cour intérieure : 9.900 € TTC ;
* écuries au Sud Est de la cour intérieure : 138.768 € TTC ;
* écuries et hangar au Nord de la maison : 23.640 € TTC ;
* bâtiment 15 box : 70.704 € ;
* bâtiment 20 box : 115.200 € ;
* honoraires d'études et d'assurance dommages ouvrage (15%) : 93.000 € ;
soit un total de 714.000 € (dont 621.000 € pour les seuls travaux).
Pour s'opposer à cette demande, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées invoque des arguments de portée diverse.
Elle fait tout d'abord valoir que ce coût est supérieur à la valeur de la propriété elle-même ce qui est un argument d'autant moins opérant que la perte de valeur de l'immeuble est principalement due au défaut d'entretien imputable au bailleur.
Elle invoque ensuite les dispositions de l'article 1731 du Code civil selon lesquelles :
'S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.'
Cependant, ces dispositions n'ont pas lieu de s'appliquer en l'espèce dès lors :
* que l'objet du litige ne porte pas sur les réparations 'locatives' mais sur les 'grosses réparations' ;
* qu'aux termes de l'article 1720 du Code civil le bailleur 'doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.'
* qu'aux termes de l'article 1721 du Code civil, 'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail' ;
* selon l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Or il ressort non seulement du rapport d'expertise, mais également des pièces produites par l'EARL du Pic que la SCI Société d'entraînement des Pyrénées n'a pas donné suite aux alertes et propositions de travaux du preneur sur la dégradation de l'état des bâtiments consécutifs à leur vétusté (installation de chauffage défectueuse), leur inadaptation aux normes en vigueur (absence de système de traitement des eaux, présence d'amiante, dans les couvertures mais aussi dans les murs de la maison d'habitation).
L'absence totale de travaux d'entretien a conduit à une dégradation généralisée de l'ensemble des bâtiments d'habitation (inhabitable en hiver du fait de l'absence de chauffage, de l'humidité générant la production de salpêtre, de la plus grande partie des fenêtres n'assurant plus la fermeture) et d'exploitation (toiture en fibrociment en mauvais état, peinture extérieure non refaites depuis plus de 25 ans, zinguerie percée, portes des boxes en très mauvais état...)qui explique en grande partie l'ampleur et le coût des travaux. En effet, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées ne peut sérieusement soutenir que des bâtiments d'exploitation équipés de couvertures en matériaux prohibés en raison des dangers pour la santé qu'ils occasionnent (fibrociment en mauvais voire en très mauvais état) , affectés d'infiltrations, de portes en très mauvais état et dépourvus d'abreuvoirs pour les animaux, d'huisseries n'assurant plus leur office sont ' en état de servir à l'usage pour lequel ils sont loués' (article 1719 du Code civil ). A cet égard, la SCI Société d'entraînement des Pyrénées conteste le choix de l'expert d'avoir prévu dans la liste des travaux la mise en place 'd'abreuvoirs automatiques' alors qu'aucune installation de ce type n'est répertoriée dans le rapport d'expertise, Monsieur [X] ayant seulement prévu l'installation 'd'abreuvoirs dans les boxes'.
Il apparaît toutefois que certaines prestations retenues par Monsieur [B] [X] correspondent :
* soit à des améliorations, soit à des travaux qui excèdent 'l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle est louée' : ainsi de la réfection des toitures en ardoises, de la remise en état de la cour intérieure ...
* soit à des travaux d'entretien incombant au preneur : ainsi de la réfection des peintures intérieures des boxes, écuries et hangar et des révisions des portes de boxes qui entrent dans les frais d'exploitation ou de 'travaux de finition' à l'intérieur de la maison et autres améliorations (reconnues par l'expert) qu'il évalue d'ailleurs pour ce seul poste à 38.000 €.
Au total une part représentant 20 % des travaux répertoriés doit être considérée comme n'incombant pas à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées.
