PC/AM
Numéro 14/3840
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 12/11/2014
Dossier : 13/01904
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[G] [Y]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 novembre 2014, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 07 avril 2014, devant :
Monsieur CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame VICENTE, greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur [R], en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Madame CATUGIER, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [G] [Y]
né le [Date naissance 1] 1942
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté et assisté de Maître Jean-Michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU
INTIME :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] sise à [Localité 2], représenté par son syndic l'agence AVA [Localité 2] IMMO, agissant poursuites et diligences de son syndic Monsieur [L] [U], agence AVA [Localité 2] IMMO, [Adresse 2]
représenté par Maître Vincent LIGNEY, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître Loïc BERRANGER, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 28 MARS 2013
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
M. [G] [Y] est propriétaire d'un appartement au sein de la résidence [Adresse 3] à [Localité 2] (65).
Le 19 mars 2011, l'assemblée générale de la copropriété a adopté, dans les conditions de majorité prévues par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :
- une résolution n° 10 décidant la réalisation de travaux de rénovation des boiseries extérieures, de restructuration des bétons et de réfection des étanchéités (outre les frais de maîtrise d'oeuvre et de souscription d'une assurance dommages-ouvrage),
- une résolution n° 11 décidant la souscription d'un emprunt auprès d'un organisme bancaire afin d'assurer le financement des travaux.
Par acte du 14 juin 2011, M. [Y] a saisi le tribunal de grande instance de Tarbes d'une action en annulation de ces résolutions en soutenant que les travaux dont s'agit sont des travaux d'amélioration qui auraient dû être adoptés à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (non réunie en l'espèce) alors qu'ils ont été votés comme s'il s'agissait de simples travaux d'entretien.
Par jugement du 28 mars 2013, le tribunal de grande instance de Tarbes a :
- débouté M. [Y] de ses demandes,
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles en dommages-intérêts pour procédure abusive et en paiement d'indemnité de procédure,
- condamné M. [Y] aux dépens.
M. [Y] a interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 17 mai 2013.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 7 mars 2014.
Dans ses dernières conclusions déposées le 16 juillet 2013, M. [Y] demande à la Cour, réformant le jugement entrepris, au visa de la loi du 10 juillet 1965 :
- à titre principal, d'annuler les résolutions 10 et 11 de l'assemblée générale du 19 mars 2011,
- subsidiairement, d'ordonner une expertise aux fins, notamment, de décrire l'état des existants, de dire si l'entretien de ces installations nécessite les travaux envisagés par le syndicat des copropriétaires, de décrire et chiffrer le coût des travaux nécessaires à l'entretien de ces installations,
- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, il soutient en substance :
- qu'il n'est pas opposé au principe même d'une réparation mais que les travaux votés sont hors de proportion avec les désordres constatés, mal étudiés et mal choisis par le syndic,
- que les travaux votés ne relèvent d'aucune des hypothèses pour lesquelles l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la prise de décision à la majorité des voix et que par leur nature, leur importance et leur coût, ils ne peuvent être considérés comme de simples travaux d'entretien pouvant être adoptés dans les conditions de l'article 24 de la loi,
- qu'ils constituent en réalité des travaux d'amélioration qui doivent être adoptés à la majorité qualifiée prévue à l'article 26-c de la loi de 1965,
- qu'en l'espèce, aucune des deux résolutions litigieuses n'a été adoptée à la majorité des 2/3 des voix,
- que le premier juge a considéré que les travaux litigieux devaient être qualifiés de travaux d'entretien, sans expliquer en quoi l'aspect réparatoire présentait un caractère dominant alors qu'un simple examen des devis (au demeurant largement surévalués) et des actes préparatoires à l'assemblée générale établit que le syndicat de copropriétaires a entrepris une opération de restauration et d'amélioration du bâtiment qui excède le simple cadre des travaux d'entretien puisque des équipements doivent être créés et d'autres étendus, les dépenses prévues présentant un caractère somptuaire compte tenu de la faible importance du bâtiment et de l'état des existants.
Dans ses dernières conclusions déposées le 26 août 2013, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement déféré et sollicite la condamnation de M. [Y] à lui payer les sommes respectives de 2 500 € et 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP de Ginestet - Dualé - Ligney.
