DS/ BLL
Numéro 12/
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH-Section 1
ARRET DU 27/ 11/ 2012
Dossier : 11/ 04273
Nature affaire :
Demande d'évaluation et/ ou en paiement de l'indemnité d'éviction
Affaire :
SARL TRANSMUR
C/
SARL LA CROISSANTERIE BRAUHAUBAN
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Novembre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 02 Octobre 2012, devant :
Monsieur BERTRAND, Président
Monsieur SCOTET, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 13 décembre 2011 chargé du rapport
Monsieur LE-MONNYER, Conseiller
assistés de Madame OSSELE-MENGUETE, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S. A. R. L. TRANSMUR
prise en la personne de son gérant Monsieur Y...
...
64160 BUROS
représentée par la SCP MARBOT CREPIN avocats à la Cour
assistée de Me AZAVANT, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
SARL LA CROISSANTERIE BRAUHAUBAN
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
29 rue Brauhauban
65000 Tarbes
représentée par la SCP DUALE/ LIGNEY avocats à la Cour
assistée de Me BACARAT, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 11 AOUT 2011
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN est locataire de locaux commerciaux à usage exclusif de salon de thé, confiserie, situés 29 rue Brauhauban à Tarbes (65), en vertu d'un bail consenti par Monsieur B...et renouvelé suivant acte authentique en date des 31 janvier et 9 février 2000, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 1999 pour se terminer le 30 septembre 2008.
Le 30 octobre 2007, la SARL TRANSMUR, nouveau propriétaire des murs en vertu d'un acte authentique du 16 février 2006, a fait délivrer à la société CROISSANTERIE BRAUHAUBAN un congé sans renouvellement et avec offre d'indemnité d'éviction, pour le 30 septembre 2008.
Suivant une ordonnance de référé rendue le 26 août 2008 à la demande du preneur par le président du tribunal de grande instance de Tarbes, Monsieur C...a été désigné en qualité d'expert, avec mission notamment de réunir tous les éléments permettant de fixer les indemnités d'éviction et d'occupation.
L'expert désigné a clos ses opérations le 22 septembre 2009.
Par acte d'huissier du 9 novembre 2009, la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN a fait assigner la SARL TRANSMUR devant le tribunal de grande instance de Tarbes pour voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 92. 500 € ou subsidiairement à celle de 88. 300 € et la voir condamner à lui payer également les sommes de 9. 250 €, au titre de l'indemnité de déménagement, 30. 000 €, au titre du trouble commercial, 15. 000 € à titre de dommages et intérêts, outre le remboursement de l'indemnité de licenciement due à sa salariée, Madame D....
Le 6 janvier 2010, la société TRANSMUR a fait délivrer à la société CROISSANTERIE BRAUHAUBAN un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 800, 73 €, au titre de charges impayées et du coût de l'acte, puis le 26 mai 2010 une mise en demeure sur le fondement de l'article L. 145-17 du code de commerce, de payer les charges locatives restées impayées pour 474, 13 €, outre le coût du commandement et de l'acte.
Par jugement du 11 août 2011, auquel il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des faits et des prétentions initiales des parties, le tribunal a :
- débouté la SARL TRANSMUR de sa demande de dispense de paiement d'indemnité d'éviction,
- condamné la SARL TRANSMUR à payer à la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN les sommes de 88. 300 € HT, au titre de l'indemnité d'éviction, 1. 500 €, à titre de dommages et intérêts et 2. 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL TRANSMUR à rembourser à la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN, sur justificatifs, les sommes versées à Madame Patricia D..., au titre de son licenciement,
- fixé à la somme de 1. 137, 50 € par mois le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN à compter du 1er novembre 2007,
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné la SARL TRANSMUR aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.
Par déclaration du 29 novembre 2011, la société TRANSMUR a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mai 2012, elle demande de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à 1. 137, 50 € par mois à compter du 10 novembre 2007,
- le réformer pour le surplus,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ou en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil,
- constater l'existence d'un motif grave et légitime au sens de l'article
L. 145-17 du code de commerce,
- en conséquence, dire le locataire privé de tout droit à indemnité d'éviction.