La SCI Société d'entraînement des Pyrénées oppose en dernier lieu la 'mauvaise foi' de l'EARL du Pic dont le gérant se serait opposé à la visite des lieux par un potentiel acheteur. Cependant, cette attitude du locataire à la supposer établie n'est pas de nature à réduire l'obligation d'entretien des lieux loués incombant au bailleur . Il en va de même du défaut de paiement du loyer dont il sera souligné qu'il n'a pas été soulevé par le bailleur au soutien de la demande de résiliation du bail et qui peut seulement donner lieu à condamnation du preneur à le payer.
S'agissant des délais d'exécution, il apparaît justifié de les fixer à :
* deux mois s'agissant de la maison d'habitation dont la rénovation est la plus urgente à l'approche de l'hiver mais qui nécessite d'importants travaux ;
* 7 mois pour la remise en état des bâtiments d'exploitation proches de l'habitation (numéros 2 et 4 du chiffrage de l'expert) ;
* 12 mois pour la remise en état des bâtiments d'exploitation extérieurs (numéros 5,6 et 7 du chiffrage de l'expert) ;
et de fixer une astreinte de 150 € par jour de retard passés ces délais, pour garantir l'exécution effective des travaux au regard de la totale inertie manifestée jusqu'à ce jour par la SCI Société d'entraînement des Pyrénées.
L'EARL du Pic réclame encore le remboursement d'une somme de 80.689,76 € correspondant à des travaux exécutés pour le compte de la bailleresse.
Cette somme correspond d'une part à des travaux prétendument exécutés avant expertise (22.849,76 €), d'autre part, des travaux exécutés après expertise (57.840 €).
S'agissant des travaux antérieurs, seules seront prises en compte les factures de :
* L'EURL RESUD (934,08 €) pour des travaux de réfection de conduit de cheminée ;
* EURL Francis GAZZOLA(7.437,75 €) pour la mise en place d'une installation de traitement des eaux usées ;
les autres documents ne constituant pas des factures et visant des travaux qui n'ont manifestement pas été réalisés (ainsi des travaux de changement d'ardoises).
En ce qui concerne les travaux exécutés après expertise et qui correspondent en partie à ceux qui avaient été préconisés par M. [X] dans son rapport, ils sont dus par la SCI Société d'entraînement des Pyrénées mais viennent en déduction de ceux que le bailleur devra exécuter.
S'agissant enfin du préjudice de jouissance limité à l'insalubrité de la maison d'habitation, il importe de relever à la suite de l'EARL du Pic que la SCI Société d'entraînement des Pyrénées en était informée depuis 2009 et n'a rien entrepris pour y mettre fin. Il sera rappelé à cet égard les problèmes d'absence de chauffage, d'infiltration, d'humidité et d'absence de fermeture des fenêtres rendant la maison inhabitable en hiver. La SCI Société d'entraînement des Pyrénées sera condamnée à verser à l'EARL du Pic une somme de 3.750 € à titre de dommages et intérêts de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle de la SCI Société d'entraînement des Pyrénées afférente au paiement des loyers
Il ressort des écritures et des explications orales des avocats des parties à l'audience que l'EARL du Pic reste devoir au bailleur une somme de 17.648,89 € au titre du fermage de l'exercice 2015, qu'elle sera en conséquence condamnée à payer.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Il appartient à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées qui succombe de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel ainsi que ceux afférents à la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 15 octobre 2013 (intégrant les frais d'expertise) et de verser à l'EARL du Pic une indemnité de procédure de 1.500 €, la demande de la SCI Société d'entraînement des Pyrénées fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile étant rejetée en raison de sa succombance.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement par arrêt mis à disposition au greffe et en dernier ressort :
ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous numéros 16/171 et 16/292 et DIT qu'elles se poursuivront sous le numéro unique d'enregistrement 16/171 ;