Il soutient pour l'essentiel :
- que les travaux objets des résolutions contestées constituent des travaux de réparation et de conservation rendus objectivement nécessaires par la vétusté des parties communes soumises à des conditions climatiques particulières causant une dégradation accélérée des structures vieilles de plus de trente ans qu'il s'avère plus coûteux de réparer que de remplacer,
- qu'en l'espèce, aucun des travaux des trois postes (restructuration des bétons, réfection des étanchéités, remplacement des boiseries) n'a pour objet une amélioration de confort ou d'habitabilité au sens de l'article 26 en sorte que les travaux litigieux doivent être qualifiés de travaux d'entretien au sens de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
MOTIFS
Le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 6 juillet 2011 dont le contenu même ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse corrobore, photographies à l'appui, le relevé de l'état des lieux établi le 5 septembre 2011 par le maître d'oeuvre pressenti aux termes duquel M. [L] indique :
- que les travaux envisagés relèvent de la mise en sécurité des personnes et des biens,
- que les lots retenus concernent les boiseries de façades, les étanchéités des terrasses accessibles et la restructuration des bétons abîmés,
- que des sondages ont établi que l'étanchéité des terrasses accessibles ne remplit plus sa fonction, les isolants (de faible épaisseur) étant imbibés d'eau et la première protection s'étant détériorée, qu'il faut les remplacer dans leur intégralité après avoir déposé le complexe isolant existant, dégradé,
- qu'a été constatée une dégradation avancée des bétons supports des étanchéités et des boiseries aux angles, aux nez des acrotères et parfois même en pleine masse, que les bétons abîmés s'effritent et se désagrègent avec une aggravation importante liée aux conditions climatiques,
- que les boiseries sont en apparent bon état si l'on ne considère que la partie courante des pièces mais que les extrémités des parties où sont fixés les ancrages sont très abîmées et fragilisées,
- que le projet est de remplacer les bois existants par une autre essence (mélèze classe IV) plus dure, plus compacte et qui ne nécessite pas d'entretien,
- que les travaux sont nécessaires et indispensables, le manque d'entretien sur les dernières années ayant amené les matériaux à leurs dernières limites et qu'ils permettront d'éviter des désordres importants et des accidents.
Il résulte de ces éléments que les postes 'restructuration des bétons' et 'étanchéités' constituent des travaux rendus nécessaires par un délabrement avéré des parties communes de nature à compromettre la sécurité des personnes et des biens, la circonstance que les travaux portent sur l'ensemble des éléments considérés n'étant pas suffisante à exclure leur qualification de travaux d'entretien dès lors qu'ils sont destinés non seulement à réparer les désordres existants mais également à prévenir toutes aggravations et extensions dont le caractère inéluctable, à défaut d'intervention, est établi par les pièces versées aux débats,
la notion de travaux d'entretien n'étant pas limitée aux seules réparations ponctuelles assimilables à un simple 'rafistolage'.
Par ailleurs, l'amélioration de l'existant consistant dans le remplacement des boiseries extérieures en pin (dont la déréliction est établie par les photographies et descriptions littérales contenues dans le procès-verbal de constat précité) par des boiseries en mélèze n'est pas exclusive de la qualification de travaux d'entretien/réparation dès lors que l'investissement projeté est justifié par la durabilité supérieure et le faible niveau d'entretien de cette essence, alors même que la dégradation des boiseries existantes est imputable tant à leur vétusté qu'à un défaut d'entretien.
Au regard de ces éléments et sans qu'il y ait lieu de recourir à une mesure d'instruction (que le premier juge avait refusé d'ordonner) qui n'apparaît pas nécessaire compte tenu des éléments objectifs versés aux débats, le jugement déféré sera confirmé en ce que, considérant que les travaux visés dans les résolutions litigieuses ne nécessitent pas, pour leur adoption, les majorités qualifiées prévues par les articles 25 et/ou 26-c de la loi du 10 juillet 1965 mais la majorité simple prévue par l'article 24 de ladite loi, il a débouté M. [Y] de sa demande d'annulation des résolutions 10 et 11 adoptées par l'assemblée générale de copropriété du 10 mars 2011.
A défaut de preuve d'une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit fondamental de M. [Y] à poursuivre en justice la défense de ses intérêts, laquelle ne peut s'évincer de sa seule succombance dans ses prétentions et ne se déduit d'aucun élément objectif du dossier, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.
L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme globale de 2 500 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.
M. [Y] sera condamné aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de la SCP de Ginestet - Dualé - Ligney.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 28 mars 2013,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [Y] de ses demandes et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.
Réformant le jugement entrepris sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme globale de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.
Condamne M. [Y] aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de la SCP de Ginestet - Dualé - Ligney, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sandra VICENTEFrançoise PONS
