JN/AM
Numéro 15/2256
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 03/06/2015
Dossier : 13/04220
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
[Q] [L] [I]
C/
SARL NEXT HOME
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 juin 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 16 mars 2015, devant :
Madame NICOLAS, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame VICENTE, greffier, présente à l'appel des causes,
Madame NICOLAS, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Madame NICOLAS, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [Q] [L] [I]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 3] (Espagne)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté et assisté de Maître Robert MALTERRE, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
SARL NEXT HOME
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée et assistée de Maître Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 31 JUILLET 2013
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
Faits et procédure
Selon compromis de vente du 30 mars 2012, sous conditions suspensives, notamment de l'obtention d'un prêt au plus tard le 30 mai 2012, la société Next Home a vendu à M. [Q] [L] [I], une maison composée de 12 logements donnés en location, sise à [Adresse 3], pour un prix de 575 000 €.
La société Next Home a reproché à M. [L] [I] d'avoir renoncé à la vente et d'avoir par sa faute, empêché la réitération de l'acte en la forme authentique, prévue au plus tard le 18 septembre 2012, notamment en s'abstenant de respecter ses engagements quant aux conditions dans lesquelles il devait solliciter un prêt.
Par acte d'huissier du 17 octobre 2012, la société Next Home a assigné M. [L] [I], devant le tribunal de grande instance de Pau, aux fins de le voir condamné, au visa des articles 1178, 1134 et 1147 du code civil, à lui payer les sommes suivantes :
- 57'500 € au titre de la clause pénale contractuelle,
- 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par un jugement du 31 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Pau, a jugé que M. [Q] [L] [I] avait failli dans la réalisation de la condition suspensive qui lui incombait, contenue à l'acte du 30 mars 2012, et :
- l'a condamné à payer à la société Next Home les sommes de :
$gt; 15'000 € en application des dispositions de la clause pénale contractuelle,
$gt; 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a débouté de ses demandes reconventionnelles en dommages-intérêts.
Par déclaration remise au greffe de la Cour par voie électronique le 29 novembre 2013, M. [L] [I] a relevé appel total de ce jugement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 février 2015.
Les prétentions des parties
Selon ses dernières conclusions du 4 février 2014, auxquelles il est expressément renvoyé, M. [L] [I], appelant, conclut à la recevabilité de son appel, et sollicite :
- à titre principal, qu'il soit jugé que l'acte de vente est résolu de plein droit depuis le 20 avril 2012, faute pour le dépôt de garantie d'avoir été réglé,
- à titre subsidiaire, qu'il soit constaté qu'il a rempli loyalement les obligations mises à sa charge par l'acte sous seing privé du 30 mars 2012, qu'il n'y avait donc pas lieu au versement d'une clause pénale, et que la société Next Home soit condamnée à lui payer 3 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 2 000 € à titre de frais irrépétibles.
Au soutien de son appel, M. [L] [I] fait valoir que :
- la clause qui prévoit la résolution de plein droit de l'acte sous seing privé, par le seul fait de la constatation du défaut d'approvisionnement du chèque de dépôt de garantie, n'est pas une condition potestative prévue à son seul avantage, puisque chacune des parties pouvait s'en prévaloir,
- c'est à tort que le premier juge a considéré que la clause visait « le défaut d'approvisionnement total ou partiel du chèque de dépôt de garantie », et non le versement du dépôt de garantie lui-même,
- il a démarché deux organismes bancaires, et a bien tenté d'obtenir un financement correspondant aux caractéristiques prévues par les parties, en vain, l'accord des banques étant conditionné par une question de nature fiscale (touchant à sa qualité de résident ou de non résident en France, le régime fiscal étant différent dans l'un, ou l'autre cas, en cas de revente, s'agissant de l'imposition de la plus-value),
- il a au plus tôt, dès le 9 août 2012, informé son cocontractant, par l'intermédiaire des notaires respectifs des parties, des refus d'emprunt, ce qui a permis une remise en vente dès le 11 août 2012,
- la société Next Home n'a pas davantage réalisé dans les délais la condition suspensive mise à sa charge, concernant la délivrance du permis de construire avant le 31 mai 2012,
- la non réitération de l'acte émane donc d'une impossibilité pour chacune des parties de l'acte, d'honorer la condition suspensive mise à sa charge, et non d'un refus volontaire.