INFIRME le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;
ET STATUANT À NOUVEAU :
DÉBOUTE la SCI Société d'entraînement des Pyrénées de sa demande de résiliation du bail à ferme la liant à la l'EARL du Pic et portant sur les parcelles cadastrées comme suit :
Commune de [Localité 1] :
* section C [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5] ;
* section [Cadastre 6] - [Cadastre 7]- [Cadastre 8]- [Cadastre 9]- [Cadastre 10]- [Cadastre 11]- [Cadastre 12]- [Cadastre 13]- [Cadastre 14]- [Cadastre 15]- [Cadastre 16]- [Cadastre 17]- [Cadastre 18]- [Cadastre 19]- [Cadastre 20]- [Cadastre 21] ;
[Adresse 5] :
* section A [Cadastre 4] -[Cadastre 22]- [Cadastre 5]- [Cadastre 23]- [Cadastre 24]
le tout d'une contenance de 11 ha 26 a 22 ca. ;
CONDAMNE la SCI Société d'entraînement des Pyrénées à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire, Monsieur [B] [X], dans son rapport du 15 septembre 2014 concernant :
* la maison d'habitation, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte provisoire de 150 € (cent cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, dans la limite d'une somme de 119.837,59 € (cent dix neuf mille huit cent trente sept euros et cinquante neuf centimes) (la réduction par rapport au rapport d'expertise affectant la prise en charge des travaux de finitions intérieures et la réfection des peintures extérieures d'ores et déjà réalisées par l'EARL du Pic) ;
* les garage et écuries donnant sur la cour intérieure, dans un délai de sept mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte provisoire de 150 € (cent cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, dans la limite d'une somme de 194.094,27 € (cent quatre vingt quatorze mille quatre vingt quatorze euros et vingt sept centimes) (la réduction par rapport au rapport d'expertise affectant la prise en charge du coût des couvertures en ardoise et la réfection des peintures extérieures et bac acier d'ores et déjà réalisées par l'EARL du Pic) ;
* les écuries et bâtiment extérieurs, dans un délai de 12 mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte provisoire de 150 € (cent cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, dans la limite d'une somme de 166.890,94€ (cent soixante six mille huit cent quatre vingt dix euros et quatre vingt quatorze centimes) (la réduction par rapport au rapport d'expertise affectant la prise en charge du coût des travaux de peintures intérieures et les révisions de portes de boxs) ;
CONDAMNE la SCI Société d'entraînement des Pyrénées à payer à l'EARL du Pic les sommes de 8.371,83 € (huit mille trois cent soixante et onze euros et quatre vingt trois centimes) au titre des travaux exécutés par l'EARL du Pic pour le compte de la SCI Société d'entraînement des Pyrénées avant le mois de septembre 2014 ;
CONDAMNE la SCI Société d'entraînement des Pyrénées à payer à l'EARL du Pic les sommes de 57.840 € (cinquante sept mille huit cent quarante euros) au titre des travaux exécutés par l'EARL du Pic pour le compte de la SCI Société d'entraînement des Pyrénées après le mois de septembre 2014 ;
CONDAMNE la SCI Société d'entraînement des Pyrénées à payer à l'EARL du Pic les sommes de 3.750 € (trois mille sept cent cinquante euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
CONDAMNE l'EARL du Pic à payer à la SCI Société d'entraînement des Pyrénées les sommes de 17.648,89 € (dix sept mille six cent quarante huit euros et quatre vingt neuf centimes) au titre du fermage afférent à l'exercice 2015 ;
CONDAMNE la SCI Société d'entraînement des Pyrénées aux dépens de première instance, d'appel ainsi que ceux afférents à la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 15 octobre 2013 (intégrant les frais d'expertise) ;
CONDAMNE la SCI Société d'entraînement des Pyrénées à payer à l'EARL du Pic les sommes de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame THEATE, Présidente, et par Madame HAUGUEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
