PPS/SB
Numéro 3362/12
COUR D'APPEL DE PAU
Chambre sociale
ARRÊT DU 04/09/2012
Dossier : 10/04875
Nature affaire :
Demande formée par le bailleur ou le preneur relative à la poursuite ou au renouvellement du bail
Affaire :
[U] [A]
C/
[X] [H],
[R] [I] [H]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 Septembre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 07 Juin 2012, devant :
Monsieur PUJO-SAUSSET, Président
Madame ROBERT, Conseiller
Madame PAGE, Conseiller
assistés de Madame HAUGUEL, Greffière.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [U] [A]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Maître PAULIAN, avocat au barreau de PAU
INTIMÉS :
Monsieur [X] [H]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représenté par la SELARL AJC, avocats au barreau de PAU
Monsieur [R] [I] [H]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représenté par la SELARL AJC, avocats au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 16 NOVEMBRE 2010
rendue par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux DE PAU
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous-seing-privé du 2 janvier 1999, Monsieur [F] [E] a donné à bail rural à Madame [U] [A] diverses parcelles de terres sises à [Localité 10] ( 64 ).
Suite au décès de Monsieur [E], les parcelles objet du bail ont été partagées entre ses héritiers ; ainsi, les parcelles figurant au cadastre de la dite commune de [Localité 10], sous les références section BA n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ont été attribuées à messieurs [X] et [R] [I] [H] .
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 5 avril 2008, Monsieur [R] [I] [H], propriétaire de la parcelle BA n° [Cadastre 7] a délivré congé à Madame [U] [A] pour le [Cadastre 4] décembre 2008 .
De son côté, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 5 avril 2008 Monsieur [X] [H], propriétaire de la parcelle BA n° [Cadastre 8] a délivré congé à Madame [U] [A] pour le [Cadastre 4] décembre 2008.
Les consorts [H] ont pénétré sur les parcelles, comme cela a été constaté par huissier le 12 mai 2009 .
Par requête en date du 26 mai 2009, Madame [U] [A] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de PAU aux fins de :
- déclarer nuls et de nul effet les congés qui lui ont été délivrés par Messieurs [X] et [R] [I] [H] ;
- voir constater que le statut du fermage est parfaitement applicable aux parcelles BA [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;
- de condamner Messieurs [X] et [R] [I] [H] à remettre les parcelles en état de prairie et à les clôturer telle qu'elles l'étaient précédemment, et ce, sous astreinte .
Par jugement en date du 16 novembre 2010 , auquel il y a lieu de renvoyer, pour plus ample exposé des faits de la cause, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de PAU a :
- débouté Madame [U] [A] de ses demandes ;
- débouté les consorts [H] de leur demande de dommages-intérêts ;
- condamné Madame [U] [A] à payer à Messieurs [X] et [R] [I] [H], à chacun la somme de 300 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Madame [U] [A] aux dépens .
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception portant la date d'expédition du 30 novembre 2010 et reçue au greffe le 1er décembre 2010, Madame [U] [A] représentée par son avocat, a interjeté appel de cette décision, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas discutées .
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions écrites, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer, Madame [U] [A] demande à la Cour :
- de constater la division de parcelle intervenue depuis moins de neuf ans et la dérogation légale d'application de l'article L.411-3 du code rural ;
- de constater au surplus l'inopposabilité de l'article L.411-3 du code rural, au regard de l'arrêté préfectoral numéro 2009. 271. 29 du 28 septembre 2009, définissant la nature et la superficie maximum des terres échappant au statut du fermage ;
- de constater en tout état de cause que les parcelles BA n° [Cadastre 7]et BA n° [Cadastre 8] sont indispensables au bon fonctionnement de son exploitation ;
- d'ordonner la libération des parcelles BA n° [Cadastre 7] et BA n° [Cadastre 8] , objet du bail que les bailleurs ont reprises par la force et qu'ils se sont crus autorisés à donner au lycée agricole de [Localité 13] [Localité 12] en exploitation ;
- d'ordonner la remise en état des dites parcelles en prairies clôturées, comme cela était le cas auparavant ;
- de réformer ainsi le jugement entrepris ;
- de condamner Messieurs [X] et [R] [I] [H] à lui payer une légitime indemnité de 10.000 €, en compensation du préjudice subi ;
- de les condamner au paiement d'une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
L' appelante soutient que :
- que la parcelle BA [Cadastre 4] d'une superficie de 1 ha 5 a qui lui était louée ainsi que d'autres parcelles par Monsieur [F] [E], aux termes d'un bail du 2 janvier 1999, a été attribuée aux époux [G] [H] qui en ont fait donation à titre de partage anticipé à leurs fils, [X] et [R] [I] [H] en divisant le 23 mai 2003, ladite parcelle en deux autres d'une superficie strictement identique, de 52 a 37 ca devenues BA [Cadastre 7] et BA [Cadastre 8] ; que cette division est antérieure de moins de huit ans à la délivrance de congés ; que l'article L.411-3 du code rural dans sa version modifiée par la loi n° 2008-874 doit seule s'appliquer ;
- que le bail, renouvelé au 1er janvier 2008, demeure jusqu'à son renouvellement, soumis au statut du fermage ; que s'agissant de parcelles en prairies naturelles et non de polycultures, faisant l'objet du bail à ferme, l'article L. 411-3 du code rural ne trouve pas son application dans l'arrêté préfectoral du 28 septembre 2009 ni même dans celui du 30 septembre 2010 ;
- que la parcelle aujourd'hui divisée est nécessaire à faire pacager ses chevaux .
