PC/AM
Numéro 15/4333
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 13/11/2015
Dossier : 14/00574
Nature affaire :
Autres demandes relatives à la copropriété
Affaire :
[E] [R]
[Q] [W] épouse [R]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 novembre 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 23 juin 2015, devant :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame NICOLAS, Conseiller
assistés de Madame LAUBIE, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [E] [R]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Madame [Q] [W] épouse [R]
née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 2]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
représentés par la SCP DUALE - LIGNEY - MADAR - DANGUY, avocats au barreau de PAU
assistés de Maître Sylvain GALINAT, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIME :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE DES JACOBINS [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SELARL AQUI'LEX, avocats au barreau de PAU
assisté de Maître Michel DUFRANC, avocat au barreau de BORDEAUX
sur appel de la décision
en date du 15 JANVIER 2014
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
Selon acte authentique du 29 décembre 2004, les époux [R] ont acquis un appartement au sein du [Adresse 1], monument historique d'[Localité 3], institué en copropriété et sur lequel d'importants travaux de rénovation devaient été réalisés.
Le 25 novembre 2011, ils ont reçu sommation de payer des charges de copropriété d'un montant de 60 475 € correspondant à un appel de fonds n° 8 du 27 janvier 2011, pour des travaux de restauration des parties communes.
Par acte du 30 janvier 2013, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SARL Sercas, pour voir constater l'absence de fondement de la sommation de payer et obtenir le remboursement d'une somme de 51 802,20 € déjà versée.
Par jugement du 15 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Pau a :
- déclaré recevables les demandes des époux [R] (auxquelles le syndicat des copropriétaires opposait la prescription tirée de l'article 42 alinéa 2 de la loi de 1965),
- débouté les époux [R] de leurs demandes,
- condamné les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 62 172 € au titre des charges de copropriété afférentes aux travaux de restauration, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2011 pour la somme de 31 492 € et à compter du 4 juin 2013 pour la somme de 30 680 €,
- débouté les époux [R] de leurs demandes en restitution de trop-perçu,
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles en paiement de charges impayées et de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Les époux [R] ont interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 13 février 2014.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 22 mai 2015.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 26 août 2014, les époux [R] demandent à la Cour, au visa des articles 1134 et 1235 du code civil, réformant la décision entreprise,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de sa demande en paiement de la somme principale de 62 172 €,
- de le condamner à leur restituer la somme de 51 802,20 €,
- de le condamner à leur payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP Dualé - Ligney - Madar - Danguy.
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent en substance :
- qu'ils se sont vus délivrer le 25 novembre 2011, une sommation de payer des charges de copropriété correspondant à un appel de fonds d'un montant de 60 475 € pour des travaux de restauration des parties communes qui n'ont jamais fait l'objet d'une approbation régulière par l'assemblée générale de copropriété, alors même que le syndic n'a été habilité à procéder au recouvrement que par une délibération prise postérieurement à la signification de la sommation,
- que les travaux supplémentaires visés dans la sommation n'ont pas fait l'objet d'un vote en assemblée générale et sont inhérents aux défaillances des entreprises choisies par le syndic et ne doivent donc pas incomber aux copropriétaires,
- que la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 avril 2008, prévoyant un budget supplémentaire de 289 829,86 €, sur laquelle la copropriété a fondé sa demande en première instance n'a fait l'objet d'aucun vote régulier et ne peut donc faire l'objet d'une quelconque demande de paiement, sommation ou autre,
- qu'alors que le projet de résolution pour l'assemblée générale du 21 décembre 2011 fixait à 1 844 513,81 € le budget définitif des travaux, l'appel de fonds servant de fondement à la sommation de payer indique un budget global de 2 364 299 € sans qu'aucun élément du dossier ne justifie cette différence ni la somme de plus de 3 500 000 € arrêtée par l'assemblée générale du 10 décembre 2012,
- que dès lors qu'ils ont versé une somme globale de 244 485 € alors que leur quote-part de dépenses aurait dû être de 192 682,80 €, ils sont en droit de demander restitution de la somme de 51 802,20 €,
- que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des charges courantes dont il demande paiement ni d'un quelconque préjudice résultant du non-paiement des sommes par lui réclamées.