Selon ses dernières conclusions du 28 mars 2014, la société Next Home conclut, au visa des articles 1178, 1134 et 1147 du code civil, à la confirmation du premier juge, sauf en ce qu'il a réduit le montant de la clause pénale, sollicitant la condamnation de M. [L] [I] à lui payer les sommes de 57'500 €, outre 2 500 € à titre de frais irrépétibles, et le débouté de l'appelant de l'ensemble de ses demandes.
Elle soutient que :
- la motivation du premier juge est justifiée, en ce qu'il a retenu que le versement du dépôt de garantie constituait une condition potestative, dont l'appelant ne peut pas se prévaloir, en application de l'article 1174 du code civil,
- les pièces produites pour la première fois à l'occasion du débat devant la Cour d'appel, destinées à justifier que l'appelant aurait fait le nécessaire pour obtenir le prêt, ont un caractère de complaisance, démontré par l'incohérence des dates des différents documents produits,
- les courriers démontrent que le candidat à l'acquisition, a rétracté son accord, pour une question fiscale, qui ne constituait pas une condition suspensive de l'achat,
- elle a déposé sa demande de permis de construire le 22 février 2012, laquelle était en cours d'instruction, et l'argument consistant à soutenir qu'elle n'aurait pas fait le nécessaire et aurait empêché l'accomplissement de la vente, n'est pas conforme à la réalité.
SUR QUOI LA COUR
Le compromis de vente conclu entre les parties le 30 mars 2012, comporte des conditions suspensives, expressément stipulées dans l'intérêt des deux parties.
Cet acte prévoit également que la non réalisation d'une seule de ces conditions entraînera sa caducité, sauf dans les hypothèses prévues à l'acte où l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de cette caducité.
Au titre des conditions suspensives autres que les conditions de droit commun, l'opération a été soumise à :
- la condition d'obtention d'un permis de construire par le vendeur, à charge pour ce dernier de justifier auprès de l'acquéreur au plus tard le 30 mai 2012, de l'obtention de l'arrêté du permis de construire,
- la condition d'obtention d'un ou plusieurs prêts, à charge de l'acquéreur, ce dernier s'obligeant à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d'un mois à compter des présentes....
L'acte contient également une clause pénale, prévoyant que :
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 57'500 € à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.
Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.
La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ».
Par ailleurs, l'acte prévoyait l'obligation à la charge de l'acquéreur, de déposer au plus tard le 20 avril 2012, un dépôt de garantie, de 28'750 €, devant rester au compte d'un tiers convenu jusqu'à la réitération de l'acte authentique, à imputer sur la partie du prix payé comptant, lors de la passation de l'acte authentique, cette somme ne pouvant en aucun cas être considérée comme un versement d'arrhes tel que prévu par l'article 1590 du code civil, permettant aux parties de se départir de leur engagement, l'acquéreur en s'en dessaisissant et le vendeur en en restituant le double.
L'acte prévoyait également une clause selon laquelle :
« Les présentes seront résolues de plein droit et sans formalité ni mise en demeure par le seul fait de la constatation du défaut d'approvisionnement total ou partiel du chèque de dépôt de garantie ».
Sur l'absence de versement du dépôt de garantie
L'appelant se prévaut du fait qu'il n'a jamais versé le dépôt de garantie prévu à l'acte, pour soutenir que la convention serait résolue de plein droit depuis le 20 avril 2012.