Par conclusions écrites, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer, Messieurs [X] et [R] [I] [H] demandent au contraire de :
- de débouter Madame [U] [A] de toutes ses demandes ;
- de la condamner à leur verser la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;
- de la condamner à leur verser la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance .
Les intimés font valoir :
- que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'il continuent à se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquels ils ont été passés ; que seule la version de l'article L.411-3 du code rural antérieure à la loi du 27 juillet 2010 est applicable au cas d'espèce ;
- que le bail de Madame [U] [A] portant sur les parcelles litigieuses est resté soumis au statut des fermages jusqu'à l'arrivée de son terme, soit jusqu'au 1er janvier 2008 ; que le bail renouvelé est bien un bail petite parcelle soumis aux règles de droit commun que les congés qui sont délivrés sont donc réguliers ;
- que le préfet des Pyrénées-Atlantiques a déjà fixé par arrêté en date du 25 septembre 1998 la définition du corps de ferme en application de l'article L.411-3 du code rural ;
- que Madame [U] [A] a quitté les parcelles objet du litige depuis la mi-janvier 2009 ; que les prêts à usage ont été consentis au lycée de [Localité 12], dans l'attente du classement des terrains en zone constructible par la commune de [Localité 10] ;
- que par procès-verbal dressé le 12 mai 2009, Maître [Y], huissier de justice a constaté l'état déplorable dans lequel Madame [U] [A] a laissé les parcelles .
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que l'appel, interjeté dans les formes et délais prescrits par la loi, sera déclaré recevable ;
Attendu qu'aux termes du bail du 2 janvier 1999, Monsieur [F] [E] a loué à Madame [U] [A] les parcelles sises commune de [Localité 10] désignées au cadastre de la dite commune sous les références ;
- section AM n° [Cadastre 3] pour une contenance de 1 ha 30 a,
- section AN n° [Cadastre 1] pour une contenance de 3 ha 18 a ,
- section AN n° [Cadastre 1] pour une contenance de 1 ha 62 a 13 ca,
- section BA n° [Cadastre 2] pour une contenance de 1 ha 57 a,
- section BA n° [Cadastre 4] pour une contenance de 1 ha 05 a,
- section BA n° [Cadastre 6] pour une contenance de 82 a ;
soit au total 9 ha 56 ca ;
Qu'au décès de Monsieur [E], ses héritiers se sont partagés ses biens en 2003 ; qu'ainsi Monsieur [G] [H] est devenu propriétaire de la parcelle BA n° [Cadastre 4] pour une contenance de 1 ha 4 a 74 ca ;
Qu'aux termes d'un acte notarié du 23 mai 2003, les époux [G] [H]-[K] [C] ont fait donation à :
- Monsieur [X] [H], de la parcelle section BA n° [Cadastre 8],
- Monsieur [R] [I] [H], de la parcelle section BA n° [Cadastre 7] , précision étant faite que ces parcelles d'une contenance égale de 52 a 37 ca résultent de la division de la parcelle cadastrée section BA n° [Cadastre 4] lieudit '[Adresse 11], pour une contenance de 1 ha 04 a 74 ca ;
Attendu que le bail rural initial, faute de congé régulièrement délivré antérieurement, a été tacitement renouvelé le 2 janvier 2008 ;
Qu'ainsi, un nouveau bail a pris effet à cette date, et son indivisibilité a cessé, si bien que la nature et la superficie des parcelles susceptibles d'échapper aux dispositions d'ordre public relatives au statut du fermage doivent être appréciées au jour où le bail a été renouvelé ;
Attendu que Madame [U] [A] se prévaut de l'article L.411-3 du code rural tel que modifié par la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 qui énonce :
'après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l'autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole pour lesquels une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L 411-4 à L 411-7, L 411-8 ( alinéa 1 ), L 411-11 à L 411-16 et L 417-3 ; la nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l'arrêté en vigueur à cette date ;
la dérogation prévue au premier alinéa ne s'applique pas aux parcelles ayant fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans ;
lorsqu'il n'est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions de l'alinéa précédent est soumis aux dispositions de l'article 1774 du code civil' ;
Attendu que la loi du 27 juillet 2010 qui a ajouté à l'article L.411-3 du code rural le deuxième alinéa aux termes duquel la dérogation prévue au premier alinéa ne s'applique pas aux parcelles ayant fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans n'a vocation à s'appliquer que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif ;
Qu'il importe peu, en l'espèce, que la division de la parcelle BA n° [Cadastre 4] en parcelles BA n° [Cadastre 7] et BA n° [Cadastre 8] soit intervenue moins de 9 ans auparavant ;
Que c'est l'article L 411-3 du code rural en sa rédaction antérieure, applicable au jour du nouveau bail, soit le 2 janvier 2008 qui doit être pris en considération ;
