PhB/BLL
Numéro 12/
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 29/11/2012
Dossier : 11/03615
Nature affaire :
Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
Affaire :
SELARL AGNES DEVANT RISADELF
C/
Valérie Y... épouse Z...
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 Novembre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 02 Octobre 2012, devant :
Monsieur BERTRAND, Président chargé du rapport
Monsieur SCOTET, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 13 décembre 2011
Monsieur LE-MONNYER, Conseiller
assistés de Madame OSSELE-MENGUETE, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SELARL AGNES DEVANT RISADELF
agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
PHARMACIE LA NIVE
33 Quai Commandant Roquebert
64100 Bayonne
représentée par la SCP DUALE/LIGNEY avocats à la Cour
assistée de Me LABARTHETTE, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
Madame Valérie Y... épouse Z...
née le 15 Novembre 1965 à Bayonne
de nationalité Française
...
40440 ONDRES
représentée par la SCP LONGIN-LONGIN DUPEYRON-MARIOL avocats à la Cour
assistée de Me FORT, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 07 SEPTEMBRE 2011
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
- Objet succinct du litige – Prétentions et arguments des parties
Vu l'appel interjeté le 7 octobre 2011 par la SELARL AGNES DEVANT RISADELF à l'encontre du jugement rendu le 7 septembre 2011 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bayonne ;
Vu le rapport d'expertise de Madame Michèle D... du 27 septembre 2010 ;
Vu les conclusions de Madame Z... du 14 février 2012 ;
Vu les conclusions de la SELARL AGNES DEVANT RISADELF du 13 avril 2012 ;
Vu le bulletin de fixation du 15 mai 2012 ;
Vu l'ordonnance de clôture du 20 juin 2012 pour fixation à l'audience le 2 octobre 2012.
Madame Z... a consenti, par acte sous-seing privé du 15 novembre 1989 à la SNC PHARMACIE DUPUY et LEGUAY, aux droits de laquelle s'est trouvée la SNC LEGUAY-PUYBARET des locaux commerciaux situés 33 Quai du Commandant Roquebert à Bayonne (64100), pour un loyer mensuel de 426,86 euros.
Ce bail a fait l'objet d un premier renouvellement qui a commencé à courir à compter du 15 novembre 1998 pour se terminer le 14 novembre 2007. Le montant du bail, lors de ce premier renouvellement a été porté à la somme annuelle de 42000 francs (6402,86 euros), pour un montant mensuel de 3500 frs, soit 533,57 euros par mois.
Par congé avec offre de renouvellement en date du 10 mai 2007, Madame Z... indique qu'elle entend mettre fin au bail pour modifier les conditions de la location, et donne congé à la société pour le 14 novembre 2007. Elle propose une reconduction dudit bail sous réserve que la société LEGUAY-PUYBARET accepte la fixation d un nouveau loyer à la somme annuelle de 18000 euros TTC soit 1500 euros TTC par mois.
La SNC LEGUAY-PUYBARET accepte cette offre de renouvellement sauf en ce qui concerne le montant du loyer renouvelé, par lettre recommandée en date du 22 mai 2007.
Madame Z... confirmera son offre auprès de la SELARL AGNES DEVANT RISADELF, cessionnaire du fonds de commerce « Pharmacie de la Nive », le 12 octobre 2007.
En l'absence d accord sur le montant du loyer renouvelé pour la période commençant à courir à compter du 15 novembre 2007, les parties saisissent la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Aucun accord ne sera constaté lors de sa séance du 3 juin 2008.
Dès lors, Madame Z... fait assigner devant le juge des loyers commerciaux de Bayonne, par acte d'huissier du 12 novembre 2008, la SELARL AGNES DEVANT RISADELF. Cette assignation est déclarée irrecevable faute de justification de notification du mémoire à la locataire, préalablement à l'assignation.
Madame Z... fait assigner à nouveau la SELARL le 2 mars 2009 devant le juge des loyers commerciaux.
