FA/AM
Numéro 13/95
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 15/01/2013
Dossier : 11/04368
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[T] [Y] [F]
[R] [V] [D] épouse [F]
[W] [L] [E] épouse [D]
C/
[I] [N]
[A] [B] [H] [P]
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 16]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 15 janvier 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 24 septembre 2012, devant :
Monsieur AUGEY, magistrat chargé du rapport,
en présence de Madame PARIES, élève avocate,
assisté de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur AUGEY, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BENEIX et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PONS, Président
Monsieur AUGEY, Président
Madame BENEIX, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [T] [Y] [F]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 14]
de nationalité française
[Adresse 6]
[Localité 7]
Madame [R] [V] [D] épouse [F]
née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 15]
de nationalité française
[Adresse 6]
[Localité 7]
Madame [W] [L] [E] épouse [D]
née le [Date naissance 3] 1927 à [Localité 13]
de nationalité française
[Adresse 16]
[Localité 18]
représentés par la SCP LONGIN - LONGIN-DUPEYRON - MARIOL, avocats à la Cour
assistés de Maître Eric RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Monsieur [I] [N]
né le [Date naissance 5] 1962 à [Localité 18]
de nationalité française
[Adresse 16]
[Adresse 16]
[Localité 18]
représenté par la SCP MARBOT - CREPIN, avocats à la Cour
assisté de la SCP ETCHEVERRY-DELPECH, avocats au barreau de BAYONNE
Monsieur [A] [B] [H] [P]
né le [Date naissance 4] 1928 à [Localité 14]
de nationalité française
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Localité 18]
représenté par la SCP LONGIN - LONGIN-DUPEYRON - MARIOL, avocats à la Cour
assisté de la SCP TORTIGUE - PETIT - SORNIQUE, avocats au barreau de BAYONNE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 16] représenté par son syndic le Cabinet CABAY
[Adresse 16]
[Localité 18]
représenté par Maître Alexa LAURIOL, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître Michel PETIT de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 14 NOVEMBRE 2011
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
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Par acte notarié du 14 avril 2000, M. [N] a acquis le lot numéro 2 constitué par un appartement situé dans une copropriété à [Localité 18].
M. [P] est propriétaire du lot numéro 3 dans cette même copropriété qu'il a revendu par acte notarié du 3 novembre 2010 aux consorts [F] et [D].
Cette copropriété est composé d'une villa dont la façade sud abrite au premier étage muni d'un balcon le domicile de M. [N], et au rez-de-chaussée l'appartement des consorts [F] et [D].
Cette façade est séparée de la rue par un jardin et deux garages.
Le garage numéro 1 situé à l'ouest appartient M. [N] et le second portant le numéro 2 situé à l'est appartient à M. [F] et à M. [D].
Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 6 mai 2009 et a été adoptée à la majorité de l'article 25-b.
Aux termes de la résolution numéro 14, M. [N] a été autorisé à créer un escalier partant du balcon de son appartement jusqu'à la terrasse située en côté ouest de la résidence.
M. [P] a voté contre cette résolution et il a soutenu qu'elle est entachée de nullité en ce qu'elle porte atteint à ses droits, c'est-à-dire la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit des garages situés à l'ouest.
Par jugement du 14 novembre 2011, les consorts [F] - [D], venant aux droits de M. [P] ont été déboutés de leurs demandes et condamnés à payer à M. [N] une indemnité de 2 500 € pour frais irrépétibles.
Par déclaration au greffe du 6 décembre 2011, les consorts [F] - [D] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières écritures déposées le 05 avril 2012, ils ont demandé à la Cour :
- de réformer cette décision et de prononcer l'annulation de la résolution numéro 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2009 ;
- d'ordonner à M. [N] de retirer l'ensemble des biens mobiliers installés sur ladite terrasse ;
- de condamner in solidum M. [N] et le syndicat des copropriétaires de la résidence au paiement d'une indemnité de 6 000 € pour frais irrépétibles.
Ils soutiennent en s'appuyant sur les titres de propriété ainsi que le règlement de copropriété du 4 août 1952 que la jouissance de la terrasse formant le toit des garages a été attribuée au lot numéro 1 et non pas au lot numéro 2, en faisant observer que le lot numéro 1 a été divisé entre les lots numéros 3 et 4 aux termes d'un acte reçu le 8 septembre 1977 par Me [K], lequel mentionne que les titulaires de ces lots auront un accès direct ainsi que la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit du garage.
Ils ajoutent que l'étude effectuée par un géomètre expert le 8 juin 2010 démontre que le lot numéro 2 attribué à M. [N] est resté inchangé depuis la création de la propriété, et qu'il n'a jamais bénéficié de la jouissance d'une terrasse.
Dans ses dernières écritures du 19 juin 2012, M. [N] a conclu à la confirmation du jugement ainsi qu'à la condamnation des appelants au paiement d'une indemnité de 2 500 € pour frais irrépétibles.
Il fait valoir que l'autorisation qui lui a été accordée par la 14ème résolution n'affecte pas le droit de jouissance de la terrasse de M. [F] et des autres copropriétaires, puisqu'elle est située au sud, alors que l'escalier litigieux va être réalisé sur la façade ouest et qu'il aboutira donc sur une allée située au pied de cette façade, sans affecter le droit de jouissance des propriétaires dont les lots sont situés au pied de la façade sud.
Il soutient que l'objet de la résolution contestée est totalement étranger au droit de jouissance exclusive et privative d'une partie commune dont se prévaut le demandeur et qu'il n'est pas démontré en quoi la mise en oeuvre de ce projet serait de nature à contrevenir aux prescriptions légales ainsi qu'à celles édictées par le règlement de copropriété de la résidence.