Dans ses dernières conclusions déposées le 26 juin 2014, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], formant appel incident, demande à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [R] à lui payer la somme de 62 172 € au titre des charges de copropriété afférentes aux travaux de restauration, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2011 pour la somme de 31 492 € et à compter du 4 juin 2013 pour la somme de 30 680 €,
- y ajoutant, de condamner les époux [R] à lui payer les sommes de 9 356,66 € au titre des charges courantes de la copropriété et de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,
- en toute hypothèse, de condamner les époux [R] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il soutient pour l'essentiel :
- que le syndic n'avait pas à obtenir une habilitation spéciale pour la délivrance d'une sommation de payer des charges de copropriété qui constitue un acte participant du recouvrement des créances dispensé d'autorisation préalable par l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
- qu'en toute hypothèse, ce n'est pas la sommation de payer qui fonde la créance mais les différentes résolutions adoptées par l'assemblée générale de la copropriété,
- que l'absence d'indication du vote des copropriétaires sur la résolution 4 de l'assemblée générale du 27 avril 2008 résulte d'une simple erreur du secrétaire de séance ne pouvant remettre en cause la réalité et le sens du vote, au demeurant confirmé par M. [R] qui, en sa qualité de scrutateur, a paraphé les annexes du procès-verbal et spécialement un tableau où figure la somme de 289 829,86 €, étant par ailleurs considéré que les résolutions irrégulières deviennent définitives et opposables à tous les copropriétaires si elles n'ont pas fait l'objet d'un recours en nullité dans le délai imparti,
- qu'en toute hypothèse, une assemblée générale postérieure a, le 10 décembre 2012, par une délibération qui n'a fait l'objet d'aucun recours régulier et est devenue définitive, validé le budget global des travaux des parties communes à la somme de 3 577 724,44 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2011 (dont la somme de 289 829,86 € objet de la résolution contestée de l'assemblée générale du 27 avril 2008) en sorte que les époux [R] restent devoir à la copropriété la somme de 62 172 €.
MOTIFS
La contestation de la validité de la sommation de payer du 25 novembre 2011 (à laquelle, par application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic de copropriété pouvait faire procéder sans autorisation préalable de l'assemblée générale, s'agissant d'un simple acte préparatoire à une éventuelle action en recouvrement, n'ayant d'incidence qu'en termes de point de départ des intérêts moratoires et non d'existence ou d'étendue de la créance alléguée) ne constitue qu'un moyen, n'appelant aucune disposition décisoire, au soutien des prétentions des époux [R] tendant au rejet de la demande en paiement de charges du syndicat des copropriétaires et à la restitution d'un prétendu trop-versé.
S'agissant de travaux de rénovation dont le coût constitue une charge relative à la conservation, l'entretien des parties communes, au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndicat des copropriétaires qui en demande paiement de justifier d'une délibération régulière de l'assemblée générale de copropriété en ayant fixé le montant prévisionnel et/ou définitif.
En l'espèce, il est constant que le procès-verbal de délibération de l'assemblée générale du 27 avril 2008, s'agissant de la résolution n° 4 (valider le budget supplémentaire pour 289 829,86 € et donner tous pouvoirs au syndic et au président du conseil pour signer les contrats selon un budget de : sans indication d'un quelconque montant), ne comporte, à la différence des autres résolutions soumises à l'assemblée, aucune mention relative aux résultats d'un quelconque vote de ce chef.
Il y a dès lors lieu de considérer qu'aucun vote n'est intervenu sur ce projet de résolution, la circonstance que M. [R], en qualité de scrutateur, a paraphé la page correspondante du procès-verbal de réunion de l'assemblée et qu'il a également signé un tableau synoptique, annexé au procès-verbal de délibération et faisant apparaître la somme visée dans le projet de résolution 4, si elle en établit la connaissance par l'appelant, ne démontrant pas que l'assemblée générale a effectivement statué de ce chef.