Par jugement avant dire droit en date du 3 juin 2009, le juge des loyers commerciaux
ordonne une mesure d'expertise judiciaire et commet en qualité d'expert Madame Michèle D...
Par un jugement en date du 7 septembre 2011, le juge des loyers commerciaux :
- fixe à la somme de 13 355 euros hors taxes à compter du 15 novembre 2007 le prix du loyer annuel des locaux situés à Bayonne, 31 quai Commandant Roquebert donnés à bail par Madame Valérie Z... à la SELARL AGNES DEVANT RISADELF qui devra régler l'arriéré de loyer correspondant,
- dit que l'équité ne commande nullement qu il soit fait droit aux demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les rejette,
- dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens et que les frais de l'expertise ordonné par le jugement du 3 juin 2009 seront partagés par moitié entre elle, la SELARL AGNES DEVANT RISADELF devant rembourser à Madame Z... la moitié de la somme de 3 674,41 euros dont elle a fait l'avance.
Le premier juge a considéré, sur les caractéristiques du bail, que même si les travaux effectués pouvaient être considérés comme des travaux d amélioration susceptibles d être pris en compte lors du deuxième renouvellement du bail, il n'apparaissait pas qu'ils puissent justifier un déplafonnement du loyer dès lors qu'il est expressément prévu dans le bail que le preneur devait remettre les lieux dans leur état antérieur à la fin du bail
Par contre, pour justifier du déplafonnement du loyer, il a considéré des modifications notables de facteurs de commercialité tenant à l'amélioration du secteur piétonnier en 2003/2004, à l'implantation de l'enseigne VIRGIN près de l'officine et à l'augmentation de la population bayonnaise de plus de 11 %.
Dans ses dernières conclusions du 13 avril 2012, la SELARL AGNES DEVANT RISADELF demande à la Cour de :
Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce ;
Vu le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bayonne le 7 septembre 2011 ;
Vu le rapport d'expertise déposé par Madame Michèle D... le 27 septembre 2010 ;
Vu la jurisprudence constante et l'ensemble des pièces versées au débat ;
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées ;
- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la SELARL AGNES DEVANT RISADELF,
- infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bayonne le 7 septembre 2011, et statuant à nouveau,
- constater que les éléments entrant dans la détermination de la valeur locative du local sis à Bayonne, 31 quai du Commandant Roquebert, exploité sous l'enseigne PHARMACIE DE LA NIVE, n'ont pas subi de modification notable au cours du bail renouvelé,
- débouter en conséquence Madame Valérie Z... de l'ensemble de ses demandes, moyens et prétentions, tendant notamment au déplafonnement du loyer tel que fixé dans le cadre du bail renouvelé ainsi qu'au règlement de l'arriéré de loyer qui correspondait à l'évaluation qu'elle fait de son montant,
- faire application du principe et de la règle du plafonnement du loyer,
- fixer en conséquence le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 8548,80 euros (712,40 x 12 = 8548,80 euros) à compter du 14 novembre 2007,
- ordonner le remboursement des sommes qui auront pu être versées en vertu de l'exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêt légal à compter de leur versement, et ce au besoin à titre de dommages et intérêts,.
- condamner Madame Z... à verser à la SELARL AGNES DEVANT RISADELF la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d expertise,
- dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP DE GINESTET DUALE LIGNEY, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SELARL AGNES DEVANT RISADELF demande de confirmer le jugement sur les caractéristiques du local.
Quant aux facteurs locaux de commercialités, elle conteste l'augmentation de la population bayonnaise, stable depuis 40 ans, qui est intervenue en périphérie et non au centre-ville, alors que la pharmacie est un commerce de proximité et fait valoir la très forte concurrence des pharmacies installées sur la commune, en particulier de la franchise du groupe LAFAYETTE.