Le premier juge, par des motifs exacts en fait et fondés en droit, au visa des articles 1134, 1170 et 1174 du code civil, doit purement et simplement par adoption de motifs, être confirmé en ce qu'il a :
- retenu que la clause relative au dépôt de garantie, en ce qu'elle permettait de faire dépendre les effets de la convention des parties, de la seule bonne volonté du candidat à l'acquisition, contenait une condition potestative entraînant sa nullité,
- jugé qu'en tout état de cause, les conditions de cette clause, qui ne visait que le défaut d'approvisionnement total ou partiel du chèque de dépôt de garantie, et non le défaut de paiement pur et simple, ne trouvait pas à s'appliquer.
Il y sera seulement ajouté, en réponse à l'appelant, que c'est de façon inexacte qu'il soutient que les parties ont expressément prévu que cette clause était dans l'intérêt des deux parties, ces dispositions de l'acte ne s'appliquant qu'au paragraphe intitulé « conditions suspensives », dont ne fait pas partie le paragraphe « dépôt de garantie », ni son sous paragraphe « désignation du tiers convenu », au contenu duquel figure la clause invoquée.
Sur la clause pénale
Cette clause pénale est prévue dans deux cas :
- le premier, suppose que les conditions suspensives soient remplies, mais que l'une des parties refuse de réitérer l'acte authentique malgré une mise en demeure. Tel n'est pas le cas d'espèce,
- le second, a pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.
C'est cette deuxième hypothèse qui fait l'objet du présent litige.
Pour départager les parties sur le point de savoir si l'appelant, par son comportement, n'a pas permis la réalisation de la vente, il sera fait application du principe général posé par l'article 1134 du code civil, selon lequel les contrats doivent s'exécuter de bonne foi.
L'obtention du permis de construire
Le compromis de vente du 30 mars 2012, prévoit à la charge du vendeur, la condition suspensive d'obtention de l'arrêté d'un permis de construire selon des caractéristiques précisées en page 6 de la convention.
Cependant, à cet égard, les dispositions de l'acte, ne sont pas univoques, et doivent être analysées de façon combinée.
En effet, l'acte prévoit tout à la fois (cf pages 5, 6, 16) que :
- le vendeur doit justifier de la réalisation de cette condition suspensive, auprès de l'acquéreur au plus tard le 30 mai 2012,
- la non réalisation d'une des conditions suspensives entraîne la caducité de l'acte, sauf dans l'hypothèse ou l'acquéreur peut renoncer à s'en prévaloir,
- en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente était prévue au plus tard le 3 septembre 2012 (sauf cas de nouvelle prorogation jusqu'au 18 septembre 2012, ne correspondant pas au cas d'espèce).
Au cas particulier, s'agissant de la condition d'obtention du permis de construire mise à la charge du vendeur, la lecture du compromis de vente démontre que ce dernier avait procédé au dépôt de ce permis dès le 22 février 2012.
Au 30 mai 2012, il n'a pas été justifié de la réalisation de cette condition, l'arrêté de permis de construire ayant été finalement délivré le 7 août 2012.
Cependant, les échanges de courriers démontrent que M. [Q] [L] [I] avait renoncé à se prévaloir de la caducité tirée de l'absence du délai de production de justificatif du permis de construire au 30 mai 2012.
En effet, par un courrier électronique du 19 juin 2012, et à une date où il ne pouvait ignorer que le permis de construire ne lui avait pas été justifié dans les délais, il indiquait à la société Next Home, poursuivre sa recherche de financement de l'opération, exprimant de façon implicite mais univoque, sa renonciation à se prévaloir de la caducité précitée.
En outre, il ne fera état de son impossibilité d'obtenir le financement nécessaire à la réalisation de l'opération, que par un message électronique du 9 août 2012, adressé à son notaire, alors même qu'à cette date, le permis de construire avait été obtenu et qu'à ce titre, la réalisation de l'opération, devant intervenir au plus tard le 3 septembre 2012, était possible.
Enfin, au titre des multiples courriers échangés, sous diverses formes, la non obtention du permis de construire n'a jamais été évoquée comme étant à l'origine de près ou de loin, de la non réalisation de l'opération, si bien que l'affirmation contraire n'est pas faite de bonne foi.