Il ajoute que le règlement de copropriété attribue aux appelants la jouissance d'une terrasse et d'un seul garage, et non la jouissance exclusive de l'ensemble des terrasses formant le toit des garages.
Dans ses dernières écritures du 24 avril 2012, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] a conclu à la confirmation du jugement, à la validation de la résolution numéro 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2009, ainsi qu'à la condamnation de M. [N] au paiement d'une indemnité de 4 000 € pour frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires fait observer que les appelants sont propriétaires du lot numéro 3 qui comporte le garage situé à l'est de la maison, lequel aura un accès direct à la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit de ce garage, et que par contre M. [N] est « propriétaire » de la terrasse située en partie ouest et qu'il bénéficie « du droit de jouissance exclusive et privative de cette terrasse », de sorte que les travaux envisagés par celui-ci consistant en la création d'un escalier reliant le balcon au rez-de-chaussée n'ont pas pour effet d'affecter le droit de jouissance exclusive d'une partie commune.
Les appelants se sont désistés de leur appel formé à l'encontre de M. [P].
Celui-ci a conclu le 22 juin 2012 à l'irrecevabilité des demandes présentées par M. [N] ainsi qu'à sa condamnation au paiement d'une indemnité de 1 000 € pour frais irrépétibles.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juillet 2012.
Motifs de l'arrêt
La copropriété en cause est constituée par une maison comportant deux lots numéros 2 et 3 appartenant respectivement à M. [N] et aux consorts [F] et [D] venant aux droits de M. [P].
L'appartement de M. [N] est situé au premier étage de la villa, en façade sud, et il est propriétaire d'un garage situé en dessous de l'immeuble.
L'appartement des consorts [F] et [D] est situé au rez-de-chaussée, et ils sont également propriétaires d'un garage situé en sous-sol de l'immeuble.
Chacun des deux garages est surmonté par une terrasse située au niveau du jardin de la copropriété.
Les consorts [F] et [D] ont sollicité l'annulation d'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2009 adoptée à la majorité de l'article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, aux termes de laquelle M. [N] a été autorisé à créer un escalier partant du balcon de son appartement pour rejoindre la terrasse située en côté ouest de la résidence.
Ils prétendent qu'ils ont un droit de jouissance exclusive sur les deux terrasses surplombant les garages en s'appuyant sur les actes de vente de leurs auteurs établis les 14 septembre 1981 et 18 janvier 1955, dont il résulte effectivement que l'appartement numéro 1 situé en rez-de-chaussée « aura la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit des garages ».
Ils en tirent donc la conséquence que le lot numéro 2 de M. [N] n'a aucun droit de jouissance sur la terrasse du garage et que d'ailleurs son titre de propriété ne mentionne rien à ce titre.
Or, il résulte de leur acte de propriété du 3 novembre 2010 qu'ils ont acquis « la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit du garage ».
Il ne s'agit donc pas de la jouissance exclusive des terrasses formant le toit des garages.
D'autre part, la définition de leur lot doit être examinée au regard du deuxième modificatif du règlement de copropriété établi le 8 septembre 1977 par acte notarié de Me [K], qui modifie de manière substantielle la composition des lots ainsi que les conditions de leur jouissance.
En effet le lot numéro 1 a été scindé en deux lots, le lot numéro 3 constitué de l'appartement et du garage appartenant aux consorts [F] et [D], et le lot numéro 4 étant constitué par des caves.
Dans le premier modificatif du règlement de copropriété du 18 janvier 1955, la pièce située au rez-de-chaussée de l'immeuble avait la jouissance exclusive sur la terrasse formant le toit des garages.
Désormais, il résulte de la dernière modification du règlement de copropriété intervenue le 8 septembre 1977 que le propriétaire de ce lot, c'est-à-dire les consorts [F] et [D], aura la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit du garage.
En conséquence il découle de l'examen des titres de copropriété et de la dernière version du règlement de copropriété que les consorts [F] et [D] ont la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit de leur garage, et que M. [N] a la jouissance exclusive de celle formant le toit de son garage.
En conséquence, la construction de l'escalier à partir de son appartement n'aura pas pour effet d'affecter la jouissance d'une partie commune, puisque au surplus il résulte de l'examen du devis et du plan des lieux, qu'il sera réalisé sur la façade ouest de la copropriété et qu'il aboutira sur une allée située au pied de cette façade, sans déboucher ni atteindre la terrasse située en pied de la façade sud qui recouvre les deux garages.
Enfin, cette résolution de l'assemblée générale relative à l'édification de cet escalier a été adoptée à juste titre selon les termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous des copropriétaires.
Il y a donc lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bayonne et de débouter les consorts [F] - [D] des fins de leur demande en annulation de cette délibération de l'assemblée générale des copropriétaires.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [N] les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager à l'occasion de cette procédure ; les appelants seront donc solidairement condamnés à lui payer à ce titre une indemnité de 2 000 € qui s'ajoutera à celle de 2 500 € allouée en première instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager à l'occasion de cette procédure ; les appelants seront donc condamnés sous la même solidarité à lui payer une indemnité de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, il n'est n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [P] les frais irrépétibles qu'il a pu engager à l'occasion de cette procédure.
Il sera donc débouté de sa demande en paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles dirigée à l'encontre de M. [N].
Par ces motifs
La Cour, après en avoir de délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bayonne le 14 novembre 2011, et y ajoutant :
Condamne solidairement M. [T] [F], Madame [V] [D] épouse [F] et Mme [W] [D] à payer à M. [I] [N] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les condamne sous la même solidarité à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] pris en la personne de son syndic en exercice une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Condamne solidairement M. [T] [F], Mme [R] [F] et Mme [W] [D] aux dépens.
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONFrançoise PONS