Enfin, la SELARL AGNES DEVANT RISADELF conteste également le facteur de l'aménagement du quartier piétonnier et de limplantation de VIRGIN qui n'ont pas d'intérêts pour la Pharmacie.
Dans ses dernières conclusions, Madame Valérie Z... demande à la Cour de :
Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,
Vu le jugement avant dire droit du 3 juin 2009,
Vu le rapport d expertise de Mme D... du 27 septembre 2010,
- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé justifié le déplafonnement du loyer à compter du 15 novembre 2007,
- Faisant droit à l'appel incident de Madame Z...,
- fixer le montant du nouveau loyer à la valeur locative du local pour un montant de 1500 euros par mois, soit 18000 euros annuel, et ce à compter de la date du renouvellement soit au 15 novembre 2007,
- condamner la SELARL AGNES DEVANT RISADELF à régler à Madame Z... l'arriéré de loyers correspondant à la juste évaluation de son montant,
- condamner la SELARL AGNES DEVANT RISADELF à verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Madame Z...,
- condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel, et ce compris les frais d'expertise,
- autoriser la SCP Patrick LONGIN, Claude LONGIN, Patricia LONGIN DUPEYRON, Olivia MARIOL à recouvrer les dépens d'appel par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Madame Valérie Z... considère qu'en raison de l'augmentation de 11 % de la population bayonnaise, d'un programme de dynamisation et d'aménagement du centre-ville (son centre piétonnier, l'aménagement des halles) et de l'implantation du campus en 2008 (annoncé dès 2004), l'ensemble de ces éléments constituent des preuves de variations notables des facteurs locaux de commercialités justifiant un déplafonnement du loyer.
Cependant, Madame Z... s'oppose à l'application d'une pondération des surfaces retenues par l'expert D... pour différentes raisons. Tout d'abord, elle estime que l' « Expert ne produit pas les tables visées pour expliquer sa méthode de pondération et applique une pondération différente à intérieure même du magasin, sans aucune explication ». Enfin, « l'expert retient une surface pondérée de 63 m² qui est inférieure à la surface seule du magasin selon ses propres décomptes (74 m²) ».
Elle soutient que la profondeur du local de pharmacie importe peu, dès lors que la vente de produits de parapharmacie est marginale, que la majorité des clients recherchent l'exécution d'une prescription médicale.
Sur ce
L'article L.145-33 du code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord entre les parties, cette valeur doit être déterminée d'après :
les caractéristiques du local considéré,
la destination des lieux,
les obligations respectives des parties,
les facteurs locaux de commercialité,
les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».
A/ Sur le déplafonnement du loyer
1 / Sur les caractéristiques du local.
Madame Z... fait valoir que le « local a été sensiblement modifié depuis sa conception initiale et l'Expert D... de noter que la désignation initiale n'a que peu à voir avec celle actuelle ». Elle considère de ce fait que ce sont des travaux d'amélioration qui ont été réalisés.
La SELARL AGNES DEVANT RISADELF estime, quant à elle, qu'il s'agit de travaux de « modifications des caractéristiques locaux ».
Il est de jurisprudence constante que les travaux de modifications réalisés par le preneur doivent être invoqués par le bailleur lors du premier renouvellement suivant leurs réalisations. Par contre, si les travaux sont des améliorations alors le bailleur peut s'en prévaloir, lors du deuxième renouvellement, pour fonder sa demande de déplafonnement.
Madame Z... soulève que « des travaux ont été réalisés par les premiers locataires pour étendre la surface du magasin et surtout pour relier le local à un autre local servant de dépôt et d'accès à la livraison des produits vendus en pharmacie ».
Il est constant que pour admettre la modification des caractéristiques des locaux, l'assiette du bail doit être modifiée par les travaux réalisés. Dans cette hypothèse, les adjonctions de locaux ou de surfaces, pourront justifier le déplafonnement, dès lors qu'elles sont suffisamment notables pour avoir des effets sur l'activité du locataire.