- subsidiairement si la cour accordait une indemnité d'occupation, confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la déspécialisation de l'article L. 145-51 du code de commerce, inapplicable, écarté les indemnités accessoires et limité le remboursement de l'indemnité de licenciement et fixé l'indemnité d'occupation à 1. 137, 50 € par mois à compter du 10 novembre 2007,
- le réformer pour le surplus,
- dire que l'indemnité d'éviction est d'un montant de 20. 890 €,
- à titre infiniment subsidiaire, dire qu'en cas de renouvellement du bail, le loyer aurait été plafonné, et ordonner une expertise,
- dans tous les cas, débouter la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN de ses demandes et la condamner à payer la somme de 2. 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens avec application de l'article 699 du même code.
Dans ses dernières conclusions déposées le 18 juin 2012 la société CROISSANTERIE BRAUHAUBAN demande de :
- réformer le jugement en ce qu'il a considéré que les dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce n'étaient pas applicables,
- le confirmer en ce qu'il a considéré que la SARL TRANSMUR lui doit une indemnité d'éviction,
- le réformer sur le montant de ladite indemnité et condamner la SARL TRANSMUR à lui payer la somme de 92 500 € au titre de l'indemnité principale,
- subsidiairement, le confirmer à ce qu'il a condamné la SARL TRANSMUR à lui payer la somme de 88 300 au titre de l'indemnité principale,
- dire n'y avoir lieu à contre-expertise,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de l'indemnité de déménagement et condamner la SARL TRANSMUR à lui payer la somme de 9. 250 € ou 8. 830 €, en fonction du montant de l'indemnité principale,
- le confirmer en ce qu'il a condamné la SARL TRANSMUR à lui rembourser l'indemnité de licenciement à verser à Madame D...,
- dire et juger que l'indemnité de licenciement sera versée par la SARL TRANSMUR à première demande sur présentation des justificatifs, et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de 15 jours à compter de la demande,
- l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble commercial et condamner la SARL TRANSMUR à la somme de 30. 000 €,
- l'infirmer en ce qu'il a fixé à 1. 500 €, les dommages et intérêts en réparation de son préjudice, et condamner la SARL TRANSMUR à lui payer la somme de 15. 000 €, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, à titre de dommages et intérêts,
- dire que, jusqu'au paiement effectif de cette indemnité, il sera maintenu dans les locaux et accessoires dépendant du bail expiré, aux clauses et conditions du bail, en application des articles L. 145-28 à L. 145-30 du code de commerce,
- l'infirmer concernant l'indemnité d'occupation et la fixer à la somme de 726, 65 € par mois,
- condamner la SARL TRANSMUR à payer la somme de 6. 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, en ce compris ceux afférents aux procédures de référés et les frais d'expertise, avec application de l'article 699 du même code.
L'instruction a été clôturée le 20 juin 2012 et l'affaire fixée à l'audience du 2 octobre 2012.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur le droit à l'indemnité d'éviction :
Sur la clause résolutoire :
La société TRANSMUR soutient à titre principal que le bail est résilié par l'effet du jeu de la clause résolutoire en l'absence de règlement des charges locatives et du coût du commandement dans le délai imparti.
La SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN fait valoir en réponse que le bail a déjà pris fin à la date d'effet du congé préalablement délivré, de sorte que le bailleur ne peut plus se prévaloir de la résiliation ; que par ailleurs elle a pu suspendre légitimement le paiement des charges faute par le bailleur d'avoir répondu à sa demande de justificatifs ; qu'en tout état de cause elle s'est acquittée depuis des causes du commandement.
Il est constant que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction en application de l'article L. 145-14 du code de commerce est maintenu dans les lieux aux conditions du bail expiré.
Le congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ne met pas véritablement fin au rapport locatif et le maintien dans les lieux n'est pas une pure situation légale entièrement substituée au contrat non renouvelé mais un simple aménagement légal et temporaire d'une situation contractuelle perdurant avec les mêmes clauses et conditions aussi longtemps que le débat sur la fixation de l'indemnité d'éviction n'est pas terminé.
Le bailleur peut donc, pour refuser de payer ladite indemnité, invoquer la clause résolutoire du bail expiré à son égard (cf notamment Cass. Civ 3, 1 mars 1995 Bull 1995 III no66).