Cette circonstance est cependant dépourvue de toute incidence dès lors que, le 10 décembre 2012, l'assemblée générale de la copropriété a adopté une résolution n° 5 (qui n'a pas été frappée d'un recours par les époux [R]) validant le budget global des travaux de restauration à concurrence d'une somme de 3 577 724,44 € sur la base d'un tableau, annexé au procès-verbal, intitulé 'Fiche Légugnon Copro + Gestion' et incluant, au titre des 'travaux supplémentaires copro A.G. 05-08", la somme litigieuse de 289 829,86 €.
C'est en effet à bon droit que le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires justifiait ainsi de ce que l'assemblée générale de la copropriété a finalement approuvé, le 10 décembre 2012, cette dépense d'un montant de 289 829,86 € pour laquelle, compte tenu des clés de répartition des charges communes en fonction des tantièmes dont ils sont titulaires, les époux [R] doivent contribuer à concurrence de la somme de 28 983 €.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 62 172 € au titre des charges afférentes aux dépenses de travaux de rénovation votées entre 2008 et 2012, à concurrence de la somme globale de 3 577 724,44 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 novembre 2011 pour les charges régulièrement votées à cette date (soit 31 492 €) et du 4 juin 2013 (date des premières conclusions contenant la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires) pour le surplus, soit 30 680 €.
Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a débouté les époux [R] de leur demande en répétition de la somme de 51 802,20 €, cette demande étant fondée sur le postulat - erroné, ainsi que ci-dessus établi - d'un budget régulièrement voté à concurrence d'une somme de 1 844 513,81 €, mentionnée sur un projet de résolution établi pour une assemblée générale du 21 décembre 2011 dont le procès-verbal de délibération ne fait mention d'aucun vote correspondant.
S'agissant de la demande reconventionnelle en paiement d'un solde de charges impayées, il y a lieu de rappeler que, pour justifier de sa demande en paiement de charges, le syndicat des copropriétaires doit produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, les décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
En l'espèce, il est sollicité paiement d'une somme globale de 9 356,66 € dont :
- 4 279,85 € au titre de la reprise du solde débiteur au 1er janvier 2012, pour lequel il n'est produit aucun justificatif,
- 2 053,97 € au titre du budget 2012 pour lequel est versé aux débats l'appel de fonds détaillé et le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 janvier 2013 ayant approuvé les comptes 2012 (résolution n° 2),
- 1 492,70 € et 1 542,27 € au titre des exercices 2013 et 2014 pour lesquels sont produits des appels de fonds, non détaillés, mais aucune décision de l'assemblée générale approuvant les budgets prévisionnels correspondants et les comptes définitifs des exercices dont s'agit.
Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires ne justifie de sa créance de charges de copropriété qu'à concurrence de la somme de 2 053,97 € au titre de l'exercice 2012 et, réformant partiellement le jugement entrepris, de condamner les époux [R] à lui payer cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2014, date des conclusions d'intimé n° 1 par lesquelles le syndicat des copropriétaires a régularisé cette demande, valant mise en demeure.
A défaut de justification d'un préjudice effectif, objectivement vérifiable et en lien direct de causalité avec les défauts de paiement des époux [R], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.
L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en première instance et d'allouer à celui-ci, au titre des frais exposés en cause d'appel, une indemnité supplémentaire de 1 500 €.
Les époux [R] seront condamnés aux entiers dépens d'appel et de première instance.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 15 janvier 2014,
Réformant partiellement le jugement entrepris, condamne les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], au titre des charges courantes de copropriété impayées pour l'exercice 2012, la somme de 2 053,97 € (deux mille cinquante trois euros et quatre vingt dix sept centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2014,
Confirme le jugement entrepris pour le surplus,
Ajoutant à la décision déférée :
- Condamne les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel,
- Condamne les époux [R] aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sandra VICENTE Françoise PONS
