FA/AM
Numéro 12/4030
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 11/10/2012
Dossier : 11/02948
Nature affaire :
Demande tendant à déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété ou demande de nouvelle répartition des charges
Affaire :
[Z] [J]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 octobre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 04 juin 2012, devant :
Monsieur AUGEY, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur BILLAUD, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur AUGEY et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PONS, Président
Monsieur BILLAUD, Conseiller
Monsieur AUGEY, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [Z] [J]
né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 10] (Espagne)
[Adresse 3]
[Localité 8]
représenté par la SCP DUALE - LIGNEY, avocats à la Cour
assisté de Maître Thierry HERVE-BAZIN, avocat au barreau de BAYONNE
INTIME :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7] représenté pas son syndic le Cabinet CABAY IMMOBILIER [Adresse 1]
représenté par Maître Alexa LAURIOL, avocat à la Cour
assisté de Maître Michel PETIT, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 04 JUILLET 2011
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Par acte d'huissier du 26 avril 2006, Mme [J] et M. [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], devant le tribunal de grande instance de Bayonne, afin de voir prononcer l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2006 relative à « l'adoption du plan des parkings de la résidence conformément à une convention signée par une majorité de copropriétaires ».
Un problème récurrent oppose les parties sur la question du stationnement à l'intérieur de cette résidence.
Mme [J] fait valoir que le règlement de copropriété initial du 21 décembre 1983 identifiait de manière précise les emplacements des parkings dont le sien, et elle soutient que des décisions prises unilatéralement par certains copropriétaires avant qu'elle procède à l'acquisition de ses lots en juin 1999, ont eu pour effet de supprimer l'emplacement qui lui avait été attribué.
Elle soutient qu'elle n'a jamais donné son consentement à l'abandon de son droit de jouissance sur cet emplacement de parking.
Elle expose que la convention ayant pour objet de régler le problème du stationnement à l'intérieur de la résidence a été conclue entre certains copropriétaires mais elle estime que cette convention qui a fait l'objet de la délibération du 11 février 2006 est entachée de nullité.
Par jugement du 26 mai 2008, le tribunal de grande instance de Bayonne a annulé cette résolution, sursis à statuer sur les demandes en dommages-intérêts, et ordonné une expertise confiée à M. [Y], ayant pour objet de « proposer un nouveau plan d'emplacement des parkings pour 17 véhicules, qui soit adapté à la configuration des lieux et conforme à l'intérêt commun ».
L'expert a déposé son rapport le 8 septembre 2009.
Par jugement du 4 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Bayonne a débouté Mme [J] et M. [E] de leurs demandes en dommages-intérêts, dit que le règlement de copropriété et le plan des parkings ne peuvent être modifiés qu'à l'unanimité, et condamné in solidum les défendeurs au paiement d'une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles.
Par déclaration au greffe du 4 août 2011, Mme [J] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées le 4 mai 2012, elle a conclu à la réformation de cette décision en demandant à la Cour de juger qu'elle est privée de la propriété et de la jouissance de son lot n° 26 à usage de parking, et de condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 15 000 € à titre de dommages-intérêts et d'une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles.
Elle soutient que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en supprimant son emplacement de stationnement sans aucun motif légitime.
Dans ses dernières écritures du 2 février 2012, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a conclu à la confirmation du jugement ainsi qu'à la condamnation de l'appelante au paiement d'une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles.
Il fait observer en premier lieu qu'il n'est en aucun cas responsable du défaut originel et rédhibitoire de la mauvaise distribution des emplacements des parkings, et il ajoute qu'il n'a en rien modifié l'état originel des lieux depuis la mise en copropriété intervenue en 1983, et qu'aucune délibération d'assemblée générale n'a eu pour effet de supprimer l'emplacement de parking de Mme [J].
Le syndicat des copropriétaires a fait valoir que la copropriété dispose de deux entrées et que si l'on respecte les emplacements de stationnement tels qu'ils figurent sur le règlement de copropriété, l'accès à la résidence et à la cour commune se trouvent entravés.
Cela résulte du fait de que le promoteur et les géomètres ont vendu un immeuble avec un plan des parkings irréaliste et inutilisable, essentiellement pour les emplacements numérotés 3 et 4 d'une part, 16 et 17 d'autre part, et que cela a été confirmé par l'avis de deux géomètres.
Il s'appuie sur le rapport d'expertise judiciaire pour dire que des trottoirs relevés sont de nature à empêcher l'accès à l'entrée sud de la copropriété, et qu'une des entrées est surplombée d'un cintre en béton empêchant l'accès de certains véhicules.
Il explique que c'est pour cette raison qu'à la suite de plusieurs assemblées générales des copropriétaires, il a été envisagé de passer une convention ayant pour objet l'établissement d'un nouveau plan de stationnement pour l'ensemble des copropriétaires, et que ce plan a été approuvé par 14 d'entre eux, à l'exception de Mme [J] et de M. [E].