Aussi, la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN ne saurait valablement soutenir que la demande du bailleur ne serait pas recevable ou serait devenue sans objet pour avoir fait délivrer le 10 janvier 2010, postérieurement au congé, le commandement de payer visant la clause résolutoire.
Aux termes du bail le preneur a pris l'engagement de rembourser au bailleur toutes les taxes locatives payées pour son compte.
Le commandement porte sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2008 pour 326 €, les charges locatives du 1er avril 2007 au 31 mars 2008 pour 474, 73 € et le coût de l'acte pour 92, 50 €.
Le 5 février 2010, le preneur a procédé seulement dans le délai imparti au règlement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et fait savoir au bailleur qu'il ne s'acquitterait du solde réclamé qu'après communication des justificatifs.
Il convient de relever que dès le 2 septembre 2009 le preneur lui avait déjà demandé la communication du détail des charges à la suite de l'envoi par ce dernier d'un décompte de charges dressé par le syndic de la copropriété.
La demande du preneur était parfaitement légitime considérant en effet que les charges locatives ne peuvent être dues par le locataire que sur présentation des justificatifs, le décompte du syndic étant manifestement imprécis à cet égard en l'absence de toute indication quant à la nature des charges courantes mentionnées dans le document précédemment communiqué.
La SARL TRANSMUR n'a pas déféré à la demande du locataire, alors que rien ne s'opposait à la communication des comptes approuvés par l'assemblée générale de la copropriété, dont le compte de gestion, qu'elle avait nécessairement reçus.
Ainsi, et comme l'a relevé le tribunal, le bailleur ne saurait se prévaloir de bonne foi du commandement faute d'avoir mis en mesure son locataire de s'acquitter des charges locatives. C'est donc a bon droit qu'il a été débouté de cette demande.
Sur l'existence d'un motif grave et légitime :
Le défaut de paiement des charges, invoqué par le bailleur et pour lequel il a fait également délivrer une mise en demeure le 26 mai 2010 au visa de l'article L. 145-17 du code de commerce, ne saurait constituer un motif grave et légitime de nature à priver le preneur de son droit à l'indemnité d'éviction, au regard des éléments qui précédent et alors qu'il n'est pas contesté que les causes du commandement et de la mise en demeure ont été depuis entièrement acquittées.
Le premier juge sera également confirmé en ce qu'il a dit que le bailleur ne saurait non plus se prévaloir de ce chef d'une déspécialisation du bail au motif de la vente de journaux par le preneur sans autorisation, faute de l'avoir mis préalablement en demeure, conformément aux dispositions de l'article L. 145-17 précité.
Devant le premier juge le bailleur avait soutenu également à l'appui de sa demande de rejet de l'indemnité d'éviction qu'il avait été victime de la part de son locataire d'une dénonciation calomnieuse.
La cour constate que ce moyen n'est plus soutenu en appel, de sorte qu'il y a lieu de confirmer également de ce chef et en tant que de besoin le jugement qui l'en a débouté à juste titre considérant son caractère injustifié.
Sur le montant de l'indemnité d'éviction :
La SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN sollicite pour l'évaluation de l'indemnité, l'application des dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce, aux termes desquelles notamment " lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite... a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance. "
Cependant, faute par elle de justifier d'une signification de cession dans les formes précitées à la suite de la demande de départ à la retraite de sa gérante, il convient de confirmer le jugement qui l'a déboutée de ce chef de demande.
Sur l'indemnité principale :
Il n'est pas contesté que le fonds n'est pas transférable et que l'éviction entraînera donc la perte du fonds, de sorte que conforment aux dispositions de l'article
L. 145-14 du code de commerce le locataire évincé est en droit de prendre à une indemnité principale correspond donc à la valeur du fonds et non pas à celle de la valeur du droit au bail.
L'expert a proposé de retenir, en fonction des barèmes usuellement pratiqués concernant l'activité concernée (entre 60 % et 130 % du chiffre d'affaires moyen HT des trois dernières années) une valeur du fonds calculée sur la base d'un coefficient de 125 % soit 88. 300 €.
Contrairement aux prétentions de la SARL TRANSMUR et nonobstant l'existence d'une activité peu rentable voire déficitaire depuis 2006, ce dont l'expert a tenu compte, cette évaluation qui se situe effectivement dans la fourchette la plus haute est pertinente.