L'expert D... relève que les parties avaient conclus un bail (en 1989) portant sur des locaux désignés comme suit :
Magasin : 81,90 m²,
Vestiaire, WC, lavabo . 8,50 m²,
Dépôt : 17,80 m²,
TOTAL : 108,25 m²,
Non compris : Arceau 7 m de façade
Suite aux différents travaux réalisés, l'expert note que « deux lots ont été réunis (la cloison qui les séparait a été supprimée et le dépôt a été en partie dédié à la vente). Les lieux se composent désormais (et la situation était la même au renouvellement) :
D'un magasin avec vitrines et porte d'entrée sur le passage situé sous les arcades,
D'une salle de repos dans le prolongement du magasin,
D'un vestiaire accessible par la salle de repos,
D'un water-closet communiquant avec le vestiaire,
D'un bureau ».
L'expert fixe la superficie totale à 101 m² après avoir constaté que des contreplaqués avaient été posés pour rectifier les irrégularités du mur.
Au regard de ces éléments, on peut considérer que la désignation du local a bien évoluée.
Les travaux réalisés (la suppression d'une cloison qui séparait le magasin de la réserve, la condamnation de portes d'accès depuis le couloir commun de l'immeuble, la création d'un espace de vente dans le volume de l'ancienne réserve, etc), sont des adjonctions de surfaces nécessaires à la vente. Mieux, elles participent à une meilleure organisation du magasin afin d'en optimiser l'exploitation commerciale.
Dès lors, conformément à l'article R.145-2 du code de commerce, ces adjonctions sont des modifications notables des caractéristiques commerciaux. Elles ont pour effet notable d'améliorer le local exploité et d'accroître l'activité du locataire puisqu'elles visent à réorganiser la réserve et son accès ainsi qu'à augmenter la surface de vente.
Cependant, faute pour Madame Z... de prouver, que lors du premier renouvellement du bail, l'augmentation du loyer (au-delà de la simple indexation du loyer) est due aux travaux réalisés et aux modifications notables des caractéristiques des locaux, elle n'est pas fondée à s'en prévaloir.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
2 / Sur les facteurs locaux de commercialité.
Conformément à l'article R.145-6 du code de commerce, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ».
Cette liste n'est pas exhaustive, et l'appréciation d'éventuels autres facteurs locaux de commercialité doit être réalisée, in concreto, par le juge.
Pour justifier d'un déplafonnement du loyer, le juge des loyers commerciaux retient que l'aménagement d'un service de navettes, reliant le centre aux parkings périphériques depuis 2004, l'implantation de l'enseigne VIRGIN près de l'Officine (depuis 2001), l'augmentation avérée de 11 % de la population bayonnaise (entre 1999 et 2006) constituent des modifications notables des facteurs de locaux de commercialité. Cette position adoptée par Madame Z... est contestée par la SELARL AGNES DEVANT RISADELF.
L'augmentation de la population bayonnaise pendant la période du bail renouvelée, est incontestable et résulte tant des pièces produites par Madame Z..., que du rapport de l'expert, qui précise que, après avoir légèrement baissé entre 1982 et 1999, la population de Bayonne a augmenté entre 1999 et 2006 de près de 11 % de 40.113 à 44.406 habitants.
L'objection de la SELARL AGNES DEVANT RISADELF tenant à une différenciation entre l'augmentation de la population qui serait intervenue en périphérie et non en centre-ville de Bayonne à supposer qu'elle soit justifiée, est indifférente dès lors que le service de navettes facilite l'accès de la population de la périphérie aux commerces du centre-ville, dont la «Pharmacie de la Nive».
En effet, le service de navettes, mis en place en 2003/2004 (et donc pendant la période du bail renouvelé), permet à la population de la périphérie d'accéder au centre-ville. Il s'agit d'un moyen de transport utile à cette clientèle pour en rejoindre le centre, sans les contraintes du stationnement. Dès lors, la « Pharmacie de la Nive », située au cœur du centre-ville bayonnais, bénéficie, par le réseau de navettes, d'un apport supplémentaire de clientèle.