Il s'en déduit que c'est en vain que M. [Q] [L] [I] se prévaut de la non réalisation de cette condition, pour prétendre à la caducité de la convention indépendamment de tout comportement fautif de sa part.
L'obtention du financement
M. [Q] [L] [I] s'était dans l'acte, obligé à faire toutes démarches nécessaires à l'obtention d'un ou plusieurs prêts (auprès de tout organisme prêteur, d'un montant maximum de 430'000 €, d'une durée maximale de remboursement de 10 ans, et d'un taux nominal d'intérêt maximum hors assurance de 4,5 % l'an).
M. [Q] [L] [I] devait justifier de ses démarches à ce titre auprès du vendeur dans le délai d'un mois à compter de l'acte (du 30 mars 2012, pour mémoire), sous peine d'ouvrir la possibilité au vendeur de le mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de justifier de ses diligences, et de pouvoir se prévaloir de la caducité de l'acte, à défaut de justificatifs dans les huit jours de cette mise en demeure.
En conséquence, l'absence de justification dans le délai prévu, n'entraînait pas d'office la caducité de l'acte, mais offrait au vendeur la possibilité de s'en prévaloir à certaines conditions.
À cet égard, c'est de façon pertinente que le premier juge a considéré que nonobstant l'absence de justificatifs des démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt dans le délai contractuel, la caducité n'était pas encourue, dès lors que le vendeur n'avait pas usé de la possibilité de s'en prévaloir.
M. [Q] [L] [I] le savait si bien, qu'il avait joint le 27 avril 2012, son notaire, pour lui indiquer qu'il avait rencontré certaines difficultés dans le virement des fonds qui devaient parvenir au notaire, ces fonds se trouvant en Espagne' qu'il faisait le nécessaire afin que tout rentre dans l'ordre' souhaitant simplement que le vendeur lui confirme sa volonté de vouloir vendre le bien à son profit', ainsi que l'écrit le notaire à son confrère (message électronique du 30 avril 2012, 15 h 44), ce dernier ayant répondu le jour même, pour confirmer le maintien du souhait des vendeurs de vendre à M. [Q] [L] [I] (message électronique du 30 avril 2012, 18 h 46).
De fait, l'opération ne s'est pas conclue, car le 9 août 2012, M. [Q] [L] [I] a indiqué que le financement escompté lui avait été refusé.
Pour en justifier, il verse un document du 4 mai 2012, rédigé en langue espagnole, dont il est constant qu'il vise un financement qui ne correspond pas aux caractéristiques prévues au compromis de vente, puisque si le capital est bien de 420'000 €, l'amortissement est prévu sur 20 ans.
Ainsi, par ce document, il ne démontre nullement avoir rempli les obligations auxquelles il s'était engagé.
Il produit également une lettre du 2 août 2012, de la Caisse d'Epargne, par laquelle cet organisme indiquait « j'ai le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande » ; faute de précisions sur les caractéristiques du prêt visé, ce document laconique doit être déclaré sans valeur.
M. [Q] [L] [I] fournit désormais devant la Cour, le dossier complet soumis à la Caisse d'Epargne, accompagné d'une lettre du gestionnaire de clientèle de cette banque en date du 14 novembre 2013, Mme [U].
Ce document établit que l'étude a effectivement porté sur un prêt immobilier d'un montant de 430'000 €, d'une durée de 120 mois, au taux de 4,5 %, destiné à financer l'immeuble litigieux situé à [Adresse 3].
En revanche, ce document n'établit pas un « refus de prêt » de la part de l'organisme bancaire, le conseiller financier se contentant d'indiquer « les éléments et pièces fournis par notre client ont permis une étude de financement qui n'a pu aboutir ».
Or, cette même préposée de la Caisse d'Epargne, dans un message électronique du 20 avril 2012, suggérait un accord de principe s'agissant du prêt immobilier, en écrivant à M. [Q] [L] [I] :
« Je vous envoie ce jour la demande de prêt' Merci de suivre les instructions pour dater signer' concernant le prêt, j'ai revu le taux à la baisse, 4,10 % au lieu de 4,30 %' sur la demande de prêt, j'ai saisi le compte personnel de M. [L], pour les versements de fonds et les futures mensualités' ».