Sans être de premier plan, l'emplacement bénéficie d'un très fort potentiel. Il est de très bonne qualité étant situé sur une rue piétonne, jouissant d'une vue dégagée et d'une terrasse extérieure sur le domaine public. Les locaux sont en outre fonctionnels, bien aménagés et en bon état et le prix du loyer actuel après révision d'un montant 8. 719, 77 € serait très inférieur à la valeur locative, valorisant d'autant le droit au bail et donc le fonds de commerce.
Cette évaluation est étayée par le fait que le fonds avait été acquis en 1997 sur la base d'un prix égal à 97 % du chiffre d'affaires moyen HT sur les trois années précédentes, nonobstant un bénéfice moyen peu élevé de 2. 650 € par an et surtout par l'existence d'un compromis de vente signé le 26 octobre 2006, certes qui n'a pas abouti, conclu pour un prix de 110. 000 € représentant 140 % du chiffre d'affaires, afférent à la cession en 2008 d'un fonds de commerce de salon de thé situé à 60 mètres à peine pour un prix représentant 136 % des recettes, démontant ainsi le fort potentiel de la rue concernée ; mais également encore par une valeur de droit au bail ressortant selon l'expert à la somme de 92. 500 € par la méthode de comparaison.
Il sera donc fait droit à la demande de la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN tendant subsidiairement à la confirmation de ce chef du jugement déféré.
Sur les indemnités accessoires :
En l'absence avérée de toute réinstallation par le locataire, il y a lieu de confirmer le jugement qui a débouté la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN de sa demande tendant au paiement d'une indemnité de déménagement, le vidage des lieux par suite de l'arrêt de l'activité du fait la volonté de son gérant de prendre la retraite étant en effet sans lien avec l'éviction.
La SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN ne justifie pas non plus du trouble commercial allégué, considérant qu'il n'est pas démontré que le futur acquéreur du fonds en 2006 y aurait renoncé par l'effet de l'annonce du refus de renouvellement, alors au contraire qu'elle a reconnu lors des opérations d'expertise (cf : son dire du 27 novembre 2008) que la transaction n'avait pas abouti en raison d'un refus de financement par la banque.
Les parties ne discutant pas le principe de l'indemnité de licenciement qui sera due par le locataire évincé à sa salariée, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit quelle sera remboursée par la SARL TRANSMUR sur présentation des justificatifs.
Il n'y a pas lieu en l'état d'assortir cette condamnation d'une astreinte que la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN pourra toujours solliciter en temps opportun devant le juge de l'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation :
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN à 1. 137, 50 € par mois à compter du 1er novembre 2007, considérant que cette somme correspond, conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du Code de commerce, à la valeur locative, telle que déterminée par l'expert par référence aux loyers pratiqués dans le secteur.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN, sur le fondement de l'article 1382 du code civil :
La SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN ne saurait reprocher a la SARL TRANSMUR d'avoir retardé les opérations d'expertise considérant que cette dernière n'a pas abusé de son droit en critiquant devant le premier juge le rapport d'expertise et en sollicitant sur la base d'un rapport officieux le remplacement de l'expert désigné.
Pareillement, il ne peut lui être reproché d'avoir fait délivrer abusivement le commandement de payer alors qu'il n'est pas contesté que le locataire ne s'était pas acquitté de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui en était également l'objet et dont il avait reçu préalablement le justificatif contrairement aux autres charges locatives.
En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a alloué de ce chef la somme de 1. 500 € à la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN, qui sera débouté de l'intégralité de cette demande.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL TRANSMUR aux dépens et à payer à la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN la somme de 2. 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL TRANSMUR qui succombe principalement en appel, supportera également les dépens de ce recours, avec application pour ces derniers des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il serait également inéquitable de laisser à la charge l'intimée les frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel. Aussi, il convient de lui allouer la somme de 1. 500 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné la SARL TRANSMUR à payer à la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN la somme de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts,
Et statuant à nouveau de ce chef,
Déboute la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne la SARL TRANSMUR à payer à la SARL CROISSANTERIE BRAUHAUBAN la somme de 1. 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL TRANSMUR aux dépens de d'appel,
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens d'appel dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision,
Signé par Monsieur Philippe BERTRAND, Président, et par Madame OSSELE MENGUETE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