Quant au critère de l'aménagement piétonnier, s'il peut être retenu en jurisprudence, il doit être apprécié in concreto.
Celui-ci favorise l'accès de la clientèle dans le centre, qu'elle réside en centre-ville ou en périphérie.
En effet, si l'aménagement piétonnier est réalisé dans le centre-ville de Bayonne depuis plus de 20 ans, cette zone piétonne a été étendue à la rue du Ports de Castets, durant la période du bail renouvelé en 2003. Cette rue jouxte « la Pharmacie de la Nive » et est, depuis 2003, interdite aux véhicules à moteurs ; il en résulte que l'extension de la zone piétonne facilite l'accès des clients jusqu'à la pharmarie, de nature à en accroître sa fréquentation.
S'agissant enfin du Magasin VIRGIN, il est constant que l'une de ses deux entrées principales se situe à quelques mètres de «la Pharmacie de la Nive».
La notoriété d'une telle enseigne est indéniable et génère de la commercialité ; en raison de son extrême proximité géographique, la clientèle sera naturellement attirée par la « Pharmacie de la Nive ».
Les clients du magasin VIRGIN sont des consommateurs de produits de librairie et de loisirs divers ; si les clients de la pharmacie s'y rendent notamment sur prescription médicale, il est constant que la vente de produits de parapharmacie, de consommation courante, représente une part importante du chiffre d'affaires des officines de pharmacie ; par conséquent et pour ces produits, la proximité de l'enseigne VIRGIN ne peut que favoriser et attirer la clientèle vers la pharmacie toute proche.
Dès lors il convient de confirmer l'appréciation du juge des loyers commerciaux en ce qu'il a retenu que l'existence de l'enseigne VIRGIN aura également un impact sur l'activité des commerces voisins, notamment de la "Pharmacie de la Nive".
La Cour confirme également la position du juge des loyers commerciaux qui consiste à ne pas retenir l'influence de l'ouverture du Campus (en 2008), tout comme la rénovation des halles (en 1998) comme éléments d'appréciation de ces facteurs.
Au regard de ce qui précède, la réunion d'un ensemble de modifications notables de facteurs locaux de commercialité, intervenues pendant la durée du bail justifient le déplafonnement du loyer, il convient de confirmer sur ce point le jugement du 7 septembre 2011.
B/ Sur la valeur locative
Madame Z... conteste les éléments de comparaison retenus par l'expert et approuvés par le juge des loyers commerciaux.
La SELARL AGNES DEVANT RISADELF conteste le déplafonnement du loyer et demande la réformation du jugement en ce sens.
Le choix des commerces retenus à titre de comparaison par l'expert pour apprécier la valeur locative n'est pas utilement critiqué.
S'agissant de la pondération des surfaces, le premier juge a parfairement considéré que la définition d'une quatrième zone de 7,63 m², à laquelle l'expert avait appliqué un coefficient de 0,5, n'était pas justifiée, dès lors que les officines de pharmacie accueillent également une clientèle captive, qui entre nécessairement plus avant dans le magasin pour une prescription médicale, pour retenir finalement une surface pondérée totale de 64,83 m².
L'évaluation de 206 euros le m² tel qu'il résulte de la technique de comparaison retenue par l'expert en se fondant sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage sera également retenue ; dès lors il convient de confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux ayant déterminé une valeur locative à hauteur d'une valeur arrondie de 13.355 euros HT (64,83 m² x 206).
C/ Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande d'allouer à Madame Z... la somme de 1 200 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bayonne du 7 septembre 2011,
CONDAMNE la SELARL AGNES DEVANT RISADELF à verser la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Madame Z...,
CONDAMNE la SELARL AGNES DEVANT RISADELF aux dépens,
AUTORISE les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens au titre de l article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame OSSELE MENGUETE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