Il soutient que le nouveau plan de distribution ne remet pas en cause le droit de propriété de chacun d'eux, ne modifie pas les actes, et n'a pas pour effet d'affecter l'utilisation et le droit de jouissance de chaque copropriétaire sur son parking, mais que contre toute évidence, Mme [J] s'oppose à la mise en place de ce nouveau plan de stationnement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2012.
Motifs de l'arrêt
Il résulte des pièces versées aux débats que par acte authentique du 10 juin 1999, Mme [J] a acquis les lots n° 18 et 26 constitués respectivement par un studio et un emplacement de parking dans la cour de l'immeuble d'une copropriété située à [Localité 5] (Pyrénées-Atlantiques).
Le règlement de copropriété annexé à l'acte de vente a été établi par acte reçu au rapport de Me [I], notaire à [Localité 8] les 30 novembre et 21 décembre 1983.
Le règlement de copropriété identifie le lot n° 26 comme étant affecté du n° 3 du plan des parkings et cet emplacement figure expressément sur le plan de stationnement annexé à l'acte de vente et au règlement de copropriété. Il est situé en bordure d'une allée longeant l'immeuble.
Mme [J] soutient que cet emplacement de parking a été supprimé, qu'aucune information ne lui a été communiquée lors de l'acquisition, et que la responsabilité en incombe au syndicat des copropriétaires de la résidence.
Les problèmes de stationnement dans cette copropriété avaient déjà été évoqués notamment lors d'une assemblée des copropriétaires du 8 octobre 1994, la rubrique 4 du procès-verbal de cette assemblée relative à l'affectation des parkings mentionnant « qu'une nouvelle présentation du traçage du plan des parkings est proposée ainsi qu'une nouvelle affectation. Ce nouveau plan sera enregistré devant notaire et remis aux copropriétaires concernés ».
Or, cette proposition d'un nouveau traçage destinée à remédier aux difficultés de stationnement n'a jamais fait l'objet d'une décision de l'assemblée générale de copropriétaires ayant pour effet de modifier le règlement de copropriété.
D'autre part, il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [Y] que l'accès à cet emplacement de parking qui s'effectuait le long de la façade sud du bâtiment n'est plus possible, puisque les bordures situées le long du trottoir ont une hauteur de 20 cm ne permettant pas le passage d'un véhicule.
D'autre part, une haie ainsi qu'une « bordurette » ont été mises en place au niveau de la façade sud, de sorte que l'emplacement n° 3 a été purement et simplement supprimé (cf le plan des lieux établis par l'expert : pièce n° 3 annexée au rapport d'expertise).
Ces constatations de l'expert sont précises et n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la moindre preuve de ce que, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente, les difficultés relatives aux problèmes de stationnement aient été portées à la connaissance de Mme [J] alors qu'il avait nécessairement connaissance de cette difficulté ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 8 octobre 2004, et qu'il n'a pas signalé dans le questionnaire notarié relatif à la situation du lot de Mme [J] le fait que cet emplacement de parking avait été supprimé.
En outre, les aménagements effectués sur cet emplacement n° 3 ne peuvent avoir été effectués que par le syndicat des copropriétaires qui ne le conteste d'ailleurs pas, et cela résulte en outre des échanges intervenus entre les parties lors des opérations d'expertise, et ils ont pour effet de supprimer sans motif légitime l'emplacement de stationnement attribué à Mme [J], sans aucune délibération de l'assemblée générale des copropriétaires.
L'action a été engagée sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil, la faute commise par le syndicat des copropriétaires est donc parfaitement établie et le jugement du 4 juillet 2011 sera dès lors réformé en toutes ses dispositions.
Mme [J] a donc subi un préjudice manifeste puisque depuis l'acquisition de ce lot en 1999, elle ne peut bénéficier de l'emplacement de parking qu'elle avait régulièrement acquis.
En outre, elle justifie qu'elle continue à s'acquitter des charges afférentes à ce parking, et enfin il est manifeste et certain qu'elle subira un préjudice tenant à la perte de valeur de son immeuble dans le cas d'une vente.
Ce préjudice important sera réparé par une somme de 10 000 € que le syndicat des copropriétaires de la résidence sera condamné à lui payer.
Mme [J] a demandé d'autre part à la Cour de juger que le paiement de la somme de 15 000 € sollicitée à titre de dommages-intérêts entraînera mutation forcée du lot n° 26 au profit de la copropriété et que les frais de modifications ultérieures du règlement de copropriété resteront à la charge de celle-ci.
Or, la somme de 10 000 € a été attribuée à Mme [J] en réparation d'un préjudice, et elle ne correspond donc pas à la valeur de cet emplacement de parking.
Cette demande sera donc rejetée.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] les frais irrépétibles qu'elle a dû engager à l'occasion de cette procédure ; le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sera donc condamné à lui payer une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] qui succombe dans cette procédure sera débouté de sa demande en paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles.
Par ces motifs
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort.
Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 4 juillet 2011 et statuant à nouveau :
Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] responsable de la suppression de l'emplacement de parking n° 3 attribué à Mme [Z] [J].
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Mme [Z] [J] :
- une somme de 10 000 € (dix mille euros) à titre de dommages-intérêts ;
- une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] aux dépens.
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONFrançoise PONS