Qu'il dispose :
'après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l'autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole pour lesquels une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L 411-4 à L 411-7, L 411-8 ( alinéa 1 ), L 411-11 à L 411-16 et L 417-3 ; la nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l'arrêté en vigueur à cette date ;
lorsqu'il n'est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions de l'alinéa précédent est soumis aux dispositions de l'article 1774 du code civil' ;
Attendu que Messieurs [X] et [R]-[I] [H] sont propriétaires chacun d'une parcelle d'une contenance de 52 a 37 ca louée à Madame [U] [A] ;
Attendu que l'arrêté préfectoral n° 98 D 2178 en date du 25 septembre 1998, en vigueur au jour du renouvellement du bail, dispose en son article 4-5 :
' est considérée comme corps de ferme, toute exploitation comportant des bâtiments à usage agricole permanent et dont la superficie agricole utile a un minimum de 4 ha en polyculture ;
les parcelles isolées, sans bâtiments d'exploitation, d'une superficie inférieure à 50 a, dans les communes classées en zone de montagne et de 1 ha dans le reste du département, et ce pour la polyculture, ne sont pas soumises à toutes les dispositions du statut du fermage ;
dans tous les cas, pour le calcul de la superficie des cultures spécialisées, il sera fait application des coefficients d'équivalence définis par le schéma directeur départemental des structures agricoles ;
pour toutes les parcelles et corps de ferme entrant dans le champ d'application du statut du fermage, les contrats de baux ruraux doivent être rédigés par écrit ; à défaut d'écrit, les baux conclus verbalement sont censés faits, dorénavant, selon les dispositions de l'article L.411-4 du code rural et répondre aux dispositions du présent arrêté';
Qu'il en ressort que les parcelles en cause répondent aux conditions ci-dessus énoncées que leur superficie est en effet largement inférieure aux valeurs limites édictées ; que les prairies naturelles font partie des cultures admises au titre de la polyculture ;
Attendu que leur bail qui concernait ces petites parcelles n'étant pas soumis au statut du fermage, les bailleurs ont régulièrement notifié congé au preneur par lettres recommandées avec demandes d'avis de réception, avec un préavis supérieur au délai de six mois requis par l'article 1775 du code civil ;
Qu'ils n'étaient en effet, nullement tenus de délivrer le congé par acte extra judiciaire, dix huit mois au moins avant la date d'expiration du bail ;
Attendu que les premiers juges ont rejeté à bon droit le moyen soutenu par Madame [U] [A] qui affirme, sans le démontrer, que les parcelles en cause sont une partie essentielle à son exploitation ;
Que le preneur ne justifie pas avoir fait d'importants travaux sur les parcelles cadastrées BA [Cadastre 7] et BA [Cadastre 8] qui ne supportent aucun bâtiment d'exploitation ; qu'elles ne constituent pas une unité économique et culturale ;
Qu'il résulte au contraire des attestations produites par les bailleurs que Madame [U] [A] ne fait plus pacager ses chevaux sur les dites parcelles depuis janvier 2009 ;
Que les attestations que cette dernière verse à son tour, ne font état que d'une tentative de mettre des chevaux dans ces prairies le 28 avril 2009 ;
Qu'en tout état de cause, la preneuse ne démontre pas que la perte de ces deux parcelles entraînerait un déséquilibre de son exploitation ou la désorganiserait gravement ; que selon le relevé d'exploitation produit, elle dispose encore d'une superficie de plus de 8 ha ;
Qu'elle sera déboutée de sa demande d'indemnisation de son préjudice ;
Attendu qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ;
Qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée, en toutes ses dispositions.
Attendu que Messieurs [X] et [R]-Xavier [H] seront à leur tour déboutés de leur demande de dommages et intérêts, à défaut d'établir le caractère abusif et dilatoire de la procédure engagée par Madame [U] [A] à leur encontre pour contester les congés qui lui ont été délivrés ;
Attendu qu'il convient de condamner Madame [U] [A] à payer à Messieurs [X] et [R]-Xavier [H], à chacun la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la Cour ;
Qu'elle supportera la charge des dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
Déclare l'appel recevable,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de PAU en date du 16 novembre 2010 ;
Y ajoutant,
Déboute Messieurs [X] et [R]-Xavier [H] de leur demande de dommages et intérêts ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Madame [U] [A] à payer à Messieurs [X] et [R]-Xavier [H] , à chacun une indemnité de 500 € ;
Dit que Madame [U] [A] supportera les dépens d'appel .
Arrêt signé par Monsieur PUJO-SAUSSET, Président, et par Madame HAUGUEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,