Enfin, dans un message électronique du 19 juin 2012, M. [Q] [L] [I] écrivait à la société Next Home, en ces termes :
« J'ai récemment reçu un mail de M. J.... accompagné d'une consultation patrimoniale faisant état d'un statut de non-résident fiscal français.
M. J. doit également m'envoyer une simulation de l'investissement.
J'avais préalablement soumis la demande de prêt à la banque, mais l'étude du dossier final est assujettie à la notion de résident fiscal français ou non.
Cette notion est primordiale dans l'étude de la fiscalité liée à la demande de prêt.
Dès réception de la simulation d'investissement de M. J., et après concertation avec mon expert-comptable, je relancerai la banque' ».
La combinaison et la chronologie de ces éléments démontre que :
- le 20 avril 2012, aucun élément ne faisait obstacle à l'octroi du prêt sollicité dont le taux était même revu à la baisse,
- cette demande de prêt n'a pu se réaliser, que du fait d'éléments nouveaux portés à posteriori à la connaissance du candidat à l'emprunt, et relatifs à la fiscalité qui lui était applicable,
- rien ne démontre que ces éléments étaient de nature à modifier l'opinion de la banque,
- d'ailleurs, rien ne démontre que la Caisse d'Epargne, après avoir donné ou en tout cas sérieusement envisagé un accord de principe, lui aurait refusé le crédit, puisqu'en effet, cet organisme bancaire se contente d'indiquer que « l'étude de financement n'a pu aboutir », alors qu'il lui aurait été facile d'indiquer qu'il s'agissait d'un refus de sa part si tel avait été le cas, et alors même que l'attestation a été sollicitée de la personne ayant géré le dossier, et pour les besoins de la cause, puisque cette attestation est en date de l'année 2013.
Il s'en déduit qu'au vu du statut fiscal qui lui était applicable, et que M. [Q] [L] [I] a découvert postérieurement à son engagement, le prêt sollicité n'a pas abouti, sans qu'il soit établi qu'il s'agisse d'un refus de la banque, ce qui permet d'en déduire que M. [Q] [L] [I] n'a pas donné suite à sa demande.
Ces éléments caractérisent à la charge de M. [Q] [L] [I], un comportement ayant fait obstacle à la réalisation des conditions d'exécution de la vente.
C'est donc à juste titre que l'intimée réclame le bénéfice de l'application de la clause pénale.
Le premier juge sera confirmé.
Sur le montant de la clause pénale
Les dispositions du contrat fixent la clause pénale à la somme de 57'500 €.
Cette clause pénale est manifestement excessive, dès lors qu'il est démontré par les pièces du dossier que :
- le bien est resté indisponible du 30 mars au 9 août 2012,
- la société Next Home a remis le bien en vente dès le mois d'août 2012, avant même sa dénonce du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 octobre 2012,
- le contrat portait sur une maison à usage d'habitation, composée de douze logements donnés en location, dont la société Next Home a continué à percevoir les loyers durant la période d'indisponibilité,
- le bien a finalement été vendu le 27 janvier 2014, le document produit s'abstenant de préciser le prix de vente.
Au vu de ces éléments, c'est de façon juridiquement fondée, et exactement appréciée aux circonstances de la cause, que le premier juge a fixé le montant de la clause pénale à la somme de 15'000 €.
Le premier juge sera confirmé.
Sur la demande pour procédure abusive
Le premier juge sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a rejeté cette demande, l'accueil des demandes de la société Next Home excluant tout abus du droit d'agir.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme dans son intégralité le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 31 juillet 2013.
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Q] [L] [I] à payer à la société Next Home la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) en cause d'appel, et rejette le surplus des demandes à ce titre.
Condamne M. [Q] [L] [I] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sandra VICENTE Françoise PONS
